养老保险行业分析报告文档格式.docx
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2、会员进入，只租不卖20
3、相关公司23
一、保险进入养老服务的必然性
我国老龄化加速
什么是老龄化？
根据联合国教科文组织制定的标准，当60岁以上人口比例达到10%，或者65岁以上老人占比达到7%，就意味着该国步入老龄化社会。
一般地，5个年轻人养活1个老年人是“深度老龄化”的判断标准之一。
不均衡的老龄化：
我国哪里的老龄化更加严重？
截至2011年末，全国60岁及以上老年人口已达1.85亿，同期全国人口为13.47亿，老龄占比13.73%；
65岁及以上老年人口1.20亿，占比8.9%。
同期全国60岁及以上老年人口抚养比为19.67%（每100名劳动年龄人口需要负担20名老年人）。
上海早在1979年就进入了人口老龄化，比全国提前了20年。
之后的1990年，浙江、江苏、天津、广东等地陆续进入老龄化。
目前上海、浙江等发达地区，老龄人口已占20%左右。
而青海、宁夏等西部地区，近年才陆续进入老龄化。
最早进入老龄化的上海（1979年）和最晚进入老龄化的宁夏（2012年）相差了33年，全国范围内呈现出由东部沿海到西部内台阶递减式的老龄程度分布。
城镇化和老龄化的叠加：
由于人口流动，我国农村老龄化程度要高于城市1.24个百分点，这与其他发达国家相反，农村成为社会保障的薄弱环节，养老面临的问题更为突出。
这中城乡倒置的状态预计会持续到2040年，之后随着城镇化的进行而逐渐改观。
您的父母是否被空巢了？
根据民政部2010年的数据：
城乡空巢家庭超过50%，部分大中城市达到70%；
全国65岁以上空巢老人有4150万人，到“十二五”期末将超过5100万人，占老年人口的近1/4。
农村留守老人约4000万，占农村老年人口的37%，城乡家庭养老条件明显缺失。
根据中国老年科研中心的调查，目前全国城市老年人空巢家庭中，1/6老人因生活不能自理或因孤单而愿去养老院。
未来的老龄趋势怎样？
2010年是个加速临界点。
从联合国的预测数据来看，一方面60岁以上的老龄人口占比在未来40年内持续增长，从目前的14%提升至31%；
65岁以上老龄人口占比从目前的8.9%提升至26.7%。
另一方面适龄劳动人口占比缓慢下降，从目前的67%下降至54%；
两方夹击，60岁老年人口抚养比将从现在的5人养1老变为1人养1老都不够。
从上图中的老年抚养比（老人除以适龄劳动力）的变化来看，我国劳动人口的赡养压力在2010年之前一直是比较平稳，之后则突然进入高速上升阶段。
人口红利和刘易斯拐点：
上一段提到，劳动年龄人口占比未来面临下降，更全面的情况是2010年就是历史极值。
过去一直在上升：
从建国初的59%上升到目前的67%用了60年，而重新回落到59%只需要25年！
这正是人口红利的消失的表现，也是刘易斯拐点出现的两个标志之一（两个标志分别是劳动年龄人口比重的下降和人口出生率的下降，我国从上世纪60年代起人口自然增长率开始持续下降）。
商业保险入场第一站是养老资金
在老龄化突然加速期，政府统筹的养老金和服务体系上的压力会陡然加大，单靠社会养老保险和福利性养老院已经难以满足老年人口需求。
从今年开始，国家已经正在主动放开和接纳民营资本和商业机构进入养老领域，但是由于养老金储备的需求在时间上先于资金支付，所以今年看到的大多是保险公司对养老资金领域的进驻。
在养老金筹备方面：
在本文的“中国养老资金分布图”中可以看到，我国第一支柱的城镇职工养老金约有2.43万亿，其中包括了统筹基金（占工资的比例为20%）和个人账户（占工资的比例为8%），但是由于统筹基金既需要支付在制度建立前退休的“老人”的退休金，又需要支付在制度建立前就参加工作的“中人”现在退休后的养老金（1997年制度建立前的工龄视同缴费年限），因此屡屡从个人账户中挪用形成个人空账现象。
