深圳市长大厦投资回报可行性分析.docx
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深圳市长大厦投资回报可行性分析
深圳市长大厦投资回报可行性分析
(一)项目概述
国际市长大厦位于深圳市南山区侨城西路与深南大道交汇处的东侧。
东面是旅游景点――未来时代和市井氛围较浓的下白石自然村;南面紧邻白石洲中英文学校,再往南是已建或在建的住宅区,如汇雅苑、桂苑、世纪村等;西面过侨城西路是36洞的沙河高尔夫球会;西北面有名商高尔夫球会;北临城市主干道――深南大道。
国际市长大厦位于中外闻名的旅游景点华侨城片区,东接未来时代、世界之窗、锦绣中华、民俗文化村,南望深圳湾海景及香港元朗,西面有高尔夫球场,北面有欢乐谷等景点,在国际市长大厦远眺,可谓“风景这边独好”。
国际市长大厦占地面积5000m2,总建筑面积3.25万m2,由一栋造型独特的多功能中高层建筑组成,一次性开发建设。
项目主要技术指标
用地面积:
容积率:
层数:
建筑覆盖率:
5000.2m2
6.5
25层
42%
总建筑面积:
其中计入容积率面积:
·住宅:
·商业:
·办公:
·酒店:
·娱乐:
其中不计入容积率面积:
·地下一层:
·地下二层:
39915.9m2
32513.5m2
19853.1m2
2918.6m2
2036.2m2
5105.9m2
2773.9m2
7486m2
3856.44m2
3629.56m2
建筑设计:
深圳华工程设计有限公司
承建商:
物业管理:
―――
(二)投资回报分析
1、投资回报计算表:
项目
费用
(万元)
备注
⑴地价款
地块地价款
4140
住宅面积:
20000m2
商业面积:
3000m2
办公面积:
1000m2
住宅部分综合地价:
1600元/m2
商业部分综合地价:
2600元/m2
办公部分综合地价:
1600元/m2(暂按协议地价)
(2)建
设
费
建安费
24000×2500元/m2
8125
总建面:
32500m2
单位成本:
2500元/m2
配套设施费
487.5
总建面×150元/m2
规划设计费
97.5
总建面×30元/m2
工程监理费
81.25
总建安(8125)1%
项目管理费
81.25
总建安的1%
不可预见费用
81.25
总建安的1%
固定成本合计
13094
(1)+
(2)
每平方米综合建设成本价
4029元/m2
[
(1)+⑵]/32500
投资方分摊建设成本价
5456元/m2
[
(1)+⑵]/24000
⑶销售收入
销售收入;
·住宅均价:
8000元/m2
·商业均价:
15000元/m2
·办公均价:
8200元/m2
21320
8000×20000+15000×3000+8200×1000=21320
可销售面积为:
24000m2
⑷利润计算
资金占用利息:
6571万元×4.5%
296
平均按一年计,6571万元为启动资金
营销推广费用(物业总价值×3%):
639.6
策划代理、广告、包装、促销
营业税、印花税及其它相关税(物业总价值×5.71%):
1217
可变成本
2152.6
296+639.6+1217
投资方分摊单位可变成本
897元/m2
可变成本/24000
毛利
毛利率:
6073.4÷(21320-6073.4)=40%
6073.4
21320-13094-2152.6
所得税
911
毛利的15%
纯利润:
6073.4-911
5162.4
毛利-所得税
说明:
A、地价款:
含项目转让费、“七通一平”、青苗补偿、协议地价、城市增容费、城市配套费。
B、建安费:
按住宅、商业、办公三项的经验平均值计。
C、配套设施费:
含水电增容费、绿化及道路、煤气管道、通讯、有线电视布线、安全监控系统布线、消防、人防、户外公共设施(如路灯、座椅等)、车库。
2、启动资金测算:
(1)、一次性交付地价:
4140万元
(2)、建安费预付(25%):
8125万元×25%=2031万元
(3)、配套设施费预付(含水电增容):
487.5万元×25%=121.875万元
(4)、规划设计:
97.5万元×80%=78万元
(5)、营销推广及策划启动费用(营销中心、销售道具):
200万元
启动资金共计:
6571万元
投资回报率:
÷6571=%
3、量化评定
销售平均价格:
·住宅8000元/m2
·商业15000元/m2
·办公8200元/m2
单位成本(含固定成本和可变成本):
