汽车主题公园可行性报告.docx

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汽车主题公园可行性报告

汽车主题公园可行性报告

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目 录

66

第一章前言 5

一、报告编制目的 5

二、报告编制依据 5

三、项目概况 5

（一）项目名称 5

（二）投资人 5

（三）项目背景 6

（四）项目选址 7

（五）项目建设规模和内容 8

（六）项目主要经济技术参数 8

（七）项目可行性研究主要结论 9

第二章某某市场环境 10

一、某某市基本情况 10

（一）某某市城市发展情况 10

（二）某某市产业发展战略 12

二、某某房地产市场 15

（一）某某房地产市场总体分析 15

三、某某汽车市场分析 21

（一）全国汽车市场总体情况 21

（二）某某市汽车市场 24

第三章区位条件分析 29

一、某某汽车公园项目区位调查分析 29

（一） 项目周边交通设施调查 30

（二）项目周边基础设施 31

（三）项目周边人文设施 32

（四）项目周边消费者调查 32

二、某某汽车公园主要竞争项目分析 33

（一）某某汽车公园项目设想 33

（二）某某汽车公园竞争项目分析 33

三、本项目的SWOT分析 35

（一）项目情况 35

（二）项目SWOT 37

总结：

39

第四章项目定位 40

一、项目整体战略构思 40

二、项目定位 41

（一）汽车贸易园 41

（二）汽车文化主题公寓 43

（三）汽车文化园 45

三、项目定位综合说明 47

四、项目价格定位 47

五、项目产品建议 49

第五章项目建设规划及进度安排 51

一、建设方案 51

二、建设方式和进度安排 52

（一）建设方式 52

（二）项目进度安排 52

第六章项目财务分析 53

一、总成本费用估算 53

（一）土地费用 53

（二）前期工程费 53

（三）建安工程费 54

（四）设备费用 54

（五）管理费用 54

（六）财务费用 55

（七）销售费用 55

（八）不可预见费用 55

综合计算，本项目的成本费用共计37583.26万元。

55

二、项目收入测算 56

（一）项目销售部分收入测算 56

该项目销售收入总额为57360万元。

56

（二）项目租赁部分收入测算 57

（三）项目自营部分收入测算 57

三、销售税金及附加 58

四、土地增值税 58

五、投资计划与筹资估算 58

六、项目的财务分析 59

第七章项目不确定性分析 62

一、盈亏平衡点 62

二、盈亏平衡点分析 62

第八章社会、环境效益分析与风险评价 63

第一章前言

一、报告编制目的

1、在对项目开发经营环境进行初步分析的基础上，结合项目所处的区位环境，对该地块的开发价值进行初步合理的评估。

2、对项目的可行性与开发经营策划提出初步意见，并对项目的规划设计提出相应的建议。

3、结合公司的状况和项目的特点，探索项目开发经营的可行方式。

4、对项目进行市场分析和财务分析。

5、对项目进行风险分析。

二、报告编制依据

1、某某市房地产年鉴；

2、现场勘察和实地调研所得资料；

3、国家计委《建设项目经济评价方法与参数（第二版）》；

4、建设部《房地产开发项目经济评价方法》。

三、项目概况

（一）项目名称

某某汽车主题公园

（二）投资人

1、融众高成长产业基金

为融众集团旗下一家以债权融资、股权投资及投行财务顾问业务为一体的基金。

成立以来成功运作了某某光谷国际广场的托管与并购、国中医药香港上市前资本结构调整等重大项目，拥有境内外上市的比较丰富的渠道资源，致力于发展和推动某某高成长企业的快速发展；

2、某某汽车实业有限公司

成立于2003年12月，公司总资产1.8亿元，年经营收入20000万元，为一家集汽车4S店经营、赛车俱乐部、酒店物业管理、仓储物流、汽车电子产品生产于一体的综合化企业集团，旗下拥有东风雪铁龙某某花园4S店、湖北某某汽车运动俱乐部等机构，2003年组建东风雪铁龙某某赛车队，是唯一一家代表湖北地区参加全国汽车拉力锦标赛和场地锦标赛的赛车队，在

2004、2005、2006连续三年夺得全国汽车拉力锦标赛的全国总冠军，公司在汽车运动项目的运作和管理上已经形成了独特的风格和深厚的实力；

3、某某东湖创业投资有限公司

是一家集地产开发、商业运营、物业管理、高新企业孵化为一体的综合企业，成功开发了东湖创业街项目，并联合东湖开发区在入园企业的孵化和项目培育上取得成功，在房地产开发经营、物业管理和项目运作上拥有比较丰富的经验；

4、某某三山经济发展有限公司

是一家综合投资公司，在农业、汽车贸易、商业开发及大商贸等领域成功运作了一批项目，在汽车领域用于福特、雪弗莱等品牌4S店，在商业项目和汽车商贸经营上拥有较好的表现。

（三）项目背景

1、项目提出的背景和必要性：

（1）从2009年起3至5年，在国家产业政策的推进下，汽车产业将进入新一轮快速增长期。

随着东风总部正式进驻某某，法国PSA、日产、本田三大世界汽车巨头齐聚某某；神龙公司、东风汽车有限公司、东风本田公司，东风乘用车公司、东风渝安、东风电动车股份公司等构成中国汽车市场上的“某某集群”。

截至2009年11月底，湖北省汽车年产量首次突破100万辆大关，湖北某某已经成为我国重要的汽车生产基地和销售市场。

（2）从2009年起，汉口竹叶山、武昌友谊大道、汉阳龙阳大道三大汽车销售市场及4S店集群将随着城市中心区的改造而逐步拆迁至三环之外，而市场的“扎堆”效应需要集中的成片地块用于汽车新市场的建立。

