商业网点规划Word文件下载.docx
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第二节鄂尔多斯商贸流通业发展对商业网点布局的要求17
一、鄂尔多斯商贸流通业发展的战略定位17
二、鄂尔多斯商贸流通业发展的基本思路17
第四章商业网点布局规划19
第一节商业网点布局总体要求19
第二节商业中心及商业功能区规划21
一、市级商业功能区（中心）21
二、区域级商业功能区（中心）22
三、社区级商业功能区（中心）22
第三节大型零售网点规划24
一、规划目标24
二、大型零售业态发展与改造导引24
三、大型零售网点空间布局导引26
四、大型零售网点数量调控导引27
五、重点提升和新建的大型零售网点30
第四节中小型商业网点规划32
一、中小型商业网点布局思路32
二、社区型商业网点布局导引32
三、肉菜市场改造33
四、社区服务中心33
第五节商业街规划34
一、规划目标34
二、商业街布局和建设导引34
三、重点改扩建的商业街36
四、重点新建的商业街38
第六节批发市场规划38
一、规划目标39
二、批发市场布局、改造和建设导引39
三、批发市场空间布局42
四、批发市场区域布局42
五、批发市场园区布局42
六、专业市场布局43
第七节物流业规划46
一、规划原则46
二、规划目标47
三、物流园规划47
四、配送中心规划48
第五章商业网点发展规划实施对策50
一、强化对商业网点建设的管理50
二、加强政府各职能部门的协调50
三、加强配套基础设施建设50
四、建立商业网点联席和听证会议制度51
五、创新招商方式和工作思路51
六、引入“商业开发商”制度52
七、加强行业协会建设，促进行业自律和规范经营52
附表：
商业网点规划基础数据表53
第一章鄂尔多斯市商业网点规划总则
第一节规划基础
一、鄂尔多斯市商业基础状况
我市的经济处于快速增长时期。
2003年GDP为271.02亿元，增长速度32.35%。
2004年，GDP总额达到380.4亿元，增长速度为40.36%，第一产业产值40亿元，增长率15.7%,第二产业产值226.07亿元，增长率36.7%，第三产业产值114.3亿元，增长率26.1%，一、二、三产业占GDP比重：
10.5：
59.4：
30.1。
2004财政收入42.4亿元，农牧民人均纯收入3908元，城镇居民人均可支配收入8770元。
我市城市商品零售业发展迅速。
2003年我市批发零售业销售总额达371404万元，占GDP总额的13.7%。
2004年我市批发零售业销售总额为476511.3万元，比2003年同期增长28.3%，占GDP总额的12.53%。
2004年全市社会消费品零售总额58.3亿元，比上年增长23.8%；
全市有连锁企业13家，涉及商品流通、餐饮、汽车等8个行业，共发展连锁门店154个，年销售额26.4亿元，占全市社会消费零售总额的45%；
全市流通企业销售收入99.7亿元；
各类不同经济类型的商业网点38409个，从业人员6.3万人，占全市就业人数的8.4%，吸纳就业人数在国民经济各行业中排第二位。
2004年我市对外贸易进出口总额完成6亿美元，比上年增长18.82%；
外贸依存度达到13.1%。
其中出口首次突破5亿美元大关，达到5.87亿美元，同比增长19.33%。
传统大宗出口商品羊绒制品仍在高速增长，羊绒及其制成品出口达到2.08亿美元，同比增长23.67%。
从发展趋势来看：
第一产业比重还会继续下降，第二产业比重在短期内将略有上升，长期内将逐渐下降，其内部结构还将进一步调整，第三产业短期内略有下降，长期内将快速上升。
