成都龙舟大厦建设投资可行性研究报告.docx
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成都龙舟大厦建设投资可行性研究报告
龙舟公寓大厦小户型商住楼
可
行
性
研
究
报
告
二〇一二年十月
第一章市场概况
近年来，随着我国住房制度改革步伐加快，个人购房已被社会逐步认同。
成都市作为四川经济文化中心，也是西部开发的主要城市和经济发展纽带。
在西部开发战略中处于重要位置，发展中的成都将成为西部特大中心城市。
现有的成都市城市是发展规模化进程具备电子、高新技术、旅游、交通、能源等产业城市，其房地产开发正进入一个高速发展时期，已被国家纳入城市发展的总体规划。
静谧的自然环境、悠久的人文历史和独具特色的府南河沿线城市风光，使得成都成为房地产开发业住宅开发的新一轮热点。
龙舟公寓大厦小户型商住宅楼位于成都市一环路东五段，九眼桥头北端，四面临街，交通顺畅，紧靠城市主要风景线—府南河，与望江公园、水井坊、合江亭、府河内环线旅游景点相连。
交通南来北往十分便利，实属置业安家的理想之地。
龙舟公寓大厦小户型商住楼为配合城市总体发展，政府相继出台了一系列优惠政策，从城市规划到地方税收，从区域配套到水、电、气供给等，都极大地方便了住宅业的发展。
力图使龙舟公寓大厦小户型商住楼成为城市向东发展的一个亮点。
成都鑫五环实业投资有限公司正是基于当前这一有利时机，大规模介入成都市向东发展房地产的开发，适时推出了龙舟公寓大厦小户型商住楼项目，并将其建成成都市一流的模范住宅楼盘。
第二章公司简介
一、公司概况：
成都鑫五环实业投资有限公司（以下简称鑫五环公司），于1995年3月15日在成都市工商行政管理局登记注册。
公司性质为有限责任公司。
公司法定代表人为周登荣，注册资金3000万元。
主营房地产开发、兼营公路经营、建设、管理和高新技术开发及利用等。
鑫五环公司资本构成如下：
周登荣以实物和货币形式出资2865万元，占股本的95.5%，周登华以货币实物形式出资135万元，占股本的4.5%。
公司于2002年累计投资4000万元，收购成都市一环路东五段100号的未完工开发项目“龙舟大厦”。
项目总建筑面积为53000㎡，占地面积为9.14亩，6189.4㎡，地下两层，地面19层。
该项目为龙舟大厦小户型公寓楼开发项目。
二、公司领导机构及人员情况：
公司在运行机制方面设有董事长、总（副）经理，下设生产技术部、经营部、财务部、预算部以及保安部等部门。
现有员工42名。
公司权力机构为董事会，成员有四人，分别是周登荣、周登华、田小林、冯天。
其中董事长和总经理由周登荣担任，副总经理由周登华、冯天、田小林担任。
该公司主要领导人基本情况如下：
董事长总经理、周登荣、男、1951年出生、大专文化。
1995年从事房地产开发、建安行业经营及管理。
受过建筑项目经理职称专门培训。
经营重庆鸿基综合楼开发建设，“德阳苑”大型房地产项目开发。
先后承建四川万县川东天然气氯碱工程，宜昌黄龙机场工程，宜昌经协大厦、重庆市江北机场一期扩建工程、四川汶川南中坨水电站工程。
业务经理（副总经理）田小林，大专文化、经济师，担任过湖北省建委下属的房地产公司总经理，1995年到鑫五环公司。
财务副总经理，周登华，财务专业毕业，担任湖北五环建设集团公司财务处长，成都西南五环建设公司财务科长。
到鑫五环公司担任财务部经理、分管财务工作副总经理。
从事财务管理工作15年，对成本会计、房地产会计有较强的实践经验。
第三章近三年财务状况
公司近三年资产及负债情况如下：
单位：
万元
项目
2002年
2003年
2004年
资产合计
12304
14330
15045
流动资产
9511
11760
12475
其中：
存货
9250
11652
12388
长期投资
固定资产净值
2793
2570
2570
