房产经纪人培训资料汇编.docx
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房产经纪人培训资料汇编
经纪人培训资料
一：
自我介绍流程。
1：
姓名—籍贯—兴趣爱好—个人特长—最高学历—最长工作经历及年限—自我总结。
二：
二手房所产生的税费。
甲方所承担的税费；
1:
个人所得税1%；（房证满五年户口所在地唯一住房可免）；
2:
增值税5.65%（契税发票满2年可免）;
3:
土地出让金1.5%（是房改房；家属楼的房子；商品房可免）
4:
土地出让金1.5%＋93元每平米的经转商费用（经纪适用房，购房合同满5年并且有房证；商品房可免）。
乙方所承担的税费；
1:
契税（房屋面积小于90平方米首套1%；二套1%；三套3%；房屋面积大于90平米首套1.5%；二套2%，三套3%，每交易一次，乙方必须交一次）。
三：
绘制房屋户型图的方法；
1:
先确定方向以及南北；2确定窗户及墙；3：
门开的方向。
四：
二八法则（穷人与富人的区别是对财富的追求不同）。
100%财富---富人=20%的人占80%的财富
100%财富---穷人=80%的人占20%的财富
五：
确定房源具体情况有哪些;
1:
房屋具体位置；
2：
买进情况（是否满五唯一，产权人，产权人是否在本地）
3：
现在的买价；
4:
甲方所需承担的税费；
5:
看房时间；
6：
现在房子基本情况（是否有家具，家电，车库，车位，是否住人）;
六：
客户买房需求；
1:
买房用途；
2:
买房预算及面积大小和方向要求；
3：
家里常住人口，做主人是谁；
4:
有看过那些小区，有没有喜欢的；
5:
看过的为什么没有买；
七：
如何问问题；
1;开放式—当你问问题时有N多重答案；
2:
封闭式—当你问问题时只有一个或者两个答案；
问关键和决定的事情时用封闭式方式。
八:
看房时的准备；
1：
匹配房源；
2：
熟悉带看房源；
3：
设计看房线路；
4：
安排看房时间；
5：
钥匙情况；
匹配房至少看三套，用ABC法则；
A—最符合客户需求的房源；（3）
B—比较符合客户需求的房源；
（1）
C—与客户有差异的房源；
（2）
九:
电话接待流程；
1：
准备（确定打电话的目的目标充分做好准备工作；调整自己的状态，
2:
设想电话中提出的设想或问题并做好准备，预判-逆向思维，为达到目的（迂回）。
3：
准备所需的资料
注意自己的语音，语调；男生声音雄性，女性声音甜美；并且注意客户的心里变化，没有见面之前不能把所有告诉客户要有所保留，尽力在电话中保持专业和丰富的知识寻找共鸣。
十:
电话开场白流程；
1:
自我介绍；
2：
请问您说话方便吗？
3：
简单直接问主题；
4声音增强感染力来影响客户；
（热情，语速正常，音量，清晰度，语速停顿，措辞）
1:
回答问题的逻辑性；
2：
配合肢体语言；
3:
积极；
4:
自信；
5:
简洁，清晰
十一:
提问技巧—在销售中一定要提高向客户提出关键性问题，帮助客户解决问题。
十二:
倾听；
1：
耐心倾听，适时停顿；
2:
澄清；
3:
反馈；
4:
记录；
5：
判断客户性格；
十三：
表达同理心方法；站在客户的立场角度出发；
1：
同意客户的需求；
2：
陈述该需求对别人同样重要；
3：
表明该需求未能满足所带来的后果；
4：
表明你能体会客户的需求；
注意事项：
不要急于表达，以免让顾客觉得你在讨好顾客；说话时让自己的面部表情和动作相互配合。
《听》—似听—非听—用心听
十四:
有效沟通的好处；
1:
事半公倍，利益最大化；
2：
生活工作一切顺利，家庭和睦；
3：
认可度；换位思考；
十五：
有效沟通的基本原则；
1问；2换位；3倾听；4澄清；5同理心。
十六：
《约看》流程：
1：
开场白礼貌问候；准备工作（笔记本，黑笔，被子）
2:
3-15秒的吸引，转移顾客注意力，防止挫断；
3：
清楚简单介绍产品的特点唯一性等；
4：
电话中了解客户的需求，针对性配盘；促进有效带看及快速成交；
5：
封闭式问客户看房时间；
6：
叮嘱客户带卡，带家属。
十七：
成交信号的传递—语言信号；
1:
反复说房子价格太贵，询问业主的价格空间；
2：
反复提问已经回答过的或者已经弄清楚清晰的问题；
3：
专心倾听寡言少语的客户，仔细询问付款条件及细节；
4：
主动询问我们的操作流程及相关费用；
5:
经过反复比较挑选后，话题集中在某一套房源；
6：
将我们推荐房源的交易条件与竞争对手的交易条件相比。
十七：
带看的目的；
1：