我市商业发展迅速，目前的商业网点布局已经不能适应我市商业的发展速度，阻碍了我市现代商业的发展。
为解决在商业网点建设和发展过程中存在的空间布局不够合理、结构比例失调等问题，使我市商业网点的布局适应我市商业的发展速度，满足发展现代化商业的需要，尽快实现商贸型城市的建设目标，按照国家及自治区的部署，而编制本规划。
本规划旨在调整传统的商业模式，以发展现代化等级中心商业区，商业街，特色商业街为目标；
加强市场建设和商贸流通业态向多样化、连锁化、物流化方向发展；
大力发展物流产业提高我市的商品流通、资金流通速度。
二、鄂尔多斯市商业网点布局现状
目前鄂尔多斯的商业网点布局总体上呈现布局分散的状况，各主要街道均分布有商业设施。
全市80%以上的道路两旁都有与住宅混建或专门建设的简易商业店铺，但也形成了一些比较集中的商业区，主要是民生广场和正在建设的大兴购物公园商业区以及鄂尔多斯购物中心和每天百货为中心的周围商业街区。
现有的东胜富兴农副产品批发市场、鑫通综合市场、天意汽车交易市场、再就业市场、大自然市场、鑫鑫服装市场、利民综合市场等批发市场、专业市场分布分散，一些市场规模较小，不能形成有效的商业积聚。
三、鄂尔多斯市商业网点建设存在的问题
依照鄂尔多斯城市现代化发展的基本要求来分析我市商业网点布局现状，鄂尔多斯商业网点建设存在的问题是：
（一）大型商业设施布点不均衡。
分区商业中心尚未形成，社区商业薄弱，发展空间大。
（二）商业设施结构不能满足商业活动需求。
商务主导型的商业功能区缺乏，没有形成中央商务区。
设施功能齐全、规模大、辐射力强、富有特色的专业批发市场和生产要素市场的建设滞后，一些城郊较大规模的市场影响力比较弱。
（三）缺乏统一的市场规划，商业网点建设混乱。
盲目建设，重复布点现象严重；
而且几乎所有的临街建筑的一层都建成了商业铺面，这些商业店铺单元建筑面积小，商业经营内容单一重复，制约了大型商业网点的发展。
（四）业态结构不合理。
传统零售业仍占主导，大型百货店建设集中；
连锁超市、仓储式商场、物流配送等新型商业业态发展缓慢，与建设区域性现代化商贸中心城市的要求相去甚远。
（五）外贸市场和规模型旅游贸易网点建设滞后。
我市南邻晋、陕、宁，地理位置优越，适合发展对外贸易，但目前却没有形成规模的外贸市场。
我市作为一个旅游大市，真正能让游客轻松地采购到高质量的民族工艺品、纪念品的地方却不多。
（六）部分商业设施陈旧。
由于我市近年来在城市建设方面的高速发展，一些原有的商业设施从商业功能、外部形象、内部结构、设施安全等多方面与城市整体形象和商业要求脱节，典型的如绿洲商厦、华研商场、华容商厦等。
同时，一些传统的具有民族特色的商业网点没有得到妥善保护和开发。
（七）商业设施的建设体制存在明显缺陷。
我市的大部分商业设施均由房地产公司负责开发，开发后再招商，结果导致了商业设施外观趋同，建筑风格缺乏特点，缺乏对商业功能的考虑。
如大部分大型商业网点停车场地不足，新建商业设施也未从根本上解决这一突出问题。
（八）市场管理水平有待提高。
目前有些部门对市场运行规律认识不足，对商业网点的规划、布局、审批缺乏理性认识，造成一定区域出现了建设混乱的苗头。
第二节规划概念
一、商业功能区（中心）概念
商业功能区（中心）指商业功能突出、商业网点聚集度高、具备一定用地规模的区域。
商业功能区的产生有两种情形：
一种是缘于长久的历史演变而逐渐形成；
另一种是通过城市规划，逐步建设、发展形成。
（一）商业功能区（中心）等级划分
市级商业功能区（中心）主要突出其在全市的中心地位，影响面涵盖全市、周边地区、甚至区内外更大的范围。
区域级商业功能区（中心）的影响面主要在市内某个较大范围的区域内。
