宿松县廉租房建设工程项目实施方案Word文件下载.docx
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中部丘陵，为粮油产区；
中南部有龙感湖、黄湖、大官湖和泊湖四大湖泊，面积104万亩，为水产基地；
南部冲积平原，为商品棉集中产区。
境内有凉亭河、二郎河两大河流。
把大别山南麓的径流串入四大湖泊。
气候属亚热带湿润型。
四季分明，热量丰富，雨量充沛，日照充足，无霜期长。
年平均气温16.6℃，年平均降水量1291.6毫米，无霜期225天。
XXXX依山面湖临江，处在长江经济开发带和大京九经济开发带交汇地区，是安徽省“一线两点”率先开发开放战略布局的重点地区，也是“承东启西”的结合部。
长江过境岸线63公里，境内有深水码头3座、汽车轮渡1座，水上运输极为方便，外运集装箱码头近在咫尺；
陆上交通四通八达，105国道、沪蓉高速公路、合九铁路穿境而过；
至中心城市九江、合肥、武汉、南昌、南京全程高速，汽车旅程均在2小时以内；
境内初步形成三横两纵的公路体系，实现了村村通公路；
XXXX属华东电网覆盖区，城乡电网改造投资近亿元，已建成l10KV变电所2座，35KV变电所9座，小水电装机容量达3000千瓦，能满足工农业生产和生活需要；
县城自来水日供水1.5万吨，日供3万吨的二水厂正在筹建之中；
程控电话、移动通信、有线电视网络覆盖全县，数据通讯宽带网开始普及；
境内有幅射三省八县的水产、建材和小商品专业批发市场；
基础教育和文化卫生服务设施齐全，社会保障体系日臻完善。
2007年,全县人民在县委、县政府的领导下，坚持既定的发展思路，解放思想,抢抓机遇，扎实苦干，实现了重点领域的较大突破，主要经济指标超额完成年度目标任务。
全县经济持续快速增长，社会事业全面发展，人民生活水平不断提高。
国民经济又好又快发展,经济总量越上新台阶。
初步核算2007年全县实现地区生产总值54.36亿元，比上年增长15.1％（按2005年价计算,下同）。
其中第一、第二、第三产业增加值分别完成19.57亿元、16.55亿元和18.24亿元，分别比上年增长8.4％、27.8％和12.8％；
三次产业结构比例为：
36:
30.4:
33.6，其中第一产业比上年下降了2.2个百分点，第二产业比上年提高了3.9个百分点,第三产业比上年下降了1.8个百分点。
按户籍人口计算，人均生产总值达到6704元，比上年同期增长22.9%。
综合实力全面增强，地区生产总值总量和增长速度在全市八县（市）中分别居第4位和第3位。
全年财政总收入实现历史性突破，达到3.414亿元，比上年增长48.8%。
1.5项目实施内容及规模
本实施方案的项目占地5351.88平方米，总建筑面积8400平方米，拟建廉租房168套（每套约50平方米），同时配套建设供水、供电、燃气、消防、环卫、排水设施以及小区道路、绿化等工程。
该项目投资约1512万元，分两期实施。
1.6项目实施的组织管理
为了使本实施方案中的建设内容顺利完成，我县专门成立了XXXX县保障性安居工程领导小组，负责对项目实施进行指导监督，并协调解决项目法人在日常工作中遇到的重大问题，以确保项目按时顺利实施。
1.7项目实施进度管理
本实施方案中项目实施具体时间为2011年9月至2014年12月。
1.8资金来源
本实施方案中项目建设共需资金1512万元，工程资金来源为县政府地方配套。
二、项目建设的必要性
2.1建立社会住房保障体系是构建和谐社会的重要内容
我国的城市住房问题，是一个人口大国经济快速发展和城镇化快速推进过程中的问题，面临非常复杂的情况和十分艰巨的任务。
住房保障制度是社会保障体系的重要组成部分，是对城镇住房制度改革的补充和完善。
