东方伊甸园露营度假村计划书Word文档格式.docx
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就全国而言，旅游公共产品有效供给不足和公共服务能力不强，是旅游业发展的突出难题。
国家今年要启动一批“十三五”规划重大项目，完成铁路投资8000亿元以上、公路投资1.65万亿元。
从增加旅游公共产品有效供给看，政府公共财力投入有限，需要确立优先发展领域。
自驾车营地作为自驾游的配套服务体系首当其冲受到重视，与自驾旅游市场受到高度关注有关，更是与营地体系建设正在成为新型旅游公共服务载体有关。
——自驾车营地建设与全域旅游相结合。
倡导全域旅游势必引发从单一景点景区建设管理到综合目的地统筹发展转变。
全域旅游要求拆除景点景区管理围墙，推进公共服务一体化，实现产品营销与目的地推广的有效结合。
从西方汽车营地发展来看，营地提供的服务从最初的汽车加油补给、出租帐篷等发展到餐饮、住宿、设备租赁、各种户外活动等，服务项目不断扩展提升，服务种类日益丰富多彩，为游客提供食、住、行、游、购、娱等全面的服务。
随着全域旅游的推进，交通、景点与营地的结合日益密切，旅游公共服务载体发生变化。
一些自驾车营地是重要的交通节点，也是关键的中转环节，有利于多种旅游交通游览方式的便捷转换。
一些地方还把营地建成休闲旅游综合目的地，从而构成区域旅游巨大的吸引力。
二）、我国汽车露营地运营现状
1投资主体多元化
汽车露营地是一个投入资金较大的项目，少则几百万，也只能建设一个中小型的汽车露营地，加之土地购买或租赁的高额费用，营地日常运营费用等，旅游景区、县乡政府部门等通常采用招标的方式寻求开发商，合资兴建汽车露营地。
而作为房车俱乐部或自驾车俱乐部等为了方便会员活动，展示自己的产品，形成产品、服务、销售网络，也会与旅游景区、相关政府部门合作，开发连锁化经营的汽车露营地。
于是就出现了我国汽车露营地投资主体多元化的特征。
2综合开营率不高
目前我国的汽车营地存在开营率不高的问题。
例如一个中等规模50营位的汽车露营地，如果综合开营率为50%，减去各项综合支出，此营地年度收益率为12%（如果开营率达到80%以上则收益率可达到30%以上）。
对于当前汽车营地的综合开营率不高问题，有多方原因造成，这也是阻碍我国目前房车营地发展滞后的主要原因，例如我国带薪假期未真正实施，休闲旅游的理念和观念未深入人心，乡村住宿、青年旅馆价格低廉，快捷酒店网络发达，以及汽车露营地自身的旅游资源、产品、经营管理、营销等处于初级开发和服务不足等都有很大关系。
三）、国外自驾车旅游地发展经验总结
1种类多样、特色各异的个性吸引为前提
在考虑营地的各种配套和设施之前，首先要从旅游者出游目的的角度出发，如果在营地与营地的竞争中，我们依靠何种吸引取悦游客选择自己，首当其冲决绝的是旅游吸引物。
在美国，自驾车营地按照依托资源景观类型的不同，被分为乡村营地、湖畔营地、海滨营地、山地营地、林区营地、沙漠营地等。
2多元化的经营运作方式
在经营模式上，O2O已经作为一种强大的手段在营地宣传推广中占有越来越重要的角色。
从运作模式来看，私营与公共相结合、单店与连锁穿插的方式较为广泛。
如1962年商人戴夫?
