郎溪县住宅小区物业管理暂行办法Word格式文档下载.docx

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　　第一章总那么

　　第一条为了标准物业管理活动，提升物业效劳水平，营造良好的居住和工作环境，促进县域经济社会事业稳健开展，根据?

中华人民共和国物权法》?

物业管理条例》?

安徽省物业管理条例》?

宣城市城市管理条例》?

宣城市文明行为促进条例》和有关法律、法规、规章、标准性文件的规定，结合我县实际，制定本方法。

　　第二条本方法适用于县域内物业管理活动及其监督管理。

　　本方法所称物业管理，是指住宅小区内业主和物业效劳企业按照物业效劳合同约定对建筑物、构筑物及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护住宅小区内的环境卫生和相关秩序的活动。

　　第三条县房地产管理部门负责县域内物业管理活动的监督管理工作，履行下列职责:

（一）拟定、制定和宣传物业管理相关政策措施;

（二）制定物业效劳质量规范、标准和考核细那么;

　　（三）指导乡镇人民政府依法发展物业管理相关工作;

　　（四）指导、监督和管理物业管理招投标活动;

　　（五）监督、管理专项维修资金;

　　（六）建立物业管理诚信档案制度;

　　（七）协调负有监督管理职责的部门发展物业管理工作;

　　（八）法律、法规规定的其他职责。

　　县住房城乡建设、城乡规划、市场监管、公安、城市管理、价格、民政、环境爱护、人民防空、消防等部门，应当各司其职，相互配合，做好相关监督管理工作。

　　第四条乡镇人民政府履行下列物业管理工作职责:

（一）指导和协助业主大会的成立、业主委员会的选举;

（二）指导和监督业主大会、业主委员会发展工作;

　　（三）协调物业管理与社区（村）管理效劳之间关系，调处业主、业主委员会、物业使用人、物业效劳企业在物业管理活动中的纠纷;

　　（四）协调和监督物业效劳企业的交接;

　　（五）协调和监督老旧小区、安置小区物业管理。

　　居民（村民）委员会应当协助配合乡镇人民政府发展物业管理相关工作。

　　第五条各乡镇人民政府将物业管理指导、监督、效劳等职责纳入乡镇人民政府相应的二级机构，明确分管负责人和具体经办人员;

下辖有物业管理事务的居民（村民）委员会同步明确分管负责人和具体经办人员。

　　第六条县人民政府建立物业管理联席会议制度。

物业管理联席会议由县人民政府分管负责人召集，县房地产管理部门、有关乡镇人民政府和县直部门负责人加入，研究解决县域内物业管理重大问题、重要事项，协调优化物业管理工作。

　　第二章业主大会、业主委员会

　　第七条业主享有被推选权，并可以以楼栋或者单元为单位，推选一至三名业主代表加入物业管理相关活动。

一个住宅小区的业主代表一般不少于二十人。

　　经业主大会或者业主代表大会通过的决定，对全体业主具有约束力。

　　第八条业主代表应当从机关事业单位职工（含退休人员）、共产党员、民主党派成员、人大代表、政协委员、企业家、法律工作者以及其他物业效劳意愿较强的业主中推选。

　　第九条业主有以下情形之一的，不得担任业主代表或者业主委员会委员：

（一）有损坏房屋承重结构、违法建设、破坏房屋外貌或者擅自改变物业使用性质等不当行为的;

（二）索取、非法收受开发建设单位、物业效劳企业或者有利害关系的业主提供的财物或其他利益的;

　　（三）未按照规定交纳物业效劳费、车辆停放费、代收代交费和住宅专项维修资金的;

　　（四）违反房屋出租相关规定的;

　　（五）有不良信用记录;

　　（六）以个人名义存储属于全体业主所有的财产的;

　　（七）违反临时管理规约、管理规约、业主大会议事规那么且未改过的;

　　（八）违反物业管理相关法律法规被行政处分的;