负债合计
3184
5210
5925
流动负债
720
2620
3720
其中：
短期负债
长期负债
2464
2590
2205
其中：
长期借款
2464
2590
2205
所有者权益合计
9120
9120
9120
资产负债率%
25.88
36.36
39.38
流动比率%
1320
448
335
速动比率%
36.25
4.12
2.33
我公司资产总额从2002年的12304万元增加到2003年14330万元，增加了2026万元，公司规模三年来迅速扩大，自身实力得到了较大提高。
公司2002年末流动资产总额为9511万元，占资产总额的77.3%，资产流动性较好，短期偿债能力较强。
公司2002年末负债合计3184万元，其中长期借款2464万元。
从现金流量来看，我公司2004年的现金流入主要为经营活动中销售商品房产生的现金流入和筹资活动产生的现金流入，现金流出主要为开发项目的建设投入。
净现金流量2002年、2003年、2004年的现金流量均正值，从经营活动中产生的现金流量来看，经营活动产生的现金流量在现金流量总金额中占比较高，说明我公司现金流量比较充足，从筹资活动产生的现金流量来看，在现金流量总中占比较小，这与公司较低的负债率相关，说明我公司在现金流量上借款的依赖较小。
我公司在中国银行滨江办事处开设基本帐户，截止2004年末，该公司日均银行存款100万元，未向其他金融机构申请贷款，无任何不良信用记录。
第四章项目建设条件
一、项目建设的必要性
住宅产业的发展前景:
联合国人居大会宣布提出了“人人都有一套舒适的住房”的口号。
近年来，中国每年新建的住宅量已达十余亿平方米，住宅产业正在形成有效拉动内需和提升GDP的一个重要产业。
预计2005年成都市住宅建设计划达60亿元，施工建筑面积达400万平方米，为全市住宅产业的发展提供了较大空间。
二、龙舟公寓大厦小户型住宅楼建设的有利性
龙舟公寓大厦位于九眼桥北端一环路东五段与宏济路交汇处。
两面临城市主要干道，一方临12米宽的城市次干道，紧临府南河侧，不仅视野开阔，还具有极佳的地理环境；北临成都小商品批发市场、灯具市场；南临四川大学、望江公园，并与市政府规划的龙舟广场体闲区和水井坊名胜游览区连成一片，以及成都至乐山的通航起点码头。
因此，龙舟公寓大厦所处区域是市政府规划向东发展的一个亮点。
交通顺畅，人流相当集中。
政策方面：
龙舟大厦原由成都公用事业房地产开发公司进行承建。
由于资金的原故，加上其它方面的因素，项目停盘、烂尾。
经市政府、市建委相关部门等多方协调，由鑫五环公司继续进行复工开发，给予较多优惠的政策。
按成都市建委以成清办发（2002）13号文件通知市相关部门，给予按特事特办的原则，及税费等相关费用的减免政策，是龙舟大厦项目又一次建设开发盈利有利性。
交通方面：
龙舟大厦紧邻一环路内侧，坐落在九眼桥北端：
南北方向交通顺畅，东向龙舟大道，及宏济路。
近年来政府对市政道路的路网完善，及对交通堵塞的地区加以整治，使该项目处于四面临街。
视野宽阔，人车来往畅便。
地理环境方面：
龙舟大厦位于府南河侧，与四川大学、望江公园、水井坊、合江亭游览区形成轴，上与一环路和宏济路交汇，有不可再造性的地理环境。
基础设施方面：
拟由成都市政府完成项目的上下水、电、气、光纤、通讯、道路等大小配套都全部齐备。
一环路全线的整治完成，宏济路的加宽完工。
综合上述，是龙舟大厦建设的有利性。
三、龙舟公寓大厦项目建设的内容、规模和建设方案
龙舟大厦原拟建为商务写字楼。
建筑面积53000㎡，主楼19层，局部22层，地下两层，裙楼5层，裙楼地下1层，均已断水封顶。
但由于原开发商资金不到位，再加上各种不利因素、市场原因，产品与销售不对路造成项目停盘。
已停工达四年之久。
现成都鑫五环公司同原开发商达成收购该项目开发权的协议，并将该项目进行认真论证后，作出了具体整改措施和修改方案，使该项目又重新有了市场的生机。
