深圳市长大厦投资回报可行性分析.docx
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深圳市长大厦投资回报可行性分析
深圳市长大厦投资回报可行性分析
（一）项目概述
国际市长大厦位于深圳市南山区侨城西路与深南大道交汇处的东侧。
东面是旅游景点――未来时代和市井氛围较浓的下白石自然村；南面紧邻白石洲中英文学校，再往南是已建或在建的住宅区，如汇雅苑、桂苑、世纪村等；西面过侨城西路是36洞的沙河高尔夫球会；西北面有名商高尔夫球会；北临城市主干道――深南大道。
国际市长大厦位于中外闻名的旅游景点华侨城片区，东接未来时代、世界之窗、锦绣中华、民俗文化村，南望深圳湾海景及香港元朗，西面有高尔夫球场，北面有欢乐谷等景点，在国际市长大厦远眺，可谓“风景这边独好”。
国际市长大厦占地面积5000m2，总建筑面积3.25万m2，由一栋造型独特的多功能中高层建筑组成，一次性开发建设。
项目主要技术指标
用地面积：
容积率：
层数：
建筑覆盖率：
5000.2m2
6.5
25层
42％
总建筑面积：
其中计入容积率面积：
·住宅：
·商业：
·办公：
·酒店：
·娱乐：
其中不计入容积率面积：
·地下一层：
·地下二层：
39915.9m2
32513.5m2
19853.1m2
2918.6m2
2036.2m2
5105.9m2
2773.9m2
7486m2
3856．44m2
3629．56m2
建筑设计：
深圳华工程设计有限公司
承建商：
物业管理：
―――
（二）投资回报分析
1、投资回报计算表：
项目
费用
（万元）
备注
⑴地价款
地块地价款
4140
住宅面积：
20000m2
商业面积：
3000m2
办公面积：
1000m2
住宅部分综合地价：
1600元/m2
商业部分综合地价：
2600元/m2
办公部分综合地价：
1600元/m2（暂按协议地价）
（2）建
设
费
建安费
24000×2500元/m2
8125
总建面：
32500m2
单位成本：
2500元/m2
配套设施费
487.5
总建面×150元/m2
规划设计费
97.5
总建面×30元/m2
工程监理费
81.25
总建安（8125）1％
项目管理费
81.25
总建安的1%
不可预见费用
81.25
总建安的1%
固定成本合计
13094
（1）＋
（2）
每平方米综合建设成本价
4029元/m2
[
（1）+⑵]/32500
投资方分摊建设成本价
5456元/m2
[
（1）+⑵]/24000
⑶销售收入
销售收入；
·住宅均价：
8000元/m2
·商业均价：
15000元/m2
·办公均价：
8200元/m2
21320
8000×20000+15000×3000+8200×1000=21320
可销售面积为：
24000m2
⑷利润计算
资金占用利息：
6571万元×4.5％
296
平均按一年计，6571万元为启动资金
营销推广费用（物业总价值×3%）：
639.6
策划代理、广告、包装、促销
营业税、印花税及其它相关税（物业总价值×5.71%）：
1217
可变成本
2152.6
296+639.6+1217
投资方分摊单位可变成本
897元/m2
可变成本/24000
毛利
毛利率：
6073.4÷（21320-6073.4）=40%
6073.4
21320-13094-2152.6
所得税
911
毛利的15%
纯利润：
6073.4-911
5162.4
毛利-所得税
说明：
A、地价款：
含项目转让费、“七通一平”、青苗补偿、协议地价、城市增容费、城市配套费。
B、建安费：
按住宅、商业、办公三项的经验平均值计。
C、配套设施费：
含水电增容费、绿化及道路、煤气管道、通讯、有线电视布线、安全监控系统布线、消防、人防、户外公共设施（如路灯、座椅等）、车库。
2、启动资金测算：
（1）、一次性交付地价：
4140万元
（2）、建安费预付（25%）：
8125万元×25%=2031万元
（3）、配套设施费预付（含水电增容）：
487.5万元×25%=121.875万元
（4）、规划设计：
97.5万元×80%=78万元
（5）、营销推广及策划启动费用（营销中心、销售道具）：
200万元
启动资金共计：
6571万元
投资回报率：
÷6571=%
3、量化评定
销售平均价格：
·住宅8000元/m2
·商业15000元/m2
·办公8200元/m2
单位成本（含固定成本和可变成本）：
6353元/m2（为住宅、商业和办公的平均单位成本）