（3）各品牌车型之间的市场竞争比前一轮激烈，静态的展厅销售模式将被动态的体验式销售模式取代，试乘试驾活动将成为车商最重要的促销途径，而某某市到目前无一个专业的场地。

（4）庞大的私人汽车消费族群对汽车休闲文化的需求激增，将引发专业赛事、商务推广、场地经营等汽车产业多元化互动需求的出现。

（5）某某投资公司旗下拥有全国知名的东风雪铁龙某某赛车队，具备业内极高的知名度和赛车运动的专业资质。

（6）“汽车公园”的概念是将庙山的自然条件优势与汽车产业融合的最佳定位，发展特色旅游经济是当地环境规划与本项目经营的理想结合。

2、国家相关的政策支持

汽车公园概念是近年来伴随着中国汽车工业的发展以及汽车市场环境的逐渐扩大而产生的一项可满足不同需求的经营项目。

在北京、上海、珠海、成都、贵阳、长春等地，已经应运而生了数家“汽车公园”或类似项目，是具有未来运做空间的大型汽车产业项目，而湖北某某作为国家重要的汽车产业基地和中部崛起战略的重要支点此类项目尚是空白。

某某投资公司旗下拥有全国知名的东风雪铁龙某某赛车队，与汽车运动的官方机构中国汽车运动联合会保持着良好的关系，在前期沟通中，中汽联对在湖北某某建设汽车主题公园和开展F3赛车运动表示大力支持。

（四）项目选址

项目具体位置位于某某市江夏区庙山开发区，花山大道以东、向阳路以南，

临近汤逊湖和某某大型温泉度假项目“巴登城”。

庙山开发区始建于1992年

11月，规划面积30平方公里。

十年来，形成了以化工工业园为代表的大学科技园，以精伦电子为代表的民营工业园，以玉龙岛花园为代表的房地产产业园等园区。

2001年12月，国家科技部批准建设中药现代化科技产业（湖北）基地，省委、省人民政府将基地的核心园区——某某医药科技产业园安排在庙山开发区建设。

某某医药科技产业园规划面积1万亩，其中医药产业园用地6000亩，生活区等配套项目用地4000亩，到目前已有20个生物医药企业进驻庙山，寻求发展。

庙山开发区距某某市中心只有8分钟时间的车程，周边有各种大专院校23所、研究所56个；滨临5万多亩无污染的城中湖——汤逊湖，是中国光谷建设的重要组成部分。

同时，开发区内有横穿东西的某某南环铁路、武黄高速公路、市二环、三环公路、京株、沪蓉高速公路交汇口距开发区只有15分钟的车程。

（五）项目建设规模和内容

按照初步规划设想，规划总用地254091.27m2，净用地面积195064.18m2，总建筑面积293441.00 m2，包括21家品牌汽车4S店、1个多功能汽车展厅、1个大型汽车用品超市、1个国际标准F3汽车赛道、1个试驾体验场地、1个越野赛道和配套的汽车俱乐部会所、汽车主题餐厅、汽车影院、汽车公寓等服务设施。

（六）项目主要经济技术参数

编号

项目名称

数量

1

规划总用地

254091.27m2

其中

规划建设用地

195064.18m2

代征道路用地

41105.95m2

代征绿化用地

17921.34m2

2

总建筑面积

293441.00m2

其中

4S店（21个）

123271.00m2

汽车文化产业大厦

47010.00m2

宿舍、食堂

综合楼

宿舍

19200.00m2

食堂

5732.00m2

商业

10708.00m2

配送中心

5880.00m2

综合展厅（2层）

10000.00m2

产业园综合楼（二期）

19200.00m2

管理用房

340.00m2

3

会所及VP房（2层）

2000.00m2

3

二期建设面积

50000.00m2

4

容积率

1.5

5

建筑密度

45.00%

6

绿地率

25%

7

轿车停车位

200个

（七）项目可行性研究主要结论

建设期和销售期

建设期3年，销售期3年，共4年

总投资

39516.63万元

销售收入

57360万元

出租净收入（年）

849.9万元

利润

税前：

52543.89万元；税后：

39407.91万元

投资利润率

税前：

133%；税后：

100%

FNPV

税前：

10649；税后：

7918

FIRR

税前：

75%；税后：

66%

第二章某某市场环境

一、某某市基本情况

（一）某某市城市发展情况

1、某某市是中部的中心城市，全国六大区域性航空枢纽之一，全国重要的铁路枢纽。

长江、汉江两江汇集，内河水运全国第一，公路交通四通八达。

是全国东、中、西三大经济带的结合部，在全国经济发展的格局中具有承东启西，贯通南北的重要作用，区位优势独特。

随着2000年之后至今城市经济的迅速发展，对周边区域的辐射和影响作用明显。

2、城市经济情况

指标

2001

2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008

2009

GDP

1437.8

1492.72

1662

1956

2338

2950

3141

3960

4500

GDP增

幅

12%

11.8%

12.1%

14.5%

14.7%

15.7%

21.27%

25.1%

13%

固定资产

508.44

570.4

645.1

822.2

1055.18

1325.3

1732.79

2252.05

3001

投资

房地产投

资

115.3

132.5

169.55

200

297.99

366

459.75

570.36

579.17（

1-10）

城镇人均可支配收

入

7305

7820.24

8524.52

9564

10849.72

123