物业服务价格调整探索与实践11Word文档格式.docx

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关键词……………………………………………………………（）

绪论……………………………………………………………（）

三、结论………………………………………………………（）

参考文献………………………………………………………（）

内容摘要

物业服务价格调整是多年来一直困扰着物业服务企业的大难题。

物业服务费不能适时调整，小到影响一个项目的运作和生存，大到左右企业的结构调整和战略发展，甚至关联到整个物业管理行业的未来。

如何破解难题，怎样突出重围，已刻不容缓地摆在了企业与行业的面前。

保障物业企业正常运转，成功化解因物业服务人员工资、员工劳动保险费用、物料费等成本上涨给企业带来的巨大危机，使企业实现可持续发展。

在我的论文中，主要提到以下几个方面的问题：

一是提供让业主满意的服务是前提，二是通过公开收支状况营造氛围是方法，三是依法进行是关键。

我相信，物业服务价格调整的思路和方法还有很多，关键在于我们要深入思考和积极实施。

关键词：

物业服务价格调整探索实践

绪论

近年以来，业内谈论较多的是成本上涨对行业生存发展的影响。

物业服务价格得不到适当调整导致的社会问题，包括部分物业服务企业为降低成本，采取削减人员或降低服务标准等措施，导致服务水平下降，引起矛盾和纠纷；

部分城市频繁出现物业企业因入不敷出而被迫退出在管亏损项目，直接影响了广大业主和物业使用人的正常生活，影响到社区稳定及和谐；

大量员工被裁减，也影响到社会就业等。

我个人认为，对引导业主树立“质价相符”的物业服务收费理念，加快建立“质价相符”的物业服务价格动态调整机制是势在必行的。

今年12月成都市出台了：

成发改收费〔2012〕1344号市发改委、市房管局《关于规范我市物业服务收费管理的通知》。

《通知》对政府指导价的管理范围作了较大调整，对采取包干制计费方式的普通商品住宅（不含别墅等高档住宅）前期物业服务收费和保障性住房的物业服务收费，实行政府指导价，制定了与等级相对应的基准价和浮动幅度。

除此之外，对成立业主委员会后的物业服务收费和别墅等高档住宅以及商业店铺、写字楼等物业服务收费实行市场调节价，进一步扩大了市场调节价的范围，缩小了政府指导价的范围。

此次出台的新政对物业服务企业意味着什么呢？

结合新政我谈下对物业服务费用调整的探索与实践。

一、对现阶段物业服务收费还低于政府指导价的调整

（一）做好调价的前期准备工作

为保障物业服务费标准上调工作的顺利开展，首先应对各物业小区的部分业主进行了“上调物业服务费标准”专题抽样调查，深入了解广大业主对物业服务费调价的看法;

其次，对近年来物价水平及员工工资的上涨情况，进行客观的统计;

第三，对各物业区域的物业服务费收支情况进行分类整理。

第四，决定在上调物业服务费标准前，进一步提高各物业小区的物业服务质量标准，切实让广大业主有一个安全、整洁、舒适、温馨、和谐的生活环境和工作环境，以服务质量提高来推动物业服务费标准的上调。

二、加大宣传力度

　为了取得绝大部分业主对上调物业服务费标准的理解和支持，让更多业主了解物业服务企业目前的生存状况是成功的关键。

为此，应将宣传工作放在了重要位置：

首先，将小区物业服务费收支情况向广大业主予以公示，让广大业主对物业管理行业生存状况及企业有一个更深层次的了解;

其次，采取全员宣传的方式，整理政府相关文件和新闻报答，并让员工对业主不理解的地方予以解释与沟通;

第三，对调价特别不理解的业主，由公司派中高层管理人员与其进行单独的交流与沟通，直至业主理解为止。

同时，为了确保宣传工作的广泛开展，各物业项目任务层层落实，责任到人。

（三）加大与业主单位及业委会的交流与沟通

《物业管理条例》第十五条规定“业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责：

代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同。

物业服务合同应当对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定”。

由此可见，作为业主大会执行机构的业主委员会对于物业服务费的调整起着举足轻重的作用，做通他们的工作是区域内全体业主所持投票权2/3以上通过服务费调整方案的基本前提，他们也是服务费调整工作的组织者、领导者、执行者和负责人。

这步工作中既可以提交平日的大量数据、工作记录给他们参考，使他们明白我们平时收取的物业服务费都用到了哪儿，明确表明现行服务费标准确实偏低，取得他们的理性认识；

又可以在对自身的服务品质充满信心的前提下，组织他们到周边同类小区去实地参观，切身处地的感受同价不同值和同值不同价的物业服务，取得他们的感性认识。

（四）时机成熟时提议召开业主代表沟通会，争取广大业主的认可。

请业主委员会和社区多次召开业主代表、居民代表沟通会，邀请物业公司参加，就服务费调整和日常开支反复沟通，耐心、细心的作通他们的工作，打消部分人员的顾虑和质疑，取得大部分人的支持。

