策划版本纲要模板Word下载.docx

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经过以下步骤来做:

a.着重对产品定位进行总结

b.用专业的语言进行复述

c.对其它项目定位进行总结

d.预示产品对定位的支撑

（2）.项目地块分析

l地块环境分析,对项目所在地块周边环境进行分析,把深度挖掘的优劣势,一一列举出来,可经过下面具体内容加以表现:

a.对周边方位进行分析

b.对周边自然景观及建筑物进行分析

c.对有关气象指标进行分析,包过日照,风向等。

d.居住环境分析,包过居住氛围,居住习惯等。

l地块特征分析,对项目所在地块自身进行分析,把一些具体的指标加以细化和研究,可经过图示和文字加以描述。

a.对地块形状进行分析,包过地块四边的坐标点,角度等。

b.对地块的地坪进行分析。

c.对地块的竖向进行分析。

d.对地块的自身环境进行分析。

2. 

项目创意

（1）项目命名

可能不会是项目的名称,而是项目的创意名,如果有可能的话,也可能是项目的推广名。

（2）项目创意

基本上从两方面去创意,即抓住人性的东西进行创意,抓住项目的特征进行创意。

创意可经过文字（电视脚本形式）或图片（连环画形式）加以表现。

3.规划设计

（1）规划理念

l居住理念,主要从人对居住的理想化去考虑。

经过以下步骤去做:

a.分析客户的背景资料。

b.分析客户的居住心理。

c.初步形成产品的轮廓。

d.形成项目的居住理念。

l生活方式,主要从人对生活方式的实在追求去考虑。

a,分析客户的背景资料。

b.分析客户的生活方式。

d.形成项目的生活方式。

l总结,经过前面两种的分析,找出更为符合项目的规划理念。

（2）设计表现

l场地设计,首先大致上确定主出入口,并大致上划分组团。

l交通组织设计,确定交通路线,区分人车路线。

l组团细分,依据道路的划分,将各组团进行细分。

l建筑群布置,依据组团的划分,布置建筑群。

l环境用地,将一些空地合理安排好,作为环境的设计用地

4．环境设计

（1）项目分析

l项目规划分析:

a．项目的总体规划分析

b．项目的建筑及其风格分析

l项目地盘分析:

a．地块形状分析（地块形状、地块周围建筑、周围教育设施、附近

道路环境）

b地块景观分析（项目四面的景观和项目最大的景观优势）

c地块区位分析（项目范围和面积、项目地块发展方向）

d周边配套分析（交通、食肆、购物、附近楼盘的配套分析）

e竞争对手分析

（2）项目背景情况分析

l分析发展商的项目要求

l分析项目的文化背景

l分析项目附近的人文环境

l分析项目四周居住者的消费能力

l分析项目的市场定位（包括总体定位、项目客户定位、形象定位、项目功能定位等。

）

（3）环境创意

l环境的创意一定要紧紧围绕项目的自身情况来考虑,根据以上的项目分析来构想环境的创意,扬长避短。

因此每个楼盘的创意肯定是独一无二的。

（4）小区环境要包含的一些主要元素:

l入口标志（物）

l入口及入口广场

l中心广场（花园）

l会所

l成人休闲区

l儿童活动区

l运动区（包括球场、游泳池、跑道）

l水体景观（例如喷泉、水池、流水等）

l绿化空间

l消防环道

l行人步径、车道

l总结:

每个项目的情况都不同,都有它自己的独特之处,小区的环境设计要根据每个项目的实际情况来设计。

5. 

建筑群特征

（1）建筑群外立面

l建筑群的朝向

l建筑群总体形象

l建筑群外立面细部

l建筑群体天际线控制

（2）.建筑群主色调

l色调建议分析

l建筑群总体色调控制

l建筑群主色调控制

二.个体产品策划

1. 