杜林首创美国营地，在1963年夏天，杜林和其他两名合伙人借鉴假日连锁酒店特许经营的管理模式，在全美建立起第一个露营地的连锁体系，到1982年，营地数量一度接近900个，曾经在美国资本市场上市。
3多样化、人性化的服务系统
与其他旅游方式有同性特点的是旅游营地同样强调多样化、人性化的服务体系建设。
在美国，多数自驾车营地对车型没有严格的限制；
设立儿童游乐园；
对残疾人等特别关注，建设专区；
很多营地还为游客提供友善的宠物服务，专门为宠物建立的游乐场也会为那些爱好宠物的露营者提供很多的方便，当然还包括车辆维修、设备租赁、提供保险、餐饮住宿、休闲度假到户外活动的一体化服务。
4完善的标准化管理体系
根据旅游者的大众需求，国外综合性标准营地一般分为几大区域：
生活区、娱乐区、商务区、运动休闲区等。
美国为了规范自驾车营地市场的发展，将自驾车旅游营地划分为一级旅游营地、二级旅游营地、三级旅游营地、四季旅游营地，整体模式与国内星级酒店的管理体系标准化、功能与服务标准化、监督评估系统标注化雷同。
5严格的生态环保系统设置
国外强调建设生态的或环境友好型的自驾游营地并采用立法形式明确最小程度破坏自然环境的责任。
如，迪斯尼营地刚刚进行的改造大工程，为了有效地保护当地的动植物，首先彻底调查和记录地形、地貌和当地的动植物情况；
使开发的面积尽可能小。
在建设营地时，除了主要公路可用沥青铺设外，其余次要的公路和辅助性的小路均用石砾铺设；
用多孔渗水性材料和环境友好型建筑方法，使用节能型建筑设施，最大化地安装人性化的现代设备，使营地保持它原始的自然风貌，如美国Seibt沙漠型营地的绿化做得很好，全部采用滴灌式浇水、人工生态清草。
游客在这样的营地上与当地的动植物达到和谐共存的境界，这样的营地才是可持续的。
四）安吉开发自驾游基地的得天独厚条件
1地理位置优越：
安吉县区域条件更加优越，地处长三角经济圈的几何中心，是杭州都市经济圈重要的西北节点，属于两大经济圈交汇的紧密型城市，是长三角最具投资价值县之一。
2生态环境一流：
安吉县生态环境优美宜居，境内"
七山一水二分田"
，层峦叠嶂、翠竹绵延，被誉为气净、水净、土净的"
三净之地"
，植被覆盖率75%，森林覆盖率71%，是国家首个生态县、全国生态文明建设试点县、全国文明县城、国家卫生县城、国家园林县城和国家可持续发展实验区，是全国联合国人居奖唯一获得县。
3生态特产丰富：
安吉县特色产业发展迅猛。
三大特色产业"
竹业、茶业和椅业"
构成安吉的三张名片。
以及众多生态农业产品
4旅游资源众多：
安吉县休闲旅游篷勃发展，是全省首批旅游经济综合改革试点示范县、长三角首选乡村休闲旅游目的地，被评为中国最佳生态旅游县。
辖区内有国际儿童主题公园“凯蒂猫游乐园”及众多旅游景点
5拟有最佳基地：
中南百草原（中南百草园）景区是国家AAAA级旅游景区，先后获得了国家级青少年户外体育活动营地、全国十大休闲农庄、全国野生动物保护科普教育基地等众多荣誉，目前已列入国家5A级景区培育名单。
中南百草原占地5600亩，拥有森林、草原、湿地、竹海、野生动物等生态资源以及餐饮、会议、住宿、娱乐、养生、拓展等众多产品，农业、林业、生态、体育、科普等与旅游完美结合，成为以植物世界、动物世界和运动世界为三大主题的综合性旅游景区，游客量连续6年突破百万人次，是长三角地区发展创新迅速，深受游客欢迎的十大景区之一。
这种得天独厚的自然条件与项目设施无疑是建设露营度假村的最佳基地，园区内虽然已有开展露营活动，但不具有特色化、品牌化与市场化。
如果在园区内建立特色化露营度假村，将会相得益彰，尽善尽美。
五）、自驾游基地发展趋势
1、自驾游营地产品模式将从起步阶段的“经济普及型”为主，过渡到与“标准舒适型”及“豪华定制型”并重的格局；
将从“被动接受型”向“主动参与型”、从“小型自助型”向“大型互动型”、从“大众娱乐型”向“个性定制型”趋势发展，如探险、挑战类、场景再现、角色扮演等活动成最新时尚
2、自驾游营地的服务和产品将掀起“创新”热流：
一是观念的创新、二是管理的创新、三是产品的创新、四是产业的创新；
