工程招投标与合同管理教案概述重点教材Word格式文档下载.docx
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一、建筑工程发承包的概念
发承包是一种经营方式，是指交易的一方负责为交易的另一方完成某项工作或供应一批货物，并按一定的价格取得相应报酬的一种交易行为。
工程发承包是根据协议，作为交易一方的建筑施工企业，负责为交易另一方的建设单位完成某一项工程的全部或其中一部分工作，并按一定的价格取得相应的报酬。
委托任务并负责支付报酬的一方称为承包人。
接受任务并负责按时保质保量完成而取得报酬的一方称为承包人。
发承包双方之间存在着经济上的权利与义务关系，而且是双方通过签订协议合同或协议予以明确的，具有法律效力。
二、关于建筑工程发承包的相关法律解读
（一）建筑工程施工许可
建设单位必须在建设工程立项批准后、工程发包前，向建设行政主管部门或其授权的部门办理报建登记手续。
未办理报建登记手续的工程，不得发包，不得签订工程合同。
新建、扩建、改建的建设工程，建设单位必须在开工前向建设行政主管部门或其授权的部门申请领取施工许可证。
未领取施工许可证的，不得开工。
1、申请领取施工许可证应当具备的条件
（1）已办理该建筑工程用地批准手续
（2）在城市规划区的建筑工程，已经取得规划许可证
（3）需要拆迁的，其拆迁进度符合施工要求
（4）已经确定建筑施工企业
（5）有满足施工需要的施工图纸及技术资料
（6）有保证工程质量和安全的具体措施
（7）建设资金已经落实
（8）法律、行政法规规定的其他条件
2、施工许可证的颁发程序及其管理规定
程序
（1）建设单位向发证机关领取《建筑工程施工许可证申请表》。
（2）建设单位持加盖单位及法定代表人印鉴的《建筑工程施工许可证申请表》，并附本办法第四条规定的证明文件，向发征机关提出申请。
（3）发证机关在收到建设单位报送的《建筑工程施工许可证申请表》和所附证明文件后，对于符合条件的，应当自收到申请之日起十五日内颁发施工许可证；
对于证明文件不齐全或者失效的，应当限期要求建设单位补正，审批时间可以自证明文件补正齐全后作相应顺延；
对于不符合条件的，应当自收到申请之日起十五日内书面通知建设单位，并说明理由。
建筑工程在施工过程中，建设单位或者施工单位发生变更的，应当重新申请领取施工许可证。
（4）建设单位应当自领取施工许可证之日起三个月内开工。
因故不能按期开工的，应当在期满前向发证机关申请延期，并说明理由；
延期以两次为限，每次不超过三个月。
既不开工又不申请延期或者超过延期次数、时限的，施工许可证自行废止。
（5）在建的建筑工程因故中止施工的，建设单位应当自中止施工之日起二个月内向发证机关报告，报告内容包括中止施工的时间、原因、在施部位、维修管理措施等，并按照规定做好建筑工程的维护管理工作。
建筑工程恢复施工时，应当向发证机关报告：
中止施工满一年的工程恢复施工前，建设单位应当报发证机关核验施工许可证。
相关管理规定
（1）对于未取得施工许可证或者为规避办理施工许可证将工程项目分解后擅自施工的，由有管辖权的发证机关责令改正，对于不符合开工条件的责令停止施工，并对建设单位和施工单位分别处以罚款。
（2）对于采用虚假证明文件骗取施工许可证的，由原发证机关收回施工许可证，责令停止施工，并对责任单位处以罚款；
构成犯罪的，依法追究刑事责任。
（3）对于伪造施工许可证的，该施工许可证无效，由发证机关责令停止施工，并对责任单位处以罚款；
