万科集团股票投资分析文档格式.docx

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第三产业投资281915亿元，增长16.8%。

从到位资金情况看，全年到位资金530833亿元，比上年增长10.6%。

其中，国家预算资金增长14.1%，国内贷款增长8.6%，自筹资金增长14.4%，利用外资下降6.3%。

全年新开工项目计划总投资406478亿元，比上年增长13.6%。

从环比看，12月份固定资产投资（不含农户）增长1.21%。

（三）社会消费品零售总额

全年社会消费品零售总额262394亿元，比上年名义增长12.0%（扣除价格因素实际增长10.9%）。

其中，限额以上单位消费品零售额133179亿元，增长9.3%。

按经营单位所在地分，城镇消费品零售额226368亿元，比上年增长11.8%，乡村消费品零售额36027亿元，增长12.9%。

按消费形态分，餐饮收入27860亿元，比上年增长9.7%，商品零售234534亿元，增长12.2%，其中限额以上单位商品零售124971亿元，增长9.8%。

12月份，社会消费品零售总额同比名义增长11.9%（扣除价格因素实际增长11.5%），环比增长1.01%。

　　全年全国网上零售额27898亿元，比上年增长49.7%。

其中，限额以上单位网上零售额4400亿元，增长56.2%。

全年居民消费价格比上年上涨2.0%。

其中，城市上涨2.1%，农村上涨1.8%。

分类别看，食品价格比上年上涨3.1%，烟酒及用品下降0.6%，衣着上涨2.4%，家庭设备用品及维修服务上涨1.2%，医疗保健和个人用品上涨1.3%，交通和通信下降0.1%，娱乐教育文化用品及服务上涨1.9%，居住上涨2.0%。

在食品价格中，粮食价格上涨3.1%，油脂价格下降4.9%，猪肉价格下降4.3%，鲜菜价格下降1.5%。

12月份，居民消费价格同比上涨1.5%，环比上涨0.3%。

全年工业生产者出厂价格比上年下降1.9%，12月份同比下降3.3%，环比下降0.6%。

全年工业生产者购进价格比上年下降2.2%，12月份同比下降4.0%，环比下降0.8%。

2014年，全国房地产开发投资95036亿元，比上年名义增长10.5%（扣除价格因素实际增长9.9%），增速比1-11月份回落1.4个百分点，比2013年回落9.3个百分点。