可售面积：
24000m2
销售收入：
2.132亿元
税前利润（毛利）：
6073.4万元
税前利润率：
40%
（三）资金流量分析
本财务分析主要研究该项目筹建——开发——销售——完成的全过程，现采用资金流量分析方法导入研究。
3.1资金流量图
图中，横轴（t轴）表示项目从开始进行到最后完成的时间过程，横轴上方箭头表示项目的资金流入，向下箭头表示项目的资金流出。
流入、流出的资金量大小用箭头的长短大致表示。
通过此图，可以比较清晰地看到本项目的开发和经营过程。
3.2资金流量表
根据现金流量图，可以将项目的现金流入、流出按等额时间进行排列，编出现金流量表，从中计算出具体时间内现金净流量，反映项目的资金运行动态过程。
项目的运作始终要有资金来维持，因此，销售收入是项目操作过程中最为敏感的变量，其数量的多少，到位的快慢决定项目的走势。
而营销策划基本上也是围绕实现预期的销售收入为核心来展开的。
下面就本项目作具体探讨。
项目的投资回报情况参见《投资回报计算表》
在编制资金流量表之前，先对项目开发进度及大致的费用预算作简单描述：
项目开发进度及大致的费用预算表
单位：
万元
时间进度
耗时
累计
项目进展
费用
待付
余款
2001年1月
0个月
签订项目转让合同，开始各项准备
自有启动资金到位
+6000
571
2001年2月
1个月
开始建筑施工图设计，预付建筑设计费
-32.5
65
土地手续办理完毕
一次性支付地价款和项目转让费
-4140
0
2001年3月
2个月
提前开始桩基础工程
垫资25%
8125
完成建筑施工图，项目报建
支付设计费
-32.5
32.5
2001年4月
2个月
办理招投标手续
桩基础工程完成，工程全面展开
开始支付监理费用
-20
61.25
自有启动资金到位
+250
221
2001年9月
3个月
开始支付工程款
-2000
6125
支付监理费
-20
41.25
准备销售前期工作，开始发生销售费用
-125
8000
申请银行贷款，启动资金全部到位
+5221
0
2001年9月28日
公开发售
8个月
主体完工，正式销售，支付销售费用
-180
459.6
支付工程款
-2000
4125
支付监理费
-10
31.25
办理银行按揭
2002年5月
10个月
支付工程款
-2000
2125
支付监理费
-10
21.25
支付设计费用
-32.5
0
支付销售费用
-59.6
400
2002年6月
12个月
支付工程款
-1000
1125
支付监理费
-10
11.25
开始支付小区配套费
-150
337.5
支付销售费用
-100
300
2002年7月
14个月
支付工程款
-500
625
支付监理费
-11.25
0
支付小区配套费
-150
180.75
支付销售费用
-100
200
2002年8月
16个月
支付工程款，准备竣工验收
-500
125
支付小区配套费
-150
37.5
支付销售费用
-100
100
2002年9月
18个月
支付工程款
-125
0
支付小区配套费
-37.5
0
支付销售费用
-100
0
在编制本资金流量表时，我们将本项目20个月的开发周期划分为10个等量时间段，以现金流入为正，流出为负，此处暂不考虑预售收入。
关于销售收入的分析后表中有详述。
资金单位：
万元时间单位：
两个月
时间段
项目
1
2
3
4
5
6
7
8
启动资金
+6000
+250
+5221
土地费用
-4140
项目转让费
建筑设计费
-32.5
-32.5
-32.5
工程建设费
-2000
-2000
-2000
-1000
-500
-125
工程监理费
-20
-10
-10
-10
-11.25
小区配套费
-150
-150
-37.5
营销推广费
-125
-180
-59.6
-100
-100
-100
预售收入
经营税金
还贷款本息
小计
+1827.5
-32.5
-1895
+3031
-2102.1
-1260
-761.25
-262.5
结转金额
0
+1827.5
+1795
-100
+2931
+828.9
-431.1
-1192.35
净现金流量
+1827.5
+1795
-100
+2931
+828.9
-431.1
-1192.35
-1454.85
投资小计
4172.5
32.5
2145
2190
2102.1
1260
761.25
262.5
3.3投资情况分析
根据上表,可以了解每个时间段的投入资金变化。
我们将本项目18个月的开发周期划分为8个等量时间段。