对于个别对立情绪较大的业主，会下抓住机会多交流，也可通过第三方来做他的工作。

（五）进行书面征询意见。

这是物业服务费调整是否合法成功的关键，一定要具有合法身份的业主或其委托人签名表态，要取得区域内全体业主所持投票权2/3以上的认同，调整方案才算成功。

（六）按照新调整的物业服务费标准和业委会签订新的《委托合同》

（七）到物价局办理调整后价格的备案手续。

二、对新规实行后物业服务费价格调整的探索

根据成发改收费〔2012〕1344号市发改委、市房管局《关于规范我市物业服务收费管理的通知》的规定，前期物业服务结束，业主委员会成立后可实行物业服务收费市场调节价。

市场调节价突破了现在物业服务费用调整的难题，使物业服务费用的调整有了依据。

市场调节价是物业管理企业与业主根据市场上的供给与需求而协商确定的物业服务价格，自主确定的价格让合同双方心甘情愿的履行合同，有助于合同履行的质量。

从市场的宏观角度看，市场调节价的实行鼓励了物业管理市场的公平竞争，物业管理企业必须提供让业主满意的服务才能生存下去，物业服务的价格只有能够正确反映物业服务的“质价相符”，才能不断推动着物业服务企业改进服务质量，促进物业服务市场的良性发展。

同时面对此次契机，使业主心甘情愿地为物业服务费用买单，物业服务企业应做到如下几点：

（一）以为业主提供满意的服务为目标

物业服务行业纳入现代服务业管理将是未来的发展趋势。

因此，业主对物业服务企业的服务满意程度是物业服务的唯一目标。

物业服务企业必须要有良好的服务意识，不少从事物业管理工作的职工，错误地认为，自己是管理者、执法者，工作中缺乏主动性，责任心不强，文明服务欠缺，造成了业主与物业管理人员之间关系不融洽，也使企业形象和效益受到影响。

因此，只有提高认识水平，强化服务意识，才能摆正服务与被服务的关系，才能得到社会的承认，业主的认可。

（二）以严格履行物业服务合同为支撑

《成都物业管理条例》第七十条规定，物业服务收费按不同物业的使用性质和特点，实行政府指导价、市场调节价，其计费模式、标准由物业服务委托双方订立物业服务合同具体约定。

因此物业服务价格的多少，来自于物业服务合同约定的服务标准。

能否严格履行物业服务合同是物业服务费用能否按合同约定收取的先决条件。

物业服务企业应对物业服务合同约定的：

建筑物共有部位及设施设备的使用、管理和维护；

公共绿化的维护；

公共区域环境卫生的维护；

公共区域的秩序维护；

物业使用中对禁止行为的告知、劝阻、报告等义务；

物业维修、更新、改造费用的帐务管理；

物业服务档案和物业档案的保管；

其他物业公共服务事项；

业主、使用人人身、财产安全防范方面的义务和责任。

严格按照合同约定的标准执行。

（三）以遵守相关法律和法规为基础

在现在我市实行的相关物业服务收费的政策下，有部分物业公司为了占领市场，扩大规模，采取低价格等恶性竞争的策略，一旦中标，为追求利润恣意降低原承诺的服务标准，并违规收取其他费用，导致业主和物业企业的矛盾加深，影响了整个行业的良性发展。

企业要发展、行业要规范，最根本的就是要遵守法律法规和物业管理相关的规范性文件，对物业行业来说依法治企是迫在眉睫的事情。

依法治企就是依照国家法律法规来治理企业，使企业的一切生产经营活动不违反国家法律法规制度。

依法治企是大力整顿和规范物业管理行业的一项基础性工作，是促进企业依法经营，依法维护自身权益的重要举措，是企业转换经营机制、加强科学管理、推进科技进步、提高经济效益、争创一流企业、实现制度创新和管理创新的重要前提。

依法治企是物业企业生存和发展的必然方向，是现代企业进入市场的保护伞。

是市场经济的客观要求。

物业服务全体从业人员都应当重视运用法律手段处理企业在改革、改制等生产经营管理过程中的事务。

市场经济是法治经济，走依法治企之路是时代发展的必然选择，物业企业要想在日趋激烈的市场竞争中获胜，就必须坚持走依法治企之路。

三、结论

随着我国社会主义市场经济的快速发展，法制建设越来越规范，人们收入不断提高，人们对于高质量的生活水平的追求欲望越来越强烈，物业管理作为我国服务行业的一份子，与人们生活质量的高低有着密切的关系，它的管理是否完善直接影向人们的心情和生活质量，因此面对物业服务价格的调整是解决我国物业管理在发展中存在的问题，是符合我国国情和人们的切身利益的。

参考文献：

1、《中华人民共和国价格法》

2、《物业服务收费管理办法》

3、《物业服务定价成本监审办法（试行）》

4、《成都市物业管理条例》

6、《关于贯彻实施<

四川省物业服务收费管理细则>

意见的通知》

7、成发改收费〔2012〕《关于规范我市物业服务收费管理的通知》