建立健全社会保障体系，维护社会公平正义，让发展成果由人民共享，是全面构建和谐社会的重要内容。
住房问题直接关系老百姓生活水平的提高和生活质量的改善。
目前还有部分城镇困难家庭人均住房建筑面积不足10平方米，住房结构性矛盾比较突出，商品住房价格上涨过快，影响了人民群众的切身利益。
解决低收入家庭住房困难，进一步做好城市住房工作，是履行政府职能的必然要求，是全面建设小康社会的客观需要，是促进房地产市场健康发展的重要途径。
要切实将解决城市低收入家庭住房困难作为政府公共服务的一项重要职责，坚持以人为本，执政为民，进一步建立健全廉租住房制度，解决城市部分低收入家庭住房困难，逐步改善农民工等其他住房困难群体的居住条件非常重要。
2.2项目建设是做好住房保障工作的需要
城镇最低收入家庭的住房问题，是一个重大的民生问题。
廉租住房建设是党中央、国务院近年来推出的顺乎民意的民心工程、康居工程、德政工程。
据建设部统计：
近四年来，全国城镇住房平均竣工面积超过6亿平方米。
到2007年底，城镇人均住房建筑面积达到28平方米。
我国城镇居民人均住房面积从1988年住房制度改革前的不足7平方米提供到了现在这个水平，提高速度如此之快，因此廉租住房建设更是迫在眉睫。
廉租住房制度是中国住房供应体系的重要组成部分。
一直以来，解决城市低收入者住房问题有三种方式可以供选择：
提供租房补贴、廉租房、经济适用房。
这其中最经济、最公平、最能满足城市低收入者住房需求的制度是廉租房。
眼下，很多地方的经济适用房逐步发展起来，解决了一部分低收入者的住房需求，但同时也带来了“权力寻租、炒卖房号等一系列问题。
尽管近期国家实施了一系列“房地产新政”，部分城市的房价有所下降，但就整体而言，绝大部分城市的房价对于城市低收入者而言仍是难以企及的“天价”，且不可能在短时间内得到扭转。
而廉租住房的基本宗旨，是努力保护低收入者的生存空间。
其最大的特点，就是政府供应并提供资金补贴，其对象是人均收入偏低的城镇无房户。
由于用地较少、成本较低和可以反复使用，廉租住房制度被认为是在市场经济条件下，能有效满足城市低收入者住房需求的一种保障方式。
因此，贫困并不是过错，而消除贫困是政府的责任。
让那些买不起经济适用房的低收入人群能居者有其屋，廉租房是一个有效的办法。
在香港30%的家庭靠公房栖身，同样，在欧洲各国只有一半人有自有房产。
因此，从现实情况来看，我们也必须依靠廉租房解决中低收入者的居住问题，改变老百姓“买房方能安身”的思想。
三、项目选址及建设条件
3.1项目选址原则
3.1.1必须符合土地利用总体规划、城市总体规划、城市近期建设规划和住房建设专项规划的原则。
3.1.2按照便民、利民的原则。
3.1.3尽可能利用现有的市政设施条件、交通条件和公共服务设施条件作为廉租住房配套的原则。
3.1.4用地应具有适合于居住的自然环境和工程地质及水文条件的原则。
3.1.5避免过于集中的原则。
3.2项目选址意见
根据上述原则，依据XXXX县廉租房用地规划及住房建设专项规划，廉租住房建设项目选址在县城龙XXXX。
3.3建设条件
3.3.1自然条件
XXXX气候温和，物产丰富。
属亚热带北缘季风气候，雨水充沛，四季分明。
地下富含石英石、紫砂岩、瓷土、铁砂等20多种矿产。
雨热同季，年平均降雨量1460毫米，最大日降雨量179.5毫米，年平均降水140天。
年平均降雪10.8天，最大积雪厚度35厘米。
年平均气温16.4℃，年日照时数1910.5小时，无霜期249天。
3.3.2区位条件
该项目位于县城主干道龙门南路，交通便利，生活环境舒适、安全，是理想的居住场所。
3.3.3工程用材及运输条件
石料：
