某公园及地下停车场项目可研报告.doc
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目录
第一章总论 1
第一节项目概述 1
第二节项目建设背景及必要性 3
第三节项目编制依据、原则、研究范围 7
第四节结论 9
第二章需求分析与建设规模 10
第一节xx市现有公园现状 10
第二节xx市停车场建设现状及停车现状分析 11
第三节本项目需求分析 15
第三章场址选择及建设条件 19
第一节场址选择 19
第二节建设条件 20
第四章公园建设方案 28
第五章地下停车场建设方案 35
第一节建筑方案 35
第二节结构方案 40
第六章公用工程方案 43
第一节给排水系统 43
第二节排水工程 53
第三节供暖工程 57
第四节电力电气工程方案 62
第七章节能方案 86
第一节概述 86
第二节设计依据 86
第三节设计原则 87
第四节建筑节能 87
第五节设备节能 89
第六节能耗计算 91
第八章环境影响评价 94
第九章劳动安全卫生与消防 98
第一节劳动安全 98
第二节卫生防护措施 99
第三节消防 99
第十章项目管理 102
第一节项目管理 102
第二节工程项目的招标 103
第十一章项目实施进度 104
第十二章投资估算与资金筹措 105
第一节投资估算 105
第二节资金筹措 108
第十三章财务评价 109
第一节财务评价基础数据与参数选取 109
第二节营业收入与成本费用估算 110
第三节财务评价指标 111
第四节不确定性分析 113
第五节财务评价结论 115
第十四章社会评价和风险分析 116
第一节社会评价 116
第二节风险分析 118
第十五章结论与建议 120
附表：
附表1总投资估算表
附表1-1单项工程投资估算汇总表
附表1-2工程建设其他费用估算表
附表2项目总投资使用计划与资金筹措表
附表3营业收入、营业税金及附加和增值税估算表
附表4总成本费用估算表
附表5利润与利润分配表
附表6财务计划现金流量表
附表7项目投资现金流量表
附图：
1、项目区位图
2、公园鸟瞰图
3、公园平面图
4、地下一层、二层平面图、立面图
3
第一章总论
第一节项目概述
一、项目名称
xxxx万达北公园及地下停车场建设项目
二、项目性质
新建
三、项目承办单位
xxxx综合执法局
四、项目建设地点
本项目拟建地点位于xxxx万达广场北侧，人民路以东，公园南路以西，北临甘德尔街。
五、项目建设内容与规模
根据xxxx城市建设发展规划与任务，本项目规划建设的万达北公园及地下停车场建设项目是集休闲、娱乐、停车于一体的综合性公共服务场所，主要包括地上工程和地下工程，其中地上工程主要规划建设万达北公园，规划用地面积为41297.8㎡，地下工程主要规划建设停车场，规划总建筑面积为72000㎡。
详细建设内容与规模如下表所示：
万达北公园及地下停车场建设项目
序号
名称
单位
数量
备注
一
总占地面积
㎡
41297.8
1
地上工程（公园）
㎡
41297.8
1.1
绿化面积
㎡
31000
1.2
广场面积
㎡
4278.1
1.3
道路铺装面积
㎡
6019.7
2
地下工程（停车场）
㎡
72000
2.1
地下一层停车场
㎡
36000
2.2
地下二层停车场
㎡
36000
二
技术指标
1
绿化率
%
75
2
停车位
个
1820
2.1
地下一层
个
910
2.2
地下二层
个
910
六、项目建设期
本项目建设期为2年，即2017年6月—2019年6月。
七、项目投资规模及资金筹措
本项目估算总投资为23350万元，其中工程费用为21453万元、工程建设其他费用为785万元、预备费为1112万元。
根据建设单位财务能力和投融资计划，本项目建设资金采用建设单位自筹和吸引社会资本方式筹措。
