荆州市房地产市场分析定位Word格式文档下载.docx
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项目名称
开盘时间
占地面积
（亩）
建筑面积
（万㎡）
产品形式
已建
项目
荣鑫花园（一期）
2001
40
7
小高层
富怡雅苑
2002.12
48
5.3
多层
三进花园
2002
30
4.4
鑫成佳园
18
2.63
翰林苑
2003.12
20
2.2
合计
——
156
21.53
在建
荆州花园（一期）
3.75
丽景花园
2004.04
75
8
联排、多层、小高层
白云绿水
2004.09
4.27
神华大厦（一期）
2004.05
22
1.3
四栋多层
巴塞玫瑰城（一期）
2004.10
25
3
观邸
80
5.1
叠拼、联排
奥林香樟园
70
342
32.42
——
拟建
荆州花园（二、三期）
230
26.25
多层、小高层
神华大厦（二期）
5
1.2
一栋高层
巴塞玫瑰城（二、三期）
50
6
顺欣家园
68
7.17
4栋小高、11栋多层
新城置业投资
385
38
浙江豪盛集团有限公司
593
51.5
1331
125.12
总计
1829
179
备注：
以上列举的项目都是在荆州房地产市场上有一定规模的项目，规模太小的、品质实在太一般的、目标市场与我们完全不同的项目在这里没有统计。
2、供应量分析
占地面积（亩）
建筑面积（万㎡）
销售状况
85%
50%
从上表可以看出，荆州市场相对较好楼盘供应量较大，基本为2002年以后开发的楼盘，截止2004年底，荆州中高档项目开发量约55万㎡。
从开发状况和销售情况来看，未来5-7年参与市场竞争项目体量很大，大约为125万平方米。
3、供应产品形式分析
荆州房地产市场多层建筑产品占踞绝对市场主导地位，市场上56%的项目数量是多层；
其次是小高层，市场占有率达到29%；
别墅建筑项目数量在市场上约为10%。
根据分析发现，花园洋房的产品形式是现今荆州市场上较为缺乏的，太阳城以外，仅有巴塞玫瑰城有6层的公寓式花园洋房，其产品档次并非很高，不具备竞争优势。
（三）2005年市场供应预测
我们预测荆州房地产市场供应量时，采用以下公式：
05年商品住宅供应量=结转面积+新开工面积+2005年新增面积
结转面积：
通过对荆州房地产市场调研，分析其规模、开发速度、销售速度、价格等各项因素，预测项目能够结转到2005年销售的面积。
新开工面积：
根据从荆州国土局获取的历年土地成交信息，通过对荆州市2004年12月以前土地已经出让而尚未开盘销售的项目进行分析比较，预测能够在2005年实现销售的面积。
新开工面积的计算标准：
结合荆州房地产市场的市场容量、开发速度和销售速度以及今年各个楼盘在规划局的报建量，我们对新开工面积的计算标准是：
如果开发商是荆州本地开发商，那么：
总规划建筑面积在3万平方米以上的楼盘，新开工面积按3万平方米计算；
总规划建筑面积在3万平方米以下的楼盘，我们按全部开工来计算。
如果开发商是发达地区的开发商，那么：
总规划建筑面积在5万平方米以上的楼盘，新开工面积按5万平方米计算；
总规划建筑面积在5万平方米以下的楼盘，我们按全部开工来计算。
2005年新增面积：
经过前一段时间的市场调研，我们发现荆州的房地产市场刚刚起步，各项规章制度尚不完善。
