内蒙古商务酒店可行性研究报告.docx

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内蒙古商务酒店可行性研究报告

内蒙古商务酒店

可行性研究报告

第一章项目总论

1.1项目背景

1.2可行性研究结论

第二章市场分析

2.1项目投资环境分析

2.2项目所在区--赛罕区市场分析

2.3市场形势分析

2.4本项目前景预测

2.5项目评估

2.6项目定位

2.7方案评估意见

2.8本项目经营管理模式

第三章项目选址、建设条件及建设标准

3.1项目的选址及用地

3.2项目建设条件及配套资源

第四章工程建设方案

4.1本项目用房建设标准及依据

4.2本项目总体规

4.3结构设计方案

4.4给、排水设计方案

4.5电气设计方案

4.6暖、通设计方案

第五章消防、安全、环境保护

5.1编制依据

5.2环境保护

5.3社会效益和影响分析

第六章建设进度及项目实施方案

6.1建设进度和计划安排

6.2项目实施方案

第七章项目投资估算、资金筹措及项目实施

7.1投资估算

7.2资金筹措

第八章项目分析及评价

8.1项目分析

8.2项目评价

第九章投资收益分析评价

9.1本项目经营测算

9.2本项目固定经营成本分析

9.3酒店餐饮及客房经营收入的测定方法

9.4客房及酒店餐饮年平均收益估算

9.5客房及酒店餐饮项目现金流量表

9.6项目不确定性分析

第十章社会效益和影响分析

10.1完善城市功能，推动片区的房地产市场发展进程

10.2解决大量待业、失业人员的就业问题

10.3增加财政税收

第十一章可行性研究结论与建议

11.1可行性研究结论

11.2酒店餐饮及客房的经营管理建议

各种附表：

附表1项目投资估算汇总表

附表2建筑安装工程投资估算表

附表3工程建设其他费用投资估算表

附表4建设期利息估算表

附表5项目资金来源表

附表6项目总投资使用计划与资金筹措表

附表7客房经营收益估算表

附表8商务经营租赁收益估算表（超市、办公室、会议室）

附表9休闲娱乐服务经营收益估算表（餐饮）

附表10经营收入估算表（年收入）

附表11折旧及摊销表

附表12经营使用外购燃料动力费用估算表（年费用）

附表13经营成本估算表（年成本）

附表14总成本费用估算表

附表15利润和利润分配表

附表16借款还本付息表

附表17现金流量表（全部资金）

附表18敏感性分析表

前言

内蒙古咨询有限公司接受内蒙古有限公司的委托对内蒙古商务酒店项目的可行性进行了研究。

我公司经过详细的市场调查、市场预测、投资估算以及宏观投资环境、行业概况、地区市场需求、竞争状况等内容的分析，已完成本项目的研究及分析工作，现将研究结果报告如下。

第一章项目总论

“内蒙古商务酒店”是内蒙古置业有限公司投资运营的豪华商务旅游酒店项目，主要功能为四星级商务旅游酒店和高级娱乐休闲服务中心。

内蒙古商务酒店严格按照国际四星级酒店标准运作管理，酒店在传统服务流程的基础上，全面结合现代技术电脑化管理功能实施管理。

1.1项目背景

内蒙古置业有限公司为适应时代发展的要求，实现企业经营模式持续、稳健发展的目标，拟将内蒙古商务酒店改建成产权式酒店公寓。

1.1.1项目名称

内蒙古商务酒店

1.1.2开发公司

内蒙古置业有限公司

1.1.3承担可行性研究工作的咨询公司

内蒙古咨询有限公司

1.1.4研究工作依据

建设部2000年发布的《房地产开发项目经济评价方法》；

国家计委、建委1993年发布的《建设项目经济评价方法和参数》；

国家发改委审定发行的《投资项目可行性研究指南》。

《呼和浩特市产业导向2006-2007》

《房地产评估规范》1999