项目位于城区，取材方便。
砂料：
河沙质地纯净、资源丰富，从采沙场用农用车运至工地。
四大主材和燃油来源及供应：
钢材主要由马钢、合钢供应；
水泥主要由安庆水泥厂家供应；
木材来源于本地山区；
工程用砖来源于周边免烧砖厂；
汽油、柴油由XXXX县城供应。
运输条件：
项目所在地点均是柏油路和水泥路面，运输条件较好。
3.3.4水、电、通讯条件
工程用水、用电：
已至项目区，可以满足工程实际需要。
通讯：
可安装程控电话到现场或利用移动电话联络。
通讯信号好。
四、项目建设的内容及实施方案
4.1建设依据及设计规范
《砼结构工程设计标准》（GB50010-2002）
《建筑设计防火规范》（GBJ16-8）
《建筑工程施工质量验收规范》
《室外给水设计规范》（GBJ13-86）1997版
《给水排水工程结构设计规范》（GBJ69-84）
《供配电系统设计规范》（GB50052-95）
4.2建设内容及实施方案
该项目总建筑面积为8400m2，共有4幢住宅，新建廉租房168套，每套住宅面积为50m2，分两期实施。
所有房屋均为六层框架结构，采用钢筋砼独立柱基础，框架梁、柱、现浇楼板、现浇屋面，屋面设防水层及隔热层，屋内统一简易装修，楼地面面砖饰面，内墙乳胶漆饰面，外墙为涂料面层。
道路为砼路面，其小区的绿化、水、电、环卫等配套设施齐全，并同步建设完成。
五、环境保护与消防安全
5.1环境保护依据和执行标准
《中华人民共和国环境保护法》
《建设项目环境保护管理条例》国务院令253号
《开发建设项目水土保持方案管理办法》
《开发建设活动环境管理人员行为规范》
《地表水环境质量标准》（GB3838-2002）
《环境空气质量标准》（GB3095-1996）
《城市区域环境噪声标准》（GB3095-93）
《建筑施工场界噪声限值》（GB12523-90）
《污水综合排放标准》（GB8978-1996）
《大气污染物综合排放标准》（GB16297-1996）
5.2环境保护措施
工程实施中产生的废渣石，应本着因地制宜、就近利用的原则，首先应尽量为工程本身利用，以减少占地和节约工程费用，其余部分也可作为其他工程的建筑材料，对多余部分和固体废弃物，应由工程建设单位会同有关部门，为本项目的弃土制定处置计划，选择合适的地点作为弃场，尽量少占地和不占农田，并应注意防止水土流失。
对较大的渣石弃物，应覆盖植草以减少对植被的破坏和对生态环境的影响。
在工程施工过程中毁坏的树木和植被，工程完工后必须尽快植树造林，把植被覆盖率迅速恢复到原有水准，最大限度减少水土流失和土壤退化。
为减少施工噪声对旅游影响，采取对施工机械设备采取降噪措施，同时也可在工地周围设立临时的声障之类的装置。
任何生产、生活污水应严格按排水规划统一组织处理排放，不得对水体造成污染。
健全垃圾违章处罚机制，完善临督奖罚措施。
5.3消防及安全措施
1、执行规范：
《建筑设计防火规范》（GBJ16-87）2001修订版。
2、公共设施的建筑设计、装修均应满足各项消防规范的要求，不留任何隐患，并要求做到“同时设计、同时施工、同时使用”。
3、本项目应配备专职安全消防员，加强对职工的安全生产和消防教育。
六、节约能源
6.1节能方案设计的指导思想
6.1.1认真贯彻执行《中华人民共和国节约能源法》并落实到实处，积极采用节能新产品、节能新技术；
6.1.2认真执行国家产业政策和行业的节能设计标准，做到合理利用能源，充分考虑能源二次使用和资源综合利用，以求最大限度地节约能源和资源。
6.1.3积极采用先进的节能新技术、新工艺、新设备，严禁采用国家或行业主管部门宣布淘汰的落后工艺、落实设备。
6.2设计依据
6.2.1《中华人民共和国节约能源法》；