荆州有许多开发商通过各种手段，在项目还没有达到预售标准的时候开始销售。
这为荆州的开发商快速开发销售提供了一定的便利条件。
但荆州房地产市场上的大部分开发商操作水平和管理水平都较低，当年获取土地当年开发销售的可能性较小，因此我们判断新增面积对明年荆州房地产市场产生的供应量很小，在此我们忽略不计。
1）结转面积
销售率
结转面积
80%
0.75
55%
3.6
30%
2.9
75%
0.325
40%
1.8
3.06
4.2
16.33
2）新开工面积
位置
（㎡）
竞得人
2004年荆州土地储备中心成交地块
荆州市沙市区金龙路
4800.05
6240
荆州诚翔房地产开发有限公司
荆州市沙市区北京路
360.18
468
荆州市沙市区便河东路
315.7
315
荆州市年华实业有限公司
荆州市沙市区立新乡
395998.68
514797
荆州市城南开发区御河路
16742.82
21764
荆州经济技术开发区豪达房地产开发公司
14932.70
19411
武汉泽华房地产开发有限公司
45132.3
58671
荆州市景湖房地产开发有限公司
荆州市沙市区跃进路
15999.9
20800
荆州市洪星房地产开发有限公司
沙市区北京路
57773.94
75105
荆州市恒生房地产开发有限公司
13823
17970
荆州市徐立房地产开发有限公司
沙市区红门路
9996.90
13000
荆州市神华房地产开发有限公司
荆州市荆州区黄金堂路
4600.14
5980
荆州市福原房地产开发有限公司
荆州市沙市区北京东路
44549.17
57913
浙江顺益房地产开发有限公司
荆州市沙市区南湖路与金龙路交汇处
25044.39
32557
武汉市诚翔房地产开发有限公司
荆州市沙市区北湖路
19636.22
25526
荆州市建总房地产开发公司
荆州市荆州区球场街
3028.97
3900
荆州市华盛置业有限公司
荆州市沙市区江汉北路
38203.75
49660
荆州市福耀房地产开发有限公司
荆州市沙市区
260
338
个人
荆州市沙市区北京路南
5656
7352
34582.77
44950
荆州市恒富房地产开发有限公司
荆州市沙市区园林东路
4218.55
5484
荆州市福园房地产开发有限公司
荆州市沙市区杨林堤路
5315.68
6910
荆州市长宏房地产开发公司
荆州市沙市区长港路
255707.96
330000
天津顺驰
荆州市武德路
256932
380000
湖北新城置业投资有限公司
1909亩
169.87万㎡
1、我们从荆州国土局获知，今年出让的地块均为住宅用地。
2、根据我们实地市场调研，发现荆州绝大多数住宅楼盘以多层的建筑形式为主，因此我们假设出让这些地块的平均容积率为1.3，以此来推算总规划建筑面积。
根据新开工面积的计算标准：
结合荆州房地产市场的市场容量、开发速度和销售速度，我们对新开工面积的计算标准是：
2005年荆州房地产市场可售面积（结转面积+新开工面积+新增面积）约为60万平方米。
小结：
经过政府前两年的宏观调控，荆州房地产市场逐步走上正轨，呈现快速发展趋势。
未来市场供应量较大，产品形式单一，规划理念落后，景观资源匮乏。
多层公寓占主导地位，花园洋房和小高层较少,市场同质化严重,国际在市场上体现出绝对的产品差异化.