社区级商业功能区（中心）的影响面主要为社区居民。
（二）商业功能区（中心）类型划分
零售主导型商业功能区（中心），主导功能是零售购物。
批发主导型商业功能区（中心），主导功能是批发贸易。
物流主导型商业功能区（中心），主导功能是物流运作。
服务主导型商业功能区（中心），主导功能是餐饮或其他类型服务。
商务主导型，该种类型商业功能区（中心），主导功能是提供集聚的高级商务服务。
其最高层次的代表是中央商务区，一般拥有较为密集的高级写字楼、高级宾馆酒店以及众多的金融机构、公司总部或办事处等。
另有以会展业为主导功能，拥有相关的国际化会展场所和现代化会展设施的会展商务区。
二、零售网点概念
指各种面向消费者开展零售购物的商店以及由各种商店集聚而成的复合体。
（一）零售网点等级划分
以营业面积为主要标准进行零售网点的规模等级划分：
大型零售网点指营业面积在5000平方米以上的零售网点。
中型零售网点指营业面积在2000平方米-5000平方米的零售网点。
小型零售网点指营业面积在2000平方米以下的零售网点。
（二）零售网点类型划分
1、按零售业态划分
零售企业的营业形态简称“业态”。
不同的业态是零售业对目标市场进行细分和选择的结果。
零售业的主要业态有：
百货店、超级市场、便利店、专业店、专卖店、大型综合超市、仓储式商场、购物中心等，其中仓储式商场、大型综合超市、大型百货店、大型专业店、购物中心属于大型零售业态。
2、按零售业制划分
零售企业的营业体制和制度简称“业制”，比如连锁经营就是比较常见的业制形式。
单体店指只拥有一个店铺的独立零售商。
连锁店指采用连锁经营的方法，将若干个零售店铺连成一个经营整体，经营管理权集中在总店或总部，各连锁分店实行统一采购、统一配送、统一标准、统一经营方针、统一服务规范和统一销售价格。
连锁的基本方式有直营连锁、特许连锁和自由连锁三种。
零售业态分类表：
业态
百货店
超级市场
大型综合超市
便利店
专业店
专卖店
购物中心
仓储式商场
定义
在一个大建筑物内，根据不同部门设销售区，开展进货、管理、运货，满足顾客对时尚商品多样化需求的零售业态。
采取自选销售方式，以销售食品、生鲜食品、副食品和生活用品为主，满足顾客每日生活需求的零售业态。
采取自选销售方式，以销售大众化实用品为主，满足顾客一次性购物需求的零售业态。
满足顾客便利性需求为主要目的的零售业态。
经营某一大类商品为目的的并有具备丰富专业知识销售人员和适当的售后服务，满足消费者对某类商品的选择需求的零售业态。
专门经营或授权经营制造商品品牌，适应消费者对品牌选择需求和中间商的品牌的零售业务。
企业有计划的开发、拥有、管理运营的各类零售业态、服务设施的结合体。
以经营生活资料为主，实行储销一体、低价销售、提供有限服务的零售业态（其中有的采取会员制形式，只为会员服务）。
选址
在城市繁华市区、交通要道。
在居民区、交通要道、商业区。
在城乡结合部、住宅区、交通要道。
在居民区、主干线公路边及车站、医院、娱乐场所机关团体、企事业单位所在地。
选址多样化，多数店设在繁华商业区、商店街或百货店、购物中心内。
在繁华商业区、商业街或百货店、购物中心内。
中心商业区或城乡结合部的交通要道。
在城乡结合部、交通要道。
规模
规模大，营业面积在5000平方米以上。
营业面积在1000平方米左右。
营业面积在5000平方米以上。
营业面积根据主营商品特点而定。
由百货店或超级市场作为核心店，与各类专业店、专卖店、快餐店等结合构成。
营业面积大，一般在10000平方米以上。
商品结构
以经营男女、儿童服装及服饰、衣料、家庭用品为主、种类齐全、少批量，高毛利。