其中，住宅投资64352亿元，增长9.2%，增速比1-11月份回落1.3个百分点。

住宅投资占房地产开发投资的比重为67.7%。

2014年，东部地区房地产开发投资52941亿元，比上年增长10.4%，增速比1-11月份回落1.6个百分点；

中部地区投资20662亿元，增长8.5%，增速回落0.7个百分点；

西部地区投资21433亿元，增长12.8%，增速回落1.4个百分点。

2014年，房地产开发企业房屋施工面积726482万平方米，比上年增长9.2%，增速比1-11月份回落0.9个百分点。

其中，住宅施工面积515096万平方米，增长5.9%。

房屋新开工面积179592万平方米，下降10.7%，降幅扩大1.7个百分点。

其中，住宅新开工面积124877万平方米，下降14.4%。

房屋竣工面积107459万平方米，增长5.9%，增速回落2.2个百分点。

其中，住宅竣工面积80868万平方米，增长2.7%。

2014年，房地产开发企业土地购置面积33383万平方米，比上年下降14.0%，降幅比1-11月份收窄0.5个百分点；

土地成交价款10020亿元，增长1.0%，1-11月份为下降0.1%。

2014年，商品房销售面积120649万平方米，比上年下降7.6%，降幅比1-11月份收窄0.6个百分点，2013年为增长17.3%。

其中，住宅销售面积下降9.1%，办公楼销售面积下降13.4%，商业营业用房销售面积增长7.2%。

商品房销售额76292亿元，下降6.3%，降幅比1-11月份收窄1.5个百分点，2013年为增长26.3%。

其中，住宅销售额下降7.8%，办公楼销售额下降21.4%，商业营业用房销售额增长7.6%。

2014年，东部地区商品房销售面积54756万平方米，比上年下降13.7%，降幅比1-11月份收窄1.3个百分点；

销售额43607亿元，下降11.6%，降幅收窄2.1个百分点。

中部地区商品房销售面积33824万平方米，下降3.9%，降幅收窄0.4个百分点；

销售额16558亿元，增长0.2%，1-11月份为下降0.9%。

西部地区商品房销售面积32068万平方米，增长0.6%，增速回落0.6个百分点；

销售额16127亿元，增长3.5%，增速回落0.6个百分点。

2014年末，商品房待售面积62169万平方米，比11月末增加2374万平方米，比2013年末增加12874万平方米。

其中，住宅待售面积比11月末增加1352万平方米，办公楼待售面积增加202万平方米，商业营业用房待售面积增加361万平方米。

2014年，房地产开发企业到位资金121991亿元，比上年下降0.1%，1-11月份为增长0.6%，2013年为增长26.5%。

其中，国内贷款21243亿元，增长8.0%；

利用外资639亿元，增长19.7%；

自筹资金50420亿元，增长6.3%；

其他资金49690亿元，下降8.8%。

在其他资金中，定金及预收款30238亿元，下降12.4%；

个人按揭贷款13665亿元，下降2.6%。

据宇博智业市场研究中心的数据显示：

从2014年6月份一线城市房价进入全面下跌，到2015年3月份一线城市房价进入全面企稳。

国家统计局4月18日公布的数据显示，3月份一线城市新建商品住宅价格和二手住宅价格环比综合平均，分别由上月下降0.1%和持平转为本月上涨0.2%和0.3%。

分项来看，3月份70个大中城市新建商品住宅价格环比持平和上涨的城市分别有8个和12个，分别比上月增加6个和10个；

二手住宅价格环比持平和上涨的城市分别有10个和12个，分别比上月增加6个和7个。

与去年同月相比，3月份，70个大中城市新建商品住宅价格全部下降，69个城市二手住宅价格同比下降，只有深圳同比上涨了0.4%。

对于这种情况，国家统计局城市司高级统计师刘建伟表示，这主要是受去年同期基数较高的影响，随着环比房价由降转升，同比房价初步预计降幅将会收窄，并逐渐企稳。

3月份楼市成交量环比复苏明显。

国家统计局公布的数据显示，3月份，70个大中城市新建商品住宅成交量为21.7万套，比2月份增加65.9%，接近去年同期水平。

刘建伟认为，春节过后，房地产市场成交逐渐活跃。

随着3月底楼市新政影响的逐步显现，预计未来销售量可能继续回稳。

万科企业股份有限公司成立于1984年5月，2013年是万科第三个十年发展阶段的收官之年，这三十年里，万科由一个年销售不足百亿的小公司，成长为全世界最大的房地产开发企业。

2013年8月全国工商联合会公布的中国民营企业500强榜单中，万科的营业收入名列第九，而纳税额则排到了第二位。

万科于1991年1月29日在深圳证券交易所发行A股上市，1993年5月28日，在深圳证券交易所发行B股上市。

作为目前中国最大的房地产公司，万科的发展在过去几年中经历了很多波折，面对市场的不确定性，万科在策略上作出了多次调整，近二十年来，中国的房地产企业几经潮起潮落，但万科依然保持着持续增长的劲头。