从投资曲线上看,本项目有四次投资高峰,第一次在项目启动期间（处于时段1中），其主要原因是本项目的地价款和项目转让费须一次性支付；第二次在项目准备销售时（处于时段4中），项目准备入市，各项销售推广工作需全面投入，同时银行申请的贷款到位，施工单位垫资的25%工程款在此时开始逐步支付；第三次在项目正式进入销售阶段（处于时段5和6中），费用集中在工程款和销售费上，此时主体完工又遇国庆和住交会，是推广高峰期；第四次是在项目收尾阶段，除了支付工程款和其他费用的尾款外，开始出现还本付息和纳税（处于时段10中）。
总的来说，以上各个时段的资金投入都是十分巨大的，尤其集中在启动、开始销售、和收尾阶段。
这对销售回款提出了很高的要求，一旦因某些宏观经济形势或实际操作过程中的原因，导致销售受阻，将会给后续投资形成较大的压力。
3.4净现金流量分析
根据上表，在未考虑预售收入的情况下，净现金流量变化曲线如下：
从上图可以看到，项目在进行到第5个时间段（即10个月）后，就必须有销售收入来补充资金，这是关系到项目能否按照既定的计划顺利推进的根本保障。
3.5临界的预售收入计划
下面排出临界的预售收入计划:
单位：
万元
这个临界的预售收入计划，是维持项目运作的最低保证,也是最低的预售收入要求，只有达到上面的销售目标，才能确保在项目运作过程中不至于出现资金缺口。
否则，就需要银行贷款来填补。
（四）项目投资回报的敏感性分析
项目各部分投资回报一览表
项目
建筑面积
（m2）
单位建筑成本（万元）
投入
（万元）
收益
（万元）
利润
（万元）
利润率
％
固定
可变
总体
75000
――
――
33012.69
40997.7
7985.01
24.2
住宅
72300
0．3809
0.0593
31826.46
36136
4309.54
13.5
商场
2700
1188.54
4862
3673.46
309
注：
以上项目的收益只考虑项目开发期内的可预计收入，未考虑车位出售或长期出租的收益。
【结论】：
通过以上图表分析，我们可以初步得出以下结论：
就各分项目的利润率而言，经过计算，项目总体、住宅、商业三项的利润率（税前利润）分别为24.2％、13.5％、309％。
以上的数据中，住宅部分的利润率尚可；商场部分之所以利润率如此之高,是因为计算资料不全，其成本计算指标暂与住宅一样（实际上要高于住宅），而其售价是住宅的3倍多，所以这一数据有其特殊性。
总体而言,住宅与商场总的回报在目前行业利润平均化的状况下,也属较为正常的范畴。
（五）、结论
以上我们从项目投资回报可行性分析、项目投资回报的敏感性分析等方面就南山区96-3-002地块的投资回报预期状况作了全面的分析及测算。
通过这些分析及测算，可以初步得出结论如下：
1、总体上讲，项目是一个盈利的项目
通过投资回报计算表我们看出，若项目操作成功，将会产生7202.6万元的税前利润。
项目运作时间为20个月，开始收回投资在第10个月，比较启动资金的时间价值874.4万元（15076×5.8%），是一个值得投资的项目。
2、行业利润平均化，项目投资回报属较正常的范畴
项目投资回报的税前利润率为24.2％，就目前深圳房地产项目的投资收益而言，行业平均利润率在25％左右，有些项目甚至更低。
24.2％的利润率在当前房地产市场现状下，利润尚好。
3、项目的运作中存在不容忽视的风险因素
在目前市场竞争愈来愈激烈、消费者越来越理性的状况下，本项目的前期市场定位要一定要准确，必须以“市场为导向”，一切决策立于把握市场脉搏之上。
其次，在项目运作中，因为明年对房地产销售的新政策即将出台（要求楼盘销售必须在封顶之后），这必将延缓发展商的资金回笼速度，加之前期资金投入巨大，项目的资金运作必须统筹安排。
一定要避免因资金问题而影响工程进度，从而给项目带来重大的损失。
4、项目运作阶段几次巨额的资金投入给项目销售提出了严峻的考验
通过『阶段性资金投入示意图』可以看出，在项目进展的各个时段，资金投入动则以数千万计，某些时段甚至出现投资上亿的情况。
因此，这就给物业销售提出了较高的要求，物业要旺销，才能保证维持项目正常运作所需的回笼资金。
一旦出现销售脱节的情况，将会使按部就班的项目开发各环节陷入艰难的境地。
所以，针对该项目的投资决策一旦作出，就必须采用专业化、规范化甚至是出奇制胜的市场推广策略，投资者在这个环节的把握上尤其需要重视。
怡安信（G-ESTATE）
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