八、项目运营效益预测
本项目投入运营后，年均可实现营业收入2620万元（停车服务收入），其中上缴增值税131万元、营业税金及附加18万元，扣除运营成本费用1440万元后，可实现利润总额1031万元，其中上缴企业所得税258万元，实现税后净利润为773万元。
本项目总投资收益率为4.41%、资本金净利润率为3.31%，项目投资财务内部收益率为5.84%、财务净现值为1654万元（ic=5%）、投资回收期为13.4年（含建设期2年）。
第二节项目建设背景及必要性
一、项目建设背景
xx市十三五规划中提出全力打造区域中心城市。
充分发挥城市在优化空间、集聚人口、带动发展中的作用，坚持新城区建设与旧城区改造并重，重点做好“山”、“水”、“城”三篇文章，将xx市建设成为人口集聚、布局合理、滨水宜居、文化多元、开放合作的自治区西部“小三角”地区乃至宁蒙陕毗邻区域中心城市。
优化中心城市生活功能区。
改造提升海勃湾、乌达、海南城区功能，按照“活力、繁荣、文明”内涵特色，通过培育与完善城市功能，结构调整与优化，品质改善与提升，建设成为舒适、宜居、便捷的城市群。
提高人才、资本要素集聚和辐射能力，提升商务服务、生活服务等综合服务功能，改善环境品质，充分展现西部中心城市的品位和魅力。
十二五时期，xxxx大力发展第三产业，xx服务业呈现了蓬勃发展的势头，xx政府围绕建设现代化商务商贸区的目标，按照先“地下”后“地上”、“先规划”后“开发”、先“框架”后“建筑”的建设原则，坚持“高起点规划、高标准建设、高水平管理”的开发理念，加速推进各项基础、公建配套设施建设，致力于把xx打造为xx最重要的交通枢纽中心和市域级商务商贸中心。
随着近年来xxxx经济的快速增长，私家车数量的增多，城市停车设施建设滞后使停车供求矛盾日益尖锐，城市停车难的问题日益凸显。
尤其在中心商务区，由于很多公共建筑配建泊位严重不足，停车位更是一位难求。
停车难已经成为制约城市交通发展和汽车消费的重要瓶颈之一。
xxxx政府为了配合城市发展规划以及满足人们驾车出行的需求，杜绝停车难给城市发展带来的制约，进一步完善xx的基础配套建设，实现xx的和谐发展，使基础设施建设与城市发展同步而行、协调一致，故提出了万达北公园及地下停车场建设项目。
项目的建设一方面利用地下空间配套建设地下停车场可缓解停车供需紧张矛盾。
另一方面利用地上空间配套建设公园，可加大xx市区公共服务设施用地，更好的满足城市居民休闲娱乐需求，提升城市公共绿地率，提升城市品位。
二、项目建设必要性
1、项目的建设是万达商业核心圈基础设施建设的需要
本项目拟建地点位于xxxx万达广场北侧，人民路以东，公园南路以西，北临甘德尔街。
其中规划的停车场场地四周以居住区和学校为主，其南侧为万达广场，是xxxx核心商业区，项目区敷设人口约为10万人。
而现有场地周边多为传统小区，缺乏绿地空间及儿童游乐场所。
同时，随着市民私家车数量的不断增多，项目区由于没有大型公共停车场造成了交通拥挤、停车难等现象，本项目规划建设的停车场规划停车位1820个，项目运营后可解决近千个停车位。
同时，配套建设公园，增加了公共绿地面积，故本项目的建设是万达商业核心圈基础设施建设的需要。
2、项目建设是xx市城市发展的需要
十二五时期，xxxx大力发展第三产业，xx服务业呈现了蓬勃发展的势头，xx政府围绕建设现代化商务商贸区的目标，按照先“地下”后“地上”、“先规划”后“开发”、先“框架”后“建筑”的建设原则，坚持“高起点规划、高标准建设、高水平管理”的开发理念，加速推进各项基础、公建配套设施建设，致力于把xx打造为xx最重要的交通枢纽中心和市域级商务商贸中心。
随着xxxx的快速发展，城市基础配套设施的建设也要同步推进，杜绝配套设施不完善而给城市发展带来的制约问题，保证xxxx持续健康的发展，真正成为xx市重要的交通枢纽中心和市域级的商务商贸中心。
