浅论清远市物业管理行业存在的问题与对策Word文档下载推荐.docx

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浅论清远市物业管理行业存在的问题与对策

【内容摘要】：

物业管理行业的发展给城市经济建设带来了新的生气和活力，是构建“和谐社会”的重要载体，在房地产市场产业链的不断完善，社会稳定和化解现阶段再就业压力方面发挥着积极的作用。

本文就物业管理存在的问题和解决的对策进行了分析。

【关键词】：

物业管理；

现状；

分析对策

随着我国社会主义市场经济的深入发展，人们对生活品质和居住条件的追求日益提高，房地产业也随之不断发展成熟。

物业管理作为房地产业体系的重要组成部分和配套工程，越来越显示出广阔的市场发展前景。

但是，物业管理在我国还是一种新兴行业，目前尚处在成长壮大阶段，实际中存在许多阻碍发展的问题，这与我国城市管理和房地产业的飞速发展很不相称。

因此，探索新时期物业管理的创新与发展，具有重要而紧迫的现实意义。

物业管理，是指物业管理企业受物业所有人委托，依据物业管理委托合同，对物业的房屋建筑及其设备、市政公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境容貌等管理项目进行维护、修缮和政治，并向物业所有人和使用人提供综合性的有偿服务。

一、清远市物业管理行业现状

清远最早成立的首家物业管理公司是由清远市工商局组建的清远市市场物业服务总站,成立于1988年,其性质是全民所有制,1996年改为集体所有制。

直到1998年才有第二家物业公司的成立,之间相隔了十年时间。

其中,内资企业发展较早,速度却比较缓慢,从1996年至2003年只发展了7家,除1997年没有注册新的物业公司外,基本是每年发展一家。

根据清远市住建局提供的数据,目前市区总共有物业服务企业117个,其中暂定三级资质企业22个,三级资质企业95个,二级资质企业2个,另外有外地驻清企业28个。

伴随着清远市房地产业的发展，这里的物业管理行业也不断地发展壮大，从最初的植根于房地产业，只是一种对房地产的后期服务，到现今的有独立的公司运营，全面介入房地产业的开发销售与售后服务，物业管理行业已经成为清远市民进行购房并进行消费过程中的重要考虑因素。

清远市物业管理行业存在的问题

（一）政府的不恰当干预不利于物业管理的发展

现今的物业管理行业的服务价格主要还处在政府定价的机制层面上，这不利于物业管理行业内部竞争。

缺乏一个合理的竞争环境，物业管理行业无法自主的运行，更别说提高其效益和水平。

再加上物管行业承担了一些本不该属于这个行业承担的社会问题，社会舆论的导向总是向着报道一些负面的物业管理信息，这些都不利于物业管理行业的迅速健康发展。

（二）适用于物业管理行业的法律法规的不健全

物业管理行业出现的时间不长，目前为止还缺乏相应的健全的法律法规，缺少一个有利于物管行业健康发展的法制环境。

消费者与物管公司出现法律纠纷或者物管公司与房地产商之间出现法律纠纷时没有一个切实便捷有效的解决途径，因此造成问题的积压难以解决。

目前我国物业管理立法滞后。

目我国现有的物业管理法律、法规主要有以下三个方面构成：

1、宪法的有关条款。

如《宪法》第十三条:

“国家保护公民的合法的收入、储蓄、房屋和其他合法财产的所有权。

国家依照法律保护公民的私有财产的继承权”。

《宪法》第三十九条:

“中华人民共和国公民的住宅不受侵犯。

禁止非法搜查或者非法侵入公民的住宅。

”等等。

2、第二层次,全国人大及其常委会、国务院颁布的物业管理方面的法律、法规。

如《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市私有房屋管理条例》、《城市绿化管理条例》、《城市市容及环境卫生管理条例》及其相关配套的法规、规章,如《城市房屋修缮管理规定》、《城市新建住宅小区管理办法》、《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》等等最新出台的是国务院颁布实施的《物业管理条例》。

3、第三层次,各省、自治区、直辖市、人大及常委会颁布的物业管理方面的地方性法规,以及同级地方人民政府颁布的物业管理行政规章,如《北京市住宅小区物业管理办法》、《深圳经济特区住宅区物业管理条例》等等。

