房地产商金融Word下载.docx

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中国平安随之跻身碧桂园第二大股东。

2014年以来，保险资金纷纷“举牌”上市房地产企业。

其中，安邦保险和生命人寿一度通过二级市场轮番增持金地，最终生命人寿持有金地29.99%的股权，成为第一大股东。

而安邦几度举牌金融街，持有股权达20%。

“招保万金”四大房企也不例外，去年三季报起，安邦持有万科近2.35亿股，占总股本的2.13%，位列第四大股东。

据wind数据统计，a股133家上市房企中，险资位列前十大股东的房企有21家。

其中，中国人保入股5家房企，安邦保险入股4家，中国人寿入股3家，生命人寿入股2家。

同策咨询研究部总监张宏伟认为，沪深两市的上市公司中，符合资本大鳄举牌条件（大股东持股比例低于30%、股权分散、市净率较低等）的房企不在少数。

险资预判未来1～2年市场肯定还是趋好的，房企的业绩也会逐渐好转，“抄底”房企有直接财务投资的获利的目的。

“险资的资金成本低、周期长，十分适合投资于房地产开发，尤其是需大量资金沉淀的商业地产、回报周期长的养老地产等的投资。

”克而瑞研究中心分析师朱一鸣认为，2014年起，不少先前扩张速度过快的房企遇到了资金问题，库存去化也更为缓慢，急需引入新的股权投资者，代替高成本融资。

数据显示，房地产企业到位资金连续下降，这也是迫使房企主动寻找险资进入的原因之

一。

根据国家统计局发布的最新数据，2015年前3月，房地产开发企业到位资金2.79万亿元，同比下降2.9%。

其中国内贷款5845亿元，下降6.1%。

朱一鸣认为，一二线城市地价上升，尤其北京、上海的土地动辄拍出几十亿元的高价，房企单独拿地越来越困难，也使得房企不得不与险资进行合作。

扎堆互联网金融

除了引入险资作为股权投资，房企与银行开发理财产品等新型融资模式也不断出现。

有消息透露，保利地产宣布将与民生银行推出理财产品“利民保”，购买产品的用户可以用优惠价格锁定项目开盘时的售价，并享受封闭期内的理财收益，即使用户不购买也可享受由民生银行提供的保底收益。

