盘锦农垦职工保障性安居工程佳苑小区配套工程可行性研究报告.docx
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盘锦农垦职工保障性安居工程佳苑小区配套工程可行性研究报告
盘锦农垦职工保障性安居工程
盘山县新县城农垦佳苑小区配套工程
可
行
性
研
究
报
告
第一章总论
一、项目概况
项目名称：
盘锦农垦职工保障性安居工程盘山县新县城农垦佳苑小区配套工程。
建设类型：
道路、污排水、雨排水、给水、电力、供热、门卫、围墙及绿化铺装工程。
项目开发单位：
盘山县新县城筹备建设指挥部。
项目建设所在地：
盘锦市盘山县。
项目建设工期：
2013年8月-2014年8月
二、可研报告编制的指导思想
改革开放以来，盘锦市盘山县呈现出综合实力增强、发展速度加快、经济效益提高、产业结构优化、投资环境改善、重大项目增多、人民生活水平明显提高和社会全面进步的良好态势。
近几年数据统计表明，盘锦经济保持较快的发展，城镇和乡村居民可支配收入大幅度增加，市场消费潜力很大。
据初步统计，2013年盘锦市GDP总量超过1300亿元，城市人均可支配收入超过27900元，在全省居于前列。
围绕“总体规划”的实施，盘锦全面加快建设步伐，建设特色园区，加强环境建设，实施招商引资，构建和谐盘锦。
盘锦市盘山县从生产发展、生活宽裕、城市文明、市容市貌整洁、管理民主等方面，坚持从实际出发，扎实稳步推进环保型城镇建设，推进工业化、城市化和现代化进程。
盘山县新县城农垦佳苑小区配套工程建设项目位于盘山县黄金地区，交通便利，地理位置优越，本项目建成后将成为盘山县的最亮丽的楼盘，能够充分体现本小区优质的居住环境，市居家经商的理想地段。
在总体构思上尽量体现新世纪现代都市居住和接近自然的高品位形象，设计中贯彻人、建筑、环境和谐共存的设计宗旨。
在规划布局中，努力使居住区空间形态丰富，分区明确，通过空间组合的流动与渗透，结合视觉与景观艺术设计，现实与自然的完美的结合，盘山县新县城农垦佳苑风格表现出丰富的层次感，全景观、大视野、配以大宅大院大气势，最大限度的体现了高品质低密度住宅的意境。
三、可研报告的编制依据
本项目可行性研究报告依据下列文件和资料进行编制：
1）国民经济和社会发展第十二个五年规划；
2）中央富民政策指示精神；
3）盘锦市盘山县总体规划；
4）国家和行业颁发的有关规程、规范和技术规定；
5）双方签订的项目咨询合同。
四、可研报告的编制原则
1）按照盘锦市盘山县的发展规划，合理确定项目的系统方案，合理安排工程计划，全面提高效益。
2）根据可行性研究报告编制的原则、规范及经济分析等有关规定。
五、研究范围
研究范围包括：
道路、污排水、雨排水、给水、电力、供热、门卫、围墙及绿化铺装工程等项目投资估算、效益评价。
第二章项目建设地点背景及状况
一、盘锦市简介
盘锦市是1984年6月经国务院批准设立的省辖市。
地处渤海之滨、辽河三角洲的中心地带，是辽宁省西部沿海的一座新兴石油化工城市，也是我国沿海对外开放城市之一。
区域总面积4071平方公里。
总人口130万。
盘锦地势平坦，多水无山，四季分明，气候宜人，有着丰富的自然资源。
地下蕴藏着的石油和天然气，现已累计探明石油地质储量19.5亿吨，天然气储量1612亿立方米。
坐落在这里的全国第三大油田---辽河油田，1999年产原油1430万吨、天然气11亿立方米。
这里有充足的土地资源，现有耕地180万亩，其中水田150万亩，年产水稻8亿公斤左右，是辽宁身重要的商品粮基地和优质大米基地。
辽河油田是以石油、天然气勘探开发为主、油气深加工等多元开发为辅的大型联合企业，曾是中国第三大油田，在全国500家最大企业中位居前列。
目前原油年开采能力1000万吨以上，天然气年开采能力17亿立方米。
辽河油田现有各类用工11.3万人，下设油田生产、储运集输、科研设计、工程技术、工程建设、装备制造、多种经营和矿区服务等54个二级单位和9个直属公司，公司资产总值达570亿元以上。
