关于小区的市场调研.docx

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关于小区的市场调研

调研小区：

万正世家小区

本小区采纳人车混流的交通流线模式，规划以小区正绿化广场为，将小区分割为大小两个大组团。

小区内要紧以多层住宅为主，点以高层的商住楼，临街布置商业网点，中间的绿化景观能够为小区提供适宜的环境。

小区的道路穿越小区内部，通达率较高，由于小区较小，采取了人车混流的模式，所有的多层住宅底层为储藏室，能够兼做车库，在中心绿化地带设置部分地上停车位。

建筑：

万正世家小区为中档水平，建筑单体设计富有特色，阳台、凸窗的设计使立面变得丰富，建筑颜色以砖何瞰的贴面为主。

建筑采愚逊式风格，阳台的饰面，檐口的装饰等等。

但这些装饰施工质量不够好

道路交通：

整体规划采纳对称，道路居中，穿过中心憩园，错开穿过住宅，再分开通向顶端。

通过小区级干道进入宅间带路，道路宽约8~9米，宅间道路约3~4米。

宅间道路为两道，中间玙以绿化，绿化中间能够点以停车位。

但采纳顶端式道路系统，其回转面积但不到12*12。

景观绿化规划：

中心广场，有两个弧形的柱廊围合，中间为道路和雕塑。

两边为两个小憩园，点以小亭、雕塑、景观石等，加上小区围墙贴以浮雕、标语等等，这些大大的丰富了小区的文化生活。

高层的商住楼中心广场

梁湖家园小区环境调研报告     2007-1-128:

20:

06    

2007新年伊始，我来到了无锡荣巷附近的梁湖家园小区，来调研那个小区的环境。

梁湖家园小区是从2004年开始建设的，它占地约10公顷。

那个小区所在的地点原来是一片菜地，我往常每次从学校去荣巷市场时都从菜地中间的小路通过，那条小路现在差不多变成了梁湖家园小区的主干道；菜地的南边原来是联合建材市场，记得我们往常制作建筑模型时确实是到那儿买的材料，现在那儿差不多成了梁湖家园拆迁安置区。

当时看到菜地的周围差不多上建成区，我就预感到那个地点     2004年6月小区建设的场面↑

早晚会建设起来的。

没想到无锡的建设速度     2006年3月拍摄同一地点↓

这么快，04年我路过时随手拍了一张工地的照片，到05年夏天那个小区就有人入住了。

2006年的上半年我也有幸在那个小区里住了一段时刻，感受在那个地点住比在西山村和东山村住私房要方便多了，就像在自己家里一样。

小区内洁净整洁，建筑样式朴素简洁统一，给人一种恬静的感受。

1.小区门口介绍：

小区共有三个门口，东门口，南门口和北门口。

小区东门口顶棚为自由曲线形，造型飘逸。

从东门口出去，能够通往商业学校，荣巷新村和荣巷市场。

东门口到每晚10点多关门，假如需要进入小区，可从绕道从南门口进入。

南门口是小区的要紧入口，门卫室建在小区主干道的中央，它的顶棚成波浪状，梁湖家园四个金字在顶棚的上面，预示着梁湖家园展开双翅向你飞过来。

北门口设置的比较简陋，只有一个简单的门卫室。

北门口北接东横山村的小路，向北一直通到大池路。

东门口↑       北门口↓

小区南门口（主入口）↑

2.小区的周边环境                梁湖家园小区及周边的卫星地图↓

小区的西边是杨木桥村和横山饭店，在往西确实是钞票荣路，只是要去钞票荣路，西边没有出口，需要从北门口出去，从小区西北的东横山村子中向西穿行后即到钞票荣路的艺校公交车站点，另外东横山村中有一小公园，有体育设施，人们能够在闲暇时去那儿锻炼躯体。

小区的北边是商业学校，喜爱打球的人能够去学校里打篮球。

从小区东门出去，向东北方向走穿过荣巷新村能够到荣巷市场的最北边；向东南方向走，梁溪路公交车站点就在公益中学的门口，过了公益中学向东走是联华超市，过了联华超市就到了荣巷市场的南边，从小区去荣巷菜市场只需要走5分钟。

