双流机场网络会所项目评估报告Word文档格式.docx
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②该项目建设符合国家生产力布局要求。
由于国家大力推行西部大开发战略，成都作为西部大开发最重要的中心之一，双流机场又是成都对国内外的门户，代表了整个西部的形象。
而在机场附近修建的高端网络会所中心，，满足了来往旅客的需求。
（2）项目微观必要性评估
①多功能网络会所符合市场需求。
对于周围很空旷的机场来说，修建一个高端的网络会所，很有投资价值，由于周围没有娱乐设施，只有候机厅有些基本的如食物纪念品的商店，很难打发等待航班的时间。
二搭乘飞机的又多为中高收入人群。
所以该项目能带来巨大经济效益。
2该项目考虑到了合理生产规模问题。
该项目主要投资为前期投资。
主要资金投入为环境装潢。
休闲娱乐。
对原料，运输，人工等等要求不高。
符合本行业产业结构变化趋势。
并且在运行后期操作相对简单。
3、投资环境评估
（1）政治环境
由于这个网络会所是属于服务行业，现在我国大力发展第三产业，第三产业逐渐在我国经济发展中占有重要的比重，是影响我国经济发展水平的重要行业，也是一个国家经济实力的重要体现。
网络服务也属于文化产业，是我国政府大力发展的产业，所以这是一个很有前景的产业。
（2）经济环境
双流机场交通便利，有普通公路以及机场高速公路连接机场和成都市区，2012年通车的成绵乐城际铁路连接双流机场第二航站楼与成都火车南站和成都火车东站。
并且有机场大巴来回接送，网络会所依附机场而建，与机场合作，并且联合多家航空公司，在附近没有任何休闲会所的情况下，有得天独厚的优良条件。
再加上由于机场的特殊性，常常有延误航班的情况发生，更加增加了前往网络会所消磨时间的人流量。
并且由于我们采用的是自助式管理，对劳动力要求也很低，由此减少了成本。
（3）自然环境
双流机场地处于双流县。
地理位置优越。
处于成都平原，并且由于在机场附近，地广人稀。
租金相对便宜，很适合修建网络会所。
（4）社会环境
由于我们多功能网络会所是依附机场而建。
而搭乘飞机的人群多为社会上中高端人士。
他们对环境和品位的要求相对较高，他们的时间也很宝贵，我们网络会所的客服群多为这一类人，所以认为他们能够承受网络会所的消费。
三、市场分析与建设规模评估
1、拟建项目产品功能及用途
本项目拟建设多功能网络会所与成都双流国际机场合作，打造豪华“网络候机厅”。
众所周知，由于暴雨、大雾、电力、航空管制等原因，飞机晚点是经常发生的，在晚点的时段里，旅客大都不会离开机场，而是在候机厅等待。
所以，我们将与成都双流国际机场合作，打造豪华“网络候机厅”——多功能网络会所。
会所建在机场附近，提供上网、体育休闲、水吧等服务。
供航班延误的乘客休息。
每15分钟，有免费的大巴车往来于机场和会所，接来需要滞留的乘客送走到时间乘机的旅客。
2、市场需求与生产能力
2007年，成都双流国际机场共安全保障166312架次；
实现1857.43万人次，排名第6位。
这个庞大的旅客数量，会带来大量因航班晚点而滞留、因转机需要短暂停留的旅客。
候机厅内虽有食物、水供应，也有商店可以闲逛，但大多旅客还是会感觉时间难耗。
对于商务人士来说，机场的wifi信号根本不足以让他们网络办公。
如果大面积的航班延误，候机厅就会拥挤不堪，对于机场来说，也需要找到一个能让旅客休息的地方。
此项目既可为旅客提供舒适的等待环境，也可以为机场分流滞留旅客数量。
此项目主要投资都是前期投资，在与机场、航空公司建立有效互惠关系后，后期运作相对简单。
考虑到乘坐飞机的大都是高知人群，多功能网络会所采取自助式、电脑管理式服务。
在每层楼设一个服务台，3—5名服务员，服务员主要职责是帮助旅客操作。
3、产品市场推销方案
会所主要受众为在双流国际机场搭乘飞机的中高收入人群，他们能够消费高档网络会所，在百无聊赖的等待中，他们需要一个消磨时间的地方。
可在机场休息区，显眼位置张贴海报，吸引乘客前往。
4、产品方案和建设规模
投资800万左右。
其中，固定资产500万，流动资金300万，资金来源：
各航空公司、风险投资、银行贷款、自有资金。
会所分为3层，共计1000平方米左右，230台电脑，中央空调。
环境优雅，设施先进在每层楼设一个服务台，3—5名服务员，服务员主要职责是帮助旅客操作。
预计需要90位员工，其中，技术人员9名，网管6名，会计人员3名，清洁人员12名，保安12名，经理1名，人事3人，服务员50名。