以购买频率高的商品为主。
衣、食用品齐全，重视本企业的品牌开发。
以速成食品、饮料、小百货为主，具即时消费性、小客量、应急性等特点。
体现专业性、深度性，品种丰富，选择余地大，主营商品占经营商品的90%。
以著名品牌、大众化品牌为主。
超越了一般商品概念，除了提供极为丰富的商品种类外，还能够提供各种类型的服务。
主要以食品、家庭用品、体育用品、服装衣料、文具、家用电器、汽车用品、室内用品为主。
经营方式
采取定价销售，可以退货，采取柜台销售和自选（开架）销售相结合。
采取自选销售方式，出入口分设，结算由设在出口处的收银机统一进行。
采取自选销售方式。
以开架自选经营为主，结算在收银机处统一进行。
经营商品的品牌具有自己的特色，采取定价销售和开架面售方式。
销售体量小、质优、高毛利的商品，采取定价销售和开架面售的方式。
由发起者有计划地开设，在布局上实行统一规划、店铺独立经营。
采取仓库式，实行自选式销售方式。
服务功能
服务功能齐全。
营业时间每天不低于11小时，有一定面积的停车场。
设置与商店营业面积相适应的停车场。
营业时间长，一般在16小时以上，甚至24小时，终年无休息日。
从业人员具有丰富的专业知识。
注重品牌声誉，从业人员须具备丰富的专业知识，并提供专业性服务。
服务功能齐全，集零售、餐饮、娱乐为一体，根据销售面积设相应规模的停车场。
实行自选式销售设有较大规模的停车场。
目标客户
适应各类消费人群，主要定位中高阶层的消费。
以居民为主要销售对象，10分钟左右可达。
家庭食品、日用品购买者。
居民徒步购物5-7分钟可达，80%的顾客为目的性强的购买。
购买专门用品的顾客。
追求品牌、时尚的青年和中高收入者。
满足不同层次、不同类型的消费需求，但主要目标顾客为中高收入家庭。
以中小零售商、集团购买及有交通工具的消费者为主。
资料来源：
根据上海市《商业零售业态规范》等有关资料整理而成。
三、商业街概念
商业街指商业功能突出，具有一定长度，以零售、餐饮和服务为主要定位，各种商业网点相对密集的街道。
现代商业街是城市商业的缩影和窗口，是商业多功能的整合体，是重要的城市商业网点空间形态和城市地域类型，也是城市活动的重要公共场所。
（一）商业街的类型划分
1．按经营商品的种类划分
综合商业街简称综合街，街内集聚经营不同种类商品的店铺，通常由大型百货店和多样化的专业店、专卖店组成，长度一般在1.5公里以上。
专业商业街简称专业街，街内集聚经营同类商品或服务的店铺。
如电器街、精品街、书店街、服装街、皮具街、汽车汽配街、古玩街、花鸟鱼虫街、字画街、美食街、酒吧街等。
2．按主导功能的种类划分
零售主导型商业街，主导功能是零售购物。
服务主导型商业街，主导功能是餐饮或其他类型服务。
3．按交通限制划分
普通商业街，一般不限制车辆通行，或者只允许公交车、小汽车通行。
步行商业街简称步行街，街内禁止任何车辆通行，消费者可以自由自在地浏览街景、出入商铺选购商品、享受各种服务。
（二）商业街的等级划分
都会级商业街位于都会级商业功能区，商圈的影响面很大，辐射全市及周边地区，乃至区内外更大的范围。
区域级商业街一般位于区域级商业功能区，商圈的影响面主要在市内某个较大范围的区域。
社区级商业街一般位于社区内或社区附近，商圈的影响面主要为社区居民。
四、批发市场概念
批发市场相对于零售市场而言，指对经营的商品以批发价进行批量交易，主要不针对最终消费者的一种商品交易市场。
形态主要有两种类型：
一种是无形市场，主要通过批发业务网络进行交易；
另一种是有形市场，主要通过建立占地面积较大的批发市场，集聚大量的批发商进行交易。
本规划所指的批发市场为有形批发市场。