小区的南边是宏吉隆超市，新三伍大酒店和家在江南大酒店，还有停车场和一些商店，再往南确实是车水马龙的梁溪路了。

←公益中学

宏吉隆超市→

←大酒店

梁溪路→

3.小区道路系统

小区的道路要紧分三级，主干道，次干道和支路。

如右图，图中红色线为主干道，橙色线为次干道。

小区的主干道约宽9米，成十字交叉型；南北主干道的南边和北边分不连着小区的南门口和北门口；东西主干道的东边连着小区的东门口，西边连着小区的休闲场地，因为小区的西面是杨木桥村，小区又与村子之间有一河之隔，因此没必要设置门口。

总体来看，主干道连着入口，这是小区规划的一般规律。

小区的次干道约宽5.5米，也是成十字交叉型，小区的次干道和主干道在一起组成了“井”字形结构，方便的连结到了各栋楼。

小区的支路和连接到各单元门口的路宽度差不多上3米左右。

←单元门口的路             小区主干道↓

次干道↓

在小区每栋楼的楼下都设有停车的场地，差不多满足私家车的需要。

→

只是，却没有停自行车的场地，自行车在各单元楼的门前的摆放显得杂乱无章。

↓

4.住宅布置

整个小区一共95个单元，南北主干道以东一般是4个单元楼连成一栋，南北主干道以西一般是2个单元楼连成一栋。

所有住宅差不多上成条状布置，每栋楼高约20米，层数均为6层，每层高度约为3米。

每个单元的6楼都有阁楼，面积比其他5层要大，这是住在6楼的益处；只是在夏天时6楼更闷热一些，也许还会有漏雨的苦恼。

5.公共服务设施

在小区内部的主干道边设有一些小商店，理发店，干洗店，五金店，公用电话厅，纯净水店……小区内部的人平均步行不到2分钟就能够到达这些地点。

小区的南面还有一些比较大的超市，商店，酒店和停车场，像宏吉隆超市，新三伍大酒店和家在江南大酒店，小区内的人步行不到5分钟就能够到达这些地点。

小区内外的这些公共服务设施极大的方便了小区内的人员，只是小区内部没有类似饭店，快餐店的服务场所，小区南面也没有类似快餐店的低档餐饮场所，因此小区内某些人就餐十分不方便。

6.绿地、景观、活动场地

小区的绿地景观的要紧分布在：

南北主干道的东边沿路一带，小区西南角沿河一带，各单元楼北边楼门口两侧。

南北主干道的东边沿路一带的绿地景观：

这一带人流集中，绿地，景观，活动场地都比较多，只是活动设施专门少，只有一些座椅。

↓

小区西南角沿河一带绿地景观：

那个地点比较偏僻，人流比较少，却设有专门多活动设施，还有一座小亭。

我明白那个小区一年了，却一直不知小区里还有这种安静有味的地点，要不是这次来调研，还一直不明白呢。

什么缘故不在人流多的地点设活动设施，却在这么偏僻的地点设置，而且用的人特很多，这些设施还跟新的一样？

可能是不想让这些活动设施坏得太快吧。

↓

↓单元楼北边楼门口两侧的绿地及垃圾回收点：

7.标识系统

小区所有楼墙面都采纳灰色，向阳一面大厅窗子附近都采纳白色。

如此使小区的整体风格统一，朴素简洁大方，具有归属感。

小区的标识系统比较少，除了各栋楼的单元牌标志和单元楼门口的标志牌外，只有南门口有一张小区的平面图。

总体来讲，梁湖家园各项指标差不多符合小区规划的规范。

那个小区处于郊区，空气好，离梅园和蠡湖风景区都不算太远，地理位置优越，交通方便，各项服务设施也比较便利，小区内道路整齐划一，环境也比较美观，是比较适合大众阶层居住的家园。

依靠网络优势建设宽带小区

传统接入网的范围只能到达小区或大楼的入口，提供的服务以话音为主，功能单一。

目前，全国各大省市正在掀起小区信息化的建设，小区内各种子系统如CCTV闭路电视监控系统，可视对讲系统，小区局域网系统，小区宽带网系统，小区物业综合治理系统却要单独布线，单独安装，自成系统。

