威尼斯酒店项目可行性研究报告.docx

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威尼斯酒店项目可行性研究报告

威尼斯酒店项目

第一章项目总论

一、项目背景

1、项目名称

【威尼斯酒店】

2、开发企业

西安大金置业有限公司

开发企业简介：

西安大金置业有限公司成立于2010年9月，注册资金1000万元，本公司将以健康的企业形象，良好的企业文化，凭借自身的资源优势打造一流的房产项目，作为西安房地产行业的新生力量，将为西安的经济建设和城市发展做出应有的贡献。

3、项目用地经济指标及经营效益预测

项目

经济指标

建筑占地面积

24亩（16000㎡）

用地性质

C2（商业金融用地）

总建筑面积

107200㎡

地上

98770㎡

酒店建筑面积

30000㎡

公寓建筑面积

29100㎡

办公建筑面积

29100㎡

商业建筑面积

19000㎡

容积率

6.70

车位配比

1:

1

均价

公寓、办公部分9000元/㎡、商业部分15000元/㎡、酒店自持经营

总收入

可售部分：

8088000000元

酒店（20年）：

1036800000元

开发成本

可售部分：

527484480元

酒店：

330000000元

收益率

可售部分：

19.8%

酒店（20年）：

89.5%

4、结论、风险及建议

结论：

基于市场层面和财务层面两个方面，认为本项目在市场方面具备良好市场预期，虽在一定程度上有不可预见的风险因素，但具备可行性；财务层面各项数据指标表明本项目可行。

风险：

行业风险：

房地产业具有投入大、资金需求大、开发周期长等特点，特别是高层建筑，行业风险程度相对较高。

政策风险：

中国房地产近两年开发过猛、过热，中央和地方制定了众多土地、金融、销售等房地产开发过程中各个环节的法规政策，以抑制房地产开发势头；

建议：

合理安排融资计划，保证资金充足，严格控制工程进度，控制成本投入，可以降低行业风险。

用成熟的开发模式降低项目的产品风险，利用合理的分期开发策略，后期待配套日趋成熟在价格上做提升，以提升项目整体价值。

合理安排项目开发节奏、有计划的资金投入、是规避政策风险保证项目成功的重要因素。

5、可行性研究依据：

《房地产开发项目经济评价方法》；（建设部：

建标[2000]205号）

《建设项目经济评价方法与参数》；（国家计委、建设部：

计投资[1993]530号）

《关于印发经济评估方法的通知》及附件；（中国国际工程咨询公司：

咨经[1998]11号）

有关单位提供的相关资料；

西安市2011年1—4月份统计年鉴；

西安市2010年房地产市场分析报告；

西安市房地产开发相关资料及数据；

西安市深度市场调研（包括实地调研、文案调研、专家访谈等）；

二、项目概况

1、项目综述

威尼斯酒店项目是西安大金置业有限公司筹建的由五星级酒店、办公楼及公寓楼组成的城市综合体项目，威尼斯酒店项目也是曲江新区核心区域的地标性建筑。

威尼斯酒店项目位于会展中心一期展馆东侧，曲江国际会议中心以北，翠华路以西，规划占地24亩（16000㎡），由一栋酒店、一栋办公楼和一栋公寓楼组成，总建筑面积约107200㎡平方米。

威尼斯酒店总建筑面积30000㎡，设计标准床位400—500个，酒店定位高端，设计为五星级标准，主要面向莅临展会的国家政府领导和参展的著名企业高级管理人员及来西安旅游的高级团队及个人。

2、地块形状

地块基本方正，土地平正，开发条件良好。

3、地块现状

地块目前正处于项目立项审批及待开发状态，尚未动工。

4、项目法律手续

本项目在土地取得、立项、开发建设等方面均遵照国家及西安市的房地产项目开发相关程序及规定。

第二章项目投资环境

一、宏观经济分析

1、西安市经济分析

2011年1-4月，西安市经济呈现生产保持稳定、内需依然较旺、政策影响明显、物价持续高位的态势，国民经济整体运行平稳。

1.1农业生产持续稳定增长

1.2工业生产平稳较快增长

1-4月，全市规模以上工业增加值282.89亿元，同比增长15.2%，比1-3月回落1.3个百分点。

从行业看，1-4月，20个主要大类工业行业中，12个行业增速高于全市平均水平，其中，增长较快的行业有：

饮料制造业增长51.9%，有色金属冶炼及压延加工业增长51.7%，通信设备、计算机及其他电子设备制造业增长48.1%，化学原料及化学制品制造业增长36.8%，通用设备制造业增长29.4%。