　　（九）法律法规规定的其他行为。

　　业主认为业主代表或者业主委员会委员不合乎规定条件的，可以向所在乡镇人民政府提出异议，并表明理由。

所在乡镇人民政府应于收到异议之日起三个工作日内作出回答。

　　第十条业主代表的推选工作由住宅小区所在乡镇人民政府组织，县房地产管理部门、社区（村民）委员会、物业效劳企业予以协助配合。

必要时，可以组成工作专班集中发展业主代表的推选工作。

　　第十一条合乎召开首次业主大会规定条件的住宅小区，开发建设单位应当向所在乡镇人民政府书面申请召开业主大会，并按照规定报送筹备首次业主大会所需资料。

书面联名申请召开首次业主大会的业主达二十人以上的，业主可以直接向所在乡镇人民政府申请。

　　第十二条首次业主大会筹备组一般由业主代表、开发建设单位代表、乡镇人民政府代表、居民（村民）委员会代表组成。

乡镇人民政府代表应当由乡镇分管负责人（或相应的乡镇二级机构负责人）担任。

业主代表的人数不少于筹备组成员人数的百分之五十。

　　第十三条不具备成立业主大会条件，或者具备成立条件但未成立业主大会，且没有物业效劳企业承接效劳的住宅小区，经县房地产管理部门或者所在乡镇人民政府指导后仍不能成立业主大会的，按照?

安徽省物业管理条例》规定，可以由乡镇人民政府组织业主自行或者聘请物业效劳企业实施物业管理。

　　第三章前期物业管理

　　第十四条开发建设单位应当与选聘的物业效劳企业签订前期物业效劳合同。

　　提倡在前期物业效劳合同中约定效劳期限。

　　第十五条前期物业效劳合同应当明确物业效劳内容、效劳规范和物业效劳费、车辆停放费、代收代交事项、物业效劳质量履约保证金等内容。

　　物业效劳企业应当对其提供质价相符的物业效劳在住宅小区内作出公开承诺。

　　第十六条物业效劳质量履约保证金由物业效劳企业向开发建设单位或者业主大会交纳，交纳规范一般不低于每平方米一元。

十万平米以上的住宅小区，超过局部按每平方米零点五元规范交纳。

　　经物业效劳企业提议，物业效劳质量履约保证金可以委托县房地产管理部门代管。

具体履约事项由物业效劳企业与开发建设单位或者业主大会约定后报县房地产管理部门备案。

　　第十七条开发建设单位、物业效劳企业不得向负有行政管理、政务效劳、社区效劳职责以外的人员泄露业主的联系、工作单位、家庭成员等信息资料。

　　第十八条物业效劳企业可以聘请第三方机构加入物业承接查验，所需费用在前期物业效劳合同中约定。

没有约定的，由开发建设单位承当。

　　因开发建设单位逾期不提供相关合格证明材料或者物业工程存在严重平安隐患、重大项目缺陷等情形而影响物业正常使用的，物业效劳企业应当拒绝承接该工程，并及时向所在乡镇人民政府和县房地产管理部门报告。

　　物业效劳企业承接存在平安隐患、项目缺陷的物业工程，由物业效劳企业负责处置和整改。

　　第十九条物业保修期内，开发建设和施工单位应当及时维修而未及时维修的，由县住房城乡建设部门进行催促。

经催促后仍未维修的，县住房城乡建设部门可以在征求物业效劳企业和县房地产管理部门意见后直接组织维修。

维修费用从项目质量保证金中据实划转。

　　项目质量保证金期满后，开发建设单位申请返还的，县住房城乡建设部门应当征求业主委员会、物业效劳企业、县房地产管理部门和所在乡镇人民政府的意见。

物业保修期内的保修职责均已及时履行到位的，方可办理返还手续。

　　对未选举业主委员会的住宅小区，县住房城乡建设部门应当征求业主、物业效劳企业和县房地产管理部门的意见。

其中，征求业主意见采用在住宅小区内显著位置张贴公告的方式，公告期限不少于七日。

　　第四章物业效劳与管理事项

　　第二十条县房地产管理部门应当加强物业管理专业人才队伍建设，建立物业效劳企业信用信息系统和信用档案，采集记录和公开物业效劳企业的根本信息、守信信息、失信信息，并实行动态监督管理。