在养老金投资运用方面：
个人帐户未能像香港和新加坡那样独立投资，反而遭到挪用和提前支付。
对于未遭空账的部分，进入了“全世界唯一吃银行利息的社保基金管理体制”：
2000年至2008年全国养老金账户年均收益率不到2%，低于同期2.2%的CPI年均增幅；
另外，尽管基本养老保险基金实行省级核算，但结存基金受托存储在市、县一级，形成了1000多个小规模基金，管理分散无序。
而社保基金所达到的9.17%的11年平均收益率则主要靠国家财政的转移支付来支持。
总体而言基本养老资金收益率难很满意，但从去年底开始的对于“社保资金入市”的反对声音又将投资渠道放开的方案再度搁置。
两端受堵的情况下，保险公司作为独立商业机构进驻，国家队相应让渡部分资金市场和税收：
税收递延型养老险应时而出，汇集了财政部、国税总局以及保监会三部门的税延险试点计划经过了三年讨论长跑预期在年内落定。
相同的原理也可以解释大病医保和小额人身险的迅速推出。
2012年9月3日，发改委、卫生部、财政部、人力资源社会保障部、民政部、保监会等六部委日前联合召开电视电话会议，贯彻落实《关于开展城乡居民大病保险工作的指导意见》：
国家正在大力引入保险机构解决原先政府主导的养老等民生问题。
由于面向基层且保本微利，这种政策险种更多的需要依靠以中国人寿和人保健康为代表的大型保险公司来做；
由于这些公司本身的政策意义属性，这些公司在“社保商业化”进程中的政策意义和社会地位将会提升，更不用说对于广大社保客户数据库的取得以及其他寿险业务的敲门砖等作用（类似于交强险拉动商业车险的大发展）。
这也是我们从去年底开始将中国人寿作为保险股首推的理由之一。
保险公司入场第二站是养老服务业
在政府统筹养老金压力获得商业保险公司的分摊后，资金的后端，也就是养老服务体系的压力也会随之而来，因为老龄产业还处于刚刚开始追赶老龄化的阶段，当下单靠福利性养老院已经难以满足老年人口需求。
看过了一年时间里在资金前端的各种应急举措之后，我们相信保险公司即将在养老服务领域开辟第二战场。
2007年，上海市宣布计划在“十一五”期间，将构建“9073”的养老新格局：
90%的老人由家庭照顾，7%的老人享受社区居家养老服务，3%的老人进入养老院等机构养老。
五年后，在《上海市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》中提出：
“到2015年，社区居家养老服务人数达到30万人，养老机构床位达到12.5万张。
”依然符合“9073”的比例，说明十一五期间恐怕尚未完全达成此目标。
继上海率先提出“9073”格局之后，北京也学习上海做法，提出了“9064”格局，其中4%的老年人在机构养老。
成都也在2011年底提出了《成都市城乡养老事业发展“十二五”规划》，提出到2015年，成都市将初步形成“9073”养老格局。
此外还有湖北也将全省的十二五规划定为9073。
各地区为了达成“9073”格局，对于需要外界力量的3%的部分均推出了政策支持，以成都为例，《成都市加快社会化养老机构发展的意见》对参与养老事业发展建设的社会化养老机构，在项目用地保障、财政资金补贴以及相关费用减免方面给予了全方位政策扶持：
用地保障：
对2013年底前确定的社会化养老机构建设项目用地，将优先安排年度用地计划指标。
财政补贴：
此次《意见》的出台规范统一了补贴标准，扶持力度比以前加大。
对新建的社会化养老机构，将按照每张床位1万元的标准给予一次性建设补贴。
对利用社区设施、自有资产改（扩）建的社会化养老机构，将按照新建（增）一张床位5000元的标准给予一次性建设补贴。
对社会化养老机构收住成都户籍老年人的，还将按照每人每月100元的标准给予服务性床位补贴。