《国家计委\建设部关于房地产中介服务收费标准》

《呼和浩特市住宅区公用设施专用基金管理规定》

《呼和浩特市主要经济指标》

《呼和浩特房地产市场分析》2008

《呼和浩特市旅游统计月报年报》

以及其它国家、省、市级法规、规范、文件、通知等。

1.1.5项目的建筑规模和内容

内蒙古********商务酒店，属于四星级高级商务旅游酒店，单体14层，总建筑面积：

14500㎡（不包括地下1层），客房面积：

10000㎡，主体占地面积3119.4平方米。

1.2可行性研究结论

经过对全国和呼和浩特经济状况的研究分析，以及对2008-2009年产业导向的理解，我司经过详细的市场调研后认为：

项目的变更是必要的、可行的、合理的；

在目前各种利好因素的作用下，近几年内呼和浩特市产权式酒店市场是乐观的；

产权式酒店更适合项目的整体发展与规划；

在2009-2010年将该项目投放市场的时机是可行的；

考虑目前贵司的房地产开发经验、实力以及资金储备、企业发展需求等因素，项目的正式运营条件基本成熟；

第二章市场分析

2.1项目投资环境分析

内蒙古商务酒店项目地处呼和浩特市赛罕区；呼和浩特市是内蒙古自治区的首府，是全区政治、经济、文化和对外开放的中心，是自治区重要的工业城市和交通、通讯枢纽。

现已形成以轻工、纺织、食品、机械、化工、建材、炼油、发电为主，其他行业配套发展，门类齐全的工业体系。

交通运输十分便利，公路、铁路、航空组成了四通八达的交通网络；邮电、光缆通讯可与世界180多个国家和地区直接联系。

改革开放以来，呼和浩特被国务院确定为国家历史名城和我国北方沿边开放地区重要的中心城市，是国家沿边开放带与黄河经济开发带的交汇点，是我国与蒙古、俄罗斯以及东欧各国贸易往来的重要窗口。

经过50多年的建设，呼和浩特已成为一座经济繁荣、民族团结、社会进步、科教发达、交通便利，具有鲜明民族特色和时代风貌的新型城市。

呼和浩特是一座历史文化名城，是华夏文明的发祥地之一，具有悠久的历史和塞外名城的神韵。

呼和浩特处于内蒙古“南粮北牧、东林西铁、遍地宝藏”丰富资源的中心地带，境内山川秀美、资源富集、物产丰富，煤炭、电力、天然气等资源丰富，是内蒙古自治区资源丰富区、重要旅游区和重点开发建设地区。

《呼和浩特市城市总体规划》（1996-2010年）确定了呼和浩特市的城市性质是内蒙古自治区首府和政治、经济、文化中心，国家历史文化名城，我国北方沿边开放地区重要的中心城市。

2010年城市人口规模110万人，城市建设用地114.4方公里。

《呼和浩特市城市总体规划》规定呼和浩特市城市总体布局采取的是“集中组团式”布局形态。

依托铁路、主干公路、航空港等重大设施，总体上向南发展，适度向城区东西两翼扩展，控制向北发展，远景在大、小黑河之间预留发展空间。

突出城区的行政、商贸、金融、信息、科技、文化、教育功能。

把一些不适宜的职能向外围组团和城镇扩展。

呼和浩特抓住国家实施西部大开发的良好机遇，把发展作为第一要务，坚持与时俱进。

在加强生态建设和基础设施建设的同时，积极推进工业化、城市化和农牧业产业化进程，不断提高人民生活水平，促进了经济社会全面协调可持续发展。

呼和浩特充分发挥首府城市经济基础雄厚、科学技术发达、交通通讯便捷、服务功能完善的优势，加快工业化、城市化、信息化进程，努力促进首府经济跨越式发展和社会的全面进步。

呼和浩特坚持改革，促进发展，使各种潜在的资源优势变成现实的经济优势，经济建设和社会事业呈现出健康、快速、高效的发展势头。

2008年，呼和浩特地区生产总值达到1316.4亿元人民币，同比增长13.6%,完成地方财政总收入158.3亿元人民币,增长32.4%,城镇居民人均收入、农民人均收入分别达到20267元和7051元，同比分别增长19.8%和15.2%。

