投资策略与经营策略规划Word格式.docx

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　　周边可能存在的对项目不利的干扰因素.历史人文区位影响

　　二区域市场现状及其趋势判断

　　1、项目所在地房地产市场概况及政府相关的政策法规

　　项目所在地的居民住宅形态及比重

　　政府对各类住宅的开发和流通方面的政策法规

　　政府关于商品住宅在金融、市政规划等方面的政策法规

　　短中期政府在项目所在地及项目地块周边的市政规划

　　2、项目所在地商品住宅市场板块的划分及其差异及各板块总体供求现状

　　3、项目所在地商品住宅平均价格走势及市场价值发现

　　4、商品住宅客户构成及购买实态分析

　　.各种档次商品住宅客户分析.商品住宅客户购买行为分析

　　三土地SWOT（深层次）分析

1、项目地块的优势2、项目地块的劣势3、项目地块的机会点4、项目地块的威胁及困难点

四项目市场定位

　　1、类比竞争楼盘调研

　　类比竞争楼盘基本资料.项目户型结构详析项目规划设计及销售资料.综合评判

　　2、项目定位

　　市场定位：

区域定位主力客户群定位功能定位.建筑风格定位

五总体规划（建议）

　　1、项目地块概述

　　项目所属区域现状项目临界四周状况.项目地貌状况

　　2、项目地块情况分析

　　发展商的初步规划和设想.影响项目总体规划的不可变的经济技术因素

　　土地SWOT分析在总体规划上的利用和规避.项目市场定位下的主要经济指标参数

　　3、建筑空间布局

　　项目总体平面规划及其说明.项目功能分区示意及其说明

　　4、道路系统布局

　　地块周边交通环境示意：

　　地块周边基本路网项目所属区域道路建设及未来发展状况

　项目道路设置及其说明：

　项目主要出入口设置项目主要干道设置项目车辆分流情况说明项目停车场布置

　　5、绿化系统布局

　　地块周边景观环境示意：

　　地块周边历史、人文景观综合描述项目所属地域市政规划布局及未来发展方向

　项目环艺规划及说明：

　　项目绿化景观系统分析项目主要公共场所的环艺设计

　　6、公建与配套系统

　　项目所在地周边市政配套设施调查.项目配套功能配置及安排

　　公共建筑外立面设计提示：

会所外立面设计提示营销中心外立面设计提示物业管理公司、办公室等建筑外立面设计提示其他公建（如巴士站、围墙）外立面设计提示.公共建筑平面设计提示：

公共建筑风格设计的特别提示项目公共建筑外部环境概念设计

　　7、分期开发

　　分期开发思路首期开发思路

　　8、分组团开发强度

六建筑风格定位

　　1、项目总体建筑风格及色彩计划

　　项目总体建筑风格的构思.建筑色彩计划

　　2、建筑单体外立面设计提示

　　商品住宅房外立面设计提示：

多层、小高层、高层外立面设计提示

　　不同户型的别墅外立面设计提示针对屋顶、屋檐、窗户等外立面局部设计提示

　　其他特殊设计提示.商业物业建筑风格设计提示

七主力户型选择

　　1、项目所在区域同类楼盘户型比较

　　2、项目业态分析及项目户型配置比例

　　3、主力户型设计提示

　一般住宅套房户型设计提示.跃式、复式、跃复式户型设计提示.别墅户型设计提示

　　4、商业物业户型设计提示

　商业群楼平面设计提示.商场楼层平面设计提示写字楼平面设计提示

八室内空间布局装修概念提示

　　1、室内空间布局提示2、公共空间主题选择　3、庭院景观提示

九环境规划及艺术风格提示

　　1、项目周边环境调查和分析

2、项目总体环境规划及艺术风格构想

　　地块已有的自然环境利用.项目人文环境的营造

　　3、项目各组团环境概念设计

　　组团内绿化及园艺设计组团内共享空间设计组团内雕塑小品设计提示组团内椅凳造型设计提示组团内宣传专栏导视系统位置设定提示

　　4、项目公共建筑外部环境概念设计

　　项目主入口环境概念设计

　　项目营销中心外部环境概念设计

　　项目会所外部环境概念设计

　　项目营销示范中心沿途可营造环境概念设计

　　针对本项目的其他公共环境概念设计

十公共家具概念设计提示

　　1、项目周边同类楼盘公共家具摆设

　　营销中心大堂.管理办公室

　　2、本项目公共家具概念设计提示

十一公共装饰材料选择指导

　　1、项目周边同类楼盘公共装饰材料比较

　　2、本项目公共装饰材料选择指导及装修风格构思

　　3、项目营销示范单位装修概念设计

　　客厅装修概念设计.厨房装修概念设计.主人房装修概念设计儿童房装修概念设计

　客房装修概念设计.室内其他（如阳台、玄关、门窗）装修提示

　　4、项目营销中心装修风格提示

　　5、住宅装修标准提示

多层、小高层、高层装修标准提示.跃层、复式、跃复式装修标准提示别墅装修标准提示

十二灯光设计及背景音乐指导

　　1、项目灯光设计

　　项目公共建筑外立面灯光设计.项目公共绿化绿地灯光设计

　　项目道路系统灯光设计.项目室内灯光灯饰设计

　　2、背景音乐指导

　　广场音乐布置.项目室内背景音乐布置

十三小区未来生活方式的指导

　　1、项目建筑规划组团评价