6.2.2国家计委、经贸委、建设部《关于固定资产投资工程项目可行性研究报告“节能篇章”编制及评估的规定》（1997年）。
6.3设计采用的节能标准
6.3.1《设计热效率计算通则》GB2588—87
6.3.2《综合能耗计算通则》GB2589—87
6.3.3《企业能量平衡通则》GB3484—83
6.3.4《能源平衡技术考核验收标准》GB3794—83
6.3.5《评价企业合理用电技术导则》GB3485—83
6.3.6《评价企业合理用热导则》GB3486—83
6.4节能措施
6.4.1工艺流程应采取节能新技术、新工艺和新设备。
节能型变压器可降低电源能耗，并采用低压侧无功集中补偿，提高功率因素，降低无功功率损耗。
不得选用以公布淘汰的机电产品，以及产业政策限制的产品序列和规模容量。
6.4.2照明灯具采用了高效节能型灯具，在保证照度的前提下节约了电耗30%。
合理的选用电缆电线的截面和线路敷设方式，以减少有色金属的消耗和馈电线路的电能损耗。
6.4.3搞好余热、余压、可燃气体的回收利用。
6.4.4尽可能避免生产工艺中能量的不合理转换。
6.5合理利用能源
6.5.1尽量减少用电设备的开停次数，减少空负荷运行的时间。
6.5.2水电汽等能源在各用户点装设计量装置，加强能源计量，以便监督和经济核算。
6.6节能机构及节能管理
为使节能工作落到实处，项目法人单位应确定一名副经理负责节能领导工作，节能机构健全，管理严格。
七、项目实施组织与管理
本项目的实施必须符合国家基本建设项目的建设和审批程序，政府成立专门机构负责协调项目的实施、组织和管理工作。
项目的设计、监理、施工、安装等均应按照建筑法、招投标法和合同法进行管理。
7.1组织机构
为了保证项目建设内容能顺利实施，根据省市要求，在县委、县政府的领导下，我县专门成立了“XXXX县保障性安居工程领导小组”，具体领导该项目建设实施。
领导小组下设办公室，负责本项目实施过程中日常协调工作。
领导小组具体情况如下：
组长：
黄毛怀
副组长：
廖应乡、燕子龙
7.2项目管理机构
按照我国目前实行的基本建设程序，本项目建设必须实行项目法人制。
根据工程需要，拟成立XXXX县廉租房项目建设工程项目部，由项目法人负责实施，并通过市场运作方式来进行项目管理，该机构下设五个职能部门。
各部门负责人对项目法人负责。
1、行政管理
负责日常行政工作和项目履行单位的接待联络、合同管理、信息管理以及后勤管理等综合工作。
2、计划财务
负责本项目的财务计划和实施计划安排，与项目履行单位办理合同协议等手续，以及资金使用安排及收支手续。
3、施工管理
负责项目的土建施工与安装工程的指挥，施工进度与计划安排，同时负责施工质量与施工安全的监督检查以及工程验收等工作。
4、设备材料管理
负责项目设备材料的订货、采购、保管、调拨等工作。
5、技术管理
负责项目技术文件、技术档案的管理，主持设计图纸会审，处理施工过程中技术问题，组织技术交流以及组织上岗职工的专业技术培训和技术考核等各项工作。
7.3招投标管理
工程招标与投标是工程建设项目实施过程中采取的最普遍、最重要的方式。
招投标涉及工程的决策咨询、勘察设计、工程施工、建设监理、工程材料和设备的供应等许多方面。
根据国办发[1999]16号文件规定，公共设施项目的勘察设计、施工和主要设备、材料采购等都要实行公开招标。
为保证本项目的管理，保证质量和按期竣工，必须采取公开招标的形式。
为此，成立由县纪委、监察局、审计局、建设局、发改委、等单位组成的招标领导小组，组织XXXX县廉租房建设工程项目的全过程招投标工作，严格执行招投标程序，规范招标与投标活动，最终确定中标单位，并签订合同。
7.4合同管理