2009年，全市实现地区生产总值1643.99亿元，按可比价格计算，比上年增长15.9%，增速较上年提高2.3个百分点。

全年地方财政收入突破200亿，达201亿元，比上年增长26.9%。

城市化水平47%。

城镇居民人均可支配收入达22397元，比上年增长10.5%。

农村居民人均纯收入7802元，比上年增长10.7%。

在收入增长的同时，居民的消费水平不断提高，消费层次进一步提升。

城镇居民人均消费性支出14752元，增长12.2%；农民人均生活消费性支出4823元，增长28.4%。

2010年前三季度实现地区生产总值1207.8亿元，同比增长12.3%。

而且2010年呼和浩特市具有这样的优势：

其一，经济增幅连续7年在全国27个省会城市中位居第一；其二，内蒙古城市化率平均高于全国5个百分点，呼和浩特城市化率又高于自治区；呼市城市化的目标是扩大城市规模和城区面积，呼和浩特市将成为吸收和消化周边地区农业人口的主要区域。

呼和浩特城市国民经济和社会发展取得巨大成就，工业、对外贸易、对外经济技术合作、交通、旅游、金融、保险业、教育、科技、文化、商业高速增长，乳业、电子信息业、电力、生物制药、冶金化工、机械制造等具有特色和核心竞争优势的支柱产业已经或正在形成，批发零售贸易和餐饮业快速增长势头迅猛，特别是房地产业呈建销两旺态势，房地产投资增长非常迅猛。

呼和浩特进行了大规模的城市改造建设，建成区面积由2000年的83平方公里扩展为目前的149平方公里，拉开了城市的框架，拓展了城市发展空间，扩大了城市容量；与此同时，引黄入呼、天然气入呼、“两河一库”、电网改造、道路、给排水、集中供热等一批基础设施建设步伐不断加快，使城市面貌有了极大改观，促进了城市功能的不断完善，提高了城市承载能力和持续发展能力；加大旧城改造力度，积极推进新市区建设，加强城市管理，不断提升城市品位，增强了呼和浩特作为区域中心城市的辐射力和带动力。

同时，坚持“大中小”协调发展的方针，依托旗县所在地加快发展小城镇，促进人口和产业向城镇集中，城镇化水平不断提高。

呼和浩特作为少数民族地区和沿边开放城市，享有中央赋予的特殊优惠政策。

呼和浩特市十分重视改善投资“软环境”，在贯彻执行国家有关政策法规的同时，呼和浩特市人民政府陆续出台了多项地方性法规、行政规章及政策性文件，确保投资商合法投资权益的法律、政策环境已经基本形成。

根据《呼和浩特市城市总体规划》，呼和浩特市在第三产业方面，重点发展物流、旅游、房地产、金融、科技教育、社区服务等行业。

房地产业将按照城市各功能区的定位，借助外力在商贸流通、城市道路、基础设施建设、城中村改造等方面取得快速发展。

同时加速产业重组，引导组建房企集团，建立以大开发商为主导的房地产行业结构，铸造呼市房地产企业的“品牌效应”。

另一方面，适应居民住房需求多样化的要求，不断完善和发展城镇住房供应体系，加大经济实用住房的建设力度。

高标准、高质量建设一批功能齐全、设施完善的商品住宅小区和一批标志性高层建筑。

为强化呼和浩特市作为内蒙古自治区首府和政治、经济、文化中心的地位，促进呼和浩特市经济繁荣发展和城市现代化建设，内蒙古凯基置业有限公司投资建设“内蒙古凯基商务酒店”项目，是一个豪华商务旅游酒店项目，主要功能为四星级商务旅游酒店和高级娱乐休闲服务中心。

内蒙古凯基商务酒店严格按照国际四星级酒店标准运作管理，酒店在传统服务流程的基础上，全面结合现代技术电脑化管理功能实施管理，成为城市标志性建筑，在追求自身经济利益的同时，也是适应了呼和浩特市国民经济、社会发展和《呼和浩特市城市总体规划》建设的需要。

良好的投资环境为酒店业培养了稳定优质的消费客户群，尤其是赛罕区经济及商业未来的蓬勃发展也为酒店经营提供了有力的保证。

2.2项目所在区--赛罕区市场分析

赛罕区位于呼和浩特市区的东南部，南部紧接呼和浩特经济核心区，是呼和浩特市重新区划后的一个新型城区，全区总面积1025.2平方公里，是首府面积最大的区面，全区总人口57.2万人，常住人口39.3万人。

共有6个乡镇，5个街道办事处，124个行政村，59个社区居委会，是一个以蒙古族为主体，汉族占多数的多民族聚居地。

2.2.1交通状况：

赛罕区