南京市写字楼市场分析报告Word文档下载推荐.docx
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对市房产局、统计局近几年的统计资料进行分析、总结后得出以下统计表：
（1）、南京办公楼的近年销售情况
〔表一〕
（2）、南京办公楼的近年空置量〔包括出售空置和出租空置〕
〔表二〕
从表一、二可以看出1999—2000年南京办公楼市场明显回暖，空置率保持在较低的7.4万㎡，1998—2000年平均每年增加20%的销售量即2.4万㎡左右，很多“死盘〞也借机翻身，如中华园、鸿邺大厦、鸿发大厦、金鹏大厦等。
新街口的国际贸易中心、新华大厦也正做着重新开盘的准备。
但2001年写字楼市场并不景气，2002年写字楼市场将面临优胜劣汰的严峻的市场考验。
全市有几十万平方米商住办公用房的底层商业用裙楼和高层的商住办公楼处于空置状态，很多商业气氛不浓地段的办公楼的2—5层裙楼的出路成了开发商最头疼的问题，如汇鸿大厦、新大都广场。
所以在接新高层工程时一定要慎重考虑裙楼的定位。
从江苏省统计局得知：
（a）、2001年全年房地产开发投资总额111亿元，比上年增长11.7%，办公楼建设投资11.23亿元，比去年同期下降了11.5%；
商业用房投资8.75亿元，比去年同期下降了20.3%。
（b）、从供给量来看，2001年1－11月，南京市办公楼施工面积118.94万㎡，新开工面积29.62万㎡，竣工面积23.04万㎡，与去年同期相比分别下降了2.38%、0.64%和3.96%。
（c）、从销售量来看，2001年1-11月，南京市办公楼销售了6.96万㎡，空置面积为16.32万㎡，比去年增加了近9万㎡。
据国家统计局投资司公布信息：
2002年1-２月全国商品房销售面积比去年同期增长5.2%，江苏省住宅销售面积为115.90万㎡在全国各省、直辖市中排名第三，仅次于上海138.96万㎡和广东135.03万㎡。
可见今年南京地产行业所处的大环境很好。
小结:
从宏观分析来看，南京市房地产市场正在进行结构性调整，市场进程明显加快。
房地产市场继续保持上升势头，商品房销售和现房交易过户增幅较大，整个市场运行状态良好。
但写字楼市场竞争日益剧烈，本工程在此时入市有较大的市场阻力。
因此，工程总体质素是否完善、工程定位是否准确，将对销售是否成功起着生死攸关的决定性作用。
二、南京市写字楼区域情况分析
一、南京近年开发的办公楼地域分布特征较明显,主要集中与几大片区:
（1）——新街口片区：
以孙中山塑像为中心的新街口商圈，集商场、现代化写字楼、商务公寓为一隅的密集建筑群体形成了市中心的标志。
在商场百货方面，大商家的兵团作战形成了剧烈的竞争商区。
新街口商圈素有“中华第一圈〞的称号，又是南京无可争议的CBD。
该区办公类物业有两大特点：
〔a〕、该区拥有南京最成熟的商业配套设施，是买楼办公人士的首选地段。
〔b〕、大量的人流、车流严重影响了该区的交通状况；
同时该区车位严重缺乏，新建楼盘的停车问题必须自己解决。
该区主要有以下办公楼：
商贸世纪广场、南京国际贸易中心、华泰证券大厦、天丰大厦、隆盛金融广场、新地阳光、金轮大厦、体仁大厦、天时商贸中心等。
从新地阳光〔开盘一个月销售50余套〕、商贸广场的销售情况可以看出该区的写字楼市场需求旺盛；
同时该区写字楼的空置量也很大，目前待售的现房有国贸中心〔2.6万㎡〕、新华大厦〔2.5万㎡〕、天时商业中心〔2万㎡〕、隆盛大厦〔1万㎡〕、商茂广场〔1万㎡〕、易发时代大厦〔0.5万㎡〕这几个楼盘的总量在10万㎡左右。
另外，建江大厦、华泰证券大厦、阳光大厦均有一定的空置量，体仁大厦正在筹建中。
可见办公楼供给量实在很大，也就是说消费市场并不饥渴。
所以对开发商来讲，在该区开发写字楼物业的风险和时机都很大。
关键是要找准市场空缺，进行准确的市场定位，在工程规划阶段就尽量躲避市场风险。
商贸广场、新地阳光办公楼根本情况表
工程名称
序号
商贸广场
新地阳光
1.开发商名称
南京盛茂房地产开发
南京振宏民防房地产开发
2.楼盘地址
中山南路49号
南京市正洪街1号
3.售楼处
4722190
