上海保障性住房大型居住社区.docx

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上海保障性住房大型居住社区

上海市保障性住房（大型居住社区）

配套建设管理导则

（基地内市政公建配套）

2012年12月

前言

为加快推进本市保障性住房（大型居住社区）的配套建设（基地内），明确配套建设管理要求，合理控制配套建设成本，同时规范和指导市、区（县）各相关管理部门以及建设、设计和施工等单位，共同推进市政公用和公建设施配套建设，切实满足居民日常生活需要，特编制本配套建设管理导则。

《导则》的编制工作由上海市城乡建设和交通委员会、上海市住房保障和房屋管理局、上海市规划和国土资源管理局共同牵头，由上海市住房保障和房屋管理局组织起草，上海现代建筑设计（集团）有限公司、上海市城市建设设计研究总院、上海市房地产科学研究院、上海市住房保障和房屋管理局科学技术委员会等单位参加编制，经征询相关部门和专家的意见后定稿。

《导则》的编制得到了上海市发展和改革委员会、上海市经济和信息委员会、上海市教育委员会、上海市商务委员会、上海市金融服务办公室、上海市水务局、上海市绿化和市容管理局、上海市交通运输和港口管理局、上海市卫生局、上海市文化广播影视管理局、上海市民政局、上海市路政局、上海市邮政管理局、上海市消防局和上海市公安局交通警察总队等部门的大力支持，以及上海市电力公司、上海市城市建设投资开发总公司、上海燃气（集团）有限公司等单位也对《导则》的内容提出了修改意见。

《导则》包含总则、市政公用配套设施、公建配套设施、建设管理、竣工验收、移交接管、资金来源和使用管理等八个部分内容。

《导则》是首次在配套建设管理实践的基础上，通过归纳提升编制完成的，在先行试用后将会同有关部门作进一步的修订和完善。

《导则》由上海市住房保障和房屋管理局负责解释。

目次

1总则3

1.1编制目的3

1.2适用范围3

1.3基本原则3

1.4总体要求3

1.5术语3

2市政公用配套设施3

2.1城市道路3

2.2交通3

2.3桥梁、河道3

2.4道路绿化3

2.5管线综合3

2.6排水（雨水、污水）3

2.7给水3

2.8燃气3

2.9供电3

2.10信息通信3

2.11邮电3

2.12环卫3

3公建配套设施3

3.1基础教育设施3

3.2行政管理设施3

3.3社区服务设施3

3.4社区商业金融设施3

3.5社区公共绿地3

3.6区级公建配套设施3

4建设管理3

5竣工验收3

6移交接管3

7资金来源3

8使用管理3

附录A本导则用词说明3

附录B名词解释3

附录C参考文件与规范汇编3

条文说明3

1总则

1.1编制目的

为了加快推进本市保障性住房（大型居住社区）（以下简称“大社区”）市政公用和公建设施的配套建设（以下简称“配套建设”），针对大社区配套工程在规划设计、项目建设、移交接管、开办运营等方面的特殊性，通过编制和颁布《上海市保障性住房（大型居住社区）配套建设管理导则》（基地内市政公建配套）（以下简称“导则”），明确大社区配套的建设管理要求，合理控制配套建设成本，进一步规范和指导市、区（县）各相关管理部门以及建设、设计、施工等单位，共同推进大社区配套建设，满足居民日常生活需求。

1.2适用范围

本《导则》适用于大社区基地内的配套建设。

按照大社区配套建设规划，涉及市政公用配套的有：

城市道路、交通、桥梁、河道、道路绿化、管线综合、排水（雨水、污水）、给水、燃气、供电、信息通信、邮电、环卫等；涉及公建配套的有：

基础教育设施（中学、小学、幼儿园）、行政管理设施（街道办事处、社区事务受理服务中心、居委会、派出所、房管办等）、社区服务设施（社区卫生服务中心、社区文化活动中心、社区体育中心、托老所等）、社区商业金融设施（超市、菜场、银行等）、社区公共绿地等。

