河南省物业管理条例之欧阳体创编Word下载.docx

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　　鼓励和支持机关、企业事业等单位小区的物业管理向市场化、专业化、法治化标的目的成长。

　　第五条县级以上人民政府应当加强对物业管理工作的领导，将物业管理纳入本地现代办事业成长规划、城乡建设和社会治理体系，制定搀扶政策和激励办法,建立物业管理综合协调机制，增进物业办事行业成长和文明小区建设。

　　第六条县级以上人民政府住房城乡建设或者房地产行政主管部分（以下简称物业管理行政主管部分）担任本行政区域内物业管理活动的监督管理工作，依法履行下列职责：

（一）对物业办事质量进行监督管理；

（二）对物业办事企业及其从业人员、业主委员会成员进行业务指导、培训和监督管理；

　　（三）对物业招投标活动进行监督管理；

　　（四）对物业承接检验、物业办事企业退出交接活动进行指导和监督；

　　（五）处理物业管理中的投诉；

　　（六）对专项维修资金缴存、使用情况进行监督管理；

　　（七）建立健全物业管理电子信息平台；

　　（八）法令、律例规定的其他职责。

　　县级以上人民政府其他有关行政部分依照各自职责，担任物业管理活动相关的监督管理工作。

　　第七条街道处事处、乡镇人民政府组织、指导、协调本辖区内各物业管理区域成立业主年夜会或者业主代表年夜会（以下统称业主年夜会），选举业主委员会，监督业主年夜会、业主委员会依法履行职责，调解物业管理中的纠纷，协调和监督老旧小区物业管理，协调物业管理与社区建设之间的关系。

　　社区居（村）民委员会协助街道处事处、乡镇人民政府做好物业管理的相关工作。

　　第八条物业管理行业组织应当在主管部分的指导和监督下，履行联络、协调和办事职责，加强行业自律，规范行业行为，提高物业办事水平。

第二章物业管理区域及设施

　　第九条物业管理区域的划分以有利于实施物业管理为原则，综合考虑规划条件、土地使用权属规模、建筑物规模、共用设施设备、自然界限、社区建设等因素确定。

　　物业管理用房、供水、供电、消防等配套设施设备和相关场地共用不克不及联系的，应当划为一个物业管理区域。

　　第十条新建物业出售前，建设单位应当将划定的物业管理区域向物业所在地的县（市、区）人民政府物业管理行政主管部分备案，并在商品房买卖合同中明示。

　　已投入使用但尚未划定物业管理区域的，由物业所在地县（市、区）人民政府物业管理行政主管部分会同街道处事处、乡镇人民政府征求业主意见后予以划定。

　　物业管理区域划定后确需调整的，应当征得专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

　　第十一条物业管理用房由建设单位无偿配置，其用度列入开发建设本钱，产权属全体业主共有，任何单位和个人不得买卖、抵押，未经业主年夜会同意，不得修改用途。

业主委员会办公用房从物业管理用房中安插，其面积不低于二十平方米。

　　新建的物业，建设单位应当依照物业管理区域总建筑面积一定比例配置物业管理用房，并合适下列要求：

（一）两万平方米以下的，物业管理用房面积不低于八十平方米；

超出两万平方米至二十万平方米部分，依照千分之四的比例配置；

超出二十万平方米至三十万平方米部分，依照千分之三的比例配置；

超出三十万平方米以上部分，依照千分之二的比例配置；

（二）应当相对集中，具备通水、通电、通信、采光、通风等基本使用功能和办公条件，配置自力合格的水、电等计量装置。

　　第十二条城乡规划行政主管部分在核发建设工程规划许可证时，应当将物业管理用房的位置和建筑面积在许可证的附件或者附图上载明并公示。

　　建设单位在规画商品房预售许可或者现房销售备案时，应当注明物业管理用房的坐落和建筑面积，不得将物业管理用房纳入可销售规模。

　　第十三条新建物业管理区域内的供水、供电、供气、供热等专业经营设施设备及其装置，应当合适国家技术标准和专业技术规范。

　　建设单位在组织竣工验收时，应当通知供水、供电、供气、供热等专业经营单位介入，专业经营单位应当介入。

　　建设单位在组织竣工验收时，未通知专业经营单位介入竣工验收的，专业经营单位有权拒绝接收专业经营设施设备。

　　建设项目竣工验收合格后，应当将物业管理区域内供水、供电、供气、供热等专业经营设施设备无偿移交给专业经营单位，同时移交配套设施、地下管网工程图等资料，专业经营单位应当接收。