1.3固定资产投资快速增长

1-4月，全市完成固定资产投资628.67亿元，同比增长28.8%，比上年同期提高1.6个百分点，比1-3月回落0.4个百分点。

分所有制看，1-4月，国有经济完成投资255.20亿元，同比增长22.6%；集体经济完成投资50.45亿元，增长71.5%；非公有制经济完成投资323.01亿元，增长29.1%。

分行业看，1-4月，第一产业投资12.43亿元，增长70.3%；第二产业投资95.19亿元，增长25.1%，其中，工业投资81.06亿元，同比增长16.8%；第三产业投资521.05亿元，增长28.7%。

1-4月，房地产开发投资191.76亿元，增长15.4%，比上年同期回落11.5个百分点。

商品房施工面积6004.09万平方米，同比增长27.9%。

1.4消费品市场保持稳定

1-4月，限额以上企业（单位）实现消费品零售额419.33亿元，同比增长30.6%，比1-3月回落0.5个百分点，扣除价格因素，实际增长26.1%。

按经营单位所在地分，城镇消费品零售额414.82亿元，同比增长30.3%；乡村消费品零售额4.51亿元，增长70.1%。

按消费形态分，餐饮收入26.10亿元，同比增长19.3%；商品零售393.23亿元，增长31.4%。

按行业分，批发业零售额61.72亿元，增长69.3%；零售业329.17亿元，增长26.1%；住宿业7.03亿元，增长21.4%；餐饮业21.41亿元，增长20.4%。

1-4月，全市限额以上批发零售贸易企业销售商品中，石油及制品类增长1.2倍，金银珠宝类增长49.9%，家用电器和音像器材类增长28.7%，服装、鞋帽、针、纺织品类增长26.0%，汽车类增长21.6%，体育、娱乐用品类增长17.4%。

1.5出口增速同比回落

受上年同期高基数影响，对外贸易增速持续回落。

1-4月，全市进出口总额38.16亿美元，同比增长25.3%，比上年同期回落18.9个百分点，其中，出口总额18.82亿美元，增长21.3%，回落44.4个百分点；进口总额19.34亿美元，增长29.3%，提高2.2个百分点。

1.6旅游接待量稳步增长

1-4月，我市实现旅游业总收入141.65亿元，同比增长24.1%。

接待国内游客1453.58万人次，同比增长22.4%，实现国内旅游收入131.66亿元，增长24.3%。

接待海外旅游者21.80万人次，同比增长20.9%，实现旅游外汇收入12487万美元，增长21.7%。

1.7财政收入保持较快增长

1-4月，全市地方一般预算收入完成111.79亿元，同比增长38.4%，比上年同期提高4.5个百分点。

工商税收85.36亿元，增长35.6%，分税种看，国内增值税8.81亿元，增长19.5%；营业税38.00亿元，增长35.3%；企业所得税9.72亿元，增长31.9%；个人所得税4.46亿元，增长33.8%。

1-4月，全市地方一般预算支出94.55亿元，同比增长27.2%，民生支出仍为财政支出的重点，1-4月，全市民生类支出65.45亿元，增长21.5%，占到一般预算支出的69.2%，比1-3月提高0.7个百分点。

