商业广场建设项目可行性研究报告Word格式.docx

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计算期：

18年

其中建设期：

2年（2018.01—2019.12）

营运期：

15年（2020.01—2035.12）

1.1.7总投资

项目开发建设总投入36405.29万元，其中：

工程费用40266.09万元（包括基础设施建设费用1328.36万元，建筑安装工程费用20702.03万元，公共配套设施建设费用72万元），其他费用1593.86万元，土地出让金2901.65万元，前期费用120.00万元，管理费用268.87万元、财务费用6878.87万元、销售费用133.59万元，开发期税费312.00万元，预备费1356万元，详情请见项目投入总资金估算汇总表。

1.1.8资金筹措

资金来源：

企业自筹资金15685.30万元，占总投资的43.09%；

银行贷款20720万元，占总投资56.91%。

1.2业主简介

1.3编制依据及研究范围

1.3.1编制依据

1、《民用建筑设计通则》GB50352-2005；

2、《建筑设计防火规范》GB50016-2006；

3、《高层民用建筑设计防火规范》GB50045-95（2005年版）；

4、《人民防空地下室设计规范》GB50038-2005

5、《人民防空工程设计防火规范》GB50098-2009

6、《商店建筑设计规范》JGJ48-201x；

7、《办公建筑设计规范》JGJ67—2006；

8、《汽车库建筑设计规范》JGJ100-98；

9、《汽车库、修车库、停车场设计防火规范》GB50067-97；

10、《**省公共建筑节能设计标准》DBJ43/003-2010;

11、中华人民共和国公安部公消[2012]350号文件

12、湘公消[2012]240号文件

13、湘公消[2010]50号文件

14、《**市城市规划管理技术规定》（2009年修订）；

15、《**市城市规划管理技术规定》补充规定（20120306）；

16、《**市居住建筑间距和日照管理规定》（2010年）；

17、**省实施《中华人民共和国人民防空法》办法；

18、**市人民防空办公室关于贯彻《**省人民防空工程建设与管理规定》配套建设人防工程的意见；

19、建设单位提供的电子土地红线图及项目规划依据图；

20、国家、省、市等其它相关法律、法规。

1.3.2研究范围

根据项目业主的委托要求，对本项目建设进行技术及经济方面的研究和论证，包括项目建设的必要性、建设规模与产品方案、建设方案、投资估算与资金筹措、组织机构与人力资源配置、项目进度计划安排、项目效益评价等。

1.4主要技术经济指标

表1-1主要技术经济指标表

总平面规划经济技术指标

经济

技术

指标

总用地面积（m2）

36469.44（合54.70亩）

道路代征用地面积（m2）

3515.04（合5.27亩）

净用地面积（m2）

32954.4（合49.43亩）

总建筑面积（m2）

116322.49

其

中

商业（m2）

96329.89

地下车库及设备用房（m2）

19992.6

计容积率建筑面积（m2）

不计容积率建筑面积（m2）

建筑密度

50.69%

绿地率

5.78%

容积率

3.56

停车位（辆）

670

地上（辆）

90

地下（辆）

580

本项目的主要技术经济指标见下表1-1。

项目投入总资金估算汇总表

单位：

万元

序号

项目名称

投资额

占总投资的%

估算说明

1

开发建设投资

35666.87

100.00%

1.1

土地费用

2901.65

8.14%

1.2

前期工程费

120.00

0.34%

1.3

基础设施建设费

1328.36

3.72%

1.4

建筑安装工程费

20702.03

58.04%

1.5

公共配套设施建设费

72.00

0.20%

1.6

开发间接费

0.00

0.00%

1.7

管理费用

268.51

0.75%

1.8

财务费用

6878.87

19.29%

1.9

销售费用

133.59

0.37%

1.10

开发期税费

312.00

0.87%

1.11

其他费用

1593.86

4.47%

1.12

不可预见费

1356.00

3.80%

2

经营资金

3

项目投入总资金

3.1

开发产品成本

4683.06

13.13%

3.2

自营资产投资

30983.81

86.87%

形成：

房屋、建筑物

机器设备

无形资产

递延资产

3.4

销售费用计提比率

0.50%

管理费用计提比率

1.00%

不可预见费计提比率

5.00%

房屋开发中形成固定资产比率

1.5可行性研究结论

**商业广场是**置业有限公司和**和立东升置业投资有限公司在**市区黄金地段拥有稀缺的土地资源基础上新建集大型家居卖场、精品购物中心、为一体的现代建筑，并以大型家居卖场（一期工程）为中心，建设成为具有较强市场辐射力和集聚力的新型城市综合体。

通过对**现阶段房产市场的分析和未来市场的预测，**市对大型购物商场还存在大量的刚性需求；

**市民的收入水平不断提高提升了市民的购买力。

因此本项目的市场前景好，具备良好的可行性。

项目开发商已合法取得本项目土地使用权，各项建设手续正在申办中。

分析测算过程假定本项目在土地取得、立项、开发建设、销售等方面均遵照国家及**市的房地产项目开发程序及规定。

本项目具备良好的可行性。

建设工期为36个月，建设计划科学合理，在正常的施工进度下能准时完成建设。

项目总投资总投入36405.29万元（企业自筹资金15685.30万元，银行贷款20720万元），资金雄厚，各项财务指标良好，在预计的销售价格、销售率条件下，预计税后财务净现值3769.32万元，有一定的经济效益，在财务上是可行的。