主楼的1—3层与副楼5层商场连接，融为一个整体，形成大型商场。
面积约为14000平方米，主楼4—19层改动为小户型商务公寓，约31500平方米，总户数约为510套。
住宅配套有商务会所、健身房、活动中心等。
住宅内两套给水系统，分别供应生活用水和饮用水，电力供应2.2—20kv。
住宅建筑设计：
面积从45—80平方米多种户型。
外墙采用进口高级外墙涂料，色调以浅米黄色为主，间以蓝色线条，用白色塑钢窗。
临街面采用中空玻璃，空调板建筑上均统一考虑。
楼盘的标准设计均是空间灵活，富于变化，协调统一的户型。
每一种平面布置都组织了高效实用的客厅、餐厅和厨房。
一般客厅卧室均有良好的视野和朝向，户户有环境，自然光能进入每一间房。
注重客卧分区，动静有别，较好地解决噪音污染问题。
该项目工程基础部分，根据地质勘测报告，将采用大开挖，混凝土条型基础等形式，层面采用现浇防水层面，住宅和商场
均为全框架结构，抗震设防烈度为7度以上，符合成都市的现行规定标准。
四、项目实施进度
龙舟大厦项目经成都市计委[2000]18号批准立项并列入投资计划，同时该项目分别取得以下开工所需资料证书及批复。
（1）成都市成规选[2002]字第0645号《建设项目选址意见书》。
（2）中华人民共和国成规国用[2002]字第1436号《国有土地使用证》。
（3）成都市成规用地[2002]0531号，《建设用地规划许可证》。
（4）成都市成规建筑[2003]0053号，《建筑工程规划许可证》。
（5）成都市建委，《建筑工程施工许可证》，编号[510100200303289101]。
（6）成都市建委，成清办发[2002]13号，项目更名手续通知书。
（7）成都市建委，成清办发[2003]6号，项目免缓交费报告书。
该项目工程预计总工期15个月。
2005年2月开工，2006年5月竣工。
施工进度见下表:
年月
项目
2005年
2006年
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
1
2
3
4
5
主体框改动
*
*
*
*
*
*
主体墙改动
*
*
*
*
防水
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*
内装饰
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水电安装
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*
*
设备安装
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*
竣工
*
*
五、项目建设条件
该项目建设所需建筑材料按照合同采购，施工所用钢材拟为大厂钢材，结构部分拟使用峨嵋大厂水泥。
外墙涂料由甲方在广东地区够进。
该项目施工用水，用电均由城市干管线接入。
项目建成后，供水取自市自来水公司标准生活用水，能达到400升/人日，采用环状管网供水系统，排水体系采用雨污分流制。
项目电力供应从220KV，市电力局锦江区供电局变电站输出专线接线，形成双回路布线，20KV配电网进入项目。
项目住宅用气，由成都市煤气公司供给，200毫米中压管供气压力2KG。
该项目为民用建筑，无工业废水及有害气体和粉尘排放。
其主要污染源为生活污水、设备噪音和生活垃圾。
针对以下问题，采用以下措施进行防治：
1、生活污水经化粪池处理后排入城市污水管网。
2、生活垃圾进入环卫垃圾处理站，由物业公司处理。
3、各种设备采用低噪音标准。
六、设计单位简介
该项目工设计单位，成都市建筑设计研究院
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