6台自助饮料机，其中每楼3台
24小时营业，服务员、网络技术人员、网管分3组。
每组共组8小时；
清洁人员、会计人员按正常工作时间工作。
会所一共分为三层：
第一层为大堂，提供水吧、棋牌。
让等候的旅客可以有个更加安静优雅的休息环境，其中大堂中央有大屏幕显示航班信息；
第二层为大型网吧，200台高配置电脑，极速网速，卡座。
让商务人士们可以“网络办公”。
同时可以提供饮品；
第三层为包厢，共60个小隔间，提供高速wifi。
每个隔间最多坐三人。
30间内提供电脑，30间内部提供电脑，供自己带有笔记本电脑的旅客使用。
同时可以提供饮品。
消费水平：
一楼：
水吧：
10元\人。
二楼网吧：
20元\小时。
三楼包厢：
提供电脑的包间40元/小时，自带电脑30元/小时
5、项目建设期
装修周期4个月，预计使用5年。
四、建设条件与店址选择评估
1、原材料供应
营业期间，主要需要的原料有：
各种饮料、更新的餐具。
对于交通运输的要求不高。
进货成本不是影响主要因素。
2、厂址选择
需满足的条件：
1、人流量大且数量比较固定。
2、消费者有一定的经济实力，能够承受高端消费。
3、交通便利。
根据以上要求，我们认为可以把厂址设在大城市市区或是交通枢纽附近。
但是大城市市区房少租金贵，还要受到政府整体规划限制。
所以，我们认为，应把厂址设在成都双流国际机场。
以下是具体指标分析：
（5星为最高）
比较项目
双流机场内（A）
双流机场附近（B）
成都市中心（C）
选择
1、租金（每平方米）
20000~38000
1500~3000
3000~7000
B
2、周围环境
A
3、周围是否有商业区
否
是
4、周围是否有居民小区
5、平均消费水平
2000左右
3000左右
6、交通便利
★★★
★★
★★★★
C
7、稳定人流量
★★★★★
8、消费能力
A\B
9、强制消费
★★★☆
10、受整体规划限制
由上表可看出，建设在机场候机大厅内从多方面来说都是最佳选择，但是存在铺面租金贵、铺面面积小，受到机场整体规划的限制等缺点。
并且，如果建设在机场内部，机场方面占主导，我们处于劣势地位。
由于投资较大，会所档次较高，所以收费较贵，必须有特定的中高收入消费者。
成都市中心内已有多家高级网络会所，是重大的竞争对手，而它们提供的服务更多元化，势必对只提供网吧的我们造成巨大威胁。
而在双流机场，由于机场被机场高速环绕，又远离双流市区，等待搭乘飞机的旅客没有别的地方可去。
成都市中心人流量虽然很大，但是大多都是逛街的市民或游客，他们不会把时间浪费在上网上，相反，机场的游客却是因为客观原因不得不找一个消磨时间的地方。
综上，厂址应选择双流国际机场附近。
五、项目投资估算与评估
1、估算依据
根据对一些网络会所的调研结果，和对一些做得比较好的高档网络会所的案例分析，是本项目的投资估算依据。
2、项目固定资产投资估算：
为251.44万元，包括电脑、无盘服务器、电影服务器、主交换机、副交换机、路由器、发电机、空调、监控设备等。
详见下表2，按折旧年限5年，期末无残值计算，得年折旧额为50.29万。
3、项目投资预测
（1）电脑配件及价格参数表一
配件名称
型号
参数
品牌
CPU
T7100
1.8GHZ酷睿2双核
Intel
内存
2G
DDR2
现代
主板
LM5K
磐英
显卡
GT6
8600GT512M128BIT
小影霸
电源
300W
航嘉
机箱
2790
ATX/防盗
多彩
鼠标和键盘
光极鲨
光电，有线
微软
显示器
22wLCD
22寸宽屏液晶
AOC
总计（人民币）
6800元
（2）目标投资预测表表二
项目名称
数量
单价（元）
金额（元）
高端电脑
230台
6800
1564000
无盘服务器
4台
12000
48000
电影服务器
1台
15000
主交换机
2台
6000
副交换机
20台
800
16000
路由器
7000
14000
UPS电源
5000
发电机
机柜
6台
900
5400
布线
230节
200
46000
计费软件
1套
3500
办证费用
300000
空调
电脑桌
230套
高背沙发椅
200套
40000
包间沙发
30套
300
9000
普通桌椅
20套
150
3000
消防设施
100000
航班信息
200000
宽带费用
100兆
120000
无线网设备
50000
自动售货机
20000
收银机
3台
2000
监控设备