综上所述，本项目的开发在市场销售、建设方案、建设工资、资金筹措、经济评价上均具有良好的可行性。

本项目建设规模大，基本功能齐全，总体规划符合城市区域发展规划的要求，功能定位准确。

项目建设的前置条件已具备，建设地交通便利，具有较好的建设条件。

项目建成后，将向市场供应大型的购物中心，大幅度改善、提高市区居民的购物环境、改善**市的购物条件；

有利于城乡统筹战略的实施，为和谐社会的构建提供积极的支持和强有力的保障，为进一步提升**市的城市形象做出一定贡献。

因此本项目具有较好的社会效益。

第2章项目建设的背景及必要性

2.1项目建设背景

2.1.1**市社会经济发展状况

初步核算，2013年全市生产总值仅次于省会长沙；

发展动力进一步增强。

特别是投资保持高位增长，全年完成固定资产投资1485.35亿元，同比增长27.2%，总量继续稳居全省第二，仅次于省会长沙。

其中，城镇投资1347.9亿元，增长25.7%；

农村投资137.4亿元，增长43.7%。

国有投资332.9亿元，增长23.8%；

非国有投资1152.4亿元，增长28.2%。

第一、二、三产业分别完成固定资产投资40.1亿元、872.8亿元、572.4亿元，分别增长-1.6%、26.1%、31.6%。

民间投资804.5亿元，增长23.8%，占全市投资的比重达54.2%。

**市全市地区生产总值2430.52亿元，比上年增长10.2%。

其中，第一产业增加值265.9亿元，增长2.1%；

第二产业增加值1338.94亿元，增长11.0%；

第三产业增加值825.68亿元，增长11.8%。

预计人均地区生产总值43864元，增长9.4%。

**市三次产业结构为10.9:

55.1:

34.0，第一、二、三次产业对经济增长的贡献率分别为2.4%、61.5%和36.1%。

其中，工业增加值对经济增长的贡献率为57.7%。

高新技术产业增加值占地区生产总值的比重为16.7%，比上年提高1.1个百分点。

非公有制经济增加值1484.01亿元，增长13%，占地区生产总值的比重为61.1%。

随着**市经济的快速发展，居民生活水平的不断提高，城乡居民收入持续增长，民生不断改善，社会更加和谐。

年城镇居民人均可支配收入（新口径）21193元，增长9.8%；

农村居民人均可支配收入（新口径）9930元，增长13.4%。

城乡居民储蓄存款余额858.63亿元，比年初增加112.32亿元，增长15.1%。

收入是消费和投资的前提，是社会经济循环中的重要组成部分。

近年来，**市经济高速增长，人均收入随之大幅度提升，整体消费、购买能力大大加强，消费方式不断增多，品质追求越来越高，直接拉动了国民消费需求对各行业的刺激，极大地推动社会经济的快速发展。

GDP、规模工业增加值、固定资产投资、社会消费品零售总额、财政总收入等主要经济指标总量继续稳居全市第2位。

因此基于**市历年社会经济发展良好的基础积累，可以乐观预计在2013之后一段时期，**乃至全省范围内社会经济发展仍将保持在一个比较稳定的水平。

2.1.2**城市规划发展必然趋势

**位于**省东北部，处洞庭湖与长江汇合口东岸，其东邻江西省宜春、九江和湖北省咸宁市，南抵**省长沙市，西接**省益阳、常德市，北连湖北省咸宁、荆州市。

**市位于“长三角”和“珠三角”经济区的辐射圈内，是**省以长株潭为中心的“3+5”城市群的次中心和首位门户城市,地处“武汉1+8城市圈”和“长株潭城市群”的双重辐射区，具备融入“两区”、依托“两圈（带）”的地理区位优势，将建成武汉、长沙之间的区域性经济次中心。

在“一化三基”和“两型社会”建设的指导下，坚持走新型工业化道路，合理调整产业结构，建立以信息化和高新技术为先导，以新型工业和现代物流业为基础，观光农业和旅游业高度发达、笫三产业全面繁荣、城乡一体的现代化产业体系；

实施科教兴市和可持续发展的战略，大力提高对外开放水平，加速经济国际化进程，加强人居环境整治和建设。

本项目位于**市**大道和白石岭路的交叉口。

近年来，经济运行态势良好，各项经济迅速发展。

房地产经济是**国民经济的重要组成部分，是国民经济的重要支柱之一。

发展房地产经济有利于加快**产业结构和消费结构的调整，从而促进国民经济健康持续发展。

现在房地产经济是**新的经济增长点，发展房地产经济，可以拉动一系列行业发展。

随着房地产业政策的日趋完善，