创新是旅游发展的根本，也是中国旅游业寻求突破和跨越的关键。
3、汽车自驾游基地建设和规模将迅速扩大，并形成“竞争国际化、经营连锁化、服务系统化、建设标准化、管理规范化”的局面。
4、国内汽车自驾游将在大城市和东部地区全面快速发展，在西北、西南地区重点发展并成为全国自驾游的热点、亮点。
5、自驾车跨国旅游和国外自驾车来华跨国旅游将成为时尚。
总的来说，出于调整产业经济结构、满足市民休闲消费需求的考虑，露营基地建设正处于一个良好的发展机遇期。
二、项目总体构想
一）、开发基本思路
1、充分利用景区已具备的区位优势、交通优势、资源优势、品牌优势，结合现有用地、环境及水、电、气、暖、排污、交通、消防、治安等基础配套设施，改建或增设汽车自驾游服务项目，同时考虑营地规模与整体需求相适应。
2、营地的设施、设备投资重点，主要是出入口、道路、停车场、帐篷露营地、可移动式简易木屋、少量房车露营地（国外游客、房车租赁或企业展销等需要）、独立烧烤区、供水、供电、排污接口、淋浴室、洗手间、接待管理服务中心（可在现有游客中心的基础上加以改造）和小型超市。
还需建设生态餐店（风味餐厅）、酒吧（咖啡厅）、多功能广场中心、帐篷酒店、婚纱摄影基地、拓展基地等。
3、除满足现有自驾游、露宿宿营地服务的需要，还应兼顾今后房车旅游发展，可设置较大容量的房车预留用地，并预留上下水、煤气、电源接口。
所有预留接口必须按国际房车营地的相关标准与房车所带设备的接口配套，或配置转换设备。
4、尽快加入全国性的汽车自驾游服务网络，利于营区建设的现代化、标准化，经营服务的系统化、网络化，产品营销的权威化、品牌化。
5、以《全国汽车自驾游基地标准》（草案）为例：
有针对性地提出自驾游接待站概念。
该接待站要有专门的接待用房、必备的互联网及终端设备、相应的信息采集功能、用于紧急联络的通畅的通讯工具、简单实用的车辆维修和救援设备、必备的医疗急救用品。
除去这些硬件条件外，接待站还要配备专职咨询接待人员，负责解答自驾车游客可能提出的一切问题，尤其还要配备三名以上专业培训的专职自驾游管理人员。
二）、项目建设规划
1、规划原则：
（1）营地规划要注重市场导向的启示和引导，顺势而为，适度超前，建设完善的“可持续发展的多元化、国际化、标准化、集约化”的经营管理模式。
（2）营地规划要注重地域条件的限制和可能，应充分考虑和满足“风水格局适宜、自然资源优越、人文景观丰富、安全隐患小、生态风险少、发展空间大、环境优美、交通便利、相对独立、管理便捷”等基本要求。
（3）营地规划要注重经济效益的分析和研究，充分利用景区或区外周边优势项目和设施，结合自身特点，扬长避短、互补配套，不搞重复建设和同质化竞争。
（4）营地规划要注重生态环境的保护和规范，在项目开发、设计和建设过程中，始终坚持“环境保护优先”的原则，最大限度地减少露营活动过程中汽车产生的废气、废物、噪声，以及游客不负责任的行为引起的空气污染、水污染等；
严格控制营地建设所造成的地形、地貌的破坏和生物多样性的减少；
使用再生水灌溉营区绿化；
充分利用太阳能等可再生无污染能源；
加强对露营者环保意识教育，提倡露营者自我环保约束意识。
（5）营地规划要注重人性化的细节和设计，充分尊重和保护残疾人、老年人、幼儿的需求和权益；
设置无障碍通道、盲道、特殊人群专用卫生间、淋浴间等设施；
卫生设施要适度远离露营区，宜控制在15-90米距离内；
既要考虑公共空间的可达共享，又要尊重专属空间的私密保护。
（6）营地规划要注重安全性的保障和监控，既要做好防风、防火、防电、防水、防污染、防等安全规范措施，又要调整修正可预见的易引发误会、矛盾、争执的设计失误；
要建立健全安全保护设施的长效机制；
消防通道、紧急疏散通道的设计应严格按国家规范执行；
消防器材应按每50个营位配备1个的比例设置；
儿童游乐场应远离主要车行干道，保持周边视野开阔，应布置在管理中心直视范围内；
露营区、儿童活动区绿化，不得选用有毒、带刺、带尖，以及易引起过敏的植物，如漆树、夹竹桃、凤尾兰、构骨等，以免造成直接伤害；
在运动场、活动场不宜栽植大量飞毛、落果的树木，如杨柳、银杏（雌铢）、悬铃木、构树等，以防诱发身体不适、间接伤害。