据第三方机构统计，50强企业中已经有四成企业通过各种方式进入互联网金融。

而4月13日，绿地宣布联手阿里蚂蚁金服和平安陆金所，发布首款互联网房地产金融产品，旗下互联网房地产金融平台——“绿地地产宝”于同日启动。

首期发行总规模为2亿元，约定年化收益率6.4%，产品期限为一年，认购资金2万元起，以1000元递增，将投资于绿地旗下江西棚改项目。

“绿地金控新的5年，我们给自己定义是一个资管公司，作为绿地集团实现产融结合的资管平台。

”绿地金控董事长耿靖说。

此外，绿城2月宣布成立互联网供应链金融平台，为众筹建房提供助力。

新湖中宝3月出资3亿元认购歌华有线a股股份，进一步完善互联网金融领域布局。

万达将于6月上线“飞凡金融”，进军互联网金融，目前飞凡金融主要以理财产品投资为主，年化收益率为5.6%至7%。

竺劲认为，房地产行业金融服务可以分成四块，一个是开发，解决开发商的资金问题；

开发商要拥抱互联网金融，营销经理要用金融工具来帮助快速去化。

”竺劲说。

严跃进表示，服务商金融化也是出于对于后续房地产市场盈利空间收窄的一个主动应对策略。

相比开发商来说，服务商本身就是做轻资产业务，反而更擅长此类金融创新的模式。

不过，业界也对房地产金融化表示了担心。

目前房企和险资、银行合作主要还是集中在大企业，严跃进表示，房地产金融化本质上就是为房企融资做铺垫的。

当前很多金融化都是做亏本生意的，比如此前部分房企推出高收益房产理财的产品，原因是此类房企在背后进行了垫资。

他认为，后续很多此类金融化的平台会发生运营的困难，不排除在百花齐放的过程中，也会有部分企业的房地产金融化平台建设不了了之。

此类平台在实际过程中并不能完全发挥融资功能，房企进行创新须有心理准备。

篇二：

房地产金融和房地产投资1

房地产金融与房产投资风险分析

一、我国开展房地产金融的历史及现状

1、房地产金融概念和房地产投资风险概念

（1）房地产金融概念

房地产金融是在房地产开发、流通和消费过程中，通过货币流通和信用渠道所进行的筹资、融资及相关金融服务的一系列金融活动的总称。

其基本任务是运用多种金融方式和金融工具筹集和融通资金，支持房地产开发、流通和消费，促进房地产再生产过程中的资金良性循环，保障房地产再生产过程的顺利进行。

房地产金融实际上是房产金融与地产金融的合称。

所谓房产金融是指房屋或建筑物在生产、流通、消费过程中的各种资金融通活动；

地产金融又称土地金融，是指围绕土地的有偿使用而产生的金融活动，虽然现代科学技术已经能够将某块土地上的建筑移开，但移动后的建筑物仍然必须依附在土地上，房产与地产是不可分割的，因此一般将房产金融与地产金融合称为房地产金融。

房地产金融业务的主要内容包括吸收房地产业存款，开办住房储蓄，进行房地产贷款，尤其是房地产抵押贷款，从事房地产投资、信托保险、典当和货币结算以及代理房地产有价证券的发行与交易等。

（2）房地产投资风险概念

房地产投资风险是房地产投资风险，就是指在房地产投资过程中，由于各种不确定性因素引起的房地产投资本金及预期收益损失或减少的可能性。

由于房地产投资的特殊性，使得房地产投资的风险比一般投资的风险更大。

房地产位置的固定性必然带来房地产的区域性和个别性，从而造成城镇与镇之间、同一城镇不同区域之间以及同一城镇区域地段与地段之间的差异性，而房地产的价值在很大程度上取决于其所处的地理位置。

这是房地产投资的重要风险因素之一。

首先它在一定程度上限制了房地产投资者对开发地段或区域的选择。

其次房地产商品价格与项目所处的地区、地段的社会经济及地理环境的优劣密切相关而这些条件的变化非常复杂，有很多不确定因素在起作用。

因此，房地产投资者在进行房地产项目的投资开发时必须面临并承担因项目所处地理环境条件变化所带来的风险。

房地产投资是资金密集型的投资，房地产投资规模越大，投资者将承担的风险也越大。

因为规模越大，投资额越大，投资周期越长，资金周转也缓慢，流动性也就越差。

而房地产商品相对于其它投资工具的变现性又较差，因此房地产投资者就会面临着能否按期筹措项目所需资金及其归还资金的风险。

房地产项目的开发及交易具有较长的时间过程，时间因素是一个永恒的不确定性因素，也是最主要的风险源之一。

首先，房地产开发期越长，各种社会经济环境条件发生变化的可能性就越大，各种费用特别是房屋售价或租金就越不确定，风险就越大。

其次，房地产商品的耐久性决定了消费的巨大性和长期性，不可控因素越多，风险就越大。

2、我国房地产金融发展的历史阶段及其现状

（1）历史阶段

起步时期:

中国房地产金融业务有着较长的历史，早在民国初期就有案可循。

那时，上海、天津等大城市金融化比较发达，房地产经营活动比较活跃。

不少银行都介入房地产的投资开发经营和从事与房地产有关的贷款等业务。

这些银行把投资开发经营房地产作为树立银行形象、吸引客户存款、获取高额利润、降低资产风险的一个重要手段。

停滞萎缩时期:

新中国成立初期，房地产经营还维持了一定阶段。

但是，50年代以后由于计划经济的推行，城镇住房建设投资转由国家财政拨款建设，住房作为福利近似无偿分配，房地产市场不复存在，房地产金融业务也随之消失。

恢复时期:

1978年，我国投资体制和金

融体制开始一系列的重大改革，城镇住房制度也开始进行改革，提出了住房商品化的观念。

住房商品化的政策开始实施，从而为房地产金融业务的恢复和发展带来了机遇。

建设银行承担生产性基建贷款任务，中国人民建设银行（后改名为中国建设银行）由80年代初开始办理土地及商品房开发贷款、房地产开发企业流动资金贷款，广州市建设银行首先开设商品房贷款业务。