国外发达国家一般会达到5%-7%左右，在发展中国家这个比例一般会到2%-3%，例如日本机构养老的占比约为4%，荷兰占比11%，巴西占比3%。
现在养老床位数是315多万张，占比不到1.8%。
2011年中国大陆人口为13.47亿人，按照0.53%的经验年均增长率计算十年后城镇人口会增长为14.2亿人，根据联合国网站对与2025年中国60岁以上人口占比20%的预测，如果再用两个五年计划来完成全国的“9073”计划推广，十年后全国将需要852万张床位，年复合增速达10%。
资料来源：
社会养老服务体系建设规划（2011—2015年）
二、养老服务的盈利模式
以下是对于比较成熟的几个机构养老案例的总结：
1、国内机构养老经验
在养老资金的支付和使用端，表现为养老服务产业体系，我国养老主要由居家养老和机构养老组成。
由于前述的2010年临界点刚刚过去，因此老龄产业加速还处于刚刚开始追赶老龄化的阶段，目前养老服务体系储备相当不足。
目前国内比较著名的机构养老社区有北京的东方太阳城、太申祥和，上海的亲和源等，我们选取这三家不同的盈利模式做比较。
几个项目的共性是均具备老年公寓、健康会所、老年护理院、老年大学、景观花园等。
在第三部分对于保险进军养老服务的分析中，这三个案例还将再次被引用。
东方太阳城是套用美国著名退休社区“太阳城”的名字和理念建设的一个商业住宅区，在郊区开发大型综合养老社区，至今已经经营十余年之久，目前已经有了庞大的业主客户群（4000多户），在早期依靠当时的土地政策获得了大量低价土地，并通过销售迅速回收资金，属于美国退休社区开发模式在中国应用的比较早的案例。
但是社区内除了一些基本的老年人设施之外，并不涵盖养老看护和照护服务，另外入住的人也没有年龄限制，所以并非真正意义的美国式养老社区，在一些养老方面的优惠政策上不能完全享受。
太申祥和是会员制的代表，我们预计这也是未来保险公司进入机构养老服务的入门方式。
该项目的特点是养老与养生的结合，产生了度假型养老的住宅模式。
通过会员制来吸纳顾客，为会员提供服务享受权，同时依靠自有资金和会员押金持续投资养生产业，其养老院部分本身不产生盈利，而依靠度假山庄和太医馆作为主要收入来源，以度假和医疗资源来补贴养老，因此养老经营收费较低，客户层级广泛，符合一般意义上的养老服务机构要求。
现在会员入会需要交纳一定数额的押金，到退出时返还，这部分钱在存续期间一半用于发展敬老院基本建设，另一半留存账户以备退还周转。
亲和源的特点是将居家和养老相结合，提供了一居及两居的住宅选择，采用会员制以户为单位入住，营造了住家的感觉。
该项目是由民营企业投资6亿元打造的高端养老公寓，会员卡的最高售价高达80万元。
与太申祥和的会员获得服务享受权不同的是，亲和源会员享有的是房屋使用权，为体现居家感觉，多数只提供秘书式和管家式服务，营运之初只采取会员制，但后来遇到了大部分会员制养老机构均面临的现金流短缺的问题，因此开放了几栋老年公寓卖产权房，成为了会员制+销售制的模式。
最后看下台湾的长庚养生文化村，该项目由台塑集团开发，号称台湾最大的银发住宅小区，占地34公顷，可容纳4000户入住。
入住资格是年满60周岁老人，配偶年龄不限。
主要分为46平米和73平米两种户型，租金为单人间每月前者3600元，后者5200元；
押金为单人间前者4万，后者6万。
餐费每月大约1000元。
台湾民间养老机构均采取只租不卖的策略，入住取得的是租赁使用权而非所有权，主要分为押租型、利用权型、年金屋及养生契约四种形态，收取保证金或押租金、权利金，月费和年费另付，保证金与契约期满无息退还。
2、其他地区机构养老经验
美国养老市场的总特点是经济发达、中产普遍、政府补助、养老金多数靠资产置换而非子女赡养，老人独居等。
