超市中心建设项目可研报告分析报告.docx

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超市中心建设项目可研报告分析报告

第一章总论

一、项目概况

（一）项目名称：

好又多超市

（二）项目建设单位：

封开县信汇投资有限公司

（三）项目建设地点：

封开县江口镇大塘一路128号

（四）项目法人：

何桂华

（五）项目负责人：

关勤兴

（六）建设规模及建设期限：

本项目由甲方筹措经营资金，乙方出资装修经营场地合作经营超市、百货业。

首层部份铺位租赁经营高档商品。

1．建设规模：

将建两层合共6000平方大型综合超市。

2．建设期：

（七）投资总额及资金来源

投资总额为人民币伍仟万元正。

自有资金和融资。

二、建设单位概况

封开县信汇投资有限责任公司于2013年6月注册成立，注册资金500万元，公司设立了投资部、市场发展部、工程部、行政人事部、财务部、督查部、采购部等管理部门，并建立了适合企业发展的各项规章制度。

公司经营范围：

自有资金对农贸市场、物业管理项目进行投资，房地产开发经营、销售；建筑材料。

展望未来，公司前景辽阔，我们将为打造一个和谐社会、一流品牌房地产开发公司形象而努力奋斗！

核心理念：

和谐企业创建和谐社会！

企业精神：

团结、务实、拼搏、高效、创新！

经营理念：

服务城市，建设家园，诚信经营，携手共赢！

三、综合评价

本项目的建设符合封开县城市城市建设发展方向，对于推动封开县城市发展战略的实施，具有重要的促进作用。

随着政府粤桂合作的进一步实施，特别是城镇一体化战略的推进，使封开城区发展成为一个充满生机和活力的发展热点地区，人民生活水平普遍提高，消费需求不断增强，建设一座现代化大型购物中心已是势在必行。

目前，建设步伐加快，建设一座大型购物中心可以有力的推动封开城区城市建设，此外还将改善封开县城市商业基础设施布局分散、经营混乱、经营专业化程度低等现状。

本项目的实施将使封开城区得居民得到专业化、人性化、品质优良的服务。

本项目建设实施方案实用性和操作性较强，技术先进可靠，组织管理措施得当，示范带动作用大，服务范围广阔，市场前景看好，具有较强的盈利能力和抗风险能力，可以实现良好的生态、社会、经济效益说明该项目是可行的。

四、项目编制原则

本项目以市场为导向，以本地优势为依托，以开发引导为手段，以科技进步为先导，以增加经济总量为目标，推进城市基础设施建设，加快封开城区的建设速度。

本项目按照“规划高标准、产品高质量、高附加值、因地制宜”的原则进行建设，充分利用资源优势、区位优势、交通优势、开发优势、产业优势、政策优势，实现经济效益、社会效益和生态效益的统一。

本项目要以市场机制运行作为资源配置的手段，以高速产业结构和优化市场体系为目标，科学预测未来经济发展走向，设计原则采用近远期结合，着眼于今后发展使本项目既有一定的弹性，又具有较强的可操作性和可达性，体现长期性和超前性的特点。