1981年，建设银行总行投资组建了中国房屋开发公司，用经济办法经营包括住宅、中小型旅游宾馆、综合性业务楼和公共建筑等房地产项目。

中国建设银行上海、石家庄、东北三省和山东等地分支行还试办了与住宅建设存款结合的住宅贷款业务，贷款对象是难以单独建房的企事业单位。

从1982年起，为配合一些试点城市住房制度的改革，建设银行和人民银行加大了房地产金融业务的力度，为购建房者提供贷款服务，人民银行提出了试办购房储蓄贷款业务，把发展储蓄同支持住房流通，促进住房消费结合起来。

1984年，国务院印发了《关于基本建设和建筑业管理体制改革座谈会纪要》，该纪要提出各地应组建房地产综合开发公司，对城市建设实行综合开发，并规定房地产综合开发公司所需周转资金由建设银行提供。

按照国务院的要求，建设银行于1985年将其该年初开始发放的土地开发和商品房贷款单列计划，把支持房地产开发，推行房屋商品化作为一项主要业务进行开拓。

1986年，以提租补贴为特征的住房改革在烟台、蚌埠等城市试点，为配合提租发券的改革，办好相应的结算和住宅贷款等工作，实现多渠道、多层次筹集和融通住房资金的目的，烟台和蚌埠两市于1987年开始组建住房储蓄银行，烟台和蚌埠两家住房储蓄银行相继成立，并承担了当地的房改金融业务。

调整发展时期:

1988年2月，国务院住房改革领导小组制定《关于在全国城镇分期分批推行住房制度改革的实施方案》，由国务院以国发[1988]11号文发布。

该文件明确提出：

“住房制度改革，要广泛而有效地筹集和融通资金建立一套科学的结算办法，金融体制必须进行相应的配套改革。

”除烟台和蚌埠两市，“其他城市可由当地政府委托银行设立房地产信贷部，专门办理有关住房生产、消费资金的筹集、融通和信贷结算等业务。

”“人民银行要根据住房制度改革和住房商品化的实际进程，从今年开始逐年在计划上安排一块商品住房信贷指标。

”从此，以住房金融为代表的房地产金融业务得到进一步的发展。

此后，建设银行和工商银行等相继成立了房地产信贷部，其他一些新设的商业银行如上海浦东发展银行和上海银行也相继跻身房地产信贷市场。

1993年11月30日，第三次全国城镇住房制度改革工作会议提出了普建公积金制度、发展住房金融等房改指导思想，强调全面推行住房公积金制度，开办住房储蓄、购房抵押贷款、分期付款和住房保险等，建立政策性和商业性并存的住房信贷体系。

1994年，国务院开始推出安居工程计划，为期5年的安居工程于1995年正式开始实施。

银行的房地产信贷结构有了调整，重点支持城市一般性经济适用房地产项目以及职工住房抵押贷款和商品房抵押贷款。

在1997年召开的全国住房改革会议上，国务院将建立住房公积金制度作为房改政策措施的重中之重。

规范发展时期:

1994年以来，有关部门出台了多项房地产信贷政策和规定，促进房地产金融业朝规范、有序的方向发展，1994年

12月，中国人民银行、国务院房改领导小组和财政府联合颁布了《政策性住房信贷业务管理暂行规定》。

1995年7月，中国人民银行又印发了《商业银行自营住房贷款管理暂行规定》，对政策性住房金融业务和商业性住房金融业务作了初步规范。

1997年4月30日，中国人民银行颁布了《个人住房担保贷款管理试行办法》，这是我国建国后第一个可以适用于全国的有关房地产金融方面的部门规章。

该办法的出台规范了个人住房贷款的运作。

对增加社会有效需求，促进住宅业成为新的经济增长点起了很大作用。

但该办法在实际操作中存在许多问题，如手续繁琐，贷款范围只适用于实行安居工程的城市等。

为此，中国人民银行于1998年5月颁布了《个人住房贷款管理办法》，对暂行办法进行了补充，对个人住房贷款的对象和条件、程序、期限和利率、担保、房屋保险以及抵押物和质押物的处分等方面作了详细的规定。