　　2、营造和引导未来生活方式

　　住户特征描述.社区文化规划与设计

第二章财务及资本运作

一项目价值分析

　　1、商品住宅项目价值分析的基本方法和概念

商品住宅价值分析法（类比可实现价值分析法）：

　　选择可类比项目

　　确定该类楼盘价值实现的各要素及其价值实现中的权重

　　分析可类比项目价值实现的各要素之特征

　　对比并量化本项目同各类比项目诸价值实现要素的对比值

　　根据价值要素对比值判断本项目可实现的均价

类比可实现价值决定因素：

类比土地价值

　　A市政交通及直入交通的便利性的差异

　　B项目周边环境的差异：

自然和绿化景观的差异教育和人文景观的差异

　　各种污染程度的差异社区素质的差异

　　C周边市政配套便利性的差异

项目可提升价值判断

　　A建筑风格和立面的设计、材质B单体户型设计C建筑空间布局和环艺设计

　　D小区配套和物业管理E形象包装和营销策划　F发展商品牌和实力

价值实现的经济因素

　　A经济因素B政策因素

　　2、项目可实现价值分析

类比楼盘分析与评价.项目价值类比分析：

价值提升和实现要素对比分析项目类比价值计算

二项目定价模拟

　　1、均价的确定

　　住宅项目均价确定的主要方法：

类比价值算术平均法

有效需求成本加价法

　　A分析有效市场价格范围B确保合理利润率，追加有效需求价格

　运用以上两种方法综合分析确定均价

　　2、项目中具体单位的定价模拟

商品住宅定价法：

　　差异性价格系数定价法（日照采光系数、景观朝向系数、户型系数、楼层系数、随机系数）

　　各种差异性价格系数的确定：

确定基础均价　确定系数　确定幅度具体单位定价模拟

三项目投入产出分析

　　1、项目经济技术指标模拟

　　项目总体经济技术指标首期经济技术指标

　　2、项目首期成本模拟

　　成本模拟表及其说明

　　3、项目收益部分模拟

　　销售收入模拟：

销售均价假设销售收入模拟表

利润模拟及说明：

模拟说明利润模拟表

　　敏感性分析：

可变成本变动时对利润的影响销售价格变动时对利润的影响

四投资风险分析及其规避方式提示

　　1、项目风险性评价

　　价值提升及其实现的风险性：

　　项目的规划和设计是否足以提升项目同周边项目的类比价值

　　项目形象包装和营销推广是否成功

　　2、资金运作风险性

　　减少资金占用比例，加速资金周转速度，降低财务成本

　　对销售节奏和开发节奏进行良好的把握，以尽量少的资金占用启动项目，并在最短的时间内实现资金回笼

　　3、经济政策风险

　　国际国内宏观经过形势的变化

国家地方相关地产政策的出台及相关市政配套设施的建设

五开发节奏建议

　　1、影响项目开发节奏的基本因素

　　政策法规因素地块状况因素发展商操作水平因素.资金投放量及资金回收要求

　　销售策略、销售政策及价格控制因素.市场供求因素.上市时间要求

　　2、项目开发节奏及结果预测

　　项目开发步骤.项目投入产出评估结论

六项目工程控制

一建筑材料选用提示

1、区域市场竞争性楼盘建筑材料选用类比2、新型建筑装饰材料提示3、建筑材料选用提示

二施工工艺流程指导

　　1、工程施工规范手册　2、施工工艺特殊流程提示

三质量控制

　　1、项目工程招标投标内容提示2、文明施工质量管理内容提示

四工期控制

　　1、项目开发进度提示2、施工组织与管理

五造价控制

　　1、建筑成本预算提示　2、建筑流动资金安排提示

六安全管理

1、项目现场管理方案2、安全施工条例

七财务策略

　　.信贷：

　　选择适当银行　控制贷款规模、周期　合理选择质押资产　银企关系塑造

　　信贷与按揭互动操作

.付款方式：

　　多种付款选择优惠幅度及折头比例科学化付款方式优缺点分析

　　付款方式引导　付款方式变通

　　.按揭：

　　明晰项目按揭资料　尽可能扩大年限至30年　按揭比例

　　首期款比例科学化及相关策略　按揭银行选择艺术　保险公司及条约

　　公证处及条约　　按揭各项费用控制

合伙股东：

　　实收资本注入关联公司操作股东分配　换股操作资本运营

　　八商业合作关系

　　.双方关系：

　　发展商与策划商　发展商与设计院　发展商与承建商　　发展商与承销商

　　发展商与广告商　发展商与物业管理商　发展商与银行（融资单位）

　　.三方关系：

　　发展商、策划商、设计院　　发展商、策划商、承销商　发展商、策划商、广告商

　　发展商、策划商、物业管理商　发展商、策划商、银行（融资单位）

　　.多方关系：

　　发展商、策划商、其他合作方

第三章广告策划

项目形象策划营销包括房地产项目的总体战略形象、社区文化形象、企业行为形象、员工形象及其项目视觉形象等。

　　房地产项目视觉形象是指房地产项目有别于其他项目具有良好识别功能的统一视觉表现。

其核心部分包括项目的名称、标志、标准色、标准字体等。

要求造型设计既要富有意境，又要突出个性，形象鲜明，便于记忆，便于宣传，以统一运用于项目形象包装。

一项目视觉识别系统核心部分

　　1、名称

　　项目名道路名建筑名.组团名

　　2、标志3、标准色4、标准字体

二延展及运用部分