（7）营地规划要注重地方性的保持和提升，充分尊重和保护地域文化习俗和历史人文景观；
坚持绿化品种以乡土化为主，科学论证，大胆引进优良品种，改良、提高、丰富植物的生态多样性、经济性和观赏性；
尽量利用场地现有的材料资源，科学规划、物尽其用。
（8）营地规划要注重艺术化的品味和升华，要以大景观的理念，统领总体的“空间布局、视觉形态、风格形式、色彩造型、材质肌理、公共艺术、小品标识”等的规划控制；
应重点把握“营区入口、围墙、营位、绿化、铺装、灯光、设施、建筑”等节点的艺术化处理方案。
（9）营地规划要注重个性化的发挥和创新，坚持差异化、独特性设计，打造营区新品牌、新模式，塑造、培养营区核心竞争力。
2、具体规划及投资预算：
按照我国自驾游经营的实际情况出发，本项目在传统意义上的自驾游营地规划上进行了升级换代，把自驾游营地与特色旅游项目相结合，既保留了传统自驾游营地作为旅游供应侧的功能，又充分打造自身主题与特色，变配角为主角，使之成为某一个区域内的特色化旅游项目。
这样彼此拉动，使经营利率成倍提升。
汽车自驾游营地建设主要强调自然、自由、自助、简易、便捷的模式，而在此基础上设置个性化旅游项目也要与之相匹配，。
现以100亩用地为前提条件，我们按同时满足10辆大中型房车（或观光旅游巴士）、250辆自驾车、1000人规模（含观光旅游巴士所引客流）的露营生活、休闲娱乐、服务保障的建设需要进行规划。
其建设项目规划及投资预算如下：
建房规划及投资预算表（万元）
基础建设内容
单位
（平米）
投资
（万元）
特色建设内容
备注
停车场
6000
30
露营房车（或观光巴士）位
（每车100平米）
1000
10
含建筑装饰、
设备等
管理（接待）中心
1500
300
花海帐篷营地
800
50
多功能广场
2000
200
竹屋、树屋营地
600
烧烤场地
15
鸳鸯温泉营地
便利店
160
20
小木屋依恋营地
100
洗手间
热汽球营地
淋浴间
150
诺亚方舟水上营地
5000
洗衣间
伊甸园生态餐厅
医疗室
8
帐篷酒店营地
3000
汽车、摩托车、自行车保养维修及租赁站
自驾游俱乐部
商务中心
设在管理接待中心
门头、路牌、围栏
灯光电系统
项
丘比特音乐酒吧
咖啡（茶）厅
道路（简易）
拓展营地
40
安防环卫保障系统
情趣激荡营地
宣传标识系统
垂钓营地
绿化
（覆盖率50%）
良
施工工期
月
12
正常
综合用地
32420
37200
估算
生态环保评价
优良
合
计
918
2368
一次性土地购置费
700万
总投资
3986万元
3、重点个性化项目规划说明：
（1）、多功能广场规划：
广场中央搭建声光电多媒体舞台，每天按时段编制演绎各种民俗节目；
举办各种汽车、房车、亲子露营大会；
推广各种主题晚会；
推广互动交谊酒会；
播放露营电影；
空闲时段也可进行多彩风筝放飞活动。
（2）、花海帐篷营地规划：
花海帐篷营地就是把露营帐篷设置在煽情的“花海”中，如薰衣草花园、玫瑰花园、郁金香花园、梅花园、菊花园、油菜花园等等，幕天席地，月朗星稀，花香醉人，浪漫满篷。
还要作好防雨、防风、防潮、防暑、防虫蛇、防盗、防暴力侵害等安全防护及便利措施。
（3）、竹屋、树屋营地规划：
充分利用营地里的花草、树木、竹林编制成各种个性化的竹屋、树屋。
与周围环境浑然一体。
（4）、小木屋营地规划：
小木屋的设计制作要求要精雅，舒适与周围环境充分融合，有小巧别墅的风情，且可拆卸、可移动。
（5）、伊甸园营地规划：
伊甸园营地是专门为追求“回归原始、冲击野趣”的夫妻、情侣而设计的露营地，设有露天温泉、情侣双人树藤秋千、风情帐篷，特色吊床，打造天人合一、户外野情的伊甸天堂。
（6）热汽球营地规划：
与专业热汽球制作公司或操作团队合作在自驾游营地设置热汽球环游风景区特别项目，让山川大地，尽收眼底，超越梦想，自由飘飞
（7）、诺亚方舟水上营地规划：
打造风帆型状的带“榻榻米”水上帐篷船，让露营者在湖中即可悠闲划船舒情也可在船上漂移露营。
（8）、帐篷酒店营地规划：