不仅造成重复建设、重复投资、更造成了治理界面混乱，治理成本升高等结果。

假如能把小区内各种子系统全部纳入接入网中，同时在统一的网络治理界面上进行治理，将各种子系统作为小区网络平台的业务，无疑会带来一场变革。

这种变革不仅仅是小区建设的革命；也极大地扩展了接入网的范围；丰富了接入网的功能。

能够使接入网由小区入口延伸至每一个住户家中，同时渗透到人们的日常生活中。

这不管对电信企业，设备制造商，房产商差不多上有利的情况。

   小区的建设能够分为3个层次：

   1．小区网络建设，包括小区网络平台和小区网络业务的建设。

   小区的网络建设形式有专门多中。

目前进展最多的是局域网方式，即在PDS综合布线的基础上，增加必要的网络设备，就能够组建小区的网络平台。

能够实现小区住户之间的相互访问，小区住户访问物业治理中心。

局域网方式最大的特点确实是实现简单，组建局域网所需要的产品通过专门多的进展，差不多得到了专门多厂商的支持，组网方式灵活多样。

但也存在着网络安全性差和难以维护的缺点。

随着ADSL技术的日益普及，也能够采纳ADSL技术在小区内组建网络平台。

ADSL的特点是在原有电话线的基础上能够得到带宽，它下行带宽能够达到8M，而上行带宽能够达到640k。

能够有两种方式在小区内组建ADSL网络。

一种是—上海市电话局宽带接入网办公室ADSL全覆盖方式，即给每个住户配一线ADSL。

用这种方式原有的电话线不用任何改造，只需要在用户端加ADSL调制解调器，局端加入DSLAM。

组网方式简单明了，既适用于老区改造，也适用于新建小区。

然而这种方式的建设成本专门高，按照现在的价格，设备成本约为6000元／尸，大大高于房产商和住户能够承受的能力；同时，每户的带宽太高，8M的带宽大大高于任何业务的带宽需求。

第二种方法是6户或者12户以小局域网的方式共享一线ADSL，每产的成本降低为500或1000元／户，8M的下行带宽能够由这些用户共享。

如此，有效的克服了ADSL全覆盖的缺点。

然而采纳这种方式要把水平布线由电话线改为5类网线，需要在线路上做一些调整，因此，只适用于新建的小区。

   小区网络业务包含两个方面。

一是建设小区自己的网站，这实际上是一个小的ICP，内容要紧以小区内部的服务为主，包括会所预定，网上社区，小区家政服务等内容，它的要紧使用者是小区的居民，一般不开放给其他人使用。

网络业务的另一个层面是小区和住户家中的安保系统。

传统的安保系统其数据传送方式采纳串行信号，把传感器信号用专用的线缆传送到专门的操纵终端上去。

如此做，首先在布线上，串行线缆和小区内原有的网络平台布线重合，其次，串行信号的协议往往自称体系，不同厂家之间的协议互不相通。

假如安保系统的接口全部是以太网接口，传感器就近接入小区的网络平台，操纵终端也连接在网络平台上，就能够实现原有的功能，中间不需要其他的布线。

由于采纳以太网协议，不同厂家之间信号互通的难度也降低了。

同样的道理，小区内传统的楼宇自动化系统也能够用这种方式接入到小区的网络平台上。

所有系统综合在一起考虑，既降低了建设成本，也增加了小区网络的业务，提高了小区网络的使用率。

   2．争对小区的网络业务的建设   目前，上海市差不多建成了全国领先的ATM骨干网络，然而在网络上能够开展的业务种类太少。

小区的网络平台通过各种方式接入骨干网之后，除了高速上网之外，没有其他更多的业务，网络的使用率不高。

   现在能够开展的业务包括远程、远程医疗、VOD、GOD等高带宽的交互业务，以电子商务为代表的高安全性业务，这些业务还需要社会各方面的努力。

   假如小区接入骨干网之后，这些高带宽的业务全部通过骨干网在传输到用户家中，那么，骨干网的带宽需求随着用户数的增加而增加。

当用户数专门多的时候，会对骨干网造成专门大的压力。

因此，现时期的模式不能大面积推广。

假如结合小区的建设，在小区内加设镜像站点，这些镜像站点定期和主服务器同步。

小区用户只要访问小区内部的服务器，就能够使用这些业务，把对骨干网的带宽需求转换到小区内部的网络平台上。

如此，能够大大减轻骨干网的压力，能够大量的进展用户。

   在小区内实现电子商务，全部是所谓的BtoC的模式。

现行的电子商务存在着两个难点，一个是安全性，最终消费者直接和商家发生关系，消费者不信任商家，商家也不信任消费者，因此，需要第三方的认证系统。

二是物流配送的难题，消费者订购了物资以后，往往不能按时收到物资。

这实际上是没有一个强有力的物流配送系统作支撑。

假如建设了小区以后，把小区