这些地方法规彼此之间并不统一，甚至有矛盾之处，往往只能反应一个地方关于物业管理方面的规定。

就目前而言，物业管理的法律法规远远不能适应我国物业管理的迅速发展

（三）管理人员缺乏适应于物业管理行业的专业知识

由于很多物业管理行业脱产于房地产开发商，而且很多是开发商的后勤部门或者售后服务部门。

这些部门的人员并没有相应的管理知识和技能，不能从一个整体的角度来处理问题。

而物业管理经理人市场又尚未形成，物业管理公司无法招募到更多的合格的物业管理人才，物业管理水平低下也就成为了一种必然。

（四）物业管理公司职工素质偏低、缺乏服务意识

物业管理公司的岗位很多都属于不需要太多的专业技术的工作。

再加上很多的物管公司管理人员对物业工作缺乏正确的认识，认为它只是一个简单的工作。

因此招募工作人员时只是从降低成本角度来招募，尤其是保安人员、电梯管理人员等部门，而这些部门又是与消费者直接接触的人员。

过低的入职门槛导致这些部门的人员素质低下，缺乏正确的服务意识。

三、存在问题的原因分析

作为县级城市，其房地产业的发展滞后于大城市，物业管理更是借鉴了大城市发展的经验，清远物管行业现阶段存在的问题与大城市有较大差别，更由于经济社会发展的不平衡，县城的物管事业更具多样性、滞后性。

（一）规范有效的物业管理运行机制尚未完全建立，相关配套政策滞后

物业管理是一项复杂的系统工程,贯穿于房地产项目立项、规划、建设、验收、管理等各个环节,时间跨度大,涉及部门多,目前存在各部门单位之间配合衔接不到位的情况。

首先,物业管理在早期介入、前期管理、招投标、承接验收等方面都没有建立规范有效的运行机制,导致了开发企业与物业企业责任不清,增加了物业管理纠纷。

其次,物业管理配套法律法规不健全,地方性、针对性的物业管理政策出台不及时,导致业主与物业服务企业之间责、权、利不清,处理纠纷缺乏明确的法律依据。

我国的房地产市场近年来发展较快,《物业管理条例》已经颁布实施5年,但是与物业管理相配套的其他方面的法律法规,特别是在中小城市与本地实际相结合的地方性、针对性的法律法规尚未建立健全,地方性法规建设滞后,影响物业管理行业规范化。

（二）物业管理规模效益差,难以更好的生存发展

　物业管理是风险小、利润低的行业。

目前物业服务企业普遍存在着管理规模偏小,规模效益差,难以发挥群体功能和综合实力,再有在物业收费定价方面,政府主要考虑的是社会稳定和现阶段人民群众的经济承受能力,核定的收费价格往往低于物业企业市场运作的成本,造成大部分物业企业长期入不敷出,甚至亏损严重等问题。

例如很多物业服务企业仅管理一、两个物业项目,而专家认为,管理规模达100万平方米以上才能产生最佳效益。

由于管理规模小,经济效益差,这个行业在整体上还是步履艰难。

（三）政府对于物业服务的企业监管不正确

物业管理的涉及面比较广，只有政府部门的监督和管理，物业管理才能顺利进行。

但是，物业管理作为一门新兴的行业，不管是在法律还是制度等方面，政府是还没有去建立比较完善的体系。

从而出现了一些不太完善的业主大会、业主委员会成立的一些相关规定，物业行政的部门没有相对应的处罚权，监督物业的收费制度还不是很健全，在处理物业投诉方面无法可依。

这使得物业管理暂时处于没有监管的状态，对物业管理的行业的比较健康的发展很不利。

四、解决清远市物业管理行业存在问题的对策

（一）放松政府管理，由政府管理变为政府服务

政府的正确引导是一个行业发展的重要外部因素，因此切实提高政府对物管行业的引导，为之服务，创立一个有利于物业管理发展的宽松环境，是推进物业管理行业迅速发展的重要方式。