介绍自己及公司让客户认识并寒暄问喉；
2：
看房过程中多了解买房原因，及做主人和现在住房情况；
3：
看房以造梦为主，创造美好生活为主，拒绝传统模式；
4：
找到心动按钮，为逼定做准备。
房屋带看顺序：
客厅—厨房—卧室（主卧，次卧）
带看—造梦—带看体验—价值述说—成功付钱。
十八：
谈判甲乙的注意事项；
1:
控场:
2：
主谈副谈；
3：
注意用词及情绪—（和客户同意战线）；
4：
各项准备工作；
十九：
谈判;
1:
探清客户房东的基本情况；
2：
房东；做住人，产权人，卖方原因；
3：
顾客；购买原因；做主人；现住房原因；
4：
出价：
让客户出价；让房东报价；
5：
控场：
以防意外发生（老人；孩子；第三方）；
6：
客户与房东不要急于回答，多用CDDC发则；
C-—澄清疑虑；
D—认可疑虑；
D—打清疑虑；
D—确认疑虑；
适用于有争议的事件
二十:
分析数据的方法；
1：
分析对比法；
2：
数据分析法；
3：
未来展望分析；
4：
分析贪心得到法；
二十一：
下决心的方法;
1：
自己下决心；
2:
我们帮助或外在因素，需要帮助客户下决心；
组合套圈，循环出击；判断时机；快速下定；
在谈判时要谨谈，写合同要熟练；合同条款要清晰；称呼为贵姓（主性）；价格—从第三方角度来谈价；下决心。
二十二：
带看流程和目的；
1:
带看—报价；议价—谈价—否定
2:
等待时机—与客户交流—排除不利因素；
3：
定位：
服务人员意识；客户永远是上帝；
4:
攻心：
观察顾客的细节；
5:
打感情牌
6:
避短扬长（亲和力；取悦能力）；
二十三：
带看的准备工作及注意事项；
1：
房源基本情况;
2:
带看前的准备工作（如鞋套，工作牌）；
3:
不定因素提前排除；提前告诉客户不要问房东价格与情况及带看提前到房子小区；
4：
带看体验度与过程；让客户感到舒心；
5：
带看中防止客户与房东互留信息；
6:
带看后注意事项；
二十四:
如何做好网络；安居客基础页面，店铺如何打理；
1：
标题满30个字，必须要有卖点与特点；（房子价值，地段，教育；医疗；30-80字左右）；
2：
房源描述：
基本情况—小区配套及周边—电话；
3：
业主心态：
卖房原因—近期业主见面情况；（30-50字左右）；
4：
服务介绍：
卖自己，卖公司，为什么选我；
（1）位置的优越性照片800×600IPG
但这些困难并非能够否定我们创业项目的可行性。
盖茨是由一个普通退学学生变成了世界首富，李嘉诚是由一个穷人变成了华人富豪第一人，他们的成功表述一个简单的道理：
如果你有能力，你可以从身无分文变成超级富豪；如果你无能，你也可以从超级富豪变成穷光蛋。
目的:
1拉近你与客户的关系；
自制性手工艺品。
自制饰品其实很简单，工艺一点也不复杂。
近两年来，由于手机的普及，自制的手机挂坠特别受欢迎。
2:
让客户放下防备心；
我们长期呆在校园里，没有工作收入一直都是靠父母生活，在资金方面会表现的比较棘手。
不过，对我们的小店来说还好，因为我们不需要太多的投资。
3:
服务意识。
尽管售价不菲，但仍没挡住喜欢它的人来来往往。
这里有营业员们向顾客们示范着制作各种风格迥异的饰品，许多顾客也是学得不亦乐乎。
在现场，有上班族在里面精挑细选成品，有细心的小女孩在仔细盘算着用料和价钱，准备自己制作的原料。
可以想见，用本来稀奇的原料，加上别具匠心的制作，每一款成品都必是独一无二的。
而这也许正是自己制造所能带来最大的快乐吧。
新材料手工艺品。
目前，国际上传统的金银、仿金银制成饰品的销售在逐步下降，与此形成鲜明对比的是，数年以前兴起的崇尚然风格、追求个性的自制饰品--即根据自己的创意将各种材质的饰珠，用皮、布、金属等线材串出的品，正在各国的女性中大行其道。
人民广场地铁站有一家名为“漂亮女生”的饰品店，小店新开，10平方米不到的店堂里挤满了穿着时尚的女孩子。
不几日，在北京东路、淮海东路也发现了“漂亮女生”的踪影，生意也十分火爆。
现在上海卖饰品的小店不计其数，大家都在叫生意难做，而“漂亮女生”却用自己独特的经营方式和魅力吸引了大批的女生。
2、价格“适中化”
成功秘诀：
好市口＋个性经营
但这些困难并非能够否定我们创业项目的可行性。
盖茨是由一个普通退学学生变成了世界首富，李嘉诚是由一个穷人变成了华人富豪第一人，他们的成功表述一个简单的道理：
如果你有能力，你可以从身无分文变成超级富豪；如果你无能，你也可以从超级富豪变成穷光蛋。
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