南开大学18秋学期170918031809《物业管理概论》在线作业文档格式.docx

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第2题,物业服务企业资质等级分为一级、二级、三级和四级

第3题,狭义的居住型物业管理，是指运用现代科学的管理理论和方法，为保证居住型物业的正常使用，以满足使用者各种居住需求为目的的有偿性、专业性的委托服务。

即由专业的物业公司主持，以赢利为前提，运用现代管理理论与手段对居住型物业进行科学的有偿的服务。

第4题,英国的住宅物业管理和我国则有很大的不同，比我国的物业管理简单，因为大部分人住在独立式别墅或联排别墅里，别墅之间的道路、绿地及各种市政管线、设施均由政府部门维护管理，业主需要每年缴纳物业税即可。

第5题,物业是单元性的房地产，是指正在使用中和已经可以投入使用的各类建筑物及附属设备、配套设施、相关场地等组成的多宗房地产以及依托于该实体上的权益

第6题,居住型物业是指居民赖以生存的空间和必要的条件，集住宅以及附属的设备、设施和环境为一体。

随着人们对生活质量的不断追求，环境配套设施已经是居住型物业不可缺少的组成部分。

第7题,美国是一个典型的合同社会，物业管理收费自然也离不开合同。

美国各地物业管理合同对收费的规定往往受所在地区环境、设施和管理方式等的影响，收费标准和收费项目也是十分复杂的。

但各地物业管理收费原则上都必须以物业管理公司与业主之间达成的年度预算为基础，不会给物业管理公司一定的收费自主权。

第8题,.区域化物业管理的企业会根据区域（片区）物业管理的需要，科学、合理地对区域内辅助配套设施进行规划，最大限度地避免日后维修所造成的不必要的浪费，为后续管理打好基础

第9题,新设立的物业服务企业，其资质等级按照最低等级核定，并设半年的暂定期

第10题,物业物权的内容十分广泛，除自物权（所有权）之外，还有由所有权衍生的他物权

第11题,物业服务企业的业务内容包括基本业务、辅助业务及内部业务等。

物业服务企业一业为主、多种经营、微利服务、规模管理的基本特性，决定了其业务内容狭隘性的特点。

第12题,美国各地物业管理合同对收费的规定往往受所在地区环境、设施和管理方式等的影响，收费标准和收费项目也是十分复杂的

第13题,按照物业使用过程中是否产生收益划分，物业可以划分为经营性和公益性物业。

经营性物业包括商场、餐饮、娱乐物业等，公益性物业包括住宅、学校、医院等。

第14题,罚款是经济制裁，使用较为广泛。

例如，《物业服务企业资质管理办法》规定，物业服务企业出租、出借、转让资质证书的，由县级以上地方人民政府房地产主管部门予以警告，责令限期改正，并处1万元以上3万元以下的罚款。

第15题,物业管理法律关系，可以分为不平等主体之间民事性质的法律关系和平等主体之间行政管理性质的法律关系

第16题,在物业管理立法中，不必对物业服务企业与政府有关部门的职责分工、物业服务企业与政府有关部门及其他有关机构的关系做出明确的规定。

第17题,恢复原状是指在财产被不法损害或性能状态被改变而有复原的可能时，受害人有权请求恢复到财产未受损坏或未改变时的状态。

例如，因房屋装修造成相邻业主或使用人的自用部位、自用设备损坏，行为人应承担修复的责任。

第18题,文化类物业包括学校、图书馆、博物馆、档案馆、文化馆等

第19题,不正当竞争行为是指物业服务企业采用不正当或违法手段获取经营利益的行为，如在投标过程中，物业服务企业采取行贿等窃取标底或其他公司投标计划，而设法中标的行为等。

第20题,以房屋出租出售和其他附属性商业服务为主的经营型物业，必须保证其设施的先进性

第21题,中国物业管理业经过20多年的发展，已经成为拉动国民经济增长、增加就业岗位的一支重要产业力量，它在保障房屋的安全合理使用，为业主创造良好的生活工作环境，促进社会稳定方面发挥了积极作用。

第22题,清洁情况是写字楼管理服务水平的重要体现，关乎大厦的形象。

由于写字楼一般采用大量质地讲究的高级装饰材料，所以清洁难度大，专业要求高。

为此要制定完善的清洁细则，明确清洁的地方、材料、清洁次数、检查方法等。

第23题,高度职业化的物业管理队伍是美国物业管理的重要特色之一

第24题,由于写字楼具有经营型物业的特性，决定了营销推广是其一项经常性的管理工作内容。

应有专门的营销人员在写字楼前台工作或设立专门的办公室办公，主动寻找目标客户，征求已有客户对物业的使用意见，尽力满足各方面客户的要求，保证物业保持较高的出租率。

第25题,居住型物业管理的要求，在管理服务上，例如，要高起点，高要求。

所谓高起点是指居住型物业管理工作要立足日常的管理服务，而高要求则指即使平凡的工作，都要按照合同或规范的要求，达到相应的技术指标。

例如，房屋完好率要达到90％以上，卫生清洁率为95％以上等。

第26题,英国物业管理特点是物业的所有权与管理权不分离。

物业管理公司与业主的关系是雇佣关系，业主通过招标或协议等方式选择物业管理公司，要认真考察公司的信誉、专业知识背景及管理、财务、法律水平、管理费用的高低以及社区活动能力。