政府需要放开价格管制政策，让物业管理行业自由竞争，提升其服务意识和水平。

同时也应该为物业管理公司的成立发展创造有利的政策环境，比如降低其行业进入门槛，提高税收优惠等方面。

（二）建立健全物业管理法规体系，实现物业管理的法制化和规范化

首先，要加强对现有的物业管理法规的全面清理，建立统一的物业管理法规，明确界定开发商、业主、物业管理企业责任、权利、义务和相互关系，依法维护各方利益，减少纠纷。

其次，要建立房屋及维修管理、设备设施管理、安全保卫及环境管理、业主委员会管理等覆盖物业管理所有方面的政策、法规，完善物业管理体系，使物业管理有法可依，有章可行。

发展专业化物业管理公司，推动物业管理向集约化、品牌化发展。

推动发展专门从事保安、保洁、绿化、水电气热等服务项目的各类专业化的物业管理，进一步规范物业管理市场。

清远物业管理的规范在2008年开始。

据悉,清远在2008年9月份成立了物业管理科,2009年7月份成立行业协会后,开始加大对物业管理行业管理的力度并初步形成行业规范。

　　另外,随着房管局和住建局合并,政府介入后通过指导和协助物业服务项目的创优来为行业树立典范和标杆,通过一些服务水平较高、在行业里起着典范和标杆作用的项目,引导整个行业来学习借鉴他们的成功经验,促进行业整体服务水平的提高。

一直引导着行业发展的凤城世家2008年就获得了“广东省物业管理示范小区”称号、被授予了“清远市物业服务现场培训基地”的称号。

2011年,经过了省专家的严格考评,我市有云山诗意、美林湖和御景湖畔三个项目获得了“广东省物业管理示范小区”的称号。

我市也开展“清远市物业管理示范项目”考评工作,市区的阳光嘉园一期、东方巴黎和清新县御峰花园三个项目获得了“清远市物业管理示范小区”的称号。

今年,阳光嘉园一期已经通过了“广东省物业管理示范小区”的考评,即将获得“广东省物业管理示范小区”的称号,清远碧桂园和恒丰华庭一期也已通过了“清远市物业管理示范小区”的考评,即将获得“清远市物业管理示范小区”的称号。

清远物业管理有了飞跃式发展,也开始进入有典型、有示范、有规模的发展。

（三）明确房地产开发商、物管公司和消费者之间的责任

健全法律法规，明确物业管理公司的责任问题，是提升物业管理公司能力和形象的重要方面。

让物业管理公司参与到房地产的开发、销售和管理的全过程，使物管公司由一个单纯的售后服务公司变为一个独立运营主体。

实行物管公司、房地产开发商、消费者之间的合同制度，是明确其责任问题重要方法。

（四）加强物管人员职业能力和服务意识的培训

物业管理行业的发展要靠人才,因此加大物业管理人员的职业能力和服务意识的培训，建立更多的培训机构，招募专业的管理人才是提升物业管理行业满意度的重要因素。

当然，无关的关键还是在于管理人员，因此提高物业管理人员的水平是最重要的。

据了解,市住建局相关部门在2010年12月举办一期物业管理从业人员岗位资格培训班,有220人参加了培训；

在2011年7月举办了一期物业管理企业经理岗位培训班,有264多人参加了岗位培训。

2012年8月举办了一期物业管理企业经理岗位培训班,有160多人参加了岗位培训。

通过这几期的培训,物业管理从业人员做到持证上岗也保证了小区的服务质量,也保障了业主的利益。

　　有了规范的行业专业培训,这些物业管理公司便能向业主提供良好的常规服务,如采取人防技防相结合的安全措施,营造优美、和谐、完善的小区环境等外,还不断开发业主需要的特约服务,如家政、商务、组织社区文化娱乐活动等。

此前,由于市民对物业管理的认识不足,收费也没有统一的标准。

作为房地产业中的“社会服务业”,它既涉及房屋维修、环境整治、安全防范,也涉及人们吃、穿、住、行等诸多方面的舒适、方便、和谐与顺达。

因此,物业管理公司在服务与管理中,有偿服务是实现自我管理、自我发展和自我积累的客观需要。

结束语

当前全市物业管理行业的发展势头很好，城市建设包括住宅建设投资的不断增长，城市旧住宅小区整治改造的步伐加快，各行各业后勤保障服务体制的改革，都给物业管理行业的发展带来了良好的发展新机遇，物业理行业的发展前景是十分广阔的。

因此，要通过社会和行业的共同努力，把清远的物业管理事业推向规范发展的新阶段。

参考文献：

1.李赞《浅谈企业行政管理》[J]今日科苑2007年第5期

2.伍建设、康知青.物业管理理论与实务.深圳：

海天出版社,1995年1月

3.王荷，《物业管理经营之道》，机械工业出版社

4.《中国物业管理》杂志，2006年第3期

5.谢家瑾.物业管理概论.北京：

中国物价出版社,2003年10月

6.清远日报，2013年11月23日，B3版楼市周刊