第一段提到我们国家在2011年底60岁以上老人的占比达到约14%，但美国在1970年就已经超过了这个数，比我们早了40余年，并且经济在此后一段时期进入了一个较快增长期，因此老年住宅也得到迅速发展。
现在成熟的养老社区，入住率可以达到95%，远高于酒店的平均入住率。
并且老人在养老社区的平均居住年限超过10年，很多人从退休就进入养老社区的生活。
美国的养老社区有60%左右为政府投资设立，另外还有企业投资和慈善机构的捐款。
美国保险业在养老地产业中买断其居住权，采取酒店式管理，收取会员管理费用，并开发养老保险客户。
目前美国养老社区的现金回报率达到8%~11%，高于商业地产。
例如2009年商业租房回报率是5%，而同期的养老社区投资回报率则超过6%。
其收费模式主要以租为主：
比如对于75岁以上老人入住的持续照护社区（ContinuingCareRetirementCommunities），主要支付模式是“入门费加月费”或者是无入门费的“租赁模式”，其中前者主要是与长期护理保险相结合。
三、保险进入机构养老服务的作为
保险的技术优势
以房养老，又叫反向抵押贷款，是以拥有住房的老年居民为放款对象，以房产作为抵押，在居住期间无需偿还，在贷款者死亡、卖房或者永久搬出住房时到期，以出售住房所得资金归还贷款本金、利息和各种费用的一种贷款。
养老社区发达的美国是这一融资方式的鼻祖和广泛应用者。
很多人认为这种方式与中国“养儿防老”以及“但留方寸地，留与子孙耕”的传统代际文化相悖，因此很难推行，但其实在独生子女双方赡养、大范围空巢、以及失独、丁克等现象的今天，以房养老的方式已经悄然出现。
随着未来预期《物权法》对于70年土地使用权期满后自动延期的确认，将进一步打开获得服务养老服务提供商的市场。
比如上面提到的东方太阳城，其运作模式就是在业主凑齐房款入住之后，开放商逐年向业主回购部分产权，这部分钱用于老人的养老费用和医疗护理费，如果业主去世较早，则子女继承剩余部分的产权；
如果业主足够长寿，开放商已经将全部产权购回，则业主仍然可以免费住下去：
这正是开发商版的以房养老。
通过分析东方太阳城入住业主的职业分布可以看出：
除了难以确定行业的“普通工作人员”，大部分业主是专业技术人员、单位领导和科教文化从业者，这三者占了50%的份额。
这三类人群有几大特点：
一是部分人的子女移居海外形成空巢家庭、二是受教育层次较高、三是一般有多套房产；
这几个条件均有助于促使其搬入高级养老社区。
通过市场调研可以发现，由于东方太阳城在北京，而北京的特色在于汇聚了许多政府官员，在一定级别以上的官员可以享有官办的高级疗养院、退休培训中心、度假基地等产生了对于商业养老社区的替代效用；
而科教等事业单位高管由于没有相应待遇，且视野比较国际化，这些人对于机构养老认可度更高，同时对于以房养老的理念更加认同。
对于希望享有最大程度养老资金保障的人而言，保险公司是最好的服务提供商。
笼统的说房产价值越高、年龄越大，每月的养老金或者服务返还的越多，但是每个人的个体情况千差万别，还可能涉及到夫妻两人的组合预期寿命等问题，怎样使自己的已有房产能够换取最大的月养老金给付，这需要保险公司通过精算来设计相应的生存年金产品来实现。
由于保险公司拥有依靠生命表定价的机制、以及自身已有客户数据的经验分析（一般情况下投保群体的生命表不同于全体人群的生命表），所以保险公司对自有客户采取“以房养老”或者“以保单养老”的服务提供方式比其他机构拥有更准确的定价权。
2011年底，北京市民政局发布“十二五”时期老龄事业发展规划，鼓励商业保险企业、商业银行或住房公积金管理部门开展以房养老试点业务。
2010年初，广州市政府下发《关于大力推进广州保险业综合改革试验的意见》，提出大力推进广州市保险业综合改革试验，其中两项最重要的意见分别为建立延税型养老保险制度，以及发展住房反向抵押养老保险。