6353元/m2(为住宅、商业和办公的平均单位成本)
可售面积:
24000m2
销售收入:
2.132亿元
税前利润(毛利):
6073.4万元
税前利润率:
40%
(三)资金流量分析
本财务分析主要研究该项目筹建——开发——销售——完成的全过程,现采用资金流量分析方法导入研究。
3.1资金流量图
图中,横轴(t轴)表示项目从开始进行到最后完成的时间过程,横轴上方箭头表示项目的资金流入,向下箭头表示项目的资金流出。
流入、流出的资金量大小用箭头的长短大致表示。
通过此图,可以比较清晰地看到本项目的开发和经营过程。
3.2资金流量表
根据现金流量图,可以将项目的现金流入、流出按等额时间进行排列,编出现金流量表,从中计算出具体时间内现金净流量,反映项目的资金运行动态过程。
项目的运作始终要有资金来维持,因此,销售收入是项目操作过程中最为敏感的变量,其数量的多少,到位的快慢决定项目的走势。
而营销策划基本上也是围绕实现预期的销售收入为核心来展开的。
下面就本项目作具体探讨。
项目的投资回报情况参见《投资回报计算表》
在编制资金流量表之前,先对项目开发进度及大致的费用预算作简单描述:
项目开发进度及大致的费用预算表
单位:
万元
时间进度
耗时
累计
项目进展
费用
待付
余款
2001年1月
0个月
签订项目转让合同,开始各项准备
自有启动资金到位
+6000
571
2001年2月
1个月
开始建筑施工图设计,预付建筑设计费
-32.5
65
土地手续办理完毕
一次性支付地价款和项目转让费
-4140
0
2001年3月
2个月
提前开始桩基础工程
垫资25%
8125
完成建筑施工图,项目报建
支付设计费
-32.5
32.5
2001年4月
2个月
办理招投标手续
桩基础工程完成,工程全面展开
开始支付监理费用
-20
61.25
自有启动资金到位
+250
221
2001年9月
3个月
开始支付工程款
-2000
6125
支付监理费
-20
41.25
准备销售前期工作,开始发生销售费用
-125
8000
申请银行贷款,启动资金全部到位
+5221
0
2001年9月28日
公开发售
8个月
主体完工,正式销售,支付销售费用
-180
459.6
支付工程款
-2000
4125
支付监理费
-10
31.25
办理银行按揭
2002年5月
10个月
支付工程款
-2000
2125
支付监理费
-10
21.25
支付设计费用
-32.5
0
支付销售费用
-59.6
400
2002年6月
12个月
支付工程款
-1000
1125
支付监理费
-10
11.25
开始支付小区配套费
-150
337.5
支付销售费用
-100
300
2002年7月
14个月
支付工程款
-500
625
支付监理费
-11.25
0
支付小区配套费
-150
180.75
支付销售费用
-100
200
2002年8月
16个月
支付工程款,准备竣工验收
-500
125
支付小区配套费
-150
37.5
支付销售费用
-100
100
2002年9月
18个月
支付工程款
-125
0
支付小区配套费
-37.5
0
支付销售费用
-100
0
在编制本资金流量表时,我们将本项目20个月的开发周期划分为10个等量时间段,以现金流入为正,流出为负,此处暂不考虑预售收入。
关于销售收入的分析后表中有详述。
资金单位:
万元时间单位:
两个月
时间段
项目
1
2
3
4
5
6
7
8
启动资金
+6000
+250
+5221
土地费用
-4140
项目转让费
建筑设计费
-32.5
-32.5
-32.5
工程建设费
-2000
-2000
-2000
-1000
-500
-125
工程监理费
-20
-10
-10
-10
-11.25
小区配套费
-150
-150
-37.5
营销推广费
-125
-180
-59.6
-100
-100
-100
预售收入
经营税金
还贷款本息
小计
+1827.5
-32.5
-1895
+3031
-2102.1
-1260
-761.25
-262.5
结转金额
0
+1827.5
+1795
-100
+2931
+828.9
-431.1
-1192.35
净现金流量
+1827.5
+1795
-100
+2931
+828.9
-431.1
-1192.35
-1454.85
投资小计
4172.5
32.5
2145
2190
2102.1
1260
761.25
262.5
3.3投资情况分析
