房地产行业展望分析报告Word文档下载推荐.docx

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1、苏宁环球12

2、华发股份12

3、华夏幸福13

行业处于长周期的调整期，去库存压力大。

投资下滑。

房屋新开工面积同比降幅在缓慢缩小中，但预计负增长状态仍将持续；

本年购置土地面积和土地成交价款连续9个月同比大降，且仍未见企稳迹象；

房地产开发投资增速已连续下滑20个月，持续时间之长创1999年以来之最；

从各项先行指标判断，房地产开发投资增速下滑趋势仍将延续。

销售放缓。

从近3个月的数据来看，商品房销售面积和销售额增速趋缓。

库存压力大。

2012年以来，商品房待售面积持续增加，整体库存压力依然较大。

景气度下滑。

国房景气指数连续44个月处于不景气区间，且仍未见明显改善迹象。

人口对行业的影响。

从各重点年龄段人口数量和比例变化情况看，未来5-10年，购房主力人口数量都呈明显下降趋势，购房需求也将明显减少；

由于25-29岁人口数量和比例的明显增加，未来5-10年改善性购房需求将明显增加。

迷雾中的曙光。

政策疏导与护航。

我们预计2016年房地产市场仍将处于政策宽松的环境之中，且仍将有新的刺激政策出台。

政策将为房地产行业起到疏导作用，以保持行业的平稳健康发展，为其在迷雾中保驾护航。

钱粮充足好过冬。

从房地产上市公司的3季报数据来看，房地产企业多为应对行业调整作了充足的准备。

房企的自救。

房地产企业也做出了各自的选择以应对行业变化，其中大多数公司或多或少地对业务做了调整和转型。

一、行业处于长周期的调整期，去库存压力大

1、投资下滑

房屋新开工面积同比增速在2014年2月突降至-274%，且自此持续负增长达20个月之久。

目前降幅在缓慢缩小中，但预计负增长状态仍将持续。

本年购置土地面积连续9个月同比降幅超过30%，且仍未见企稳迹象；

土地成交价款也连续9个月同比降幅超过20%。

房地产开发投资增速从2014年2月开始持续下滑。

至2015年10月已连续下滑20个月，持续时间之长创1999年以来之最；

增速也从2013年底的198%下降至2%，增速为1999年以来的历史第二低点（2009年2月1%的增速为1999年以来最低值）。

2、销售增速放缓

商品房销售面积从今年6月份开始转为正增长，商品房销售额也于今年5月份开始转为正增长，从近3个月的数据来看，增速趋缓。

3、库存压力大

2012年以来，商品房待售面积持续增加，2015年6月份以来增速有所放缓，但整体库存压力依然较大。

4、景气度下滑

国房景气指数从2011年11月份开始，连续44个月低于100，处于不景气区间，且仍未见明显改善迹象。

二、人口结构的变化对行业的影响

一般认为，25-45岁人口为购房的主力人口。

购房主力人口数量的变化直接影响房地产市场的需求。

从全国人口抽样调查数据看，15-19岁、20-24岁、35-39岁、40-44岁人口数明显下降，其中，15-19岁、20-24岁人口降幅有加速趋势；

30-34岁人口数较为稳定；

25-29岁人口数明显增加。

从各年龄段人口比例看，15-19岁、20-24

岁、

35-39岁、40-44岁人口比例均明显下降；

30-34岁人口比例略有下降；

25-29岁人口比例大幅提高。

三、迷雾中的曙光

房地产行业处于大周期的调整阶段，面临库存高企的压力。

但拨开重重迷雾，仍不难看到一缕缕曙光。

1、政策疏导与护航

多年来，房地产行业都作为支柱行业对国民经济有着举足轻重的影响。

为了保持经济发展的稳定性，在行业过热时，政府会出政策给房地产去火；

在行业低迷时，政府也会出政策给房地产行业加油。

尤其是在当前整体经济低迷的情况下，减少房地产行业对整体经济的拖累更显得刻不容缓。

回顾去年以来的房地产政策，从各地纷纷放开

限购，到降低贷款首付比例，再配合降准降息、放松限外、调整公积金贷款政策等等零零总总的政策持续不断出台，充分显示了政府刺激房市的心意。

而近期，总书记和总理均明确提出要促进住房消费，化解房地产高库存压力，更是释放出强烈的政策持续宽松的信号。

从目前政策宽松程度来看，除了未放松限购的城市之外，各地的政策已相当宽松。

但鉴于当前房地产市场所处的周期特性以及宏观经济背景，一系列宽松政策也并未对房地产市场起到强刺激的作用。

比如继续降低贷款首付比例、加大住房贷款利率优惠幅度、减免交易税费，部分库存压力过高的地方甚至可能出台购房退税、税费补贴等政策。

鉴于我国幅员辽阔，区域差异大，房地产市场发展极不均衡等特点，房地产政策仍将体现差异性的特点，因地制宜，因地施策。

今年市场较为火热的深圳、上海、北京、广州等一二线城市将实行相对偏紧的房地产政策。

整体而言，政策将为房地产行业起到疏导作用，以保持行业的平稳健康发展，为其在迷雾中保驾护航。

/2、钱粮充足好过冬

每到行业低迷期，现金为王都成为企业的座右铭。

备好钱粮好过冬，充足的现金利于企业及时调整经营策略，应对寒冬。

从房地产上市公司的3季报数据来看，房地产企业多为应对行业调整作了充足的准备：

2015年3季度末，房地产上市公司货币资金合计5251亿元，同

比增长4031%，较2015年中期增加了1308%。

2015年第3季度，房地产板块经营活动产生的现金流量净额合计为14243亿元，在历年第3季度中处于较好水平。

从2002年至今，仅2002年、2004年、2005年、2009年、2012年，以及2015年共6个年份第3季度的经营活动产生的现金流量净额为正值，其余年份皆为负。