3、项目建设是解决城市停车难问题的需要
近年来，随着xx市经济的快速增长，汽车进家庭的步伐加快，城市机动车发展迅猛，截至到2015年12月底，xx全市机动车保有量已达到15万辆，其中私家车9万辆，年增长率高达20%左右，私家车数量呈现快速增长趋势。
相比之下，城市停车设施建设明显滞后，使停车供求矛盾日益尖锐，停车难的问题日益凸显。
尤其在中心商业商务区，由于很多公用建筑配建泊位严重不足，停车位更是一位难求。
停车难，已经成为xx市交通发展、汽车消费的瓶颈之一。
通过本项目的实施，可以有效的解决城市停车难这一问题。
4、项目建设是提高区域服务质量的需要
本项目的建设将有助于改善xxxx交通和停车的环境，缓解区域内的停车位不足的问题，尤其是中心商业商务区一位难求的现象，从而大大提高了xx的环境档次，改善了xx的停车和交通的状况，缓解xx停车位不足的问题，大大提升xx域的服务水平和服务质量，对于提升xx市的知名度和美誉度以及提高xx市的区域竞争力和影响力影响深远。
5、项目的建设解决城市发展与土地紧缺矛盾的有效途径
现代社会城市整体呈现拥挤、密度大等特点，土地不断被占用，空气污染在加剧，生态环境遭到破坏。
城市地面空间及上空被高层建筑和高架路挤占，给自然环境带来很大的威胁，开发地下空间将是城市可持续发展，解决城市土地紧缺的有效途径。
城市地下空间资源的开发利用，可保护现有地上空间不被破坏，有利于减少环境污染，提高城市化水平。
我国城市地下空间开发起步于20世纪60年代的人防工程，其主导思想是以防止战争空袭为目的，当时尚未认识到地下空间与城市用地及平时用地的利用关系，因而有相当多的工程没有同城市建设相结合。
随着社会的发展与进步及城市化的程度不断的提高，地下空间开发的意义已被人们所认识，19世纪是“桥”的世纪，20世纪是“高层建筑”的世纪,21世纪是地下空间的世纪，因此，城市地下空间的开发利用是城市建设和发展不可缺少的组成部分，也只有这样才能保证城市空间的可持续发展。
而城市地下空间开发利用的最终目的是为人类活动创造更美好、更有意义的生存环境，通过改善城市空间环境的质量来提高生活质量。
本项目建设的万达北公园及地下停车场建设项目，对于解决土地资源紧缺与城市发展的矛盾起到了积极的作用。
同时，在上部空间配套公园，可进一步改善城市居民生活环境，为居民提供公共服务设施用地，提升城市建设水平和发展质量。
第三节项目编制依据、原则、研究范围
一、编制依据
1、建设单位编制可行性研究报告委托书及其与项目建设有关资料和基础数据；
2、《投资项目可行性研究指南》（试用版）；
3、《xx市国民经济与社会发展第十三个五年规划纲要》；
4、xx市地下空间总体规划布局；
5、《民用建筑设计通则》（GB50352-2005）；
6、《建筑设计防火规范》GB50016-2014；
7、《汽车库建筑设计规范》JGJ100-2015；
8、《汽车库、修车库、停车场设计防火规范》GB50067-2014；
9、《城市道路和建筑物无障碍设计规范》（JGJ50-2001）；
10、《城市居住区规划设计规范》（GB50180-93）（2016年版）；
11、《城市公共停车场工程项目建设标准》（建标128-2010）；
12、项目所在区域市政公用设施条件；
13、其他与拟建工程建设有关现行标准、规范和规程。
二、编制原则
1、严格遵循国家有关法律、法规，根据xx市城市发展总体规划和基础配套设施建设需要，从实际出发，统筹考虑建设需求、科学规划建设内容、合理确定建设规模。
2、以“积极、客观、科学”的工作态度，充分调查研究各项基础条件
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