　　专业经营单位担任分户终端计量装置或者入户端口以外设施设备的运行、维修、养护、更新，相关用度依法计入本钱。

　　第十四条在老旧小区改革过程中，县级以上人民政府及其规划、财务、住房城乡建设等有关行政主管部分应当对设施改革事项给予支持。

　　供水、供电、供气、供热等专业经营设施设备未实现分户计量、分户控制的老旧住宅小区，业主、物业办事企业和专业经营单位应当配合县级以上人民政府采纳办法逐步改革，实现供水、供电、供气、供热等专业经营设施设备的专有部分分户计量、分户控制。

　　老旧住宅小区内的专业经营设施设备需要改革的，按专业经营单位要求改革后，专业经营单位应当接收。

其移交、运行等事项依照本条例第十三条规定执行。

　　第十五条衡宇的所有权人为业主。

尚未依律例画衡宇所有权挂号，但合适下列情况之一的，在物业管理活动中享有业主权利、承担业主义务：

（一）因人民法院、仲裁委员会的生效法令文书或者人民政府征收决定等取得衡宇所有权的人；

（二）因继承或者受遗赠取得衡宇所有权的人；

　　（三）因合法建造等事实行为取得衡宇所有权的人；

　　（四）基于与建设单位之间的商品房买卖民事法令行为已经合法占有建筑物专有部分的人；

　　（五）法令律例规定的其他情形。

　　已经达到交付使用条件，尚未出售或者尚未向物业买受人交付的专有部分，建设单位为业主。

　　业主可以依法委托物业使用人行使业主权利、履行业主义务，委托应当以书面形式提交。

　　第十六条业主在物业管理活动中，享有下列权利：

（一）提议召开并介入业主年夜会会议，提出制定和修改业主公约或者管理规约、业主年夜会议事规则的建议；

（二）选举业主委员会成员，并享有选举权和被选举权；

　　（三）监督业主委员会工作，监督物业办事企业履行物业办事合同；

　　（四）对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用、收益情况享有知情权、介入决定权和监督权；

　　（五）向业主委员会和物业办事企业提出建议；

　　（六）要求其他业主、物业使用人停止损害共同利益的行为；

　　（七）介入共同决定物业共用部位、共用设施设备专项维修资金（以下简称专项维修资金）的管理和使用；

　　（八）法令、律例规定的其他权利。

　　第十七条业主在物业管理活动中，履行下列义务:

（一）遵守业主公约或者管理规约、业主年夜会议事规则；

（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生维护等方面的规章制度；

　　（三）执行业主年夜会的决定和业主年夜会授权业主委员会作出的决定；

　　（四）依照有关规定交纳专项维修资金；

　　（五）遵守国家和省有关衡宇装饰装修的规定；

　　（六）按时交纳物业办事用度；

　　（七）法令、律例规定的其他义务。

　　业主不得以保持权利为由不履行业主义务。

　　第十八条一个物业管理区域成立一个业主年夜会，业主年夜会由物业管理区域内全体业主组成。

　　业主户数超出三百户的，可以成立业主代表年夜会，由业主代表年夜会履行与业主年夜会相同的职责。

　　合适下列条件之一的，应当召开首次业主年夜会会议：

（一）衡宇出售并交付使用的建筑面积达到百分之五十以上的；

（二）业主已入住户数的比例达到百分之三十以上的；

　　（三）物业办事企业在前期物业办事合同期限内依法解除合同或者前期物业办事合同到期前九十天的。

　　第十九条物业管理区域达到成立业主年夜会条件两个月内，建设单位应当向物业所在地街道处事处、乡镇人民政府报送下列文件资料：

（一）物业管理区域证明；

（二）业主名册；

　　（三）衡宇及建筑物面积清册；

　　（四）建筑规划总平面图；

　　（五）交付使用共用设施设备的证明；

　　（六）物业管理用房配置证明；

　　（七）其他有关的文件资料。

　　第二十条合适成立业主年夜会条件的，建设单位或者十人以上业主联名可以申请成立首次业主年夜会准备组。

街道处事处、乡镇人民政府应当在收到申请后三十日内组织成立首次业主年夜会准备组，并自准备组成立之日起六十日内组织召开首次业主年夜会会议。

　　首次业主年夜会准备组由街道处事处、乡镇人民政府和业主、社区居（村）民委员会、建设单位的代表组成，其中业主代表人数比例不低于二分之一;