可以大胆预测，如果今年税延养老险得以顺利试点，那么下一个试点的保险创新产品很可能就是通过保险公司来运作“以房养老”！
因为税延养老险是把国家养老的负担卸一部分给用人单位和保险公司，而以房养老则是通过保险公司把这个负担转给个人，在老龄化突然加速时期，这个无奈之举或成为必然之举。
保险的负债久期优势
以房养老是拿房产作抵押，先享受养老服务后交保费，看起来稍微有些超前，那现在不少公司正在做的则是反过来的商业模式：
先交保费，同时作为养老房费的预缴；
也就是通过投保获得若干年后养老社区的入住权。
目前房地产行业的预售制度给了地产公司较大的金融杠杆，目前期房成交比例高达70%，
正是这样大比例资金的提前支付，才支撑起了现在地产行业的规模。
但是房子的预售时间最多也只有两年左右，资金的快速回笼和周转是主要目的。
而如果保险公司将养老保险与社区居住权相结合，则相当于将地产运营的预售期提前至年轻投保的时候，这正是保险和社区地产结合的优势：
名义上保险资金对于短期资金回收不是非常迫切，但实际上是通过预售的方式提前收到了预付款。
另外保险的全国性品牌优势也是其他机构做养老会员制所不能比拟的。
比如上面提到的亲和源，一开始只想做会员制养老服务，但是由于现金流短缺的压力，不得不在中期采用销售产权的方式来弥补。
这正反映了许多其他投资者进军养老服务产业的顾虑：
如果想做会员制的养老社区，就会面临资金回流慢的压力。
国际上一般的养老社区的回报周期在10年以上，一些配套设施高档的社区，回报期会高于20年。
而这正是保险资金的优势所在：
保险资产约有80%为寿险资金，而寿险负债久期一般在15年左右，既有庞大的资金量，又有投资于长久期产品的需求，与养老服务社区的投资回收周期非常匹配。
另外，这种长期的押金加会员费的模式需要一个强硬的品牌作支撑，因为健身美容会所携款潜逃的案例屡屡发生，作为老年的活命钱，需要一个有全国性声誉的品牌去获得这份信任，而长期专门经营长期业务且没有破产风险的大型保险公司本身就是一个天然的养老品牌。
保险的资产保全优势
通常意义保险通过大数法则转移汇聚和转移风险池的风险，让每个投保人的财务支出得以稳定。
但是对于一些富人而言，其财富承受风险的能力已经足够大以至于可以“自保”，对于这样的老年人，依然有选择保险产品的动机，因为“富人险”有着银行存款和其他理财方式不能比拟的优势：
资产保全、合理避税、财富转移、免受质押。
给自己留后路：
资产保全。
当企业破产或者个人有债务需要偿还时，股票、债券、存款等都会被冻结，只有人寿保单不被冻结，而且不受债务人索债，债权人也不能要求受益人以保险收益来偿还债务，因此投资保险是许多企业主的资产保全工具。
《公司法》规定，私营企业和合伙企业都需要业主承担无限责任，偿债范围包括了业主的私有财产。
而人身保险金不属于破产债权，即在债务人破产的情况下，债权人不能通过要求债务人退保其人寿保单追索保单解约的现金价值。
《保险法》第二十三条规定：
“任何单位或个人都不得非法干预保险人履行赔偿或者给付保险金的义务，也不得限制保险人或者受益人取得保险金的权利。
”这是保险产品所独有的资产保全功能。
给后代留福祉：
财富转移。
收益人获得的保险金请求权来自于保险合同的规定，这部分不属于被保险人的遗产，既不用于偿还被保险人或者投保人生前的债务；
也不作为遗产按照继承顺序分配：
例如可以绕过配偶和子女直接指定给父母，达到按照个人意愿分配的效果。
国外的保险需求：
合理避税。
《个人所得税法》第四条规定保险赔款免纳个人所得税。
另外世界上有100多个国家和地区征收遗产税，近代意义上的遗产税始于1598年的荷兰，继荷兰之后，英国于1694年、法国于1703年、意大利于1862年、日本于1905年、德国于1906年、美国于1916年都相继开征了遗产税。
征收对象只限于少数高财富人群，最高的税率可以达到70%（日本）。
