XZZ12物业服务费测算方法Word文件下载.docx
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住宅面积
商业
面积
写字楼面积
会所面积
别墅面积
学校面积
合计
购房合同面积
分摊管理费面积
注:
如购房合同中面积已包括分摊公共面积，则按此面积直接统计，如个别地区法规要求合同中按套内面积计或按套计，则应加入分摊管理费面积。
4.9列举法测算
4.9.1人工费用的测算
4.9.1.1组织架构的确定
根据项目经营管理的规模、复杂程度、智能配套、楼宇类型、数量、档次、功能及设施配备、周边环境、以及委托方对物业管理服务的要求等实际情况，对组织架构、岗位编制进行预测。
4.9.1.2人工费用的测算
根据确定的组织架构，遵循相关法规要求及公司《薪酬管理规定》进行人工费用的测算。
人工费用包括：
工资、社会保险费、奖金、加班费、服装费、通信费、伙食费、福利及补贴等。
4.9.1.3工资的测算（单位：
元/月）
根据确定的组织架构，按照公司《薪酬管理规定》的规定进行人员工资的测算。
人员工资测算（单位：
元）
序号
名称
工资标准
人数
工资金额（月）
1
经理
工资标准×
2
经理助理
3
行政管理人员
技术、维修人员
5
保安人员
6
保洁人员
7
绿化人员
8
其他人员
4.9.1.4奖金（单位：
根据确定的组织架构，按照公司《薪酬管理规定》的规定进行奖金的测算。
奖金测算（单位：
序号
标准（折算月）
人数
奖金金额（月）
季度奖
标准×
年终奖
合计
4.9.1.5工资附加费（单位：
按照政府规定及公司《薪酬管理规定》进行工资附加费的测算。
工资附加费计提的标准按国家规定的标准计提。
4.9.1.6社会保险费的测算（单位：
按照当地劳动部门的规定进行社会保险费的测算（一般户口所在地与非户口所在地的标准差异较大，在测算时请注意区分）。
4.9.1.7福利费
根据确定的组织架构，按照公司《薪酬管理规定》的规定进行福利费（伙食费、交通费、通信费、生日费等）的测算。
福利费测算（单位：
补贴、奖金金额（月）
伙食费
交通费
通信费
4.9.1.8其它
未列入以上五项但计入人工费用的，如员工活动费用等。
4.9.2行政费用的测算（单位：
4.9.2.1低值易耗品购置费用
4.9.2.2管理处办公用水电费
4.9.2.2.1水费根据管理处水费的使用情况（包括饮用水）：
A.使用水费金额＝使用量（立方）/月×
水费收费单价
B.饮用水金额＝饮用水（桶）/月×
桶饮用水单价
4.9.2.2.2电费根据管理处的照明、空调、办公设备配置的情况：
A.照明用电费用＝办公照明的功率×
按每天实际使用时间（折算成的小时单位）×
电费收费标准
B.办公电器用电费用＝空调等办公设备的功率×
4.9.2.3办公设备维护费用
主要指复印机、传真机、打印机、空调等设备每月的保养费。
4.9.2.4通讯费。
物业管理所需的通讯费用。
其中包括：
手机费、电话费、网络通讯费、其他通讯费用、对讲机等。
4.9.2.5公务车辆费
根据管理服务业务的需要，确定每月固定外出办事的车辆费用。
4.9.2.6招待费用
招待费用的测算可纳入到不可预见费用中。
4.9.2.7电脑维护费用
根据管理处配置的电脑数量以及管理处业务的需要确定电脑维护费，包括电脑的升级、维护费用、网络使用费、打印机耗材、软件开发费用的分摊等。
4.9.2.8报刊资料费
因管理需要订购的资料、书籍、报刊、杂志等费用。
4.9.2.9咨询及诉讼费
聘请法律顾问的费用分摊，业主拖欠管理费向法院提请诉讼的诉讼费。
4.9.3财产费用的测算（单位：