好又多购物中心的规划建设和管理，要坚持以经济建设为中心，要把好又多购物中心的经济发展作为封开城区经济发展的新的增长点。

坚持内引外联、采用从“筑巢引凤”到“引凤筑巢”等方式招商引资，扩大集聚规模。

把好又多购物中心建设成为布局合理、设施配套、功能齐全、环境优美、对封开城区乃至封开县城市总体经济有带动和辐射作用的现代化购物中心。

好又多购物中心建设方案要适合当地自然条件和社会经济条件，合理使用资金，提高投资效益。

建筑设计上尽量选用新技术、新工艺、新材料，既要经济适用，又要与现有城市风格和谐统一，达到使用价值和观赏价值的有机结合，为城市建设增加新的景观。

第二章项目建设背景及必要性

一、项目建设背景

封开县城市地处封开旧城中心区，封开县城市通过实施“农牧业产业化、城镇化、工业化”带动战略，全县经济始终保持强劲的发展势头。

随着封开县城市国民经济的发展和人民生活水平的提高，城市建设步伐不断加快。

封开县城市按照营造和谐封开县城的要求，实施封开新城市发展战略，封开城区建设步伐加快。

二、项目建设必要性

封开县位于广东西北部，毗邻广西梧洲市，素有"两广门户"之称，是通往"珠三角洲及大西南的"咽喉之地"。

全县总面积极因素2723平方公里，辖16个镇，总人口46万人。

封开县的基础设施日臻完善，全县先后完成了县内国道321线一级水泥路、省首S266线二级水泥路和县道西线水泥路工程，水陆交通便利。

县内有直接出口货物的岸码头。

全县通信已实现电话传输数字化，程控电话装机达4万多门，开通移动电话2万多门。

近年来，封开县充分利用优越的地理位置及丰富的资源，大办工业园区，大力发展"三高"农业，不断完善吸引客商的投资优惠政策，社会稳定，经济持续发展，投资环境得到极大改善。

在封开中心城区、新区商业住宅和商业建筑等新建项目星罗棋布，使封开县城市城市建设规模迅速扩大，在封开中心城区建设一座大型现代化购物中心势在必行。

1．好又多购物中心的规划建设是进一步推动对外开放，全面提升城市形象、加快城市化进程的需要。

近年来封开县城市的经济、城市规模发展速度加快，商业基础建设有了明显进步，但与周边同类城市相比相对滞后。

从完善城市基础设施方面看，建设一个位于封开城区大型购物中心是完全必要的。

好又多购物中心的建成标志着封开城区的城市基础设施将跨上一个新台阶，有助于树立封开城区良好的风貌与形象。

2．好又多购物中心的规划建设是改善城市环境质量、提高人民生活质量的需要。

随着经济的发展，城市人口的增加，封开县城市目前的商业、休闲场所从数量、规模、档次上来看已不能满足需要。

好又多购物中心建成，将会极大地改善该区域的环境条件，给群众创造一个购物、娱乐、休闲的好去处。

3．好又多购物中心的规划建设是优化土地资源配置、带动项目周围沿线开发的需要。

好又多购物中心的实施，将有力于城市环境的改善，必定会带动周围地价的升值，从而带动房地产等相关产业的发展，创造新的经济增长点。

第三章市场供求分析及预测

一、市场发展现状与前景分析

（一）商业布局现状分析

目前封开县城的商业网点布局总体上呈现布局分散的状况，全市80%以上的道路两旁都有与住宅混建或专门建设的简易商业店铺，但也形成了一些比较集中的商业区，主要是封州广场和小型购物商业区以及封开县城购物中心。

现有的各个小超市和商业、商家分布分散，一些市场规模较小，不能形成有效的商业积聚。

（二）项目综合优势分析

1.项目开发外部优势

区位优势

从区域位置看，封开中心城区是连接大塘和西堤的地区性政治、文化、交通、商贸、物资、流通中心枢纽。

随着城市建设步伐加快，城市人口增长加快，封开旧城区将成为封开县城市规模最大、城市人口最多、商务活动最旺的城区之一

本土资源优势

封开县自然资源丰富。

全县林业用地面积极因素20.5万公顷，年产松脂2万多吨，为全国县级之冠，2001年被国家林业局命名为"中国松脂之乡"；全县可开发水力资源16万千瓦，目前已实现水电装机容量体裁衣2.05万千瓦，年发电量近5亿千瓦时，是全国第一批直100个实现农村电气化县之一；县内矿产资源有黄金、水晶、锡、铜、钨、锰、铁、花岗岩、大理石、石灰石、矿泉水等其中花岗岩蕴藏量30亿立方米，大理石碑15亿立方米，石灰石家庄市300亿立方米。

工业产品主要松香及其系列产品、中纤板、水泥、牛皮纸、矿泉水、木雕刻工艺家具等。

商业现状凸现的优势

封开县城市城现有商业布局显示的是市场分散，商业旺地呈点状，主要因为旧城的商业设施太陈旧，没有得到改造，繁华地段的商业基础建设差，没有形成良好的购物中心格局。

缺乏高档、集中成片的商业区，而封开城区缺乏商业设施，缺少核心购物中心和商业竞争力，正是这种充满缺陷的现状为本项目建设城市购物中心提供了必要条件。

（三）项目开发自身优势

规划优势

按封开县城现行城市规划，本项目目前是封开城区唯一的大型购物中心，具有独立市场的优势。

项目总体规划充分体现了超前、便捷、方便、安全以及完美的舒适性，各组团功能尽可能利用地块的位置、布局以及其它特征表达各自优势，动静、疏密分布合理，人文气息随处可寻，更体现了建设品位的优势。