业主代表的产生方法由街道处事处、乡镇人民政府征求业主意见后确定。

准备组组长由街道处事处或者乡镇人民政府的代表担负。

　　单位小区首次业主年夜会会议的准备工作，由其所在单位倡议，物业管理行政主管部分、街道处事处、社区居民委员会应当配合。

　　新建小区首次业主年夜会会议的准备经费，由建设单位承担；

单位小区首次业主年夜会会议的准备经费，由所在单位承担；

老旧小区、公租房小区首次业主年夜会会议的准备经费，由县级人民政府承担。

　　第二十一条首次业主年夜会准备组履行下列职责：

（一）确认并公示业主身份、业主人数以及所拥有的专有部分面积；

（二）确定首次业主年夜会会议召开的时间、地址、形式和内容；

　　（三）拟定业主公约或者管理规约、业主年夜会议事规则；

　　（四）拟定首次业主年夜会会议表决规则；

　　（五）拟定业主委员会组成人员候选人产生办法，确定业主委员会组成人员候选人名单，拟定业主委员会选举办法；

　　（六）完成召开首次业主年夜会会议的其他准备工作。

　　前款内容应当在首次业主年夜会会议召开十五日前以书面形式在物业管理区域内显著位置公告，公告时间很多于七日。

　　第二十二条业主年夜会履行下列职责：

（一）制定和修改业主公约或者管理规约、业主年夜会议事规则；

（二）制定和修改业主年夜会会议表决规则；

　　（三）选举、免职或者更换业主委员会成员；

　　（四）确定物业管理方法，选聘和解聘物业办事企业；

　　（五）确定物业办事内容、标准以及物业办事收费计划；

　　（六）听取和审查业主委员会工作陈述、收支预算决算陈述；

　　（七）决定物业共用部位、共用设施设备的使用和经营的方法、收益分派；

　　（八）决定改建、重建建筑物及其从属设施；

　　（九）决定筹集和使用专项维修资金；

　　（十）决定业主年夜会、业主委员会工作经费的筹集、管理和使用，决定业主委员会成员补贴的来源、支付标准；

　　（十一）修改或者撤消业主委员会不适当的决定；

　　（十二）决定有关业主共有和共同管理权利的其他重年夜事项。

　　决定前款第八、九项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意；

决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

　　第二十三条业主公约或者管理规约应当弘扬社会主义核心价值观，不得违反法令、律例，不得违背公序良俗，不得损害社会公共利益；

应当对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反公约或者规约应当承担的责任等事项依法作出约定。

　　第二十四条业主年夜会会议分为按期会议和临时会议。

业主年夜会按期会议应当依照业主年夜会议事规则的规定召开。

经百分之二十以上业主提议，业主委员会应当召开临时业主年夜会。

　　街道处事处、乡镇人民政府应当派员列席业主年夜会。

　　第二十五条业主委员会不依照规定组织召开业主年夜会会议的，由街道处事处、乡镇人民政府责令其限期召开。

业主委员会逾期仍不召开的，由街道处事处、乡镇人民政府担任召集。

　　第二十六条业主年夜会会议应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主介入，方为有效。

　　在满足实名投票的条件下，提倡采取信息化技术手段改进业主年夜会表决方法。

县级以上人民政府物业管理行政主管部分应当逐步建立业主决策信息平台，供业主、业主委员会和业主年夜会免费使用。

　　第二十七条业主委员会由业主年夜会会议依法选举产生，对其担任，受其监督，其成员应当合适下列条件:

（一）遵守国家有关法令、律例、业主公约或者管理规约、业主年夜会议事规则，积极履行业主义务，按时交纳物业办事费等相关用度；

（二）具有完全民事行为能力；

　　（三）热心公益事业，责任心强，公道正派，诚笃守信，廉洁自律；

　　（四）具有一定的组织能力和履职时间；

　　对业主委员会成员，应当根据工作情况给予适当补贴。

　　第二十八条业主委员会由主任、副主任及委员组成，每届任期不超出五年，可以连选连任。

具体人数、任期由业主年夜会议事规则确定。

街道处事处、乡镇人民政府应当对业主委员会成员候选人任职条件、提名进行审查。

　　合适条件的社区居民委员会成员可以兼任业主委员会成员。

　　业主委员会会议应当有过半数组成人员列席，作出的决定必须经全体组成人员半数以上同意。

业主委员会作出决定后，应当自作出决定之日起三日内在物业管理区域内显著位置公告，并报社区居（村）民委员会。

　　第二十九条业主委员会应当自选举产生之日起三十日内，向物业所在地街道处事处、乡镇人民政府备案。

街道处事处、乡镇人民政府应当将备案情况抄送县（市、区）人民政府物业管理行政主管部分。

　　业主委员会持街道处事处、乡镇人民政府备案证明向公安机关申请刻制业主年夜会印章和业主委员会印章。

　　第三十条业主委员会履行下列职责:

（一）执行业主年夜会决定和决议，维护业主合法权益；

（二）召集业主年夜会会议，按期向业主年夜会陈述工作；

　　（三）与业主年夜会选聘或者续聘的物业办事企业签订物业办事合同；

　　（四）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和支持物业办事企业履行物业办事合同；

　　（五）催促业主、物业使用人遵守业主公约或者管理规约；

　　（六）催促业主、物业使用人按时交纳物业办事费，组织和监督专项维修资金的筹集和使用；

　　（七）配合街道处事处、乡镇人民政府、公安机关、社区居（村）民委员会等做好物业管理区域内的社区建设、社会治安和公益宣传等工作；

　　（八）法令、律例以及业主年夜会付与的其他职责。

　　第三十一条业主委员会组成人员有下列情形之一的，经业主委员会三分之一以上组成人员或者百分之二十以上的业主提议，由业主年夜会决定是否免职其业主委员会组成人员职务:

（一）不履行业主委员会组成人员职责和业主义务的；

（二）利用职务谋取私利的；

　　（三）利用职务侵害他人合法权益的；

　　（四）应当免职的其他情形。

　　第三十二条业主委员会组成人员有下列情形之一的，其职务自行终止:

（一）不再具备业主身份的；

（二）丧失履行职责能力的；

　　（三）以书面形式向业主年夜会或者业主委员会提出告退的；

　　（四）任职期间被追究刑事责任的；

　　（五）法令、律例、业主公约或者管理规约规定的其他情形。

　　第三十三条业主委员会任期届满前，应当组织召开业主年夜会会议，进行换届选举，并书面陈述街道处事处、乡镇人民政府。

逾期未换届选举的，街道处事处、乡镇人民政府应当组织召开业主年夜会会议进行换届选举。

　　业主委员会应当自换届之日起十日内，将其保管的档案资料、印章及其他属于全体业主所有的财物，移交给新一届业主委员会。

拒不移交的，街道处事处、乡镇人民政府应当催促移交。

需要时，公安机关依法协助。

　　业主委员会组成人员职务在任期内终止的，应当自终止之日起三日内将其保管的前款所列物品和财物移交给业主委员会。

　　第三十四条业主年夜会可以设立业主监事会或者自力监事，担任监督业主委员会的工作，并履行业主年夜会付与的其他职责。

　　第三十五条从事物业办事的企业应当具有自力的法人资格，拥有相应的专业技术人员，具备为业主提供专业办事的能力。

　　第三十六条物业办事企业享有下列权利：

（一）根据法令、律例规定和物业办事合同约定，对物业及其环境、秩序进行管理；

（二）制止损害物业或者波折物业管理的行为；

　　（三）依照物业办事合同约定收取物业办事用度；

　　（四）法令、律例规定和物业办事合同约定的的其他权利。

　　任何单位和个人不得强制物业办事企业代收有关用度或者提供无偿办事。

　　第三十七条物业办事企业应当承担下列义务：

（一）依照物业办事合同约定，提供物业管理办事；

（二）接受业主、业主年夜会、业主委员会的监督；

　　（三）建立和完善物业办事应急预案，做好应急工作；

　　（四）维护物业管理区域内的环境卫生，引导业主进行垃圾分类处理；

　　（五）按期对物业的共用部位、共用设施设备进行巡查、养护、维修；

　　（六）发明违反法令、律例、业主公约或者管理规约的行为，及时制止并向有关行政主管部分陈述；

　　（七）法令、律例和物业办事合同规定的其他义务。

　　第三十八条未经业主年夜会同意，物业办事企业不得擅自利用或者擅自允许他人利用共用部位、共用设施设备进行广告、宣传、经营等活动，擅自设置或者擅自允许他人设置营业摊点。