户型

（1）建筑单元确定

l居住人口密度的确定

l每层居住户数的确定

l建筑单元的确定

（2）整体户型确定

l户型定位

l户型指标确定

l户型格局

（3）户型功能用房确定

l厅的确定

l卧室的确定

l洗手间的确当

l阳台的确定

l配套用房的确定

（4）户型功能用房摆布

l”左右”法则的分析

l厅的布置

l卧室的布置

l洗手间的布置

l厨房的布置

（5）户型功能用房合理分析

l使用功能分析

l内部空间分析

l居住心理分析

（6）户内交通路线分析

l入户路线分析

l室内路线分析

l各功能用房路线分析

（7）户型景观分析

l露台（阳台）景观分析

l窗外景观分析

l室外景观分析

（8）室内装修材料确定

l墙面材料确定

l天棚材料确定

l地面材料确定

l用具材料确定

2.单体建筑

（1）建筑形体确定

l建筑外立面构成

l外立面建筑符号

l建筑行为表现

（2）建筑外观细部

l建筑语言表现

l建筑个性化表现

（3）建筑外观颜色

l周边环境颜色分析

l建筑颜色类比

l建筑颜色的确定

（4）建筑外立面材料选用

l新型建筑材料性能分析

l建筑材料使用比较

l建筑外立面材料的确定

三.附属产品策划

1.政府基础配套

（1）社区服务

（2）邮电、银行功能

（3）商业配套

2.教育配套功能

（1）中学规模

（2）小学规模

（3）幼稚园规模

（4）特色教育

3.会所

（1）会所功能的确定

（2）会所平面布置

（3）会所外立面特征

（4）会所外立面颜色

4．智能化系统

（1）综合布线系统

（2）网络与通信系统

（3）建筑设备控制系统

（4）火灾报警控制系统

（5）安全技术防范系统

（6）管理信息系统

（7）中央集成系统

（8）供电系统

4.项目销售形象

（1）局部小区环境布置

（2）销售中心布置

（3）销售现场布置

（4）施工现场围板包装

（5）示范单位设计建议

（6）看楼通道设计建议

四．模拟经济技术分析

目 

录

一、财务分析和评价

1、测算假设条件

2、总投资估算

3、投资收益测算

4、财务分析和评价

（1）现金流量分析

（2）评价指标、方法

A、静态评价

B、动态评价

C、评价结果分析

二、不确定因素分析（抗风险力分析）

1、盈亏平衡分析

2、敏感性分析

三、结论

四、建议

附件:

1、表一:

项目基本数据

2、表二:

项目总投资概算

3、表三:

项目经济指标评价

4、表四:

项目资金投入计划表

5、表五:

项目资金回收模拟表

6、表六:

项目现金流量表

7、表七:

项目造价敏感性分析

8、表八:

项目住宅售价敏感分析

9、表九:

项目商铺敏感分析

10、表十:

项目工程进度表

（1）本项目一次性开发。

（2）本经济测算引用的成本数据,依数据发展商提供的数据资料及深圳市国土颁布的估价信息。

（3）资金的投入及回笼计划的安排,依据预设的工程进度和销售计划。

（4）预设工程进度包括由于气候影响的非施工日,并考虑了本项目施工场地的影响。

（5）销售计划针对本项目的定位,结合营销策略来预测的具体销售进程。

（6）无无可抗力因素影响。

（7）平均楼面地价按 

元/平方米计算（计算单位按建筑面积,包括地下室）。

（8）销售均价:

住宅 

元/平方米（含装修）

商铺 

元/平方米

以上销售价格依据策划报告价格定位

2、总投资概算

项目总投资估算是参考有关规划指标,结合项目必须发生的费用和阶段性准备支付的费用,如地价、基础工程造价、工程开办管理费用测算而得,并结合施工周期销售周期,运用系统模型,求出占用资金的规模和利息。

（详见附表一、二）,综合上述各项费用,归纳整理由五大部分组成的确项目总投资。

详见下表:

序号项目成本（元/平方米）总额（万元）

1综合地价 

2工程造价 

3综合费用 

4销售及广告费（3.5%） 

5管理费（3%） 

6占用资金利息 

合计

说明:

（1）地价按 

元/平方米计,计量建筑面积按 

平方米计。

（2）投资收益

序号项目总额（万元）

1总投资

2销售收入

3营业税城建税

4税前利润

5税后利润

基于上述假设和预测,该项目的投资收益情况如下:

说

（1）上述测算未考虑土增值税。

（2）销售收入中未包括车位的出租收入。

3、财务分析和评价

根据本项目模拟的施工进度和销售推广计划安排推算的流入、流出、流量以及所对应的时间。

详见现金流量表（见附表四、五、六）。

年折现率r:

取银行同期贷款年利率为7%

经过假设预测,模拟计算出几荐重要的静态评价指标:

a、单位面积投资额（单位成本）:

b、理论投资回报率:

c、实际投资回报率:

d、静态投资回收期:

a、净现值:

b、动态回收期:

C、分析结果评价

经过以上指标测算,该项目净现值为 

万元,有较大的确利润空间,理论投资回报率 

如果能按资金使用的有关措施,把资金的确投入控制在最小量,则实际回报率达 

属高回报房地产开发项目。

二、不确定因素（项目抗风险能力）分析

不确定因素分析主要是对项目的风险因素进行分析,经过计算项目在不确定影响下的各项财务评价指标,以考察项目的抗风险能力。

（1）开发量既定,相对销售价格的盈亏平衡点

计划开发量:

可售面积:

]

固定成本:

单位可变成本:

保本售价:

（2）销售价格规定,相对于销售量的盈亏平衡点

计划平均