但我国尚未征收，假设未来开设，按照国际惯例，保险金也是免征遗产税的。
另外，人寿保险单必须通过被保险人的书面同意才能转让或者质押。
四、保险公司做养老机构的可行路径
1、我国养老金的分布律
图4展示了我国养老产业资金的来源和投资路径。
根据2010年末的数据计算：
1.57万亿在各省份自己的社保经办机构，并自行投资银行存款和国债。
（补充数据：
截至2011年底，全国城镇五项社会保险基金的累计结余达到2.7万亿，其中养老保险基金的累计结余约为1.9万亿。
）
0.86万亿在社保基金理事会，其中部分委托给基金和券商投资。
理事会直接运作的社保基金的投资范围限于银行存款、在一级市场购买国债，其他投资需委托社保基金投资管理人管理和运作并委托社保基金托管人托管。
由于社保基金中投资于银行存款和国债的比例不得低于50％。
其中银行存款的比例不得低于10％。
另外有0.148万亿在证券公司和基金公司作为企业年金管理。
根据人保部于2005年和2008年两次通过的企业年金投资管理人名单里，有12家基金公司、6家保险机构、2家证券公司（中金、中信）、1家其他资产管理机构（华泰资产管理）获得其投资管理资格。
约1.4万亿在保险公司。
对于个人商业养老险的资金测算，我们大致估算已售寿险保单中有一半的产品是在十年及更长时间后支取的养老基金，同时用主要寿险公司总资产（约4万亿）和保险准备金的比例（约70%）来估算整个寿险行业的长期准备金的量级，得出大致有1.4万亿的准备金可以归类为养老资金的结论。
2、会员进入，只租不卖
目前保险公司直接进入养老地产的政策尚有用途方面的限制：
2012年7月25日，保监会发布《关于保险资金投资股权和不动产有关问题的通知》，为了约束保险公司假借“养老地产”等名义建设和销售商品房，《通知》明确保险公司不得以投资不动产为目的，运用自用性不动产的名义，变相参与一级土地开发。
即东方太阳城这种建房卖房的模式暂不被允许，眼下留给保险养老社区的营运模式只有出租式，与台湾市场的情况相符，也与美国大部分养老社区一致。
从保险公司进入养老服务产业的途经上看，除了物权，还有债权方式股权三种方式：
债权介入方式由于标的少，不能参与运营，所以比较少见。
股权介入方式，《险资投资不动产办法》规定保险资金以股权方式投资不动产，拟投资的项目公司应当为不动产的直接所有权人，且该不动产为项目公司的主要资产。
另一方面又规定保险公司不得投资设立房地产开发公司，或者投资未上市房地产企业股权（项目公司除外），或者以投资股票方式控股房地产企业。
因此股权方式介入的所谓“不动产项目公司”，只能是为投资、建设、运营养老地产这一目的而设立的公司，而不能是一般的房地产开发企业，所以只租不售型养老社区应该算在法规允许的范围内。
另外《险资投资股权办法》也规定：
保险资金可以直接投资与保险业务相关的养老企业的股权，即保险资金以出资人名义投资并持有养老企业股权。
我国保监会规定，保险公司进行股权和不动产投资采用能力备案制。
保险公司开展股权和不动产投资需建立完善的股权和不动产投资制度，包括项目评审、决策、内部控制与风险管理、应急处置、违规问责、业务托管等方面；
建立股权和不动产投资的专业团队；
并满足偿付能力充足率和净资产的要求。
保险公司满足上述要求后，可向保监会申请投资能力备案，经保监会审核通过后，备案方可成功，也即获取投资牌照。
目前获得这两项牌照的保险公司有：
国寿、平安、泰康、太平寿险、太保集团。
两项牌照的同时颁发，也避免了投资养老社区在不动产和股权适用法规上的分歧。
投资比例：
今年7月25日发布的《关于保险资金投资股权和不动产有关问题的通知》规定：
保险公司投资非自用性不动产、基础设施债权投资计划及不
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