2005年荆州房地产市场可售面积约为60万平方米。
二、需求分析
（一）市场需求分析
1.历年需求分析
2004年
销售面积（万平方米）
21.77
27.04
21.16
25.62
40.76
荆州商品住宅销售面积在2001年达到一个峰值之后，在2002年迅速回落。
这主要与政府意识到商品住宅市场供应量过大，采取一系列宏观调控措施，降低市场供应量同时压缩集资建房比例有直接关系。
在2002年之后，市场有效需求逐步得到释放，商品住宅销售面积呈现稳步上升趋势。
2004年荆州商品住宅销售面积达到40.76万平方米，比2003年全年增长42.1%。
商品房空置面积（单位：
万平方米）
住宅
其中：
高档住宅
写字楼
商业用房
其他
9.45
—
0.76
9.70
8.66
0.27
0.77
比上年增长（%）
+2.6
-0.3
+1.3
从以上表中有几点值得关注：
第一，住宅销售面积和增长幅度都达到历史最高水平，主要原因是几个大盘在2004年大规模放量（如顺驰太阳城、荆州花园、丽景嘉园、奥林香樟园等），使市场分外活跃。
第二，住宅销售面积增长幅度超过住宅施工面积和竣工面积增长幅度，销售率（销售面积与施工面积之比）达到51%，也达到历史最高水平。
第三，在供应量大幅增长的情况下，销售面积增长更快，空置面积没有增加，表明市场供求关系仍处在正常区间。
住宅空置面积中，有5.1万平方米属于历史遗留问题，主要集中在5家企业。
近两年竣工项目空置面积仅3.55万平方米，空置量很小，处在正常范围。
2.2004年市场特点分析
●2004年城区各地段住宅建设和销售发展很快，除中心地段外，其他地段高档项目日益增多，消费者购房不再局限于中心地段。
地段
销售面积
（平方米）
占全部住宅销售
面积比例（%）
1、北京中路及相邻地段
36731
10.1
2、北京东路及相邻地段
54603
15.1
3、长港路、塔桥北路
64088
17.6
4、沙市西区、解放路
71997
19.8
5、江津中路、江汉北路（北段）
44411
12.2
6、荆州城东门外、南门外
91771
25.2
合计
363601
100
以上数据说明：
1、沙市区中心地段住宅开发已趋饱和，可供开发的地块已不多，成规模的项目减少，销售量随之下降；
而沙市东区和开发区大量工业用地转为住宅用地，销售量随之增加。
2、荆州区向东发展、沙市区向西、向北发展的趋势非常明显，住宅建设的区域分布更合理，更符合城市发展方向。
●商品房销售价格大幅上扬
住宅销售价格有涨有落，但总的趋势是上涨，而且涨幅很大，超过全国房价增长水平。
上半年商品住宅价格涨势趋缓，平均售价每平方米1018元，比2003年增长7.7%。
三季度一批高档项目投放市场,房价涨势随之大幅上升，平均售价增至1214元，比2003年增长28.5%。
四季度房价稍有回落，但全年均价仍达到1179元，比2003年增长24.7%。
1200
1100
10009
900
2003年2004年上半年2004年三季度2004年四季度
商品房销售价格（单位：
元/平方米）
综合价
1021
945
1678
4389
1489
1179
1748
1325
4557
+45.9
+24.7
-21.0
+3.8
房价涨幅较大分析:
按照房地产市场自身的发展规律，在正常情况下，房价的一般趋势（或总趋势）是缓慢平稳上涨，但在中短期内可能出现周期性的波动，即大幅度的涨跌。
2004年房价涨幅较大，有以下几个原因：
1、市场管理越来越规范，单位自建房和零星开发得到初步控制，有支付能力的需求逐步被引向商品住宅市场，增加了有效需求。
2004年单位自建房仅4.3万平方米，占住宅销售面积的11.8%，比上年有所下降。
2、需求结构变化推动住宅供应结构发生变化，中低档住宅供应量下降，大型高品质住宅项目比重增加，占项目总数的15%，占全部施工面积的41.1%，其高房价（如观邸最高价3500元，丽景嘉园2000元，太阳城2200元）拉动楼市均价上升，不同收入层次群体的消费需求得到满足。
3、土地市场规范化,使整体荆州土地市场价格上涨;
楼盘品质提高，景观设计有特色、户型设计有新意、售后服务有保障、配套设施更完善、营销策划有新招的楼盘逐步增多，使住宅开发成本（特别是品质成本）大幅上升。
3.产品需求分析