水电费用
房租
1000平米
200000/月
2400000
公关费
小计
5737900
（3）其他项目预测表表三
职工培训费
职工工装费
90
18000
户外广告费
霓虹灯制作费
80000
媒体广告费
公交广告费
不可预见费
338000
（4）装修预测表表四
单项工程名称
单位
单价
数目
合计
装饰类
地面工程
㎡
1000
150000
顶面工程
180
180000
墙面工程
隐蔽工程
垃圾清运费
项
1
材料搬运费
10000
开关及灯具
卫生洁具
设计费
50
770000
上述表1-4小计相加的原始投资预算为：
5373900+338000+770000=6481900
4、根据现金周转率、企业自筹能力并结合经营状况确定流动资金需求规模及后续补充规模
5、每年经营成本预测和投资额度预测
经营成本7977170元。
（5）员工工资预测表表五
职务
定员
月薪（元）
店长
技术总监
2600
会计
2
1600
3200
出纳兼保管员
网吧收银员
3
1200
3600
网络技术员
1800
电工
1500
网管服务员
60000
清洁工
12
大堂经理
2500
保安人员
24000
人事
124600
六、项目筹资与融资方案评估
1.本项目筹资与融资方案评估主要任务
项目筹资与融资是投资项目通过各种途径筹集和融通到项目所需投资资金的一种经济活动。
它是影响到项目选择和投资决策的一个重要因素，也是使项目能够顺利实施、达到预期目标的关键。
本小组设计的融资方案分析评估是在项目投资估算资金的总用量的基础上，分析研究项目建设资金和流动资金的来源渠道及筹措方式，以XXX为项目融资主体，设定初步融资方案。
再通过对项目初步融资方案的资金结构、融资成本、融资风险等方面的合理性和可靠性的分析论证，结合融资后财务分析评估，对拟定的初步融资方案进行比较选择以及优化，从中选择具有资金获取方便、融资方式适合、资金来源可靠、融资结构合理、融资成本最低和融资风险较小的最佳项目融资方案，做好该项目资金筹措决策和财务评估的依据。
办理流程
此图可知项目融资的重要性，必要性，及流程等
2．项目融资主体和融资方式
①融资主体
融资主体是指进行融资活动，承担融资责任和风险的项目法人单位。
确定项目的融资主体应该考虑项目投资的规模和行业的特点，项目自身的盈利能力等因素。
本组将建立新设项目法人XX高级网络会所为融资主体。
②项目的融资方式
我们采用新设项目法人融资（项目融资）方式。
新设法人融资方式是以新组建的具有独立法人资格的项目公司为融资主体的融资方式。
采用新设法人融资方式的建设项目，项目法人大多是企业法人。
XX高级网络会所由公司股东投入筹集的资本金和债务资金组成融资。
包括负债投资和权益投资。
一般以项目投资形成的资产、未来收益或权益作为融资担保的基础。
由该网络会所承担融资责任和债务融资风险；
偿债由该网络会所的财务效益及资产大小决定。
3.项目融资产权结构分析
项目筹资与融资包括负债投资和权益投资，不同的投资方式便构成不同的投资产权结构。
负债投资，通过向某银行贷款方式，我们会所需支付债务本息和按期偿还的资金。
权益投资，与某某投资公司进行契约式合资，依据我们的合约协议分配享有对会所的控制权和收益，并承担有限的债务偿还义务；
会所与四川航空公司采取契约式合资方式，通过以合作协议方式结合在一起的方式，一方面增加融资，提高航空公司的知名度，和顾客的满意度等，
4.资金来源分析评估
①资金来源渠道
（1）自有资金
（2）银行等金融机构的信贷资金
（3）其他企业机构的投资资金
（4）其他
②融资结构方案的优选
通过对企业未来经营状况的模拟计算，编制不同资金结构和融资方式的财务报表进行分析，按照“资产负债表”和“利润表”计算相关财务指标并进行比较，选取融资成本最低，股本收益率最高的最佳资本结构方案，实现融资结构最优组合。
资金状况表
资金来源
待定资金来源结构方案（%）
ⅠⅡⅢⅣ
已定资金成本率（%）
风投公司投资
35
40
43.7545
7.12
中国银行贷款
10
15
12.520
6.45
川航战略投资
55
45
18.7535
9
根据上表资料，各种组合情况的总资金成本率计算如下：
第Ⅰ组合方案总资本成本率=35*0.0712+10*0.0645+55*0.09=8.11%
第Ⅱ组合方案总资本成本率=40*0.0712+15*0.0645+45*0.09=7.87%