从交易形式看，目前的商品交易市场基本上属于批发市场性质。
（一）批发市场等级划分
1．规模等级
以营业面积或年交易额为主要标准进行批发市场的规模等级划分。
大型批发市场，指营业面积在5-10万平方米以上或年交易额5-10亿元以上的批发市场。
中型批发市场，指营业面积在3-5万平方米或年交易额3-5亿元的批发市场。
小型批发市场，指营业面积在3万平方米以下或年交易额3亿元以下的批发市场。
2．层次等级
以市场软硬件水平为主要标准进行批发市场的档次等级划分。
高级批发市场，指具有高度的组织性，采用现代交易方式，管理制度健全，拥有先进的通讯设备、必要的仓储系统、严密的安全保卫措施和规范的运行规则，具有物资集散、价格形成、信息集散、质量标准、市场促销、配套综合服务、推动生产规模化等多种功能，基础设施完善、建设水平较高、整体形象较好的批发市场。
中级批发市场，是由初级批发市场向规范化、组织化市场过渡的市场。
基础设的较为完善，市场配套较为齐全，但管理不够严密规范，缺乏完整的管理体系。
初级批发市场，指交易方式较为传统，管理形式简单，基础设施不齐全，经营环境简陋的批发市场。
（二）批发市场类型划分
1．按经营行业划分
综合批发市场，指经营多个行业的商品的批发市场。
专业批发市场，指专门经营某个行业产品的批发市场，如服装市场、花卉市场、茶叶市场、生猪市场、汽车市场、金属物资市场、美容化妆品市场、玩具市场、建材市场、家具市场等。
2．经营商品划分
工业品批发市场，指主要经营工业品（包括生产资料和生活资料）的批发市场。
农副产品批发市场，指主要经营农产品（包括生产资料和生活资料）及其副产品的批发市场。
3．按市场布局形态划分
单体批发市场，指在空间布局上一个地段范围内只有一个批发市场的形态。
批发市场群，指在空间布局上一个地段范围内有若干个批发市场，彼此连成一片或者间隔较近的形态。
批发市场园区，指由政府主导、经过科学规划和审批程序、实行规范的园区平台管理和合理的功能分区、拥有较完善的配套设施和较大的占地规模的市场形态，批发市场园区内一般拥有若干个市场集聚的批发市场群。
五、物流园区概念
物流园区，是指经过科学规划，引入物流配送中心和物流企业集中布局的场所，是具有较大规模和综合服务功能的物流集结点。
第三节商业网点规划对象
本规划主要内容是对商业网点，包括商业功能区、零售商业网点、商业街、批发市场和物流园区的布局进行规划。
通过规划引导和规范商业网点布局，为构建鄂尔多斯现代商贸流通体系提供合理有序的空间支撑架构。
一、商业功能区
重点规划对象为具有一定区域影响和辐射能力的商业功能区。
二、零售商业网点
重点规划对象为大型零售商店，包括大型百货店、大型综合超市、购物中心、仓储式商场和大型专业店等业态。
三、商业街
重点规划对象为一定区域影响和辐射能力的商业街。
四、批发市场
重点规划对象为批发市场园区和大中型中高级批发市场。
五、物流园区
重点规划对象为区域性综合型物流园区。
第四节规划依据、范围与规划期限
一、规划依据
（一）鄂尔多斯市城市总体规划
（二）鄂尔多斯市分区规划
（三）鄂尔多斯市国民经济和社会发展第十个五年计划纲要
（四）城市交通规划
（五）《内蒙古自治区商业分类规范》
（六）《内蒙古自治区商业设置规范》
（七）商务部商建发［2004］180号《城市商业网点规划编制规范》
（八）商务部商建发[2004]18号《商务部建设部关于做好地级城市商业网点规划工作的通知》
（九）内蒙古自治区商务厅、建设厅《转发商务部建设部关于做好地级城市商业网点规划工作的通知》（内政商建字[2004]32号）
（十）《鄂尔多斯市土地利用总体规划》
