工矿棚户区改造项目可行性研究报告Word文档格式.docx

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1.1.5项目建设条件

该项目所处的某某市崇安街道，交通便利，基础设施配套齐全，水电供应充足，道路、通讯等设施较为完善，建设环境十分优越。

1.1.6项目总投资及资金筹措

项目估算建设投资31236.49万元，其中工程费用18748.72万元，工程建设其他费用10173.96万元，基本预备费2313.81万元。

资金由政府拨款专用。

1.2项目背景

棚户区改造工作是党中央、国务院和省委、省政府提出的保障和改善民生、构建和谐社会、营造稳定的发展环境、促进房地产市场平稳健康发展的重大举措。

《福建省人民政府关于加快推进城市和国有工矿棚户区〈危房）改造工作的实施意见》要求，从2010年起，用3年左右时间基本完成集中成片棚户区改造，优先安排连片规模较大，居住条件困难、住房功能不全、房屋抗震性能差?

结构和消防安全隐患严重、群众要求迫切的项目，着力改善我省棚户区居民特别是住房困难群众的住房条件?

促进经济社会和谐协调发展。

某某市在推进城市建设战役中，以“民生优先”为宗旨，全力实施棚户区改造，以提高城区整体环境。

为加强某某市城市规划管理，完善城市规划，充分利用土地资源，改善居民住房条件，提升城市形象，进而有效遏制违法违章建筑，在政府的主导下，对某某市旧城区棚户区进行改造建设，某某市人民政府于2009年12月10日决定成立某某市棚户区改造建设领导小组，领导小组下设办公室为棚户区改造建设的常设工作机构（武政综〔2009〕168号）。

2010年1月《某某市人民政府关于印发某某市棚户区改造实施意见的通知》，结合某某市实际对棚户区界定、改造原则、建设标准、优惠政策、回迁房定价原则等提出了具体实施意见。

某某市北城工矿棚户区位于某某市崇安街道，该棚户区大都为上世纪六、七十年代修建的砖木简易平房。

由于年久失修，居住条件破旧简陋，水电设施不全，消防隐患大，基础设施落后。

北城工矿栅户区改造项目）是省发改委立项报国家确定的工矿棚户区改造项目，同时也是列入某某市2011年栅户区改造项目，是市委、政府下达的2011重点工作。

列入北城工矿棚户区区改造的有经贸局下属的6个企业9分别是造纸厂、水泥厂、器厂、商业良种场、机砖厂（并入水厂路改造统一安置）。

涉及征收土地总面积152.亩。

拆迁总面积33084.01平方米，征收安置户数168户（造纸厂93户、水泥厂55户、瓷器厂7户、机砖厂13户）。

某某市北城工矿棚户区改造项目将按高标准规划、高起点建设的要求，将棚户区改造成为设施完善、生态优美、环境宜居的精品工程。

改造后的新小区商业、卫生、停车、公园等配套设施一应俱全，城市功能和人文环境浑然一体，不仅将成为某某市城区的一个亮点，而且将极大地改善拆迁安置居民的居住环境和城市容貌。

建设实施水泥厂棚户区改造工程是适应经济社会和谐协调发展和加快某某市城市建设发展的需要，可以充分利用城市土地资源，改善棚户区居民的居住条件，提高城市住房环境质量及现代化功能水平，对解决城市重要节点交通及停车等系列问题具有重要的意义。