建设工程项目合同管理是建设工程管理的一项非常重要的内容，必须在熟悉工程项目合同的特点和有关内容的基础上，严格对合同履行和变更进行管理，只有这样才能保证建设工程项目合同的正常履行，工程项目建设的控制归根到底是合同履行问题。
所以，加强建设工程项目合同管理是十分必要的。
XXXX县廉租房建设工程项目实施合同制管理，要在符合法律法规、平等自愿、公平、诚实信用、等价有偿的原则与工程承包方（中标单位）签订有效合法合同。
本项目实施合同管理采取的的主要措施：
1、建立健全工程项目合同管理制度。
包括项目合同归口管理制度、考核制度、合同用章管理制度、合同台帐主任计帐及归档制度。
2、实行合同责任制，认真进行合同分析，把合同责任具体落实到各责任人和合同实施的具体工作上。
3、对合同履行情况进行统计分析。
包括工程合同份数、造价、履约率执行次数及违约原因、变更次数及原因等。
4、建立协商会议制度。
在合同履行过程中，各建设主体之间应定期或不定期召开协商会议，就项目实施计划执行效果，已完工作和后期工作，尤其是合同条款变更及变更措施等问题进行评价，协调并形成决议对重大问题及决议应用会议纪要的形式记录下来纳入合同文件。
5、对合同履行情况进行监督检查。
主要检查合同法及有关法规的贯彻执行情况，检查合同管理办法及有关规定的贯彻执行情况，检查合同签订及履约情况，减少和避免合同纠纷的发生。
6、经常对项目经理及有关人员进行合同法及有关法律法规知识的教育，提高合同管理人员的素质。
7、严格控制合同变更，几乎每一个项目的实施中都要或多或少的发生合同变更，本项目应遵循三个原则：
把合同变更限制到最低程度的原则，协商一致的原则，重要变更提前采取措施的原则。
同时应建立科学的合同变更程序。
7.5工程监理
在XXXX县廉租房建设工程建设实施过程中，工程监理企业可依据委托监理合同和有关的建设工程合同对承建单位的建设行为进行监督管理。
实施工程监理，有利于提高建设工程投资决策科学化水平，有利于规范工程建设参与各方的建设行为，有利于促使承建单位保证建设该项目工程质量和使用安全，有利于实现建设工程投资效益最大化。
本项目工程从勘察设计到施工建设全过程采用监理制，拟采用招投标方式，确定具有相应资质、信誉佳的监理单位进行监理，同时拟聘请有资质、经验丰富的咨询工程师协助项目部项目管理工作，确保XXXX县廉租房建设工程项目能够在规定的投资范围内按时按质完成。
7.6项目实施投资管理
通过设计方案的优化组合，选择出最满意的设计方案，为工程造价的合理确定和有效控制创造一个良好的开端，保证工程项目在技术先进与经济合理的轨道上顺利进行。
7.6.1设计阶段投资控制
在XXXX县廉租房建设项目中的房屋建筑工程为节约工程造价，积极推行限额设计，实行多方案比选，在满足业主提出的功能美观前提下，选择工程造价低的方案设计。
一般情况下，设计费用只相当于工程全寿命费用的1%以下，但正是这少于1%的费用对工程造价的影响却在75%以上。
初步设计阶段又是整个设计阶段中对投资影响最大的重点阶段。
7.6.2施工阶段投资控制
在该项目的工程施工中，项目法人委派工程师（业主代表或监理工程师）对隐蔽工程进行验收、签证，防止在工程竣工结算时扯皮，客观公正地处理施工过程中的费用索赔问题，保证工程造价在预算范围，防止结算超预算、预算超概算的现象发生。
7.6.3竣工结算阶段
竣工结算阶段的中心任务是合理准确计定工程结算造价，是控制工程造价的最后一关。
它直接关系到建设单位与施工单位的切身利益，要做好竣工结算工程造价管理，首先要加强造价队伍的建设。
造价人员必须严格执行国家关于定额、价格、费用标准的方针、政策。
要熟悉掌握工程量计算规则，定额项目的组成内容和套用规定，正确计取工程直接费、间接费、加强学习，不断提高业务能力。