（十一）《鄂尔多斯市土地征用和城镇房屋拆迁规划》
二、规划范围
通过对我市的地域面积、旗县区人口分布、旗县区城镇社会经济发展现状及鄂尔多斯市发展规划等具体情况的分析，将东胜区，包括东胜区、东胜铁西区、康巴什新区作为本规划的重点规划区域。
三、规划期限
本规划期限为2005年-2010年。
第二章规划的指导思想与原则
第一节规划指导思想
（一）发挥资源优势，突出布局重点。
调整市场结构，优化市场布局，发展现代流通方式，提高资源配置效率。
（二）针对区位特色，优化业态选择。
发扬民族文化和传统风貌，贯彻落实科学发展观，体现建设“统一、开放、竞争、有序”商品市场体系的总方针。
（三）加大创新力度，提升商业档次。
（四）突出商业“为民”思想，实现满足市场要求，提高人民生活水平，创新消费服务方式，提升商业竞争力，服务城市建设的基本目标。
第二节规划原则
（一）以人为本，为民便民的原则
（二）与城市规划相结合的原则
（三）与结构调整相结合的原则
（四）与弘扬民族特色和发展地区经济相协调的原则
（五）立足于快速发展要求，适度超前于现有社会基础，与未来社会相适应的原则
第三章鄂尔多斯商业网点规划的理念和要求
第一节规划理念
一、大商贸理念
立足发展大商贸的角度，对鄂尔多斯现代商业网点进行规划。
发展大商贸不仅要发展商品零售、批发交易、商品加工包装、商品仓储、物流和商业中介服务业务，还要发展商业金融服务、商业科研服务、商业宣传推广以及相关的餐饮、旅游服务、娱乐等领域，使商贸业成为促进地区经济增长的主要支柱行业。
二、大市场理念
把建设大市场的理念引入商业规划中。
市场在当今社会已经不仅仅是为满足商品的供求和人民生活的需求，而且是整个经济发展的动力源，是社会安定的基础。
建设大市场就要加强基础和配套设施建设，建立一批形态多、区域广、专业性突出、竞争力强和信息化程度高的大型市场。
三、大流通理念
现代商贸流通不仅包括商流、物流，还包括信息流、资金流、人才流。
商贸流通要以市场为中心，以商品为基础，以流通为手段，达到快速、高效、畅通、有序流通的目的。
搞活大流通不仅仅局限于本地区的流通，还要利用鄂尔多斯在自治区中西部黄金三角（呼和浩特——包头——鄂尔多斯）的地理优势，连通东北，贯穿西南，实现跨地区的商贸流通。
四、休闲商业理念
随着人们生活水平的提高和休闲娱乐时间的增加，休闲经济发展非常迅速，促进了商业向休闲化发展。
休闲化商业是指“休闲娱乐—购物—餐饮—其他服务业”模式的商业。
休闲消费的增长，将使集购物、娱乐、餐饮、交际、游憩等多种休闲活动于一体的商业网点受到越来越多消费者的欢迎。
五、科技网络商业理念
现代商业越来越注重信息网络化。
依托现代科学技术和网络平台，大力发展电子商务，以高新科技为主体，建立高效合理的连锁商业网络和配送网络，满足和开发各种层次消费者的消费需求。
六、旅游服务商业理念
旅游服务商业理念是将商业网点的布局与提升城市形象美化城市景观相结合，注重民族特色，营造具有少数民族地区特色和较高文化品位的旅游文化商业区，满足我市及周边地区消费者购物、旅游观光的需求。
在商业网点的建设中，应注重吸收国内外成功典范，通过创新发展，营造现代气息的商业环境，加强旅游与商业的共同发展。
七、绿色生态商业理念
绿色生态商业理念是贯彻可持续发展要求的具体体现，商贸流通业发展应与人口、环境、交通和资源相协调。
注重加强生态建设，防止商业污染，保障生态良性循环。
将城市生态环境保护与商业网点布局设置有机结合。
第二节鄂尔多斯商贸流通业发展对商业网点布局的要求
一、鄂尔多斯商贸流通业
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