单位地跨辽宁省、内蒙古自治区的13个市（地）、35个县（旗），勘探开发分为辽河盆地路上、盆地滩海和外围盆地三个区域，并获得南海南部地区15.7万平方公里的探矿权。
勘探开发40年来，辽河油田为石油工业的发展做出了突出贡献，截止2007年底，累计生产原油3.54亿吨，生产天然气483亿立方米，已经在千万吨规模稳产了20年，累计上缴利、税、费总额1476亿元。
目前年原油生产能力1200万吨，天然气生产能力9亿立方米，是全国最大的稠油、高凝油生产基地。
二、项目地块
盘山县新县城农垦佳苑小区配套工程项目建设位于盘锦市盘山县，属于盘锦市盘山县重点开发地段，具备较高的增值潜力和发展起点。
盘山县是盘锦发展最迅速的地区之一，又是辽宁沿海经济带开放城市，近年来，在资源城市转型和环渤海经济区提升国家战略双重机遇下，房地产成为该市的重要产业。
项目位于盘山县重点开发片区，是盘锦市房地产开发核心黄金位置，地理位置优越，交通便捷。
大打“宜居牌、环保牌”将会在盘山县的居住区中格外引人注目。
也刺激了周边房地产相关行业的发展，市政府和区政府“以人为本”“建造和谐社会”的具体展现。
本项目的规划设计方案充分利用原有的自然地形，尤其合理进行功能分区。
规划设计与建筑设计、环境设计，三者完美结合，保证规划具有良好的规划结构和布局形态，又能使建筑单体拥有良好的外部形态，注重通风、采光和视野及外围、绿化、水暖供热等工程，让优美原外部环境渗透到空间中来。
增值税的增收、房地产行业信贷政策的调控、外商投资房地产市场准入标准的出台，其主要目的是提高房地产行业的投资资金门槛。
投资房地产市场准入标准中主要规定注册资金与投资总额的关系，对企业营业执照、经营范围、办理《国有土地使用证》、《国有土地使用权出让合同》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》等提出了更高的要求。
我公司符合房地产市场准入的要求。
第三章项目建设的可行性及必要性
一、项目建设的可行性
城乡一体化建设是缩小城乡差别、加速城镇发展的有效途径，是中国城镇化战略的有机组成部分。
盘山县城镇乡一体化建设不仅可以形成一定区域的人流、物流、信息流的交换中心，促进城镇经济的全面发展，同时可以带动的市场化、城市化、文明化、现代化水平，使城镇全面融入现代文明的潮流。
城镇商贸、金融、科技、教育及各类农产品加工等行业的发展以及城镇居民多样化的消防需求，将为盘山县经济向深度和广度进军提供一个新的发展空间和动力，可以有效地带动盘山县种植业、养殖业、服务业和特色产业的发展，改善农业种植业结构、城镇产业结构和农民就业结构，转移城镇富余劳动力，提高农民收入水平，直接推动盘山县经济的发展。
几年来，盘锦市房地产开发投资持续增长，开发规模不断扩大，占固定资产投资总额的比重逐年攀升，成为有效扩大内需、推动盘锦市经济稳步发展的新增长点，为城市发展，居民居住水平的提高做出了巨大贡献。
盘山县地理位置优越，对外交通便利，其得天独厚的辽河开口资源和湿地资源构成生态环境秀美的一方宝地，具有无法比拟的特色优势，极具开发潜力。
盘山县地理位置优越，对外交通便利，其得天独厚的辽河开口资源和湿地资源构成盘山县生态环境秀美的一方宝地，具有无法比拟的特色优势，极具开发潜力。
本项目实施后，在总体规划的指导下，因地制宜进行盘山县新县城农垦佳苑小区外围工程建设，突出环保和生态优先的原则。
项目实施有利于该区域的环境保护和生态优化，形成人与自然和谐共生的良性城市发展机制。
盘山县新县城农垦佳苑小区建设外围工程有利于小区环境的美化及满足居民的生活要求。
同时也有利于美化城市，提高城市环境规划水平，有利于社会发展。
二、项目建设的必要性
近年来，社会主义市场经济体制的逐步建立、城市房屋商品化、土地有偿使用、综合开发等城市建设新体制的建立，有力地推动了城市建设的发展，扩大了各类建设规模，拓展了城市发展空间。