1.3编制依据

⑴国家计委计办投资[2002]15号审定的《投资项目可行性研究指南（试用版）》；

⑵国家计委、建设部颁发的《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）；

⑶福建省发改委《福建省建筑节能“十二五”专项规划》；

⑷某某市城市建设投资有限公司提供的相关基础资料。

1.4编写目的

本报告的研究范围涉及项目建设的必要性、建设条件、建设方案、环境保护、建设进度及建设投资。

《项目可行性研究报告》对项目的可行性进行综合分析、论证，得出合理、正确的结论，为项目建设单位及审批部门提供决策依据，并作为开展下阶段工作的基础。

1.5项目建设的必要性

项目的建设能够着力解决和改善棚户区居民生活条件；

推进城市化进程；

提升城市规划建设水平；

加快国际性旅游度假城市建设；

促进城市经济与社会协调发展。

1.6棚户区改造回迁户安置标准

根据《某某市人民政府关于印发某某市棚户区改造实施意见的通知》（武政综〔2010〕13号）

（1）回迁房定价原则

①被拆迁人选择回迁房户型原则

根据被拆迁房面积大小决定被拆迁人选择回迁房的面积户型。

被拆迁房面积在70平方米以内的，回迁房以小户型面积回迁，回迁房套户型建筑面积控制在70平方米左右；

回迁户可享受的按成本价回迁的套户型建筑面积上限为70平方米，超出部份在20平方米以内的可享受政府指导价。

被拆迁房面积在70平方米以上，回迁户以中户型面积回迁，回迁房套户型建筑面积控制在110平方米左右；

回迁户可享受的按成本价回迁的套户型建筑面积上限为110平方米，超出部份在20平方米以内的可享受政府指导价。

被拆迁房面积超过70平方米的整倍数以上（如140平方米、210平方米、280平方米等以上）的，允许被拆迁户选择70平方米的整倍数的最小整数作为回迁的套数（如2套、3套、4套等）；