4711179
4.售价
均价10000元/㎡左右
15—17F均价7150元/㎡
38F为12000元/㎡，每层差价2%
均价5500元/㎡
实用率82%
5.分割面积范围
整层任意分割
41.97㎡—294.95㎡
73—150平方米
6.总建筑面积
8万㎡
45000平方米
7.建筑特色
塔楼平面根本方正，超大呼吸玻璃幕墙
有一定线条感
平面布局很实用、得房率高
8.地理位置与周边配套设施
配套齐全、位置好
9.交通状况
停车、人行都不方便
10.建筑设计、布局
框筒结构、可整层任意分割，
地面以上共56层，总高度218米
1—6层为商场、塔楼除会所外均为写字楼
采光好、实用率高
塔楼15层、裙楼9层
11.车位与车流状况
车进出不方便
车位216
立体车位204个，车进出不方便
12.物业管理
物业管理参谋：
英国威格斯集团·
威格斯物业参谋
怡高物业管理
13.会所面积及内容
14F商务效劳中心，7F—10F餐饮、娱乐、员工餐厅，55F—56F双层反向旋转观光餐厅
9F1000平方米会所
14.公共局部装修情况
高级石材，艺术吊顶
未进行
15.机电与弱电系统
15部电梯，美国AD保安系统，美国HOLLEYWELL火灾报警系统
广州OTIS电梯
塔楼没有中央空调
有火灾报警系统
16.智能化设备
100兆宽带网络，卫星接收系统，
消防报警、24小时监控
17.楼盘主要优势
南京第一高，挡次较高
周围商务气氛、楼盘实用率高
18.楼盘主要劣势
商场的经营不善会给塔楼销售带来负面影响
车流、人流不畅
19.销售情况
已售70%以上
已售85%以上
个盘分析
〔一〕、商贸世纪广场
◆物业优劣势分析
1、优势
〔1〕第一高楼
占据江苏第一高楼地位，全玻璃幕墙，大楼外观形象好，满足局部追求企业形象的公司需求。
〔2〕地理位置
处于新街口商业区核心位置，周围商业配套设施齐全。
〔3〕景观
全玻璃幕墙，景观效果较好，尤其较高楼层视野开阔，景观条件优越。
〔4〕品质
硬件设施包括电梯、空调、大堂等品质较好，楼层净高较为理想，能呼吸的全玻璃幕墙通风极好。
2、劣势
〔1〕地处新街口中心地带，紧邻中山南路，进出不便。
〔2〕价格较高
〔3〕商场的经营不善会给大楼形象带来负面影响
◆市场定位
“商务王者领地，企业制胜空间〞。
定位为高档写字楼，目标客户除瞄准大客户外，非常注重中小客户。
◆销售情况
商贸裙楼较早就全部售出，现作为商贸百货正在营业。
而写字楼自去年5月份开盘以来，销售情况良好，目前以完成2亿多销售额，销售率接近70%；
销售价也一路走高，目前38层已经售到12000元，前期成交的以中小客户为主。
◆营销分析
商贸世纪广场总销售面积和销售金额巨大，同时工程建设需要销售回笼资金，销售压力极大，但，目前销售接近80%，工程进展也非常顺利，其原因主要在于以下几个方面：
〔1〕一定的产品创新：
包括其“可呼吸的玻璃幕墙〞、“〞、小面积分割、第一高楼等都能够有效吸引客户；
〔2〕务实的定位：
商贸作为南京的第一高楼，并没有将自己局限于仅仅针对“大型客户〞的顶级写字楼，而是首先针对中小客户，从效劳配套、价格、付款方式等方面为这些经济承受能力“中档偏上〞的客户着想，赢得了大量中小客户，实现销售；
〔3〕前期商铺的成功销售：
在裙楼完工后，商贸为尽快地将其销售出去，主动出击，到温州进行商铺招商，非常成功，从而成为后期工程建设的顺利开展打下了良好的根底。
〔4〕适当的概念炒作：
商茂在概念炒作上无疑下很大工夫，实际上也获得了很大成功，其推出的“第一高楼〞、“OSO〞、“地铁上盖物业〞、“物业投资〞等概念一定程度上促进了其形象的树立和实际销售。
〔5〕成功的品牌商塑造：
商茂通过媒体、活动等多种宣传手段，尤其是平面广告、联谊活动、商务沙龙等，成功塑造了其品牌形象，在客户心目中留下“商茂不楼高最高，而且硬件最棒，效劳最好〞的印象，真正树立了第一“高〞楼的形象。
〔6〕有效运用促销手段：
商贸的总建筑面积有8万㎡，体量非常大，所以非常注重促销，其前期的“开盘极优价〞、“顺序的魅力〞等手段都到达了很好的促销效果。
〔7〕成功的售场包装和销售方式创新：