其次要加强基础资料的搜集、整理。
附：
投资控制工作流程
（1）投资控制工作流程
一致不一致
7.7项目实施进度管理
通过对工程项目进度的有效管理与控制，以达到预期的目标，是工程项目管理的中心任务。
本项目能否在预定的时间内交付使用，直接关系到本项目经济效益的发挥。
本方案中项目实施时间为2011年9月至2014年12月。
全过程主要为工程建设准备阶段（完成项目立项、项目评估、资金落实及征地拆迁工作）；
设计阶段（初步设计和施工图设计及审查）；
项目实施阶段（工程施工、监理招标，工程建设施工）；
竣工验收阶段等，最后交付使用。
7.7.1项目实施进度计划安排具体如下：
第一期工程具体步骤安排为：
（其余四期相同）
1、完成项目报批立项工作，初步确定资金来源；
2、完成项目评估及资金落实，对项目建设规模、工程方案、建设条件、软件建设等进行综合评价，分析论证投资估算，落实资金来源；
3、完成征地拆迁、场地平整工作；
对具体项目的位置进行测量、定位放线等施工前期准备工作；
4、完成施工图设计及审查工作；
筛选有资质的设计单位通过招标进行项目总体方案设计、初步设计、施工图设计及审查等；
5、完成工程监理及工程招标工作；
6、土建工程、配套工程动工；
7、完成土建工程及水电工程；
8、完成配套建设；
9、竣工验收、交付使用，进入正常使用期。
7.7.2施工项目进度控制的措施
施工项目进度控制采取的主要措施有组织措施、技术措施、合同措施·
经济措施和信息管理措施等。
组织措施主要是指落实各层次的进度控制的人员，具体任务和工作员任务;
建立进度控制的组织系统;
按着施工项目的结构、进展的阶段或合同结构等进行项目分解，确定其进度目标，建立控制目标体系;
确定进度控制工作制度，如检查时间、方法、协调会议时间、参加人等;
对影响进度的因素分析和预测。
技术措施主要是采取加快施工进度的技术方法。
合同措施是指对分包单位签定施工合同的合同工期与有关进度计划目标相协调。
经济措施是指实现进度计划的资金保证措施。
信息管理措施是指不断地收集施工实际进度的有关资料进行整理统计与计划进度比较，定期地向建设单位提供比较报告。
在工程项目的实施过程中，由于受到种种因素的干扰，经常造成实际进度与计划进度的偏差。
这种偏差得不到及时纠正，必将影响进度目标的实现。
为此，在项目进度计划的执行过程中，必须采取系统的控制措施，经常地进行实际进度与计划进度的比较，发现偏差，及时采取纠偏措施。
具体进度控制程序如图。
本项目是我县重点旅游扶贫开发项目，各方面要求较高，制约因素多，难度大，工作内容分散、项目多且相当复杂。
因此，在项目进展过程中，施工单位应按照进度管理制度规定的时间和报表内容，定期填写进度报表。
进度管理单位通过收集进度报表资料掌握工程实际进展情况，并现场检查进度计划的实际执行情况，进度检查的时间间隔为每周检查一次，在特殊情况下，需每日检查一次进度情况。
对收集到的实际进度数据进行加工处理，形成与计划进度具有可比性的数据。
例如对检查时段实际完成工作量的进度数据进行整理、统计和分析，确定本期累计完成的工作量、本期已完成的工作量占计划总工作量的百分比情况。
一旦发现实际进度偏离计划进度，必须认真分析产生偏差的原因及其对后续工作及总工期的影响，采取调整工作顺序、改变网络图中某些工作间的逻辑关系或缩短某些工作的持续时间等方法。
例如在主体结构施工过程中，因天气等原因延期，可利用夜间施工来缩短该工作的持续时间，确保进度目标的最终实现。
本项目进度控制按照下表流程操作：
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