随后，各国有商业银行都颁布了实施细则，以担保贷款为特征的住房贷款开始形成。

2001年，针对房地产金融业务尤其是住房金融业务发展中出现的一些问题，中国人民银行在当年6月发布了《关于规范住房金融业务的通知》，明确了商业银行在开展住房金融业务中所应遵守的有关规范，整顿了房地产信贷市场的秩序，维护了金融机构的公平竞争，从而促进了房地产金融业务的快速健康发展。

2003年6月中国人民银行发布《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》（第121号文件），规范了商业银行对房地产企业的贷款，遏制了房地产投资过快、结构失衡的势头，两个月后，在《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》（国发18号文）中，又确立中国房地产业发展的长期目标和长期任务。

（2）我国房地产金融业的发展现状

住房消费贷款蓬勃发展，但各地发展态势不平衡:

为深化住房制度改革，促进住房建设与消费，国家先后出台了一系列的住房与金融政策，为住房消费贷款业务提供了良好的发展契机。

各家商业银行根据国家的政策导向相继采取各种措施，加大住房金融业务的经营力度，使得住房消费信贷业务取得了前所未有的发展，但由于受当地经济发展状况和房改机制的制约，个人住房信贷业务发展较快的地区多集中在东南沿海地区，中西部地区虽有发展但仍较落后，这与该地区经济发展状况、居民收入水平、个人商品意识和资信度等密切相关，体现了资金运动的特征和规律。

住房信贷结构发生很大变化，重点向住房消费贷款倾斜:

根据国家的宏观政策和住房市场的发展需要，商业银行住房信贷结构呈现重心转移，由过去重点支持住房开发贷款转为重点支持住房消费贷款。

住房金融市场竞争激烈，经营开始规范，内部结构走向协调:

近几年，国家加快住房制度改革步伐和重点发展住宅产业，使各商业银行逐渐认识到住房金融在推动整个国民经济增长和消费需求扩张的重要性，以及住房金融巨大的发展潜力和广阔的发展前景。

因此，纷纷从不同的角度且以不同的方式介入住房金融市场，各家商业银行拿出上千亿的信贷规模，支持住房建设和住房消费，在品种创新、服务网络、服务质量等方面的竞争都更趋激烈。

同时银行的住房信贷业务更加理性、规范的遵循贷款通则，严格依照贷款程序办事，防范贷款风险的意思进一步加强。

我国房地产金融市场以一级市场为主，二级市场尚未真正建立起来:

一级市场体系中虽已包括商业银行、住

房储蓄银行、非银行金融机构、住房公积金中心等机构，但仍以商业银行为主，其它机构发展并不充分或仅处于起步阶段。

我国福利性的制度、公积金制度部分处于闲置状态，仅仅向部分人发送贷款。

房地产开发资金来源中，自筹资金主要由商品房销售收入转变而来，大部分来自购房者的银行按揭贷款，按首付30%计算，企业自筹资金中有大约70%来自银行贷款；

“定金和预收款”也有30%的资金来自银行贷款，以此计算房地产开发中使用银行贷款的比重在55%以上。

除银行贷款以外，房地产信托发展成为房地产金融的一重要形式。

但是“212号文件”出现以后，信托资金都出现大幅度的回落。

我国房地产企业的股权融资有所增加，但是比例也只有15.2%，债权公司仅占0.1%的份额。

总的而言，我国房地产融资渠道单一，只有商业银行体系支撑着房地产的资金需求，没能构成多元的支持体系和风险分担体系。

在成熟的房地产金融市场上，房地产开发和经营的融资不仅有债权融资和股权融资两种基本形式，而且在债权融资和股权融资一级市场以外，还存在着发达的证券化二级市场。

在这个二级市场上，各种金融创新产生了层出不穷的房地产金融工具,包括投资基金、信托证券、指数化证券等。

正是通过各种投资者在房地产金融市场上对证券化金融资产的自主购买，二级市场把本来集中于房地产信贷机构的市场风险和信用风险有效地分散到整个金融市场的各种投资者手中。

二、我国房地产金融与房地产投资的关系

1、我国金融业发展现状

我国金融业历经二十年时间的改革和发展,取得了一定成就,但二十年的金融发展更多地是表现为外延型的扩张,而未取得更多的质的突破。

审视我国金融业发展的现状可以概括为以下几个方面:

（1）在所有制结构方面,固有成分多,非固有成分少,而固有商业银行产权不够明晰,不能成为独立的市场主体,严重影响了其经营活力。

（2）在融资形式方面,间接融资多,直接融资少,社会资金低效运转和浪费损失严重,形成巨额不良资产,并通过银行这一信用中介将包袱甩向了国家。

（3）在资金配置方面,市场配置比重小,大部分金融机构不能完全按照商业化原则操作运行,信贷资金使用效益低下,没有起到优化资金配置和优化产业结构的作用。

（4）在金融业务方面,传统业务多,创新业务少,向现代商业银行目标发展缓慢,金融业未能培植和寻求到新的效益增长点,发展后劲不足。

从中国目前的情况看,国有银行、国有企业已经积累了一定的金融风险因素。

但三资企业及股份制企业健康发展的基本因素未变;

外资也保持较稳定的增长,投资项目也越来越大,而且大多是长期投资,外商不会轻易放弃。

2、金融业发展情况对房地产金融的影响

（1）有利的影响

在银行业方面，为了应对银行业的开发和日益激烈的竞争，我国主要商业银行，特别是股份制银行为了提高自身的竞争力，积极向零售银行转型。

而住房贷款作为消费信贷的重要组成部分，是银行资产中高质量的贷款，在银行的大力推动下，得到了快速的发展。

在非银行金融机构方面，信托的发展使得信托这种融资方式逐渐得到房地产商和投资者的认同，房地产信托发展成为房地产金融的一个重要组成部分。

我国金融业的进一步开放，使得海外资金通过各种渠道进入到国内房地产金融市场，并通过各种形式和房地产企业合作，拓宽了我国房地产金融的资金来源，推动了房地产金融业的创新和发展。

在资本市场方面，我国直接融资市场的发展，为房地产企业提供了直接融资的渠道，上市、发行债券等直接融资方式，扩大了房地产企业的融资能力。

目前已经试点推出的住房抵押贷款证券化产品，通过各种投资者在房地产金融市场上对证券化金融资产的自主购买，在二级市场上把本来集中于房地产信贷机构的市场风险和信用风险有效地分散到整个金融市场的各种投资者手中。

金融业的发展在推动房地产金融业总量发展的同时，为房地产金融提供了更多的融资渠道，融资工具和风险交易工具，有利于房地产金融业的健康发展。

（2）不利的影响

据国家统计局数据显示我国2009年完成房地产开发投资36231.71亿元,同比增长16.1%,增速较2008年回落了4.8个百分点,但近几年房地产开发投资额一直呈增长趋势;

商品房销售面积和商品房销售额也在逐年递增,房产需求依然旺盛。

房地产快速发展的同时伴随着其过度发展所可能带来的房地产金融风险。

我国房地产金融风险主要表现有房地产业对银行信贷依存度过高，土地市场金融风险，房价虚高主导下的高额垄断利润,导致过度投资和竞争风险和房地产价格上涨过快存在着泡沫破裂的风险。

3、房地产业的开发与经营离不开房地产金融的支持

房地产经营的主要产品是房屋和土地，其商品的价值量巨大，其生产建设和经营活动的过程比较长，从取得土地、开发土地、设计、施工、装修、配套到验收等一系列过程一般需要几年。