对于商贸的写字楼而言，其售场的包装较为成功，在大楼尚未封顶时，就抢先将29F玻璃幕墙安装好，装修好气派的售楼处、样板房，让客户看售楼处、样板房后就怦然心动；
同时在销售方式上，除广告加售楼处外，有效运用事件营销、活动营销、口碑营销等方式。
〔二〕、新地阳光
◆工程优劣势分析
〔1〕定位准确
新地阳光的前期定位非常模糊，类似于现在的国华大厦，后来，其销售代理公司作了大量、准确的市场调查和分析，最后定位为商务大厦，并对施工图进行了相应的修改，客户定位为中、小公司。
从销售业绩来看，新地阳光的市场定位明显填补了该区的市场空白，是销售成功的关键。
〔2〕地段优越
新地阳光处于新街口核心区，地理位置较为优越。
〔3〕建筑设计较好
新地阳光的得房率高达82.27%，使客户能赢得更多的使用面积。
大楼的采光、通风非常突出，层高高达3.4米，给人很开放、舒适的感觉，没有一般办公楼的压抑感。
〔4〕价格相对优惠
由于定位为中挡商务楼，所以大楼的外墙用简洁明快的彩色涂料代替了铝合金加玻璃幕墙，同时因为没有中央空调，所以有效控制了建筑本钱，使得销售均价在5600元/㎡，保持了在这一地段的价格优势。
〔5〕立体车库
立体车库既让人感到新颖方便，又有效解决了该区一般大楼都缺乏的车位问题。
〔6〕物业管理
该物业聘请了香港怡高物业管理公司来作物业管理参谋，有效提升了大楼的档次和形象。
〔1〕噪音污染
工程东临主要交通干道洪武路，东临中央、新百两大商场，人流、车流都很大，比拟嘈杂，空气质量也不好。
〔2〕景观较差
由于四周都是高层建筑，所以新地阳光的没有高层建筑的景观优势。
◆销售状况
新地阳光于2001年5月19日开盘，均价5600元/㎡，价格走势控制得合理。
在整个写字楼销售不景气的时候创下了开盘一个月，销售过半的佳绩。
没有大客户、没有关系营销，直接面向市场的新地阳光实际上只作了十来次广告就完成了销售，以至于现在还有很多买楼人不知到这个名字。
新地阳光的售场包装、销售人员的培训都是很不错的。
办公楼根本情况表
天时商业中心
隆盛金融广场
基泰房地产开发
江苏省铁路实业
中山路21号
南京市洪武路23号
4712868
4459075
均价6680元/㎡
实用率为72%
均价6580元/㎡
实用率为71%
100~287平方米
120~1000平方米
28000平方米
56000平方米
大开间、大开窗
塔楼平面根本方正
8.地理位置与周边配套设施
地处新街口商业圈外围
交通情况较好
10.建筑设计
属无特色的火柴盒大楼
正在装饰外墙
车位30个，车进出不方便
车位170个左右，车位租金待定
12.物业管理公司名称、收费情况
基泰物业管理
5元/㎡﹒月
苏铁物业管理公司
物业管理费6元/㎡﹒月
暂时还没有
29、30F有1000多平方米休闲厅、会议室
装修考究但入口大堂太小气
日本三菱电梯、约克中央空调
卫星电视
上海三菱电梯、远大中央空调、100M宽带上网
5A智能化
周围商务气氛浓
地段适于办公
车流、人流不畅；
门前没有缓冲车流、人流压力的广场
裙楼处理得不理想
已销售20%左右
塔楼已售60%左右
〔三〕隆盛大厦
◆物业优劣分析
◆优势
1.地理位置优越
隆盛大厦位于洪武路与中山东路交界的路口，紧邻华泰证券大厦，属于CBD核心区
2.交通便利
处于新街口核心，公共交通方便但同时进出大厦交通组织较为理想，没有通常新街口商圈普遍存在的进出不便的问题。
3.外观现代，形象较好
4.价格具有一定的竞争力
目前隆盛大厦起售价为每平米6500元，定位在中高档写字楼市场，作为相近定位的主要竞争对手商贸世纪广场价格比其高近30%。
因此，想在新街口地区办公，注重形象同时又追求实惠的公司来说不失为一个理想的选择。
5.销售压力小
隆盛大厦为现房，开发商江苏省铁路实业资金实力雄厚，不同于普通开发商，急需资金回笼投入工程建设，此外真正对外出售的只有1—16层，因此销售压力较小。
◆劣势
紧挨华泰证券大厦，景观受一定影响，而且主楼后退，整体效果不突出。
中档偏上写字楼，主楼局部除苏铁公司自用和局部给播送电视局作为土地补偿之外，目标客户主要是中小型贸易公司、IT企业。
据最新了解到的情况，隆盛大厦已售出70%。