对于涂改施工许可证的，由原发证机关责令改正，并对责任单位处以罚款；
（4）本办法中的罚款，法律、法规有幅度规定的从其规定。
无幅度规定的，有违法所得的处5000元以上30000元以下的罚款，没有违法所得的处5000元以上10000元以下的罚款。
（5）发证机关及其工作人员对不符合施工条件的建筑工程颁发施工许可证的，由其上级机关责令改正，对责任人员给予行政处分；
徇私舞弊、滥用职权的，不得继续从事施工许可管理工作；
对于符合条件、证明文件齐全有效的建筑工程，发证机关在规定时间内不予颁发施工许可证的，建设单位可以依法申请行政复议或者提起行政诉讼。
三、建筑工程发包与承包
（一）发包
《建筑法》规定：
“见着工程依法实行招标发包，对不适用于招标发包的可以直接发包。
”建筑工程实行招标发包的，发包单位应当将建筑工程发包给依法中标的承包单位。
建筑工程实行直接发包的，发包单位应当将建筑工程发包给具有相应资质条件的承包单位。
政府及其所属部门不得滥用行政权力，限定发包单位将招标发包的建筑工程发包给指定的承包单位。
提倡对建筑总承包，禁止将建筑工程肢解发包。
建筑工程的发包单位可以将建筑工程的勘察、设计、施工及设备采购一并发包给一个工程总承包单位。
但是不得将应当由一个承包单位完成的建筑工程肢解成若干部分发包给积分承包单位。
按照合同约定，建筑材料、建筑构配件和设备由承包单位采购，发包单位不得指定承包单位购入用于工程的建筑材料、建筑构配件和设备或者指定生产厂、供应商。
（二）承包
1、承包单位的资质管理
承包建筑工程的单位应当持有依法取得的资质证书，并在其资质等级许可的业务范围内承揽工程。
禁止建筑施工企业超越本企业资质等级许可的业务范围或者以任何形式用其他建筑施工企业的名义承揽工程。
禁止建筑施工企业以任何形式允许其他单位或者个人使用本企业的资质证书、营业执照，以本企业的名义承揽工程。
2、联合承包
大型建筑工程或者结构复杂的建筑工程，可以由两个以上的承包单位联合共同承包。
共同承包的各方对承包合同的履行承担连带责任。
两个以上不同资质等级的单位实行联合共同承包的，应当按照资质等级低的单位的业务许可范围承揽工程。
是相对于独立承包而言的，指发包人将一项工程任务发包给两个以上承包人，由这些承包人联合共同承包。
参加联合的各方，通常是采用成立工程项目合营公司、合资公司、联合集团等联营体形式，推选承包代表人，协调承包人之间的关系，统一与发包人（建设单位）签订合同，共同对发包人承担连带责任。
一般说来，合营公司、联合集团属于松散型联合，合资公司则属于紧密型联合。
采用联合承包的方式，在市场竞争日趋激烈的形势下，优越性十分明显。
它可以有效地减弱多家承包商之间的竞争，化解和防包风险，促进他们在报价及投标策略上互相交流经验，在情报、信息、资金、劳力、技术和管理上互相取长补短，有助于充分发挥各自的优势，增强共同承包大型或结构复杂的工程的能力，增加丁中标、中好标，共同获取更丰厚利润回报的机会。
3、禁止建筑工程转包
禁止承包单位将其承包的全部建筑工程转包给他人，禁止承包单位将其承包的全部建筑工程肢解后以分包的名义分别转包给他人。
4、建筑工程分包
建筑工程总承包单位可以将承包工程中的部分工程发包给具有相应资质条件的分包单位；
但是，除总承包合同中约定的分包外，必须经建设单位认可。
施工总承包的，建筑工程主体结构的施工必须由总承包单位自行完成。
四、工程发承包的内容
（一）项目建议书
由建设单位向国家提出要求建设某一项目的建设文件。