为了适应社会主义市场经济发展，《盘山县总体规划》明确县城的性质与目标，盘山县的建设既包含基础设施建设又包含公共设施建设，要为商贸、旅游业同步发展提供高标准的基础保障，在对有限的资源加以循环利用、创建节约型小康社会的城市基础设施建设的目标下，市政基础设施和公共设施的承载能力应能够满足合理发展的需求。
市政基础配套设施和公共设施的建设是盘山县建设的重要组成部分，是发展的依托和根本；市政基础和公共设施的完善，是盘山县其他产业发展的先导和保证。
本项目的建设，将为该区域开发创造有利条件，有利于盘山县建设和发展进程，有利于盘山县整体发展战略目标的实现。
第四章项目选址条件及设计方案
一、项目建设地点的自然条件
盘山县隶属于辽宁省盘锦市，位于盘锦市的北部，辽河下游，渤海之滨。
东与台安县、海城市隔河相望，南与盘锦市区、大洼县毗邻，西连凌海市，北与北宁市接壤。
位于东经121°27′~122°29′，北纬40°45′~40°27′。
全县下辖9个镇，8个乡，192个行政村。
面积约2145平方公里。
全县地区2010年生产总值可实现125亿元，比上年增长42.2%；全社会固定资产投资完成103亿元，比上年增长156.2%，完成税收7.41亿元，比上年增长40%；实现地方财政一般预算收入4亿元，比上年增长53.1%；实际利用外资2018万美元，比上年增长56.6%；农民人均纯收入达到9260元，比上年增长20.5%。
经济总量位次前移，综合实力大幅提升。
1）地形地貌
项目地块处于华北陆台，燕辽沉降带东端，辽河断陷南部，西为南北走向的医巫闾山山脉，东为纵向的长白山系的千山山脉，境内成凹状地质骨架，而中央凸起，是典型的三角洲地貌，海拔高程在2-4m之间，地势平坦，多水无山。
2）地质条件
该地区地势低洼平坦开阔，地表为第四系沉积物覆盖，从上到下分别为亚粘土层、亚砂土层、粉砂层及淤质亚粘土层，地震烈度7度。
3）气象与水文
气温
该地区地处北温带，属暖温带大陆性丰涧季风气候，四季分明，雨热同季，干冷同期，温度适宜，光照充浴，年平均气温为8.6℃。
降雨
年平均降水量630.9mm，最多年份为916.4mm，最小年份为326.6mm，雨量多集中在7、8月份。
风向
年主导风向，夏季为西南风，冬季为东北风，年平均风速为4.2米/秒，相对湿度66％。
场地冻结深度1.12m。
年雷电日数平均23天，最多39天。
二、技术说明及设计构思
设计说明
盘锦市盘山县地处渤海辽东湾南部，辽河三角洲腹地，是国务院确定的沿海开放市之一，是国家重点商品粮生产基地，是国家生态农业市。
这里地坦物丰，浪漫旖旎，物华天宝，人杰地灵，素有“渔米之乡”的美誉。
设计构思
盘山县新县城农垦佳苑小区配套工程建设项目位于盘锦市盘山县，盘山县新县城农垦佳苑小区配套工程建设项目设计充分体现了“以人为本”的设计理念，力求为住户创造一个安全、舒适、高品位的居住环境。
外围工程的建设会给人以明快典雅的视觉美感。
园林景观在设计手法上以欧洲造园手法为主，打造大气、尊贵、休闲、高贵、浪漫及高品位的欧式园林居住区。
三、技术方案要求及执行技术标准
1.道路工程
室外电缆沟、管道、管线预埋、积水井施工已全部结束→道路定位→土方开挖（回填）基层平整→压路机碾压→水泥稳定砂石基层施工→混凝土面层分块施工→混凝土面层切割缝、缝隙填料→路缘石安装→检查验收
道路基层质量标准和检验方法
类别
序号
检查项目
质量标准
检验要求
检验方法及器具
范围
点数
主控项目
1
压实密度
0.95
1000m2
1
检查试验报告
2
表面质量
表面应坚实、平整，不得有浮石、粗细料集中
观察检查
一般项目
1
宽度偏差
±50mm
40m
1
钢尺检查
2
厚度偏差
±10%
1000m2
1
钢尺检查
3
表面平整度
≤15mm
20m
1
3m直尺检查
4
中线标高偏差
±20mm
20m
1
水准仪检查
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