连续七年在中国房地产上市公司综合实力榜中排名第一。

鉴于其客观的发展前景，我在众多的上市公司中选择了万科企业来进行股票投资分析。

万科2014至2015五个季度资产负债表

科目\时间

2015-03-31

2014-12-31

2014-09-30

2014-06-30

2014-03-31

货币资金

3888971.46

6271525.34

4874185.51

4286172.11

3752581.77

交易性金融资产

3166.63

3640.45

应收账款

161470.71

189407.18

173841.17

221024.44

292616.77

预付账款

3796003.49

2943312.56

3232323.94

3194581.39

3370546.9

应收股利

其他应收款

6092505.06

4892446.37

4289323

4306154.09

4304208.81

存货

33662102.74

31772637.85

35123470.24

34166766.48

34056488.5

一年内到期的非流动资产

其他流动资产

515640

407600

流动资产合计

48119860.08

46480569.75

47693143.86

46174698.5

45776442.75

可供出售金融资产

13331.81

13318

13418

243167

持有至到期投资

长期股权投资

2005736.3

1923365.74

1639217.06

1520846.16

1218664.45

投资性房地产

838286.29

798087.96

1263895.48

1180225.38

1044255.57

固定资产

322143.4

230835.17

181035.37

180876.02

211551.52

在建工程

87367.41

183348.06

80096.77

95649.31

94524.51

固定资产清理

无形资产

90227.76

87754.75

65050.62

63779.35

48539.54

商誉

20168.98

长期待摊费用

35382.49

33899.9

7665.57

7429.04

6924.96

递延所得税资产

433727.92

401620.03

408829.2

369922.72

359665.01

非流动资产合计

4484184.06

4360305.8

4304269.75

4002730.85

3735454.98

资产总计

52604044.14

50840875.54

51997413.61

50177429.35

49511897.73

短期借款

102330.44

238306.97

602863.65

658243.49

437677.78

交易性金融负债

224.39

767.59

1033.56

应付票据

2470131.02

2129189.39

2133169.92

1660876

1403743.97

应付账款

6571584.56

6704719.98

6034478.77

5966802.88

5559868.47

预收账款

20636403.83

18174933.7

19927197.51

18152973.41

17672133.27

应交税费

393031.83

512417.29

296438.39

257528.59

388905.26

应付利息

24437.98

33650.98

36841.15

31179.12

26000.79

应付股利

其他应付款

4427129.05

4544172.97

5171030.12

5284672.24

6137037.49

一年内到期的非流动负债

2261033.76

2044928.83

1383496.18

1569922.12

2353093.12

其他流动负债

流动负债合计

36930780.53

34565403.1

35612659.49

33616091.48

34135189.96

长期借款

2817813.2

3453671.21

4685689.97

4921059.51

4377208.33

应付债券

1162641.33

1161223.18

988843.87

990082.19

746903.19

预计负债

6036.04

5342.28

7105.28

7330.27

6300.54

递延所得税负债

58598.92

59029.93

79272.67

66027

66382.77

其他非流动负债

7821.84

6844.14

5590.98

4850.91

4815.76

非流动负债合计

4052911.34

4686110.75

5766502.79

5989349.88

5201610.59

负债合计

40983691.86

39251513.85

41379162.28

39605441.36

39336800.55

股本（股）

1104610.81

1103750.72

1101706.6

1101502.71

1101496.89

资本公积金

855471.37

849363.22

833206.77

831264.18

824282.2

盈余公积金

2607877.58

2013540.97

未分配利润