本《导则》颁布前尚未完成初步设计审查的配套建设工程，同样适用本《导则》。

大社区外围市政配套工程，按照大社区外围配套建设管理导则执行。

1.3基本原则

1.3.1以人为本、满足需求

根据经批准的大社区控制性详细规划、本市城市居住地区和居住区配套建设的配置标准、规范，以及各行业编制的专项规划，实施配套设施建设，努力满足入住居民基本生活需求。

同时，根据大社区入住居民人口总量、人口结构及实际需求，不断完善配置标准，提高大社区的宜居水平。

1.3.2立足当前、兼顾长远

大社区的配套建设管理应立足当前，兼顾长远，将配置标准和大社区建设的实际情况相结合，坚持系统性、综合性、协调性的统一，打造可持续发展的和谐社区。

1.3.3同步建设、同步交付

配套建设应确保基本需求，逐步完善，并与住宅开发“同步建设、同步交付”，以提高大社区建设的整体质量和水平。

1.3.4资源节约、绿色环保

大社区的配套建设管理，应切实加大环境保护力度,体现节能省地与绿色生态的要求，推进资源节约、环境友好的生产方式和消费模式。

1.3.5高质安全、便于管理

大社区的配套建设管理在注重质量、安全的前提下，也须体现成本效益的原则，基于投入产出分析、经济价值分析与社会效益分析，实现供应能力、管理能力与实际需求的相匹配。

1.4总体要求

1.4.1大社区配套设施应根据城市总体规划和控制性详细规划的要求，与规划功能定位、经济发展目标和社会需求相适应，以独立的大社区为单位，兼顾周边的配套设施，在符合相关标准的条件下，合理布局，统筹安排。

1.4.2大社区配套建设管理应执行《上海市控制性详细规划技术准则》及相关专项规划要求，并执行本市相关技术标准、规范和本《导则》的规定。

1.4.3大社区配套建设严格按照批准的控制性详细规划要求，拆除在建设范围内的所有应该拆除的建筑物，保证配套建设的顺利开展。

1.4.4列入大社区配套建设计划的工程项目，相关部门及单位提高工作效率，确保建设单位在项目前期、工程实施及竣工验收等各阶段高效、快速地办理相关手续，以推进配套建设的顺利开展。

1.4.5使用性质相近或可兼容的配套设施，在满足使用功能和互不干扰的前提下，可综合设置。

如：

市政、环卫等道班房鼓励合建；给水泵站、变电站、通信局房、供水、燃气、电信、有线网络服务厅、邮政支局和公共厕所等宜与同步建设的公共建筑或其它非居住类建筑综合设置。

在对环境景观要求较高的区域，变电站、泵站、垃圾转运站和压缩收集站等设施宜建在地下，其出地面部分应与周边环境相协调。

1.4.6应保证各类公建配套设施的建筑面积符合设置标准。

大社区执行公建配套设置标准，如教育、医疗卫生、文化、体育等设施的用地面积确有困难的，其用地面积可折减，但折算系数不低于0.8（控制性详细规划中已折减的，不再折减），并相应调整绿化覆盖率、建筑密度等规划控制指标。

1.5术语

1.5.1保障性住房：

是指廉租住房、共有产权保障住房（经济适用住房）、公共租赁住房和征收安置住房（动迁安置房）。

1.5.2廉租住房：

政府以租金补贴或实物配租的方式，向符合城市低收入住房困难条件

的家庭，提供具有保障性质的普通住房。

1.5.3共有产权保障住房（经济适用住房）：

政府提供政策优惠，按照有关标准建设，限定套型面积、销售价格，面向本市城镇中低收入住房困难家庭供应的具有保障性质的政策性住房。

1.5.4公共租赁住房：

政府提供政策支持，通过专业机构采用市场机制运营，根据基本居住要求限定住房面积和条件，按略低于市场水平的租金，向规定对象供应的保障性租赁住房。

1.5.5征收安置住房（动迁安置房）：

政府提供优惠政策，限定建设标准，供应本市重大工程、旧区改造等建设项目被征收居（农）民的保障性住房。

1.5.6大型居住社区：

是以廉租住房、共有产权保障住房（经济适用住房）、公共租赁住房、征收安置住房（动迁安置房）等保障性住房和面向中低收入阶层的普通商品住房为主，重点依托新城和轨道交通建设，有一定建设规模、交通方便、配套良好、多类型住宅混合等的居住社区。