　　物业办事企业不得泄露业主信息，不得对业主进行骚扰、恐吓、冲击报复或者采纳暴力行为。

　　第三十九条物业办事企业应当在物业管理区域显著位置公示下列信息：

（一）企业及其项目担任人的基本情况、联系方法、办事投诉德律风；

（二）物业办事合同约定的办事内容、办事标准以及收费项目、收费标准等情况；

　　（三）电梯、水、电、气、暖等设施设备日常维修调养单位的名称、资质、联系方法及维护调养情况；

　　（四）业主交纳物业办事用度情况、公共水电分摊用度情况、物业共用部位、共用设施设备经营所得收益和支出情况；

　　（五）物业管理区域内公共车位、共用车库经营所得收益和支出情况；

　　（六）其他应当公示的信息。

　　业主对公示内容有异议的，物业办事企业应当回答。

　　第四十条物业办事企业应当依照法令、律例规定及物业办事合同约定落实平安防备办法，并协助公安等相关部分做好物业管理区域内的平安防备工作。

　　物业管理区域内产生平安事故等突发事件时，物业办事企业在采纳应急办法的同时，应当及时向有关行政主管部分陈述，并协助做好救助工作。

　　物业办事企业未履行物业办事合同义务或者履行合同义务不合适约定，招致业主人身、财富受到损害的，应当依法承担相应的法令责任。

　　第四十一条物业办事企业依法享受国家和省有关现代办事业规定的优惠政策。

住宅小区内共用部位、共用设施设备运行、维护、保洁、绿化等物业公共办事过程中的用水、用电、用气价格，依照本地居民使用价格的标准执行，但洗车、餐饮等经营性用水、用电、用气除外。

第五章物业管理与办事

　　第四十二条建设单位在规画商品房预售许可或者现房销售备案前，应当依照划定的物业管理区域，通过招投标方法选聘物业办事企业，签订前期物业办事合同，提供前期物业办事。

　　第四十三条建设单位与物业买受人签订的商品房买卖合同，应当包含前期物业办事合同约定的内容，并将临时管理规约和前期物业办事合同作为商品房买卖合同的附件。

　　建设单位应当将前期物业办事企业名称、物业办事内容、物业办事收费标准和物业办事合同期限等外容纳入商品房销售信息，并进行公示。

　　第四十四条承接新建物业前，物业办事企业应当与建设单位依照国家相关规定和前期物业办事合同的约定，共同对物业的共用部位、共用设施设备进行检检验收。

　　物业承接检验应当邀请县（市、区）人民政府物业管理行政主管部分、业主代表介入，可以聘请相关专业机构协助进行。

　　第四十五条建设单位应当依照国家有关规定和商品房买卖合同约定，向物业办事企业移交权属明确、资料完整、质量合格、功能完备、配套齐全的物业。

　　实施承接检验的物业，应当具备以下条件:

（一）建设工程竣工验收合格，取得城乡规划、消防、环保等主管部分出具的认可或者准许使用文件，并经城乡建设行政主管部分备案；

（二）供水、排水、供电、供气、供热、信息通信、公共照明、有线电视等市政公用设施设备按规划设计要求建成，供水、供电、供气、供热已装置经强制检定合格并运行正常的自力计量表具；

　　（三）教育、邮政、医疗卫生、文化体育、环卫、社区办事等公共办事设施已按规划设计要求建成；

　　（四）路途、车位、绿地、停车棚、物业管理用房等配套设施依照规划设计要求建成；

　　（五）电梯、高压供电、消防设施、压力容器、电子监控系统等共用设施设备取得使用合格证书；

　　（六）分期建设的，已建成区域与施工工地之间设置合适平安要求的隔离设施；

　　（七）物业使用、维护和管理的相关技术资料完整齐全；

　　（八）法令、律例规定的其他条件。

　　第四十六条物业办事企业应当自物业交接后三十日内，向物业所在地县（市、区）人民政府物业管理行政主管部分规画备案手续。

　　承接检验资料属于全体业主所有，物业办事企业应当建立档案，妥善保管，业主有权免费查询。

　　物业办事合同终止的，原物业办事企业应当及时将物业承接检验档案向业主委员会移交完毕。

　　第四十七条建设单位应当依照国家规定的保修期限和保修规模，承担物业的保修责任。

　　建设单位将不合适交付条件的物业交付使用，因衡宇质量、物业共用部位、共用设施设备缺陷给业主造成损害的，应当承担赔偿责任。

　　物业办事企业擅自承接未经检验或者承接不合适交付条件的物业，因物业共用部位、共用设施设备缺陷给业主造成损害的，应当承担相应的赔偿责任。

　　建设单位委托物业办事企业提供物业保修办事的，委托事项由双方约定并在物业管理区域内公示。

　　第四十八条物业办事收费应当遵循质价相符、公平公开、合理诚信的原则。

物业办事企业不得向业主收取办事合同以外的任何未予标明的用度。

物业办事收费应当坚持相对稳定。

确需调整的，物业办事企业应当与业主委员会协商，并经业主年夜会同意；

没有成立业主年夜会的，需经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业