4264307.21

4199283.97

3864888.5

3699998.97

3372023.1

外币报表折算差额

39605.66

42540.62

43026.43

归属于母公司股东权益合计

8887723.17

8816456.99

7852948.5

7688847.46

7354369.6

少数股东权益

2732629.11

2772904.7

2765302.83

2883140.53

2820727.58

股东权益合计

11620352.28

11589361.69

10618251.34

10571987.99

10175097.17

负债和股东权益总计

（1）偿债能力分析

偿债能力分析

流动比率

1.3

1.34

1.37

速动比率

0.39

0.43

0.35

0.36

0.34

由上述数据可分析出，万科流动比率虽有一定程度下降但维持在1.3左右。

显示万科提供流动资金，债务偿还和维持正常经营活动的能力几乎未变，依然较好。

（2）经营效率分析

存货周转率

0.02

0.32

0.13

0.08

万科2015年一季度的存货周转率0.02较之2014年第四季度的0.32明显下降。

表示万科的销售能力出现了一定问题，还有万科的库存数量过高，超过了市场需求，影响了存货变现的流动性。

（3）盈利能力分析

2015-03-3

销售毛利率

34

29.94

30.06

30.92

39.92

净资产收益率

0.73

19.17

8.28

6.13

1.97

数据显示，万科的销售毛利率有所提高，但是净资产收益率却急剧下降。

表明在近期或中期一段时间内，万科的资产利用不会有很高的效率，即资产实现利润的状况不是很好。

（4）投资收益分析

万科股票每股能力

基本每股收益

0.06

1.43

0.59

0.44

0.14

每股净资产

8.05

7.99

7.13

6.98

6.68

每股经营现金流

-1.39

3.78

1.56

0.31

-0.51

由万科最近五个季度的每股能力表看出，万科股票每股收益大幅下降，每股经营现金流甚至出现了负值，表明万科支付股利的能力大幅下滑，投资者对投资万科的股票失去信心。

分析：

黄色直线为下降趋势线，从K线图可以看出股价经过两周的下降趋势后，预示着卖方力量释放完毕，是买入时机。

2014年十二月二十六刚开盘万科就出现了拉升，并一直伴随着以后一段时间。

在上涨过程中，股价出现的最高点，始终在15元左右，始终未能突破。

因此，15元附近的股价，可能是万科上涨过程的阻力线。

在最近一轮调整中，万科股价始终徘徊在12元左右，始终未能真正跌破。

可见12元左右的股价是大多数人的持仓水平，可能是股价的支撑线。

伴随着成交量的放大，进入了调整期，成交量有所下将，股价经过调整有小幅下跌。

（1）上升趋势线

黄色线为上升趋势线。

上升趋势线中，连接股价波动的低点（即“波谷”），其包含的波谷都相应的高于前一个波谷。

每一条上升趋势线，需要二个明显的底部，才能决定，连接的波谷越多，对上升降趋势的预测越准确。

当上升趋势线跌破时，就是一个卖出讯号。

在没有跌破之前，上升趋向线就是每一次回落的支持。

从整体看，图中紫红色是一条中期的上升趋势线（从2014年十一月到2015年五月），

（2）下降趋势线

深蓝色为下降趋势线。

下降趋势线中，连接股价波动的顶点（即“波峰”），其包含的波峰都相应的低于前一个波峰。

每一条下跌趋势线，需要二个顶点，才能决定，连接的波峰越多，对下降趋势的预测越准确。

当下降趋势线突破时，就是一个入货讯号。

在没有突破之前，下降趋向线就是每一次回升的阻力。

（3）支撑与阻力

如图，股价运动在一段时间内会始终在上有阻力下有支撑的空间内进行，在两条平行的支撑线和阻力线之间形成的区域就是“轨道”，上图是下降轨道，股价在一段时间内将在通道内下降进行。

（1）能量潮（OBV）

能量潮又称人气指标，表示股票市场上供求双方力量对比影响股票走势，成交量的多少是市场人气兴衰的表示。

由上图看出，OBV线先上升至一个高点（图中画圈的点），表示股价上升到一个高点。

而后经过一个较长的时期，OBV线总体呈现上升趋势，表示股价走势总体呈上涨趋势，人气汇集，买盘走强，累计成交量大，可买入或增持股票。

（2）MA指标和MACD指标

图A

图B

MACD简称指数离差指标，它是利用短期移动平均线和中长期移动平均线之间不断聚合和分离的特点用以研判买卖时机和信号的方法。

从上图A中MA指数移动平均线看出，五日平均线，上穿十日平均线后，出现黄金交叉，预示着股票行情上涨，是买入时机。

由图B立即得到了印证！

几日后，面临调整行情，五日平均线呈现下行趋势，下穿十日平均线，出现交叉（图A看出），预示着股票行情下跌，是卖出时机。

由图B得到印证。

后期，股价调整幅度较小，五日线和十日线紧紧靠拢，未出现交叉，此时结合其他指标进行分析。

K线由右边向上交叉D线做买，K线由右边向下交叉D线做卖。

可观察KD值同股价的背离来确认高低点。

上图中黄线是K线，绿线是D线。

左图中，当K线向上穿插D线时是买点，股价要上涨，当K线向下穿插D线是卖点，股价要下跌。

在由图中得到印证！

通过对近期中国宏观经济情况，房地产行业的分析，万科集团财务报表和万科股票的技术分析来看，受中国宏观经济下行压力依然巨大，房地产行业由几年前的“黄金年代”过渡到如今的“白银时代”的影响，全国商品房库存依然巨大，因此万科2015年第一季度的财务报表表现不佳。

不过，受到近期大牛市的整体影响，以及万科巨大的品牌影响力和强大的实力，万科的股票依然具有很大的上升潜力，建议保留股票或者增持。