而且房地产业涉及面广，经济关系复杂，巨额的资金要分别以货币资金、开发建设资金、商品资金等形态同时存在于房地产开发经营的各个不同阶段。

如果没有一个以金融机构、金融市场为主体的金融业，房地产业就难篇三：

地产商、银行、政府之间的关系

首先声明一点，本人不是什么研究中国房地产事业的专家，也不具备那些被房地产开发商包养的二奶学者的硕博头衔，平头百姓，仅此而已。

文中如有不妥之言，不当之处，还望大家海涵、赐教、指正。

提起中国的房子，就不能不让人想到本文标题中的三种利益实体。

政府呢？

按照宪法上的说法，是给老百姓办实事儿的。

银行嘛！

用通俗的话讲，就是为各种客户提供优质金融服务的地方。

而开发商是干什么的呢？

我不用说大家也都明白，借用时寒冰先生的话说，就是一群唱着走进新时代、空手套白狼的人。

政府执政有清廉与腐败之分，银行服务有优质低劣之分，那房地产开发商们又能怎么分呢？

一位房地产领域的民意学者沈晓杰先生对此曾有过一段颇为精辟的评语：

如果要让一般的老百姓来评价开发商，人们最可能选择的形容词会是什么呢？

……人民群众对此是早有归纳和定论：

如果要用一个字来形容的话，那就是黑；

用两个字来概括，那就是暴利；

用三个字归纳，那就是掠夺者；

用四个字总结，那就是人民公敌。

说得多好啊！

针针见血、箭箭中靶、枪枪十环。

都说群众的眼睛是雪亮的，没错！

历来如此。

在没实行住房改革前，我们国家搞的是福利分房政策。

就像小时候玩儿的游戏――排排座，分果果。

自上而下，论资排辈，有点儿封建时代论功行赏的味道。

虽然僧多粥少，房少人多，论得年头久了，兴许也能在退休前赶上个分房几班车。

尽管是每月交租金的房子，好歹也能住人。

那时盖的房子有的也挺结实、漂亮的，而且是在没有什么开发商的条件下，由建筑公司的工人们盖成的。

说到这点，建筑界的老人应该最有发言权。

如后来成了国家领导人的李瑞环――李三辈儿同志，就是其中较为杰出的一位建筑工人代表。

他的事迹后来好像还被拍成了一个叫《青年鲁班》的电影，由此诞生了咱们建筑队伍中鲁班奖的光荣称号。

闲话少叙，书归正传！

先说说中国自打改革开放以来，涌现出不少新鲜事物和变化。

大的有国家基本国策，如经济体制改革、国企改革、三农、外交什么的；

小的有老百姓身边的一些事儿，事儿虽小但天天得打交道，看得见、摸的着。

像乘个公交，买个油盐儿，逛个公园儿之类的。

人一生中离不开衣食住行，其中这个住尤为重要，要不怎么说安居乐业呢！

尤其是在咱们中国更加特别的重要，何以见得？

且容我一一道来。

先说农民，解放前的苦日子是没说的了，不提也罢。

解放后的日子是好了一些，但罪也没少受。

甚至有些地方的农民，过得日子还不如从前。

闹个天灾、水灾的咱也认了，可没完没了的人灾，乃至造成的饥荒遍野、饿殍满村谁也难以忍受。

所以才有了文革结束后的改革开放，否则中国现在还不知道会变成什么模样。

尽管如此，农民的处境并没有随着改革开放的步伐变得芝麻开花节节高。

无怪乎当年面对中国农业的现状，有识之士喊出了农民真苦、农村真穷、农业真危险！

的心声，导致了中央和政府陆续出台了新三农政策。

尽管如此，我们的农民兄弟们还是面向黄土背朝天地辛勤耕耘着、劳作着。

为什么？

因为他们还有几间属于自己的住房，那是他们除了土地之外唯一赖以生存、生活的空间了。

如果有一天，农民连这点儿空间也保不住的话，那中国今天的局面可就不是一句稳定压倒一切的话所能稳定的了的了。

保不齐再来个第二次农村包围城市的革命。

农民再穷还有自己的几间房子住，可城里人呢？

房改前分上了房子的人自然算是抄上了一把，尤其是地段好、房子新、面积大的人。

买房时的价格自然也便宜、公道。

可还有众多也干了不少年，只不过不是什么官儿，什么长且一直没分上房子的人呢？

他（她）们怎么办呢？

没办法！

只能自掏腰包去买商品房喽。

你让我买也可以，谁让咱赶上了改革开放的年代啊！

但你得让我买的起呀！

即便是买不起，你政府是不是也应该提供给我们百姓租的起的房子啊！

也就是这些年吵吵嚷嚷叫得山响的廉租房之类的房子。

资本主义国家都不敢说