4.9.3.1折旧费用
管理处正常管理服务需要所购置的固定资产（单价在2000元以上，使用年限超过一年），按使用年限进行折旧。
固定资产包括：
●办公设备：
电脑、复印机、传真机、打印机、空调、电视机、保险柜等。
●清洁绿化工具：
洗地机、吸尘吸水机、打腊机、剪草机、高压清洗机等。
折旧费用＝固定资产的原值÷
固定的使用年限÷
12月
4.9.3.2资产的摊销
管理处前期发生的开办费按《物业委托管理合同》的合同期限进行分摊。
开办费主要包括：
前期购置的办公设备用品、保安器械、机电维修工具、清洁用品、清洁绿化工具，以及办公场所的装修费等。
分摊费用＝开办费发生的总额÷
委托的管理期限÷
4.9.3.3固定资产的修理费
前期购置的固定资产，按固定资产折旧的15%计提修理费。
4.9.3.4员工宿舍租金（置业公司提供宿舍，此项费用不计）
4.9.3.5（财产）保险费（公共设施、设备购买的保险）
保险费＝（须投保的公共设施、设备）总金额×
保险费率÷
保险受惠物业的总面积
购买保险是业主及物业管理公司规避风险的一种管理手段，所以必须计提，必须投保。
业主如有异议，必须经业主大会决定并形成法律文件，否则物业公司会因未尽管理责任而丧失物业管理资格。
4.9.4物料消耗的测算（单位：
4.9.4.1服装费的测算（单位：
按照服装的制作成本和使用年限进行分摊。
服装费测算（单位：
服装成本
服装费用（月）
服装成本×
人数÷
使用月份
4
保安管理人员
保洁管理人员
4.9.4.2保安物料消耗
根据物业管理所需配置的保安器材（可参考下表的测算方法），按照实际使用年限进行摊销。
保安器材分摊测算（单位：
物资名称
单价×
数量
使用期限
每月分摊费用
备注
对讲机
1080元/台×
35
3年
1050元
所有材料可根据所管小区的需要，按照实际配置情况及使用年限进行测算。
（参考价格）
对讲机电池
100元/台×
70
2年
292元
对讲机耳唛
30元/个×
0.5年
175元
电警棍
600元/根×
10
250元
白手套
1500元/台×
85元
热水瓶
30元/只×
1年
5元
巡更棒（可选）
1900元/根×
267元
巡更感应点
60元/个×
100
167元
手电筒
70元/个×
15
30元
干电池
3元/节×
20天
202元
防火服
1000元/套×
139元
防火面具
150元/个×
2元
灭火器充装
20元/个×
500
元
消防工具
400元/套×
5年
33.元
烧水壶
50元/个×
救援绳
8元/米×
67元
反光背心
35元/件×
5.9元
紧急隔离带
75元/盘×
21元
交通路锥
50
98元
安全标贴
500元
8683.3元
4.9.4.3保洁物料消耗
根据物业管理所需配置的保洁材料（可参考下表的测算方法），按照实际使用年限进行摊销。
保洁材料分摊测算（单位：
用途
单位
单价
月均消耗数量
月均消耗金额
玻璃刮刀
清洁玻璃
把
25.00
75.00
铲刀
清洁地面
4.00
8.00
清洁桶
盛水
个
9.00
长地拖
15.00
45.00
扫把
6.00
18.00
垃圾斗
清扫垃圾
5.00
10.00
地刷
尘拖布
清洁大堂
套
20.00
毛巾
擦拭物品
条
鸡毛掸
除尘
洁厕刷
清洁便池
3.00
胶手套
劳动保护
双
地毯清洁剂
清洁地毯
瓶
150.00
洗衣粉
清洗物品
包
去污粉
去除污迹
7.00
14.00
洗洁精
桶
100.00
洁厕灵
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