可以由建设单位自行编制，也可委托工程咨询机构代为编制。
（二）可行性研究
对拟建项目的一些重大问题，从技术和经济两方面进行详尽的调查研究，分析计算和进行方案比较。
（三）勘察设计
工程勘察的主要内容是为工程测量、水文地质勘察和工程地质勘察。
为建设项目的选址、工程设计和施工提供科学依据。
工程设计
（四）材料及设备的采购供应
材料和设备采购供应是工程建设过程中的重要环节。
建筑材料的采购供应方式有公开招标、询价报价和直接采购等；
设备供应方式有委托承包、设备包干和招投标等。
（五）建筑安装工程施工
建筑安装施工是工程建设过程中的一个重要环节，是把设计图纸付诸实施的决定性阶段。
此阶段采用招投标方式进行工程的发承包。
（六）生产职工培训
基本建设的最终目的，就是形成新的生产能力，为了使新建项目建成后投入生产、交付使用，在建设期间就要准备合格的生产技术工人和配套的管理人员。
这项工作通常由建设单位委托设备生产厂家或同类企业进行；
在实行总承包的情况下，则由总承包单位负责，委托适当的专业机构、学校和工厂去完成。
（七）建设工程监理
五、工程发承包的方式
（一）按发承包的范围和内容划分
1．建筑工程的总承包
实践中采用较多的有建筑工程全部工作任务的总承包和施工总承包。
建筑工程全部工作任务的总承包，又称为“交钥匙承包”，是指发包方将建筑工程的勘察、设计、土建施工、设备的采购及安装调试等工程建设的全部任务一并发包给一个具备相应的总承包资质条件的承包单位，由该总承包单位对工程建设的全过程向建设单位负责，直至工程竣工，向建设单位交付经验收合格符合发包方要求的建筑工程的承发包方式。
施工总承包，是指发包单位将建筑工程的施工任务，包括土建施工和有关设施、设备安装调试的施工任务，全部发包给一家具备相应的施工总承包资质条件的承包单位，由该施工总承包单位对工程施工的全过程向建设单位负责，直至工程竣工，向建设单位交付经验收符合设计要求的建筑工程的承发包方式。
此外，还有分别对建筑工程的勘察、设计及设备采购等不同专业的工作任务实行总承包的承发包方式等。
2、阶段承包
承包单位承建建设过程中的某一阶段或某些阶段的承包方式。
（二）按发承包中相互结合的关系划分
1、总承包
由一个施工单位全部、全过程承包一个建筑工程的承包方式
2、分承包
总包单位将总包工程中若干非主体、非关键工程项目分包给专业施工企业施工的方式；
3、独家承包
承包单位必须依靠自身力量完成施工任务，而不实行分包的承包方式
4、联合承包
由两个以上承包单位联合向发包单位承包一项建筑工程，由参加联合的各单位统一与发包单位签订承包合同，共同对发包单位负责的承包
（三）按发承包合同类型和计价方法划分
1、施工图预算包干
以建设单位提供的施工图纸和工程说明书为依据编制的预算，一次包死测承包方式，通常适用于规模较小、技术不太复杂的工程
2、平方米造价包干
指每平方米最终建筑产品的单价承包的承包方式，适用于标准设计的住宅、校舍、通用厂房等房屋建筑工程，但对其中因条件不同而造价变化较大的基础工程则可以采用其他方式。
3、成本加酬金包干
（1）成本加固定费用合同
根据这种合同，招标单位对投标人支付的人工、材料、设备台班费等直接成本全部予以补偿，同时还增加一笔管理费。
所谓固定费用，是指杂项费用与利润相加的和，这笔费用总额是固定的，只有当工程范围发生变更而超出招标文件的规定时才允许变动。
这种超出规定的范围是指在成本、工时、工期或其他可测项目方面的变更招标文件规定数量的上下10%.