回迁户可享受的按成本价回迁的套户型70平方米的整倍数的最小整数建筑面积为上限，超出部份在20平方米以内的可享受政府指导价。

被拆迁人不需要房屋回迁安置的，可选择货币安置。

②非私有产权部份面积

符合本实施意见第六条第

（一）款规定的被拆迁户，其回迁的户型面积在其享受范围内面积部份实行成本价，成本价格按：

经济适用住房成本价＋土地出让金摊楼面价计算，经济适用住房成本价由市物价局测定。

超出被拆迁户可享受回迁的户型面积上限部份，价格以该地段政府指导价计算。

（2）补偿安置办法

棚户区改造的拆迁补偿可采取货币补偿和房屋产权调换两种方式进行。

具体：

①私有产权的住宅房屋拆迁补偿按原面积（房屋所有权证注明的建筑面积）“拆一补一”，同时需按房地产市场评估价格补结构差价。

②公有产权的住宅房屋拆迁：

实际居住人属单位的正式职工且未参加房改购房的，按谁居住谁回迁的原则执行；

实际居住人非本单位正式职工或虽属单位职工但已参加房改购房的，回迁的住房产权归属单位。

③非住宅房屋拆迁补偿，按照《福建省房屋拆迁管理条例》的有关规定执行。

④对于棚户区改造涉及的特困户、低保户，在民政部门确认并出具相关手续后，有产权证照的房屋，按原面积“拆一补一”，不补结构差。

⑤实行回迁安置的，按签定拆迁协议的先后顺序选择房屋，同时签定的实行抽签确定。

1.6主要研究结论及建议

1.6.1主要研究结论

（1）项目选址及建设条件

地理位置优越，场址工程地质、交通、给排水、供电、通信等基础条件基本可满足项目建设需求，选址合理。

（2）建设内容及规模

本项目总用地面积152.2亩，总建筑面积87280m2。

项目建设内容和规模符合用地条件和棚户区拆迁安置需求，总平面布置及技术经济指标符合某某市城乡规划局关于该地块规划指标的要求。

（3）项目建设方案

总体规划符合城市区域发展规划的要求，功能定位准确，功能分区合理，项目建设的前置条件已具备，建设地交通便利，具有较好的建设条件，该项目设计方案在技术上可行。

（4）节能

项目单位建筑面积综合能耗为9.50kgce/m2，单位建筑面积电耗为54.56kwh/m2。

项目采取的节能措施合理、可行。

（5）投资估算和经济评价

项目总投资为31236.49万元，资金全部由政府拨款。

项目建成后，将拆迁户提供居住保障，大幅度改善、提高拆迁居民生活、居住条件；

有利于城乡统筹战略的实施，为和谐社会的构建提供积极的支持和强有力的保障，为进一步提升城市形象做出一定贡献。

因此本项目具有较好的社会效益。

（6）建设工期

建设期预计为3年，具体为2013年07月~2016年07月。

（7）环境影响评价和水土保持

项目符合国家和福建省的产业政策；

项目选址符合某某市总体规划的要求，符合当地土地利用规划；

项目从规划设计、施工、装修及物业管理等方面均做到清洁生产要求；

项目施工期和运营期产生的废气、废水、噪声等污染物采取有效措施后可实现达标排放，各类固体废物采取措施后可得到妥善安全处置，因此项目实施后对周围环境的影响程度和范围在可接受范围内。

该工程建设要认真落实各项水土保持措施，从水土保护措施角度分析，工程建设是可行的。

1.6.2建议

①在工程建设过程中应严格执行国家基本建设程序，实行工程监理制度，确保工程质量和安全生产，以及符合环境保护要求。

②在工程建设过程中，应加强管理，在保证工程质量的同时尽量降低投资，把项目建成形象工程。

③在建设中，以争创优质工程为目标，高标准建设。

按商品房的标准建设，狠抓项目工程质量，着力提升建设品位。

应积极做好回迁安置。

根据建成的时间节点，细化安置方案，认真做好回迁户的安置工作，确保广大拆迁户能够尽早搬入新居，确保社会和谐稳定。

第二章项目建设的背景

2.1项目所在区域社会经济发展状况

某某市位于福建省北部，隶属福建省南平市，位于东经117°

37'

22～118°

19'

44、北纬27°

27'

31～28°

04'

49。

全境东西宽70km，南北长72.5km。

东连浦城县，南接建阳市，西临光泽县，北与江西省铅山县毗邻，距省会福州382km。

全市总面积2813平方公里，总人口22.37万人，辖3镇、4乡、3个街道、4个农茶场、115个行政村。

1999年12月，被联合国教科文组织批准列入《世界遗产名录》，成为我国第4处，世界23处世界文化与自然“双遗产”地之一；

境内拥有首批国家重点风景名胜区、国家重点自然保护区、国家旅游度假区，国家一类航空口岸、国家森林公园、国家重点文物保护单位、中国历史文化名村等。

2013年1-6月全市完成生产总值431084万元，比上年同期增长10.5%（按可比价格计算，经南平市统计局评估）。

三次产业贡献率及拉动点为：

第一、二、三产业贡献率分别为5.3%、50%、44.7%；

拉动GDP增长0.6个、5.2个和4.7个百分点；

三次产业结构比重分别为24.54%、31.6%和43.87%。

全市规模以上工业企业完成产值331099万元，农林牧渔业总产值完成164478万元，全社会固定资产投资累计完成524144万元，外贸出口累计完成2734.31万美元，旅游直接创汇2148.26万美元，实现社会消费品零售总额167394.2万元，财政总收入完成54199万元，城镇居民人均可支配收入12495.02元。

2.2武夷新区城市总体规划概述

2.2.1规划期限

远景：

2030年以后

规划期限为2010—2030年。

其中：

近期为2010年-2015年，规划远期为2016年-2030年，规划远景为2030年以后。

2.2.2规划范围及重点

本规划按照地域范围，划分为“武夷新区——中心城区（规划区）——新城区”三个空间层次：

（1）武夷新区

用地面积——4132平方公里；

涉及区域——包括某某市全境，建阳市的潭城、童游、将口、崇雒、莒口、黄坑等乡镇、街道，及某某自然保护区涉及的邵武市水北街道、光泽县寨里镇、司前乡和鸾凤乡等。

规划重点研究区域发展的战略定位、城乡统筹发展与生态保护。

（2）中心城区——即规划区，用地面积539平方公里；

涉及区域——包括某某市的崇安、新丰、武夷、兴田和建阳市的潭城、童游、将口等5个街道办事处、2个乡镇。

规划重点研究城市性质与规模、城市空间组织与基础设施系统规划、生态环境与历史文化保护等。

（3）新城区——用地面积328平方公里；

涉及区域——包括某某市的兴田镇和建阳市的童游街道和将口镇等。

规划重点研究新城的空间布局，落实各类建设用地。

2.2.3城市性质及规模

城市性质：

世界文化与自然遗产地，国际性生态旅游城市，海西北部重要的交通枢纽及中心城市。

城市职能：

武夷新区城市职能主要围绕“三大中心，两大基地”，即把武夷新区建设成为闽北的社会、经济和文化中心、海西旅游集散中心、商贸物流中心和国际性旅游度假基地、闽北工业生产与研发创新基地。