1.5.7区级：

区级公共服务设施包括区级行政办公设施，行政区专业部门管理的或服务人口规模在20万左右的商业服务、文化、体育、医疗、教育科研和福利设施的居住生活聚居地，所配建的设施为区级公共服务设施。

1.5.8社区级：

指由城市干道或自然分界线所围合，并与居住人口规模（3－5万人）相对应，配建有较完善的、能满足该社区居民物质与文化生活所需的公共服务设施的居住生活聚居地，所配建的设施为社区级公共服务设施。

1.5.9公益性公建配套设施：

即非盈利性设施，一般根据指令性指标控制，由政府统一建设或住宅区开发建设单位附带建设，权属归政府所有。

1.5.10经营性公建配套设施：

是指适宜进行市场化运作、在区内配置的公建配套设施，其建设成本不列入住宅区商品房建设成本。

其权属归投资者所有，但交付使用后纳入社区管理，任何单位不得擅自改变其规划用途。

2市政公用配套设施

2.1城市道路

2.1.1大社区中城市支路的红线宽度一般以16-24米为宜，特殊情况下可规划9-15米宽的道路。

应充分考虑行人和非机动车优先的原则，机动车道条数宜为2条。

少数承担较多交通功能的支路可采用双向2快2慢的断面形式。

2.1.2道路横断面布置应结合道路等级、服务功能、交通特性等各种控制条件，在规划红线宽度范围内合理布设。

机动车道宽度宜为3.5米，仅通行小客车的机动车道宽度宜为3.25米；划线渠化段宽度3.0米；非机动车道净宽不宜小于2.5米；人行道宽度不宜小于3米，且不得小于1.8米。

2.1.3道路纵断面设计应考虑道路规划控制标高、道路净空、沿街建筑高程、地下管线布置、地面排水、土石方平衡等控制性条件，合理确定路面设计标高。

与小区出入口衔接处高差不宜过大，当居住区内道路坡度较大时，需设缓冲段与道路连接。

2.1.4道路路基设计应做到经济、耐用，确保密实、均匀、稳定。

路基压实度按《城市道路工程设计规范》规定的标准执行。

2.1.5为满足环境和道路使用性能的要求，路面宜采用沥青路面。

2.1.6为确保基地施工期内新建道路不受破坏，宜采用施工便道方便机动车出入。

如条件不允许，则对确需提前开放交通的新建道路路面结构予以加强，相关单位应以配合。

2.1.7确需局部调整道路规划红线宽度的，由规土部门明确红线调整的程序及解决的最短时限。

2.2交通

2.2.1根据大社区人口规模及周边路网特点，编制大社区的综合交通规划和公交专项规划，报市相关行业主管部门审核同意后，纳入控制性详规。

2.2.2道路规划红线需满足公交港湾式设站和交叉口渠化的需要。

2.2.3公交线路设置时，需充分考虑与小区出入口、周边主要公建配套设施的串联，同时考虑与轨道交通站点等交通枢纽的短驳连接。

2.2.4公交站点的设置需以安全、实用、便捷为原则，实现500米服务半径的全覆盖。

规划人口规模达到5千人以上的，设置相应的公交站点设施；规划人口规模达到2万人以上的，配置相应的公交起讫站。

公交停靠站，在不影响车行安全的前提下，宜设置有顶棚和座椅的候车亭等。

2.2.5一条公交线路的首末站用地面积控制在600-800平方米，两条公交线路的首末站按1200平方米控制，三条公交线路及以上的按每增加一条公交线路增加500平方米控制。

公交首末站内设置车辆调度、管理和司售人员休息室等公交生产生活用房的，建筑面积宜控制在50-100平方米/线，凡设置两条公交线路以上（含），各线服务设施应共享，服务用房宜综合设置。

2.2.6建设单位应履行线路报批的相关