其中1—5层裙楼商业用房已全部售出，目前杭州红泥餐饮已入住1—3层开始营业，经营状况极好，一楼局部为广发证券购置，已经营业。
主楼除苏铁公司自用和局部给播送电视局办公用房之外，其他分割出售给一些中小型贸易公司、IT企业等购置。
隆盛大厦的产品没有突出创新，广告宣传没有出彩之处，在概念营销、促销手段、销售方式、效劳等方面也没有特别之处，但销售状况却较好。
除去总销售面积小，开发商实力雄厚导致工程进度快之外，其成功主要在于两个方面：
一是关系营销。
隆盛大厦成功的运用关系拉到大客户，实现较大面积销售。
二是定位较为合理。
将物业定位为中高档写字楼，目标客户锁定为中小型公司，相应套型面积设置较小，价格适中，无疑是务实和合理的做法。
〔四〕天时商贸中心
1、地理位置优越
1、进出大楼的人流、车流不畅。
2、大楼的停车位缺乏。
3、大楼只有两部电梯，且公共大堂太小。
4、大楼没有宽带网、没有会所。
该楼已和国际贸易中心〔简称国贸〕并列新街口两大滞销楼。
销售都不过20%，以目前的价格〔6500元/㎡〕仍然难以销售。
该楼在竣工前后开始作广告，广告定位为黄金地段的高档写字楼，
营销上采用了租售结合的手段，但由于该楼盘的劣势太明显，销售已和广告、营销手段没有太大关系。
〔五〕国际贸易中心
国际贸易中心
1.开发商名称
兴宁房地产实业
2．楼盘地址
中山东路18号
3．售楼处
4791396
4．售价
均价6100元/㎡
5．分割面积范围
写字楼135㎡—325㎡商住楼132㎡—173㎡
6总建筑面积
6万平方米
7．建筑特色
塔楼为圆形，裙楼为长条型
8．地理位置与周边配套设施
雄距新街口广场东南角，周边配套设施齐全
9．交通状况
出租车不易停靠，附近有公交车23路、未来地铁出口在大楼下面
10．建筑设计
1—6F：
商场、6—16F：
写字楼
19—31F：
商住楼
11．车位比例与车流状况
150个停车位，车流状况不佳
12．物业管理
〔1〕公司名称〔2〕收费情况
港力物业管理公司
5元/㎡月
13会所面积及内容
17、18F为会所，包括室内游泳池、健身、美容美发22F为会议室
14．公共局部装修情况
装修较好，装饰缺乏
15．机电与弱电系统
OTIS电梯、中央空调
16．智能化设备
自动消防报警、24小时监控
17．楼盘主要优势
地理位置较好
18．楼盘主要劣势
采光不佳、得房率低
人流、车流不畅
19、厨卫装修情况
已装修
20、销售情况
已入住50%左右，销售15%左右
〔优势〕
1、地段好是本工程最大的优势
2、工程周边商务气氛很浓、配套设施齐全，便于业主进行商务活动
3、电梯等硬件设施较好，和一些新楼相比也不落后
4、17F的健身中心和顶层的会议室可满足买家对会所的局部需求
〔劣势〕
1、工程的车流、人流情况较差
2、工程形象受商场影响，在人们心目中形成了一种该公司经营不景气的印象
3、商务楼下有商场，而且装修改造后办公入口和一楼商场连同后相互影响，而很多买家喜欢纯办公楼
4、商住楼实用率太低，直接影响到销售价格
5、入口形象太小气，不能满足很多想借气派的入口、大堂来显示自己身份的业主的心理需求
该楼在中原〔销售代理公司〕介入后，经过一系列工程改造后，三月份在硬、软广告上试图重塑大楼形象，但效果不大。
销售仍难升温。
作为一个本相目值得参考的典型工程，可以进一步对它进行评估：
直观的估价表如下：
〔选用可比性较强的五个楼盘〕
国际贸易中心办公楼估价表
黄埔大厦
金山大厦
建江大厦
均价
5800
〔元/㎡〕
7600
6680
6580
6500
1.位置修正
100/85
100/100
100/98
2.得房率修正
102/100
103/100
104/100
3.周边配套修正
100/97
4.物业管理修正
5.建筑设计修正
6.交通修正
105/100
7.停车修正
101/100
100/95
8.会所修正
100/99
9.公共局部装修修正
10.机电与弱点修正
11.智能系统修正
12.开展商信誉修正
13.交易情况修正
106/100
105/1
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