（2）成本加定比费用合同
成本加定比费用合同与成本补偿合同相似，不同的只不过是所增加的费用不是一笔固定金额，而是按照成本的一定比率计算的一个百分比份额。
（3）成本加奖金合同
奖金是根据报价书的成本概算指标制定的，概算指标可以是总工程量的工时数的形式，也可以是人工和材料成本的货币形式，在合同中，概算指标被规定了一个底点和一个顶点，投标人在概算指标的顶点下完成工程时就可以得到奖金，奖金的数额按照低于指标顶点的情况而定;
而如果投标人在工时或工料成本上超过指标顶点时，他就应该对超出部分支付罚款，直到总费用降低到概算指标的顶点为止。
（4）成本加固定最大酬金合同
根据这一合同，投标人得到的支付有三方面：
包括人工、材料、机械台班费以及管理费在内的全部成本;
占人工成本一定百分比的增加费;
酬金。
在这种形式的合同中通常有三笔成本总额：
报价指标成本、最高成本总额、最低成本总额。
在投标人完成工程所花费的工程成本总额没有超过最低成本总额时，招标单位要支付其所花费的全部成本费用、杂项费用，并支付其应得酬金;
在花费的工程成本总额在最低成本总额和报价指标成本之间时，招标人只支付工程成本和杂项费用;
在工程成本总额在报价指标成本与最高成本总额之间时，则只支付全部成本;
在工程成本超过最高成本总额时，招标单位将不予支付超出部分。
9、作业布置：
10、课堂小结：
11、教学后记：
第2次
建筑市场
了解和掌握建筑市场的概念、概况、主体和客体及资质管理
建筑市场的概念、概况
建筑市场的主体和客体及资质管理
先介绍本课程的学习内容和学习方法，通过介绍建筑市场的概念开始和导入新课
一、建筑市场的概念
是指建筑商品交换的场所，并体现建筑商品交换关系的总和。
是整个市场系统中的一个相对独立的子系统。
其分类方式有如下几种：
（一）按其交换范围或地理场所可分为国际建筑市场（亦称海外承包市场）和国内市场，国内市场又可分为城市、农村、部门、地区等建筑市场，或分为宏观建筑市场与微观建筑市场。
（二）按产品特性和形态可分为实物形态建筑产品市场和非实物形态建筑产品市场。
（三）按市场性质不同可分为简单建筑商品市场（指手工作坊时期的）、资本主义建筑市场、社会主义建筑市场。
建筑市场有广义和狭义之分
狭义的建筑市场是指交易建筑商品的场所。
由于建筑商品体形庞大、无法移动，不可能集中在一定的地方交易，所以一般意义上的建筑市场为无形市场，没有固定交易场所。
它主要通过招标投标等手段，完成建筑商品交易。
当然，交易场所随建筑工程的建设地点和成交方式不同而变化。
我国许多地方提出了建筑市场有形化的概念。
这种做法提高了招投标活动的透明度，有利于竞争的公开性和公正性，对于规范建筑市场有着积极的意义。
广义的建筑市场是指建筑商品供求关系的总和，包括狭义的建筑市场、建筑商品的需求程度、建筑商品交易过程中形成的各种经济关系等。
二、建筑市场的概况
（一）建立和完善了有形建筑市场
多年来，我国的有形建筑市场从无到有、从小到大，使件数产品的交易从隐蔽走向公开，从无序走向有序，创造了交易公开、公平竞争、监督公正的市场条件，从而提高了投资效益和工程质量，加快了工程的建设速度，有形建筑市场在我国现代化建设中起到了良好的作用，促进了我国工程建设和建筑业的发展。
（二）实施了建筑业企业资质管理改革
建筑业企业资质管理是对建筑业结构调整的重要举措，也是整顿和规范建筑市场秩序的治本之策。
通过改革，达到调控建筑业规模，优化建筑业结构，并加快建立建筑市场准入和清出制度。
目前，这项改革已基本完成，在一定程度上为进一步整顿和规范建筑市场提供了条件。
（三）建立了有关行业职业资格制度
注册建筑师职业制度的实施，强化了执业人员的法律地位、责任和权利，规范了市场经济条件下执业人员的行为。
这对规范市场管理，提高建筑设计质量，提高设计人员队伍素质有着重要的意义和深远的影响。
（四）我国建筑市场的主体已经形成
发承包双方均已作为独立的法人，依法在市场中进行建设活动。
市场交易行为不断得到规范。
招投标方式的不断改进以及有形建筑市场的建立和规范，有力地促进和保证了市场各方主体公开、公平和公正的竞争。