规模优势

本项目的开发为封开县城区提供了高尚的商业、休闲场所，以花园式商业广场构成大型购物中心的现代都市样本。

而这种大型的建筑，一流的规划、高雅时尚的设计将使本项目成为封开县城市封开城区未来的城市座标，成为封开城区居民休闲、购物、文化活动中心。

设计优势

购物中心的设计具有明显的商业气势，商业主体贯通流畅，增设二层循环通道及多个平台，辅以景观绿化，休闲设施，充分满足购物、商业流通的动静分布，同时还具有很强的景观休闲效果。

购物中心低密度、大而全的公用空间和主体绿化构成了好又多购物中心的多重景观效果，完全具备了花园购物、休闲购物、旅游购物的特征。

公用配套优势

中学、小学、医院、邮局、车站、银行分布在项目周围，购物中心与住宅区既紧密相连，又相对独立。

项目内公共厕所，垃圾中转站设计齐全，为公共环境卫生具备物质条件。

项目内还规划物业管理办公、文化娱乐活动室，为创建现代城市购物中心提供必备条件。

物管优势

项目将聘请国内知名物业机构担任项目物业顾问，在封开县城率先引进高尚、安全、周到、舒适的服务型管理，并承诺不以赢利为目的，建立与城市发展的管理需求相适应的物管样板。

二、市场需求分析

随着封开县城城区的建设速度加快，以及封开中心城区、新区的建设速度加快，封开县城市的辖区人口数量迅速增加，客观上要求封开城区内有一个购物中心来引领封开城区商业的发展，同时满足人民的日常生活需求，提高人们的生活质量。

好又多购物中心建设项目正是迎合这一需求趋势而建设，项目以创新的“都市MALL”为核心经营模式，以大型超市、精品百货、写字楼为经营主题，符合封开县城市商贸业的发展方向。

第四章项目建设地点及建设条件

一、建设地点

封开县城市封开城区西堤路15号

二、建设条件

（一）自然条件

1．地形地貌

封开县位于广东西北部，毗邻广西梧洲市，素有"两广门户"之称，是通往"珠三角洲及大西南的"咽喉之地"。

全县总面积极因素2723平方公里，辖16个镇，总人口46万人。

2．气候

封开县属亚热带地缘季风气候，北回归线人境内穿过，土地肥沃，雨量充沛，

物产丰富，封开县是全国农业综合项目开发示范县，全国已基本形成黄烟、麻竹、杏花鸡、莲都羊、贺江水产、名优水果、速生丰产林等"三高"农业基地。

3．交通

封开县的基础设施日臻完善，全县先后完成了县内国道321线一级水泥路、省首S266线二级水泥路和县道西线水泥路工程，水陆交通便利。

县内有直接出口货物的岸码头。

第五章项目生产规模及建设方案

一、项目建设规模和期限

（一）项目建设规模

封开县城市封开城区西堤路15号，项目建成后将辐射整个封开县城市。

好又多购物中心以“美化城市、提高城市服务功能”为目标，为辐射区内的消费者提供商务办公、购物、餐饮、休闲、娱乐等服务。

本项目将成为集品牌展示和销售为一体，市场、超市、专卖店等多种业态互动共生的大型城市购物中心。

（二）建设期限

本项目建设期限为1年。

完成可行性研究报告的编制、申请立项、项目审批及安装工程。

（三）项目建设进度计划

按照国家基本建设程序，该项目按以下几个阶段进行实施：

项目准备阶段：

项目建议书、可行性研究、批准立项、资金筹措；

项目实施阶段：

勘察、设计、工程招投标、设备采购、道路施工；

项目完成阶段：

试运营、竣工验收。

（四）项目管理

为保证工程质量，节约建设投资，缩短建设周期，尽快发挥投资效益，根据国家有关部门政策，本项目实行项目法人责任制、项目资本金制、工程招投标制、工程质量监督管理制、项目环境监督管理制、项目筹资渠道多元化等制度的建设和建设项目的前期工作。

成立项目管理小组，负责好又多购物中心内一切建设、运营和管理事务。

内部实行严格的管理和明确的分工，其主要职责为：

行政管理部门负责日常行政工作及项目执行单位的接待与联络工作，组织项目的招投标工作；计划财务部门主要负责项目的财务计划和实施计划安排，与项目执