人口规模：

2030年武夷新区中心城区常住人口规模宜控制在66万人。

用地规模：

2030年中心城区建设用地规模宜控制在89平方公里，人均建设用地135平方米。

2.2.4城市总体发展布局

城市空间结构：

“一带、两翼、六片”的组团式城市空间结构。

一带：

沿崇阳溪和纵向交通干线形成的城市发展轴带。

两翼：

以将口为城市交通支点，南北纵向延展：

北翼包括崇安、度假区和兴田，突出旅游度假；

南翼包括童游、将口和建阳，突出中心城市。

六片：

包括崇安、某某景区及度假区、兴田、将口、童游和建阳城区。

城市分区与主导功能：

①崇安片区为旅游商贸、创意研发、教育培训、居住；

②某某景区及度假区为旅游度假、会展、医疗；

③兴田片区为旅游度假、文化创意、科技研发；

④将口片区为综合交通、商贸物流、居住；

⑤童游片区为行政办公、商业金融、工业、居住；

⑥建阳城区为居住、商贸服务、工业。

城市中心等级结构：

武夷新区城市中心等级结构为“一主三副”。

一主：

城市主中心，即童游南林片区，是城市的政治、经济和文化中心。

三副：

城市副中心，分别是崇安城市副中心，为北部区域的副中心；

兴田城市副中心，为新兴的旅游度假服务中心；

建阳城市副中心，为南部区域的副中心。

第三章项目建设的必要性

3.1项目建设有利于和谐社会的建设

棚户区的改造是一项安居工程，同时也适时化解了社会矛盾，预防了冲突的发生，有良好的社会效益。

项目的建设，解决了群众的现实困难。

棚户区的居民大多数无力改善居住状况。

棚户区改造利用政府补贴及廉租房的形式，改变了棚户区居民的居住条件，使棚户区居民花很少的钱就能住进新建的居民小区，生活环境和生活状态都有了很大的改善。

作为政府主导的一项住房救助工程，注重了城市困难群众的基本生活保障，改变了困难群众恶劣的居住和生活条件，显著提高了他们的生活质量，充分体现了以人为本的科学发展观的要求。

3.2有利于城市建设促进环境和谐

棚户区是城市肌体上的一片伤疤，在城市不断发展和建设的过程中，新盖的高楼大厦与低矮的棚户区形成了鲜明的对比。

它以形式的不和谐反映了社会存在的差距。

因此，棚户区的改造在缩小社会差距的同时，也是一个市容环境再造工程，改变了城市的面貌，促进了人与社会环境的和谐发展，体现了人与环境的和谐发展，城市发展与资源、环境的协调。