建筑中介服务机构有了新的发展。
各种协会、学会、研究会、咨询机构等得到了教好的发展。
建立了为建筑市场配套服务的资金市场、劳动力市场、材料市场等，初步形成了建筑市场体系。
三、建筑市场的主体和客体
建筑市场的主体是指参与建筑生产交易的各方。
我国建筑市场的主体主要包括业主（又称建设单位或发包人）、承包商（勘察、设计、施工、资料供应）、为市场主体服务的各种中介机构（咨询、监理）等。
（一）建筑市场的主体
1．业主
业主指既有某项工程建设需求，又有该工程建设资金和准建手续，在建筑市场中发包建设任务，并最终取得建筑产品的政府部门、企事业单位和个人。
重要特质：
业主只有在发包工程和组织工程建设时才成为建设市场的主体，因此具备不确定性。
由于业主主体资质审查十分困难，所以对其进行约束和规范，只能通过法律和经济的手段来实现--项目法人责任制（业主责任制）。
主要职能：
立项决策和可执行研究、资金筹措与管理、办理建设许可等有关手续、招标与合同管理、施工与质量管理、竣工验收和试运行、统计及文档管理。
2．承包商
承包商是具有一定生产能力、技术设备、流动资金，具有承包工程建设任务的相应资质和营业资格，在建筑市场中能够按照发包人的要求，提供不同形态的建筑产品，并获得工程价款的建筑企业。
承包商的实力主要体现在以下四个方面：
（1）技术：
有精通本行的工程师、造价师、经济师、会计师、项目经理、合同管理人员、机械施工设备、施工经验；
（2）经济：
具有周转资金、设备资金、承担风险资金；
国际过程还需要筹集外汇能力；
（3）管理：
具有成本控制能力及施工管理方法；
（4）信誉：
保证工程质量、安全、工期、文明施工、合同履约。
具备下列条件的承包人才能在政府许可的工程范围内承包工程：
（1）拥有政府规定的注册资本
（2）拥有与其资质等级相适应且具有注册执业资格的专业技术和管理人员
（3）拥有从事建筑施工活动的建筑机械设备
（4）经政府有关部门的资质审查，已取得资质证书和营业执照。
3．中介机构（国际上称之为咨询公司）
中介机构是指具有一定注册资金和相应的专业服务能力，持有从事相关业务的资质证书和营业执照，能对工程建设提供估算测量、管理咨询、建设监理等智力型服务或代理，并取得服务费用的咨询服务机构和其他为工程建设服务的专业中介组织。
中介机构作为政府、市场、企业之间联系的纽带，具有政府行政管理不可替代的作用。
发达市场的中介机构是市场体系成熟和市场经济发达的重要表现。
（二）、建筑市场的客体
建筑市场的客体一般称作建筑产品，它包括有形的建筑产品——建筑物、构筑物和无形的产品——咨询、监理等各种智力型服务。
建筑产品的特点（指有形的建筑产品）
（1）建筑产品的固定性
（2）建筑产品的多样性
（3）建筑产品的体积庞大性
（4）建筑生产的不可逆性
（5）建筑产品的投资数额大，生产周期和使用周期长
（6）建筑产品的整体性和施工生产的专业性
三、建筑市场主体的资质管理
1．建筑市场从业企业资质管理
资质管理是指对从事建设工程的单位尽心审查，以保证建设工程质量和安全符合我国相关法律法规的规定。
申请资质的条件：
注册资金、专业技术人员、技术装备和已完的建筑工程业绩等。
取得相应等级的资质证书后，方可在其资质等级许可的范围内从事建筑活动。
（1）工程勘察、设计企业资质管理
工程设计资质
综合资质
专项资质
行业资质
不设资质级别
甲乙丙级
根据专业发展设置
（2）建筑业企业资质管理
建筑业企业资质分为施工总承包（12类）、专业承包（60类）和劳务分包企业（13类）三个序列。
工程施工总承包和专业分承包企业资质实行分级审批
特级、一级由国家建设部
二级以下由省、直辖市、自治区人民政府建设主管部门
（3）工程咨询单位资质管理
主要实施自治管理的工程咨询单位有：
工程建设项目招标代理机构：
分甲级、乙级和暂定级3个级别资格。
工程监理单位：
分为综合资质、专业资质和事务所资质3个序列。
综合资质和事务所资质不分级别。