其中，交通运输支出增长1.3倍，住房保障支出增长62.6%，文化体育与传媒支出增长79.6%，城乡社区事务支出增长33.7%，农林水事务支出增长30.6%。

1.8银行贷款增速放缓

截至4月末，全市金融机构本外币存款余额9451.16亿元，比年初新增423.15亿元，同比少增367.93亿元。

其中，储蓄存款3870.56亿元，新增210.90亿元，同比少增27.28亿元。

全市金融机构本外币贷款余额6934.10亿元，比年初新增364.47亿元，同比少增113.40亿元。

其中，中长期贷款5500.61亿元，新增352.91亿元，同比少增290.93亿元。

从1－4月全市经济运行基本情况可以看出，虽然部分指标增速比上年同期有所回落，但主要领域发展的基本面尚好，经济整体运行进入平稳、温和的增长轨道。

但在国际环境更趋复杂，国内通胀压力加大的形势下，经济上行压力仍然较大，目前要正确处理好保持经济平稳较快发展、调整经济结构和管理好通胀预期的关系，高度关注由于宏观调控政策频繁出台和经济发展过程中产生的一系列问题，确保全市经济持续稳健发展。

二、曲江宏观环境分析

2.1概况

曲江新区位于西安市东南部，是陕西省、西安市确立的以文化产业和旅游产业为主导的城市发展新区，它核心区域面积40.97平方公里，同时辐射带动大明宫遗址保护区、法门寺文化景区、临潼国家旅游休闲度假区和楼观台道文化展示区等区域，发展区域总面积近150平方公里。

曲江新区建设以文化、旅游、生态为特色的国际化城市示范新区，到2015年全面建成国家级文化产业示范区。

2.2发展现状

曲江新区践行陕西“文化强省”战略和“文化立区、旅游兴区”理念，充分依托陕西、西安大文化、大旅游、大文物的优势，以城市运营收益大力投资文化产业和公共设施，以大项目为带动，文化产业、公共文化事业和城市新区建设呈现出齐头并进、协调发展的良好态势，迅速成为西安乃至全国文化产业发展的新亮点。

以文化为切入、以旅游为带动、以城市为支撑，在文化、旅游和城市三驾马车的共同拉动下，曲江新区的区域经济实力明显增强。

2010年，固定资产投资完成251.13亿元，同比增长38.2%；财政一般预算收入完成7.12亿元，同比增长70%；实际利用外资1.72亿美元，同比增长36.5%；实际引进内资104.55亿元，同比增长29.9%，各项经济指标增速在全西安市开发区中名列前茅。

随着大明宫国家遗址公园、寒窑遗址公园、秦二世陵遗址公园、大唐不夜城开元广场等重大文化旅游项目相继建成开放，曲江新区公共文化服务体系更加完善，文化旅游内容日益丰富，呈现出唐文化、秦文化和宗教文化旅游内容齐全的文化旅游新格局，成为全国文化旅游园林中的一朵靓丽奇葩。

在集团引领、政策扶持、产业集群等多轮驱动下，文化产业发展强力推进，曲江文旅、曲江影视、曲江演出和曲江会展已成为全省乃至西部地区文化产业发展的重要军团。

累计入区文化企业近1000家，链条丰富、门类齐全，从文化产业“丛林”向文化产业“森林”转变的文化产业发展矩阵正在形成。

坚持生态和旅游环境建设齐头并进，顺利通过国家生态区和国家5A级景区验收，成为我国西部首批两个国家生态区之一和全国第一个多景点、区域性的国家5A级景区。

同时，荣获国家住房和城乡建设部颁发的人居环境范例奖，蓝天、碧水、绿地新曲江建设取得新成绩，曲江核心景区实现“全面景区化，景区内外一体化，景区建设国际化”，“七园一城一塔”的文化旅游大格局全面形成，成为西安乃至陕西旅游的重要窗口。

曲江新区秉承与商家共生、共荣、共赢的招商理念，坚持爱商、扶商、助商，万科集团、银泰百货、申华集团、和记黄埔、华侨城等海内外上市公司争相投资，曲江成为各大企业战略投资的热点区域。

同时，面对国内外复杂的经济形势，积极创新融资形式，不断拓宽融资渠道，全年招商融资工作在全市名列前茅，为可持续发展提供了坚实的资金保障。

2002年以来，曲江新区先后建成大雁塔北广场、大唐芙蓉园、曲江国际会展中心、曲江池遗址公园、大唐不夜城等一批重大文化项目，组建了曲江文化产业投资集团、曲江影视集团、曲江会展集团、曲江演出集团、曲江文化旅游集团、大明宫投资集团等六大产业集