良好的城市面貌有助于营造良好的社会氛围，使群众保持良好的精神状态和对于居住境的热爱。

同时，棚户区是城市卫生条件最差的地区，而改造以后的社区无论从环境还是管理上都变得井井有条，充分体现了人与社会环境的和谐发展。

在棚户区改造中，按照城市总体规划，配套进行道路、绿化等基础设施建设，也将进一步完善城市整体功能，集约利用土地资源，改善生态环境。

大规模的棚户区改造，必将使某某市城市面貌发生重大的变化，为城市建设奠定基础。

3.3有利于社会治安和物业管理

棚户区居住的大多数是困难职工和低保户、特困户等社会弱势群体，由于居住条件差，人口杂乱，棚户区内的计划生育、治安、社区管理的难度非常大。

棚户区的改造，变无序为有序，不仅使棚户区群众的生存环境发生了巨大的变化，更方便了对于小区的管理，遏制犯罪的产生。

人人有其屋，缓和了群众之间以及

政府和群众之间的矛盾，增强了转型过程中的社会稳定与和谐。

3.4有利于促进社会经济增长

当前宏观经济正在恢复增长，棚户区改造是重大的扩大内需举措，是将促进经济发展与改善民生的有机结合，是推动经济社会又好又快发展的根本要求。

从一定意义上说，棚户区改造不仅是一项民生工程，事关地方经济社会的可持续发展，是拉动经济增长的有效途径。

它可以一手拉动投资增长，一手拉动消费增长，是新的经济增长点。

项目的建设，可拉动建筑业、建材业、交通运输业等相关产业发展，带动家电、家具、装修等消费增长，因此发展潜力很大；

可充分增加以服务业为主的第三产业基础就业岗位，同时也是扩大居民消费最有效的途经。

同时，由于房价上涨，已引起低收入者在内的普通百姓的不满，此举将有利于从供给的角度平抑房价，从需求的角度缓和社会矛盾。

总之，棚户区改造是一项惠及民生，造福后代，对全市居民有着重大利益的惠民改造工程。

第四章项目选址及建设条件

4.1项目建设地址

场地现状主要为低层砖混民用建筑及厂房，场地地形基本为梯形，经拆迁平整后比较平坦、开阔，地面高程在200mm左右。

本项目用地性质为住宅用地-城镇住宅用地、商服用地-批发零售用地。

项目地理位置详见图4-1。

图4-1项目地理位置图

4.2环境与资源条件

4.2.1环境条件

4.2.1.1地形地貌

某某市属中亚热带地区。

境内东、西、北部群山环抱，峰峦叠嶂，中南部较平坦，为山地丘陵区。

市区海拔210m。

地貌层次分明，呈梯状分布。

地势由西北向东南倾斜，最高处黄岗山海拔2158m，在我国大陆称为“华东屋脊”，最低处兴田镇，海拔165m（河床标高海拔160m）。

最高与最低点高差1993m，地势高低相差之大，为全省之最。

4.2.1.2地质条件

（1）地质灾害

拟建场地现状不易发生崩塌、滑坡、泥石流、地面塌陷、地裂缝、地面沉降等地质灾害;

地下室基坑开挖过程中，应采取相应的防护措施。

场地适宜拟建项目的建设。

（2）岩土体特征

参照临近工程的地勘报告，场地岩土层可分为5层，自上而下分别为:

①素填土：

层厚0.3~1.1m；

②粉质粘土：

厚5.6~7.6m；

③粉砂：

厚0.4~1.5m；

④卵石：

厚2.0~5.5m。

4.2.1.3水文

崇阳溪是某某市主要河流，系闽江上游建溪支流，有东溪和西溪两源。

某某市城区位于崇阳溪上游的河畔上，北面为汇入崇阳溪的东、西溪汇流口，控制流域面积1081km2，多年平均流量41.825m3/s。

东溪发源于岚谷乡东坑自然村附近，流域面积671km2，全长60.5km，平均河道坡降0.8%。

东溪水库座落在离东、西溪汇流口上游7km处的东溪上，控制流域面积554km2。

水库大坝下游河道坡降0.31%，水库泄洪只需20-40分钟洪水就可到达市区。

西溪发源于洋庄乡黄连木山南麓，流域面积410km2，全长41.7km，平均河道坡降2.17%。

其它几条主要支流有黄柏溪，流域面积251.4km2，梅溪流域面积283.5km2，九曲溪流域面积530.85km2，均在市区下游7至12km处汇入崇阳溪。

在建成区范围内，河流水面及砂洲滩地约占196.2公顷，水面较大，主要由北溪、西溪汇合，从北往南，靠东绕城而过，并汇集城区四周山地的部分径流水，并入崇阳溪。

根据水文站提供的（1953—1981年）29年的资料测算，历年平均水位203.05米，年平均流量49.58m3/s，每年径流量达94.013亿吨。

旺水期均在4、5、6、7月份，平均流量为82.3m3/s，平均最大流量121.78m3/s，枯水期约在11、12、1三个月，其平均流量为10.39m3/s，平均最小9.23m3/s。