　　第二十一条县房地产管理部门应当加强对物业效劳企业的监督管理，定期对其效劳质量进行考核，并向社会公开考核结果。

必要时，可以委托第三方机构对物业效劳质量发展评估。

　　第二十二条经考核位居先进位次的物业效劳企业，县房地产管理部门应当给予奖励。

对县域经济开展和社会稳定具有较大奉献的物业效劳企业，县房地产管理部门可以提请县人民政府给予奖励。

　　第二十三条物业效劳企业应当将下列信息在住宅小区内显著位置公示：

（一）物业效劳企业负责人根本情况、联系方式;

（二）物业效劳内容、效劳规范、收费工程、计费方式、收费规范、收费依据、投诉;

　　（三）电梯、消防设施、人防设施等专项（特种）设备的日常维修保养单位名称、资质、联系方式和应急处置计划等;

　　（四）物业效劳费、代收代支费用和公共收益的收支情况;

　　（五）其他应当向业主公开的资料。

　　物业效劳企业应于每年1月31日前在住宅小区内显著位置颁布上一年物业效劳费的收支情况。

物业效劳企业年中入驻、承接的，可以连同第二年收支情况一并颁布。

　　第二十四条不得在住宅小区内实施下列行为：

（一）发展广场舞、露天演唱等户外活动，或者使用家电、乐器以及进行其他室内娱乐活动，干扰他人正常生活;

（二）从建筑物、构筑物内向外抛掷物品，在阳台、窗外、屋顶、露台、外走廊等空间悬挂、堆放危及人身平安的物品;

　　（三）随地吐痰、便溺，乱扔果皮、纸屑、烟蒂、饮料罐（瓶）、口香糖等废弃物;

　　（四）在河道、池塘等景观水体内玩耍、洗涤、游泳;

　　（五）擅自改变房屋承重结构、主体结构和门窗位置;

　　（六）违反管理规约规定或者改变使用功能出租房屋;

　　（七）违法搭建建筑物、构筑物，违法挖掘地下空间，破坏或者擅自改变房屋外立面;

　　（八）擅自将住宅、架空层或者其他从属设施改为经营性用房;

　　（九）损坏、占用、改建物业共用部位、共用设施设备以及从属设施，移装共用设施设备;

　　（十）十二时至十四时、十九时至次日七时，在住宅楼内使用电钻、电锯、电刨、冲击钻等产生环境噪声污染的工具进行装饰作业;

　　（十一）违规饲养犬类、家禽、家畜等;

　　（十二）侵占绿地，毁坏绿化和绿化设施，在物业共用部位擅自种植树木、蔬菜等;

　　（十三）寄存、使用易爆、剧毒、放射性等危险性物品，寄存、铺设超负荷物品;

　　（十四）违规燃放烟花爆竹;

　　（十五）损坏、挪用、撤除、停用公共消防设施和器材，占用、梗塞、封闭消防车通道、疏散通道、平安出口阻碍畅通;

　　（十六）露天烧烤或者露天燃烧落叶、垃圾等产生烟尘污染的物质;

　　（十七）在公共区域搭设灵棚灵位、吹奏丧事鼓乐、抛撒冥纸、燃烧祭品;

　　（十八）擅自在楼道等业主共有部位堆放物品，未经允许架设、私接电线、电缆等;

　　（十九）擅自在建筑物、构筑物上张贴、涂写、刻画;

　　（二十）法律、法规和管理规约禁止的其他行为。

　　物业效劳企业发现有前款所列行为之一的,要立即进行劝阻、制止。

经劝阻、制止无效的，应当及时向有关部门报告。

物业效劳企业未及时报告或者放任发生、持续的，由县房地产管理部门进行约谈。

　　业主、业主委员会对于本条第一款的行为，有权依据法律、法规和管理规约的规定要求行为人停止侵害、打消危险、排除妨害、赔偿损失。

　　第二十五条物业效劳企业应当按照物业效劳合同中的约定，落实平安防备措施。

发现平安隐患或者发生平安事故，应当及时处置。

对不具备能力处置的，在采取应急措施的同时，要及时向有关部门报告，并做好协助配合工作。

　　第五章物业效劳收费

　　第二十六条业主应当根据物业效劳合同的约定，按期交纳物业效劳费用，并