帐篷酒店也是帐篷中的“别墅”是普通帐篷的豪华升级版，是为野奢一族量身打造的，充分满足高端户外旅游消费。
（9）、安全舒适的帐篷营地规划：
即使是普通帐篷营地也要体现专业化与人性化，如要普通帐篷营区住起来又舒适又安全又方便，则要做好防水（潮）、防风、防虫（蛇）、防暴，防干扰，又要有光电、网络及移动厕所。
（10）、伊甸园生态餐厅规划：
生态餐厅是汇集（招商）全国各地原生态特色食品，坚持食材原产原地化、烹饪工艺原创化、现场调制新鲜化、就餐环境生态化为特色，让旅游消费在一个地方能品尝来自全国的原汁原味的地方特色饮食。
（11）、自驾游俱乐部规划：
自驾游在体验方便、快捷、自由的轻奢主义中，为自驾游者提供景点（线路）信息咨询、自驾游活动策划、自驾游车辆租赁、自驾游导游、车辆保障服务、管家式营地接待等多位一体化的“自驾游俱乐部”就应营而生。
它不仅能为自驾游者提供专业、便捷、个性化服务，更可充当“旅行社”功能为自驾游基地提供O2O线上线下推广服务（俱乐部具体运作略）。
（12）、婚纱摄影基地规划：
如果场景合适而资金又宽裕的话，最好能在露营地设置婚纱摄影基地（兼露营营地），设置各种经典的婚恋摄影选景构型与洋溢浪漫主义情怀的景观，呈现出如“地中海风情”、“欧陆风格”、“威尼斯风格”“时尚韩风”等不同国家的艺术情调,让情侣花最少的钱拍遍整个世界。
同时打造婚纱摄影精英团队，拓展婚恋摄影机构加盟合作推广，为当地及周边情侣提供全程婚纱摄影服务或婚纱摄影场景租赁。
抢夺婚恋旅游市场这块大蛋糕。
4、项目定位策划：
（1）、战略定位：
顺应旅游业开展趋势，紧跟国家战略调整方向，把握政府扶持机会，加大投入与创新经营，力争五年内把本项目打造成国内第一连锁品牌并成功上市。
（2）、品牌定位：
A品牌名称：
东方伊甸园露营度假村
B品牌主张（观点）：
为爱而生
C品牌形象：
以爱为主题的原生态个性化度假村
D销售主张（卖点）：
品尝原始禁果畅享爱恋传说
E经营理念：
诚信创新博爱共赢
F产品定位：
生态化、人文化、体验化、奢享化
G市场定位：
一级市场——周边城市有车一族及周围景区散客
二级市场——周边城市自驾游俱乐部及各种旅行社
三级市场——周边城市企业拓展、青少年拓展、
露营大会品牌推广、婚恋机构联谊拓展
5、项目营销推广：
（1）、广告运动推广（具体方案略）
（2）O2O线下线下推广（具体方案略）
（3）品牌互动（异业联盟）推广（具体方案略）
（4）终端路店及景区推广（具体方案略）
（5）渠道合作代理推广（针对自驾游俱乐部及旅行社作合约式代理推广，具体方案略）
（6）订制服务推广（针对需要拓展或品牌推广的企事业单位作靶向订制推广，具体方案略）
（7）营业推广：
通过项目打包优惠、活动奖励等拉升消费推广
（8）会员制推广：
通过会员制锁定长期固定消费群（具体方案略）
（9）网站、微信及社群推广（具体方案略）
（10）主题大型活动推广：
如露营音乐节、房车自驾游露营节、婚恋露营嘉年华等大型活动推广（具体方案略）
6、项目实施步骤：
根据旅游行业特点和项目开发建设的客观实际情况，自驾游服务项目开发建设过程可划分为三个阶段、五个工作期：
即准备、建设、营运三个阶段，具体操作则按不同的工作内容细分为：
决策研究与合同签订期、管理架构与运作策划期、开工准备与政府审批期、资金运作与建设工程期、开业准备与正常营运期。
五个工作期各自独立，却又相互启承，形成一个完整的工作流程。
（1）可行性研究：
结合景区建设规划和发展周期需要，投资商在与旅游资源控制方签订合同前，要对的旅游资源进行投资评价。
一般可以聘请旅游投资专家，通过初步的资源、市场、交通、环境、政策考察之后，提交一份《旅游项目投资预可行性研究报告》或《旅游项目投资价值评价报告》，以作为决策依据。
（2）合同签定：
由于旅游项目开发，一般都涉及到风景名胜区、自然保护区、重点文物保护单位、森林公园、地质公园、甚至世界自然与文化遗产。
需要与政府签订配套设施建设（特别是交通、水电等）等合同，确定项目的开发用地和建设用地范围、投资规模、项目开发及经营收益分配等权益。
（3）架构管理：
合同签定后，应
升级会员 