2015年第3季度，房地产板块筹资活动产生的现金流量净额合计为79155亿元，筹资力度显著加大。

3、房企的自救

基于对房地产行业现状和未来发展趋势的判断，并结合自身特点和规划，房地产企业也做出了各自的选择以应对行业变化，其中大多数公司或多或少地对业务做了调整和转型。

根据我们对房地产上市公司的统计，房企的转型可分为如下几类：

1、在房地产行业内部转型房地产行业的内部转型是指公司转型后仍以房地产业务为主营业务，但地产类型有所变化，如由住宅地产开发转向商业地产、旅游地产、养老地产等。

2、保留房地产业务，向房地产相关行业延伸这类公司的转型路

径是：

保留地产业务，并以此为基础向相关行业延伸，以期形成协同

效应。

如中南建设向建筑机器人及智能装备行业延伸，以期在住宅产业化方面有所突破；

部分公司向健康医疗产业延伸，以期与养老地产形成联动；

其他还有以产业园区为基础进行产业投资等。

3、保留房地产业务，向其它行业延伸这类公司的转型路径是：

保留地产业务，向与房地产行业关联度不高的其他相关行业延伸，以探求新的业务方向。

4、收缩地产业务，谋求彻底转型这类公司的转型路径是：

逐步收缩地产业务，向与房地产行业关联度不高的其他相关行业延伸，以探求新的业务方向。

四、结论与建议

当前房地产行业处于长周期的调整期，主要体现在：

投资增速下滑、销售增速放缓、库存压力大、景气度下滑；

加上我国人口结构的变化导致中长期房地产市场需求不足，房地产行业面临内外压力，这种状况在2016年难以得到有效改变。

从整体来看，2016年的房地产市场仍将以稳为主，且分化明显。

一二线重点城市今年市场较为火热，2016年预计政策放松空间有限，市场局面主要由库存降低后的供求相对平衡来决定。

大部分三四线城市库存压力大，且2015年表现低迷，预计宽松的政策将继续加码。

去库存是2016年房地产市场的重要任务。

我们仍然给与房地产行业“强于大市”评级，原因在于：

1、高层近期频繁表露刺激住房需求、缓解房地产高库存压力的意愿，预计政策将继续宽松，成为地产股的催化

剂；

2、2015年持续大幅度负增长的新开工对于2016年的楼市来说也是从另一个角度“降库存”；

3、房企相对充裕的资金储备，以及房企自身的转变等成为迷雾中的曙光，为行业带来光明和希望。

综上所述，我们的选股策略是：

1、转型类个股。

这类公司地产业绩稳定，转型方向明确，未来发展空间大，推荐苏宁环球000718；

2、有特殊资源禀赋的个股，推荐投资组合：

华发股份600325、世联行002285；

3、园区类个股。

这类公司既可收取园区内公司的租金和服务费用，又可通过股权投资分享创新创业的成果，推荐投资组合：

华夏幸福600340、张江高科600895、南京高科600064。

五、重点公司简况

1、苏宁环球

1、确立了大文体、大健康、大金融的转型目标。

公司目前已在文化传媒、教育、健康领域完成先期布局，在教育文化、健康、金融、股权投资等领域布局的相关子公司已完成工商注册。

公司全资子公司收购韩国株式会社REDROVER部分股权，并与之共同出资设立上海赤焰行者科技有限公司，进军影视动漫产业。

2、地产业务稳健发展，大量的货币资金储备和相关资源为公司转型提供了强有力的后盾。

2015年3季度，公司实现营业收入5234亿元，同比增长31893%，实现归属上市公司股东的净利润761亿元，同比增长201096%。

2、华发股份

1、受益于横琴自贸区挂牌。

横琴自贸区挂牌，公司作为珠海地区老牌国企，在当地有充足的土地储备，公司价值有望重估。

2、受益于国企改革和集团资产重组。

珠海市国资国企改革风潮下，公司将受益于制度变革；

公司控股股东为珠海华发集团。

公司为其唯一的地产业务上市平台，存在大股东进行资产整合的可能。

3、布局新兴产业。

公司努力提升信息化水平，组建互联网公司并进入实体运作，开展华发大数据的研究和应用，建立信息与交易平台。

3、华夏幸福

1、深耕大北京，实现京津冀卡位。

公司继续深耕大北京，实现了京津冀卡位，同时积极开拓长江经济带，年度完成多个项目签约。

2014年度，公司新拓展4个园区进行产业新城的开发建设，分别位于北京房山、河北任丘、河北白洋淀科技城及河北涿鹿。

2、创新产业服务手段，加速产业发展。

公司不断创新产业服务手段，一方面与京东等行业龙头开展跨领域战略合作，一方面加快与清华大学等高校院所的“产学研”合作模式，并于硅谷及国内一线城市积极布局创新孵化器，致力于促进中国科技创新、民间创业，未来也将走通“海外孵化、华夏加速”的创新通道。

3、住宅地产高周转。

公司住宅地产针对不同客户群的需求，打造了多种产品模式，逐步转向“以客户需求为导向”的新思路，并且完

成了“住宅地产高周转”的战略转型，建立了市场监控与预警机制。

2015年上半年，公司实现营业收入16872亿元，同比增长4823%；

归属于上市公司股东的净利润3031亿元，同比增长3171%；

毛利率和净利率分别为3797%和1896%；

预收帐款554亿元，与上年度营业收入的比值达206%，业绩高度锁定。