第27题,非法买卖、租赁物业的行为，主要表现在：

1.为谋取暴利，骗取国家优惠补贴，进行非法买卖、租赁物业，从而妨害了物业市场秩序的行为；

2.逃避物业登记管理，非法出租物业，或以临时借用等形式，变相买卖、出租物业，这实质上是一种非法的物业交易活动，也是一种偷逃物业税的行为。

第28题,一个完整的物业包括实物形态和非实物形态两部分

第29题,我国目前出现的一些新旧物业公司接撤管纠纷，业主内部之间的争议久拖不决等，很多地方政府主管部门采取积极态度，将问题推由业主通过司法途径解决。

这不利于矛盾的迅速化解，不利于社区乃至社会的稳定。

第30题,娱乐类物业：

包括剧场、影视厅、音乐厅、舞厅、游乐厅、度假村等。

有些是公益性的，有些是经营性的，在市场经济条件下，按照政企分开的原则和物业管理实行的企业化、社会化、专业化的要求，这些物业可以由主管部门委托物业服务企业进行管理，也可以由主管部门按照现代物业管理模式进行自治管理。

第31题,在我国，一般按原始设计用途把房屋分为两大类：

居住型物业和非居住型物业。

第32题,在经营型物业管理中，建筑物成了商品，由于其外界环境的以及内部管理的优势的不同，其使用期限会有较大的差异，市场价格缺不会有很大变动。

第33题,相比较而言，物业管理市场的买方--物业管理市场的消费者，一般是由单独住房使用者构成的，即为区分所有权人

第34题,物业服务企业按服务形式划分，有独立的物业服务企业和附属于房地产开发企业的物业服务企业两类。

这两类企业目前都比较普遍。

第35题,物业一般是指单元性房地产，即一个单项的房地产、具体的房地产，是一个宏观的概念，一般用于宏观的角度，如"

物业管理"

。

第36题,物业管理客体的质量和物业管理市场单个消费者自己的房屋内的环境水平、设施保护有明显的区别

第37题,房地产一般是指一个国家、一个地区或一个城市所拥有的房产和地产的总和，是一个微观的概念，一般用于微观的角度，如"

房地产业"

第38题,房产收益权是指房产所有人和非所有人依法收取房产所产生的自然或法定利益的权利。

第39题,由于转变投资地点、方向，兼并、破产等各种原因的影响，写字楼客户变动的情况时有发生，固有的客户也经常存在对办公空间重新布置、面积增减、改变设备配置与服务等的要求，因此，为吸引招进和留住客户，写字楼的营销服务工作是一项十分重要的经常性工作，否则，便不能保证较高的出租率，影响写字楼物业的收益。

第40题,从本质上说，物业服务企业的"

产品"

只有一个，那就是服务。

物业服务企业的服务是有偿的，带有经营性的，是属于企业性的经济行为。

第41题,体育类物业包括体育场、体育馆、健身房、高尔夫球场等

第42题,物业管理作为房地产综合开发的延续和完善，按照社会化、企业化、专业化、制度化的发展思路，对物业实施有效的管理和优质的服务，是现代化城市管理和房地产经营的重要组成部分。

第43题,现行的市场上，客体的物业管理服务通常是由第三者的物业公司来提供的

第44题,经营型物业管理中的费用支出包括：

建筑物的维修养护费用；

设备设施的维修养护费用；

提供各种服务所需投入的费用；

有关的税费，具体包括房产税、营业税、城市建设维护税、教育附加费、土地使用税等。

第45题,广义的居住型物业管理是指住宅小区的物业管理，既是指新建住宅小区的整个区域管理，也是指经过改造后的老新村和老城区住宅的管理。

住宅小区投入使用后，主要就是解决管理问题，使居住环境和住房质量都能达到较高的水平。

住宅小区的管理不仅可以保持小区原有的建设风貌，还可以解决开发建设期间遗留的问题，提高生活质量并改善小区环境。

第46题,物业服务企业不具有法人资格

第47题,租赁关系管理主要包括租赁关系、合作关系和责任关系三个方面

第48题,特种物业有些是公益性的，有些是经营性的，在传统房屋体制下，一般按系统进行管理，在投资、维修、养护等方面一律由上级国家主管部门免费承担主要责任。

第49题,物业管理公司要根据物业的设施设备质量状况和管理服务质量状况及市场成本价格状况和自身企业管理水平确定各项管理服务的成本，最终编制准确的物业管理费用预算方案，从而为制定物业管理服务收费、服务成本控制和企业物业管理计划提供有效的依据。

第50题,在一般市场上，当消费者获取某种商品或服务以后，消费者会直接关心维护自己客体的质量，因为消费者的利益和客体的质量具有直接的利益关系；

而在物业管理市场上，两者之间往往具有间接性和分离性。

现行的市场上，客体的物业管理服务通常是由第三者的物业公司来提供的。