4.2.1.4气候

某某属中亚热带季风湿润气候区，气候温和湿润，雨量充沛，四季分明，因地形差异主体气候十分明显，山地温凉，盆地湿热。

夏季盛吹东南风，气温高，湿度大；

冬季盛吹东北风气温低。

根据实测资料统计，某某城区多年平均气温为17.9℃，极端最高气温40.4℃，最低气温-8.1℃。

多年平均年日照总数为1910.2小时，多年平均风速1.6米/秒，全年无霜期270天左右，多年平均蒸发量950毫米，全市多年平均雨量1933毫米。

因地形复杂，受其影响降雨分布不均，西北和东北部为高值区，多年平均雨量达2300毫米。

南部及东南部多年平均雨量只有1750毫米，由于受季风环流影响，降雨年内分配不均，全年雨量主要集中在3～7月间，3～4月为春雨，5～7月为主雨季。

这五个月降雨约占全年雨量的68.3%。

4.2.2资源条件

森林资源：

某某是中国江南著名的林区。

森林覆盖率达79.2%，拥有林业用地318.2万亩，珍稀树种50余种，总蓄积木材量1157万立方米，年出材量10万立方米；

竹林面积55.3万亩，年产毛竹350万根以上，1997年获全国造林绿化百佳县（市）称号。

全市拥有各类花卉资源近130种。

茶叶资源：

某某是中国江南著名的茶叶产区。

全市现有茶园9.66万亩，大多集中在武夷、星村、兴田等乡镇、街道，年产茶8万多担；

有茶农2.2万户，从事茶叶生产人员近5万人；

有大、小茶叶加工厂130多家，2003年年产干毛茶0.5万吨，产值9600万元，大多出口外销。

2000年，武夷岩茶荣获国家原产地域产品保护，目前已有40家岩茶生产企业申请使用武夷岩茶原产地域产品专用标志。

水利资源：

某某有建溪、崇阳溪、南浦溪、麻溪等4条主要河流，河流面积3.89万亩，全市水利资源蕴藏量21.5万千瓦，可开发8.3万千瓦，已开发4.3万千瓦，水资源十分丰富。

现已开发大、小水电站85座，装机容量2.28万千瓦；

正在建设及进行前期工作的水电站还有东溪电站技改、枫溪、连墩、龙门、前、后溪等水电站。

矿产资源：

经初步勘察，探明有金属、非金属矿14种。

金属有黄金、铜、钨、钼、硫、铁、锡等，非金属有石油、煤、石英、石墨、瓷土、花岗石等。

旅游资源：

某某市列首批历史文化名城。

某某为八闽第一胜迹，列首批国家重点风景名胜区。

著名景点有九曲溪、流香涧、玉女峰、大王峰、三仰峰、天心岩、虎啸岩、鹰嘴岩，水帘洞、桃源洞、云窝、慧苑，天游观、万年宫，一线天、九龙寨、卧龙潭、芙蓉滩、架壑船棺、武夷精舍，还有百花岩景区。

某某自然保护区是综合性科研基地，世界闻名的生物标本产地。

兴田城村汉城遗址是目前中国江南发现的年代最早、保存最完整的古城址。

星村太庙有遇林亭北宋“乌金兔毫”瓷窑址。

城区人民公园（列宁公园）有朱德题词的闽北革命烈士纪念碑以及闽北革命历史纪念馆、烈士墓亭。

下阳上梅后坜是揭开闽北武装斗争序幕的1929年上梅暴动遗址，赤石渡口是1942年震动全国的赤石暴动遗址。

古迹还有城关余庆桥、清代崇安斋教起义旧址、五夫朱子社仓、兴贤书院、刘公神道碑、紫阳楼遗址。

4.2.3基础设施条件

某某交通等基础设施完善，是闽北的重要交通中心。

拥有4C级某某民用机场，已开通北京、上海及香港、澳门旅游包机等25条航线；

横贯某