专业资质分成甲级和乙级，按照工程性质和技术特点划分成为若干工程类别，其中房屋建筑、水利水电、公路和市政公用专业资质可设立丙级。
工程造价咨询企业：
分成甲级、乙级两个资质级别。
2．建筑市场专业人员职业资格管理
专业技术人员职业资格是对从事某一职业所必备的学识、技术和能力的基本要求，职业资格包括从业资格和执业资格。
从业资格是政府规定专业技术人员从事某种专业技术性工作的学识、技术和能力的起点标准。
执业资格是政府对某些责任较大，社会通用性强，关系公共利益的专业技术工作实行的准入控制，是专业技术人员依法独立开业或独立从事某种专业技术工作学识、技术和能力的必备标准。
通常把取得执业资格证书的工程师称为专业人士。
我国已确定的执业资格种类有：
注册建筑师、勘察设计注册工程师、注册监理工程师、房地产估价师、注册资产评估师、注册造价工程师、注册城市规划师、注册咨询工程师（投资）以及注册建造师等。
四、建设工程交易中心
建设工程交易中心是为了建设工程招标投标活动提供服务的自收自支的事业性单位，而非政府机构。
建设工程交易中心必须与政府部门脱钩，人员、职能分离，不能与政府部门及其所属机构搞“两块牌子、一套班子”。
政府有关部门及其管理机构可以再建设工程交易中心设立服务“窗口”，并对建设工程招标投标活动依法实施监督。
（一）建设工程交易中心的性质
建设工程交易中心是服务性机构，不是政府管理部门，不是政府授权的监督机构，本身并不具备监督管理职能。
但建设工程交易中心不是一般意义上的服务机构，其设立需要得到政府或政府授权主管部门的批准，并非任何单位和个人都可随意成立。
不以盈利为目的，旨在为建立公开、公正、平等竞争的招投标制度服务，只可经批准收取一定的服务费，工程交易行为不得在场外发生。
（二）我国建设工程交易中心的基本功能
1．信息服务功能
我国建设工程交易中心的信息服务主要包括收集、存储和发布各类工程信息、法律法规、造价信息、建材价格、承包商信息、咨询单位和专业人士信息等，在设施上配备有大型电子墙、计算机网络工作站，为承发包交易提供广泛的信息服务。
2．场所服务功能
对于政府部门、国有企业、事业单位的投资项目，我国法律明确规定，一般情况下都必须进行公开招标，只有特殊情况下才允许采用邀请招标。
所有建设项目进行招标投标必须在有形建筑市场内进行，必须由有关管理部门进行监督。
按照这个要求，工程建设交易中心必须为工程承发包交易双方包括建设工程的招标、评标、定标、合同谈判等提供设施和场所服务。
住房和城乡建设部《建设工程交易中心管理办法》规定，建设工程交易中心应具备信息发布大厅、洽淡室、开标室、会议室及相关设施以满足业主和承包商、分包商、设备材料供应商之间的交易需要。
同时，要为政府有关管理部门进驻集中办公、办理有关手续和依法监督招标投标活动提供场所服务。
3．集中办公功能
由于众多建设项目要进入有形建筑市场进行报建、招标投标交易和办理有关批准手续，这样就要求政府有关建设管理部门进驻工程交易中心，集中办理有关审批手续和进行管理，建设行政主管部f]的各职能机构也进驻建设工程交易中心。
受理申报的内容一般包括工程报建、招标登记、承包商资质审查、合同登记、质量报检、施工许可证发放等。
进驻建筑工程交易中心的相关管理部门集中办公，公布各自的办事制度和程序，既能按照各自的职责依法对建设工程交易活动实施有力监督，又方便当事人办事，有利于提高办公效率。
（三）建设工程交易中心的运行原则
1、信息公开原则
有形建筑市场必须充分掌握政策法规、工程发包、承包人和咨询单位的资质、造价指数、招标规则、评标标准、专家评委库等各项信息，并保证市场各方主体都能及时获得所需的信息资料。
2、依法管理原则
建设工程交易中心应严格按照法律、法规开展工作，尊重建设单位，依照法律规定选择投标单位和选定中标单位的权利。
尊重符合资质条件的建筑业企业提出的投标要求和接受邀请参加投标的权利。
任何单位和个人不得非法干预交易活动的正常进行。
3、公平竞争原则
公平竞争的市场秩序是建设工程
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