第Ⅲ组合方案总资金成本率=43.75*0.0712+12.5*0.0645+18.75*0.09=5.61%
第Ⅳ组合方案总资金成本率=45*0.0712+20*0.0645+35*0.09=7.64%
从以上计算结果可以看出，第Ⅲ种组合的总资金成本率最低（5.61%），因此，应该选择以12.5%贷款，18.75%权益资金、43.75%风投公司项目融资为最优资金来源结构方案。
③项目资金来源构成
其中，个人资金100万，占项目资金总额12.5%；
与XX风投合作承担债务资金350万，占项目资金总额43.75%；
收到投资权益资金150万，占项目资金总额18.75%。
二期银行贷款200万，占项目资金总额25%。
④项目权益资金构成来源和评估
资本金，亦称实收资本，个人合法所得资金，投资公司直接投资，航空公司直接投资。
个人资金投资150万元
本公司拟与XX投资有限公司建立融投资关系，共融资额350万元用于开办新建XX高级网络会所。
XX投资公司为最佳战略合作伙伴，双方策划成立，本公司愿意采纳财务性投资方式，或以固定回报方式并以项目以及单店的所有权，收银权作抵押，每年进行利润分配，具体条件比例则由双方通过详尽洽谈进行确定，本公司一定会充分考虑公司的投资利益和权益。
项目方拟与XX投资有限公司以中外合作（契约式合作），分两期注入资金，首期注资300万元用于店面装修及固定资产购置，第二期注资400万用于员工招聘培训以及宣传费用，待XX高级网络会所运营，便有了自身的造血功能。
本公司拟与四川航空公司建立投融资关系，融资额150万元用于开办新建XX高级网络会所。
四川航空公司始终以“安全、服务、效益”作为企业的永恒追求，近年来，公司大力倡导以“真诚、善良，美丽、爱心”为核心理念的川航“美丽文化”，进而在企业、员工、旅客、社会的关系中建立起价值共同体、利益共同体、美丽爱心共同体，在取得经济效益的同时实现企业的一份社会责任。
融资额150万元用于开办新建XX高级网络会所。
由双方通过详尽洽谈进行确定，本公司一定会充分考虑航空公司的投资利益和权益。
项目方拟与XX投资有限公司以中外合作，提供服务信息一次性注入投资资金150万元。
为防止项目资金流动性过低，建设成本超出原有预算，本小组特准备向中国银行进行固定资产贷款，其与流动资金贷款相比较更适合本项目融资需要，理由如下：
由上图可知，作为后期投入资金固定资产贷款更加适合满足本项目需要。
⑤项目债务资金构成来源和评估
主要的债务资金以信贷融资解决，主要是中国银行贷款200万元，年借款利率6.45%，本项目小组选择了一直以来在融资方面做得非常到位的中国银行作为信贷融资的主要贷款对象。
总的来看，资金的来源具有可靠性、合法性及融资额的保证性，该项目能得到足够和持续的资金供应，力求达到项目建设经营的要求，予以确保其高级网络会所在机场附近的建设经营顺利进行。
5.融资成本分析评估
①债务资金融资成本
主要是向银行借款的资金成本，包括借款利息和筹资费用。
KI=II（1-T）／L（1-fi）=RI（1-T）／（1-fi）=（6.45%+10/200×
100%）×
（1-25%）=8.59%RI=II／L
其中，II-按有效年利率（i）计算的银行借款年利息，i=【1+r/m】m-1=12.9万元
R银行借款利率=6.45%L借款本金=200万元fi银行借款融资费率=5%
T所得税税率=25%
②权益资金融资成本
K权益资金融资成本=企业平均债务成本+风险报酬率=13.59%
风险报酬率=5%
综合资金成本
K=∑WJKJ=25%×
8.59%+62.5%×
13.59%=10.64%
K-综合资金成本WJ—第J种资金来源占全部资金的比重
KJ-第J种资金来源资金成本率
6.融资结构分析评估
通过上述分析，我们可以看出，网络会所的各种融资方案的比例是合理的，符合项目投资的实际情况，基本上满足了发起人，投资公司，四川航空公司等的意愿与要求；
是最简便的资金获取方式，能得到最佳的投资利益；
有效地调整其结构比例，以达到目标利益，实现项目的顺利进行。
6.2财务杠杆和财务风险
一般情况下，如果项目投产后经营效益不好，盈利能力较低，而贷款利率又较高，则项目的经营收益还不足以偿还债务
由上得知，我们可以利用财务杠杆提高自有资金的收益率，是股东的到较高的投资回报。
但随着债务的增加，债务利息的增加，因此要选择
7.融资风险分析评估和综合分析
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