根据上表,可以了解每个时间段的投入资金变化。
我们将本项目18个月的开发周期划分为8个等量时间段。
从投资曲线上看,本项目有四次投资高峰,第一次在项目启动期间(处于时段1中),其主要原因是本项目的地价款和项目转让费须一次性支付;第二次在项目准备销售时(处于时段4中),项目准备入市,各项销售推广工作需全面投入,同时银行申请的贷款到位,施工单位垫资的25%工程款在此时开始逐步支付;第三次在项目正式进入销售阶段(处于时段5和6中),费用集中在工程款和销售费上,此时主体完工又遇国庆和住交会,是推广高峰期;第四次是在项目收尾阶段,除了支付工程款和其他费用的尾款外,开始出现还本付息和纳税(处于时段10中)。
总的来说,以上各个时段的资金投入都是十分巨大的,尤其集中在启动、开始销售、和收尾阶段。
这对销售回款提出了很高的要求,一旦因某些宏观经济形势或实际操作过程中的原因,导致销售受阻,将会给后续投资形成较大的压力。
3.4净现金流量分析
根据上表,在未考虑预售收入的情况下,净现金流量变化曲线如下:
从上图可以看到,项目在进行到第5个时间段(即10个月)后,就必须有销售收入来补充资金,这是关系到项目能否按照既定的计划顺利推进的根本保障。
3.5临界的预售收入计划
下面排出临界的预售收入计划:
单位:
万元
这个临界的预售收入计划,是维持项目运作的最低保证,也是最低的预售收入要求,只有达到上面的销售目标,才能确保在项目运作过程中不至于出现资金缺口。
否则,就需要银行贷款来填补。
(四)项目投资回报的敏感性分析
项目各部分投资回报一览表
项目
建筑面积
(m2)
单位建筑成本(万元)
投入
(万元)
收益
(万元)
利润
(万元)
利润率
%
固定
可变
总体
75000
――
――
33012.69
40997.7
7985.01
24.2
住宅
72300
0.3809
0.0593
31826.46
36136
4309.54
13.5
商场
2700
1188.54
4862
3673.46
309
注:
以上项目的收益只考虑项目开发期内的可预计收入,未考虑车位出售或长期出租的收益。
【结论】:
通过以上图表分析,我们可以初步得出以下结论:
就各分项目的利润率而言,经过计算,项目总体、住宅、商业三项的利润率(税前利润)分别为24.2%、13.5%、309%。
以上的数据中,住宅部分的利润率尚可;商场部分之所以利润率如此之高,是因为计算资料不全,其成本计算指标暂与住宅一样(实际上要高于住宅),而其售价是住宅的3倍多,所以这一数据有其特殊性。
总体而言,住宅与商场总的回报在目前行业利润平均化的状况下,也属较为正常的范畴。
(五)、结论
以上我们从项目投资回报可行性分析、项目投资回报的敏感性分析等方面就南山区96-3-002地块的投资回报预期状况作了全面的分析及测算。
通过这些分析及测算,可以初步得出结论如下:
1、总体上讲,项目是一个盈利的项目
通过投资回报计算表我们看出,若项目操作成功,将会产生7202.6万元的税前利润。
项目运作时间为20个月,开始收回投资在第10个月,比较启动资金的时间价值874.4万元(15076×5.8%),是一个值得投资的项目。
2、行业利润平均化,项目投资回报属较正常的范畴
项目投资回报的税前利润率为24.2%,就目前深圳房地产项目的投资收益而言,行业平均利润率在25%左右,有些项目甚至更低。
24.2%的利润率在当前房地产市场现状下,利润尚好。
3、项目的运作中存在不容忽视的风险因素
在目前市场竞争愈来愈激烈、消费者越来越理性的状况下,本项目的前期市场定位要一定要准确,必须以“市场为导向”,一切决策立于把握市场脉搏之上。
其次,在项目运作中,因为明年对房地产销售的新政策即将出台(要求楼盘销售必须在封顶之后),这必将延缓发展商的资金回笼速度,加之前期资金投入巨大,项目的资金运作必须统筹安排。
一定要避免因资金问题而影响工程进度,从而给项目带来重大的损失。
4、项目运作阶段几次巨额的资金投入给项目销售提出了严峻的考验
通过『阶段性资金投入示意图』可以看出,在项目进展的各个时段,资金投入动则以数千万计,某些时段甚至出现投资上亿的情况。
因此,这就给物业销售提出了较高的要求,物业要旺销,才能保证维持项目正常运作所需的回笼资金。
一旦出现销售脱节的情况,将会使按部就班的项目开发各环节陷入艰难的境地。
所以,针对该项目的投资决策一旦作出,就必须采用专业化、规范化甚至是出奇制胜的市场推广策略,投资者在这个环节的把握上尤其需要重视。
怡安信(G-ESTATE)