根据实地调研，荆州房地产市场项目的销售周期大多在半年至一年，目前在售的楼盘平均销售率约为50%。
月销售额一般都在800万左右，只有少数楼盘的月销售额偶尔能超过千万。
其中丽景花园的月销售额最高达到了1000万元；
奥林香樟园开盘当月卖了136套，销售额达到了1200万元。
1）联排消化情况分析
单价
（元/㎡）
户型面积（㎡）
总价
（万元）
套数
消化率
消化速度
（套/月）
2500
200~250
50~60
70~80
90%
6~7套/月
2800
180~300
40~70
150
9~10套/月
太阳城（一期）
3490
180~200
22%
2套/月
荆州联排别墅价格集中在2500元/㎡-3500元/㎡之间，总价在40-80万之间。
联排别墅总供应约250套，目前平均消化率达到55%左右。
根据消化周期统计，联排别墅项目平均每个月消化6-8套。
最高月销售回款约500万元。
2）叠拼消化情况分析
单价（元/㎡）
消化速度（套/月）
1700
140~160
20~30
24
38%
4~5套/月
叠拼价格集中在1700元/㎡-3500元/㎡之间，总价在20-50万之间。
叠拼总供应约170套，目前平均消化率达到40%以上。
根据消化周期统计，叠拼项目平均每个月消化5-6套。
月销售回款一般在200-300万元之间。
观邸所谓的叠拼与6层的公寓感觉没多大区别，只是纯概念炒作，打出“20万元让你享受宫殿一样的生活”，但并没有产品品质的支撑。
3）花园洋房
户型面积
1500
125~137
20~22
180
约20~25
1882
125~135
25~26
72%
16~18
荆州市场上花园洋房较少，其价格集中在1500元/㎡-1900元/㎡之间，总价在20-30万之间。
花园洋房总供应约300套，目前平均消化率达到52%以上。
根据消化周期统计，花园洋房平均每个月消化20套左右。
月销售回款一般在500-600万元之间。
花园洋房市场供应量较小，具有较大的市场需求。
4）多层消化情况分析
130~160
20~24
250
17~18
1700~1800
160~180
100%
20~22
1400
92~110
137~160
15~21
312
22~25
1600
21~24
104
10~12
110~140
12~16
800
约60
90~100
140~150
15~22
171
95%
14~15
1598
252
77%
38~39
荆州多层价格大都集中在1100元/㎡-1800元/㎡之间，总价在15-30万之间。
多层总供应约1940套，目前平均消化率达到52%以上。
根据消化周期统计，多层项目平均每个月消化20-30套。
月销售回款一般在700-800万元之间。
5）小高层消化情况分析
1700~2000
160~170
160
20%
4~5
荆州小高层价格大都集中在1700元/㎡-2000元/㎡之间，总价在30万左右。
供应量约在160套左右，目前平均消化率达到20%以上。
根据消化周期统计，小高层项目平均每个月消化4-5套，说明荆州客户目前对该种产品的认可度不高。
月销售回款一般只在100-200万元之间。
6）汇总
产品类型
价格（元/㎡）
总价（万/套）
户型面积（㎡）
总套数（套）
消化速度（套/月）
联排
2500-3500
40-80
180-300
2-10
主力区间
2500-3000
50-60
180-250
6-7
叠拼
1700；
3500
20-30；
140-160
174
5-6
花园洋房
1500-1900
20-30
130-150
296
1900
25-26
125-145
16-18
1100-1800
15-30
110-180
1939
14-60
1500-1800
11-22
110-140
25-30
1700-2000
160-170
4-5
需求市场分析：
⏹在荆州市场中，多层所占的比重最大，占到市场的68%；
其次是花园洋房占到市场份额的11%，其中太阳城占到5%。
⏹从消化情况来看，花园洋房和多层的消化率较高，都达到了52%以上。
从消化速度来看，花园洋房和多层的消化速度较快，小高层的消化速度最慢。
⏹各楼盘平均月销售回款约为800万左右。
⏹从目前来看50万左右的联排；
12-18万的多层；
22-25万的花园洋房，其消化情况最为理想。
升级会员 