金天帝广场运营专项策划书文档格式.docx

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3、公司当前工作重点不明确，什么是主，什么是辅？

各自为政。

4、个别部门负责人讲资历，论辈分，不注重团结。

5、缺少公司正常有效工作例会，工作没有筹划性，方向性，互相之间缺少沟通配合。

6、部门及部门负责人缺少考核、竞赛、奖励机制。

7、公司缺少有效员工培训（之前有，但没实质效果），员工业务素质参差不齐。

8、同步我也看到了咱们物业一线人员认真负责工作态度，经营管理人员，客服人员工作积极体现，为公司献言献策热情。

忠告也许会逆耳，但不言却是一种不负责，美言只是一种奉承恭维，实话即是负责。

第一某些金天帝广场商业环境分析与定位

金天帝广场地理位置现状：

是中山东路延伸与新华大街交汇处，向南有学校，五星酒店，中山东路重要以电子，通讯，数码购物商业集聚地，当前有艾博，诚信，颐高，以及其她通讯专营旗舰店，网通营业厅等，向东紧邻老商场“新世纪”。

SWOT分析：

S（优势）：

1、地理位置处在呼市成熟商圈之内，商业坐标黄金点。

2、金天帝广场完善物业配套，公寓，写字间已经精装修，当前近300辆停车位，安防服务系统健全。

3、拥有良好人流量，处在都市高品位消费群体居住区。

4、周边商业业态单一化，为咱们创造弥补型业态定位机遇。

W（劣势）：

1、楼体外立面商业氛围局限性，经营定位不能凸显。

2、既有车辆交通拥有盲点，不是特别以便出入；

车辆不适合载客，放客停留。

3、当前1—5F定位“海宁皮草城”，体量过大，且皮草行业不属于汇集人气业态。

4、1—5F布局属于环（回）形，购物空间不是很开阔，单层使用面积不够3000平米。

5、当前租金定位较高，在物业设施功能优势不能完全体现前期，市场竞争压力较大。

6、7--9层装修完毕，格局、装修风格受到制约，有些不能满足商户使用需求。

7、精装公寓设在11--19F，而写字间在20--24F，不符合规划设计，公寓失去私密性。

8、个别物业管网存在问题。

O（机会）：

周边商业构造特点，缺少贴近生活，商务交际，休闲、娱乐等功能性、高品位消费综合型业态，因而，给咱们创造了错位经营良好机遇。

T（威胁）：

同行业竞争，不可避免，涉及锦江之星，波士，颐高等对咱们都会有冲击压力，租金较为便宜，给咱们带来很大招商难度，结合之前招商部提供调研数据，针对性制定招商条件，合理优惠政策，物业原则等等，放水养鱼，才是稳妥之举，并找出自身优势，物超所值之处，贵合理之因。

困难总会存在，机遇同样并存。

综上分析，经营业态整体定位：

以商务办公、精装公寓、品牌餐饮、休闲娱乐、运动健身等高品位功能型服务类为主，建议购物只做一少某些。

第二某些楼层业态规划设计

商业大楼运营，总是在不断发展变化，经营业态在市场运作一段时间后，通过与市场磨合，需要进行局部调节，才干最后准拟定位。

由于1-5F已经与“海宁皮草”订立合同，如下虚拟规划作为后期弥补性参照建议。

1F：

通讯营业厅。

（联通、移动、电信营业厅；

手机旗舰店）

2F：

品牌连锁餐饮。

（王丽、小肥羊、全金城、好伦哥等等）

3F：

咖啡厅+女子SPA中心。

（上岛、名典、昨日重现咖啡厅等；

欧莱雅SPA中心，风尚之韵美容SPA生活馆等等）

4-5F:

海宁皮草精品店。

6F：

电影宫，电玩城。

7F-9F：

商务VIP会馆

10F-19F：

数码电子商务写字间办公区。

20F-24F：

精装商务公寓。

25F：

运动场馆（少儿轮滑俱乐部，游泳培训学校，瑜伽健身中心等等）

-2F：

健身中心，物业办公区。

-1F：

智能停车场

第三某些招商整体方略

市场调研与动态招商

任何招商行为，必要建立在完善市场调研基本之上，才干精确地完毕，市场调研第一步，是对同行业、竞争对手调研，涉及租金，物业，业态构造，经营状况等等调研；

第二步针对业态定位招商对象调研与商户储备，掌握客户资料，建立资料库。

通过调研，才干进一步制定招商政策，招商条件，对象。

依照业态范畴，广泛收集客户资料，采用外出、走访、网络、媒体等等各种渠道收集招商品牌资源，可以延伸至区外全国，拟定一、二线商户原则，争取引入品牌实力商家。

当前，招商部工作已有一定基本，详细方案，以该部门为准，作为副总工作重心之一，随时调节招商方案。

招商形式调节:

A.招商DM、小卡片等，定向派发，夹报派送；

B.定向短信平台，由招商部每周1-2次，依照招商进度调节频率，内容适当公众化；

C.电话招商，针对意向商户积极电话招商。

D.网络招商，面向全国，通过电子招商简章，图册进行投递，网上沟通。

E.本地知名公司商家上门邀请。

招商阶段性进行总结，随时改进方略。

招商政策调节：

前期合理定位是主线，利润回报周期进行梯度化计算，一方面占据市场份额，招商“有数才会有量”，逐渐进行优化，最后达到高品位定位。

租金执行原则通过调研得出当前租金较高于其她同行，在招商局限性状况下，物业运营成本导致挥霍，针对不同业主，恰当调节免租期长短，保证租金单价不变前提下，延长免租期，免租期内物业费用正常收取。

两种租金方案计算对比：

租金毛收入总额以单层三年计算：

（按每层2965平米计算）

A.以当前租赁原则计算：

第一年：

2965×

2.5×

365=2705562元

次年：

2.625×

365=2840840元（递增5%）

第三年：

2.756×

365=2982612元（递增5%）

三年总租金额：

8529014元

三年总体出租率由于前期租金定位较高以40%计算

三年实际预收租金：

8529014×

0.4=3411606元

B.以市场导向定位，第一年、次年租金稍低于筹划原则，先把商家引进来主导思想，给商家创造一定运营缓冲空间，“放水养鱼”。

第三年，通过前两年哺育与扶持，物业管理也趋于成熟，也树立了成熟行业口碑。

租金可以实现跳跃式递增。

（首年租金按照2元/平米/天）计算

2×

365=2164450元

2.2×

365=2380895元（递增10%）

第三年租金递增按照30%和20%两套方案计算

2.86×

365=3095163元（递增30%）

2965×

2.64×

365=2857074元（递增20%）

7640508元（第三年递增30%）

7402419元（第三年递增20%）

由于政策调节，招商入驻率会有所提高，保守预估按照第三年递增30%计算，出租率按60%。

7640508×

0.6=4584305元。

保守预估按照第三年递增20%计算，出租率按65%。

三年实际预收租金：

7402419×

0.65=4811572元。

通过A、B方案对比，可以看出，B方案长远收益很高，也适合于市场运作。

从运营成本角度考虑，在运营成本固定状况下，招商率越高，公司赚钱越多，承担越少。

同步针对重点客户，予以一定免租期照顾，勉励商户推荐商户，并予以免租期奖励。

勉励公司全员招商拿提成办法，提成按照租金5‰计算。

给商家提供软性优惠方案：

例如，协助公司进行公司注册，协调相应关系，运用公司网站免费进行推广营销等等，给商家提供有效支持。

租金设想：

7月--3月前入驻，租金原则定为2元/平米/天。

次年递增10%，第三年递增20%。

第四某些运营管理方案

公司不缺少制度，少是可操作性"

落地"

方案，为了避免纸上谈兵，管理注重细节，以"

管理制度可行化，加强沟通，强化管理"

方针，进行管理。

列举如下：

A.每周五下午3点公司例会，部门负责人参加，副总主持。

B.每周一上午8:

45部门例会，上传下达。

C.每周各部门上报《下周工作筹划表》，《本周工作完毕状况表》，每周四下班前报至副总办公室。

D.各部门制定本部门岗位职责，明示上墙，明确工作分工，权责范畴。

E.工作按照筹划表，采用时效考核制，提高工作效率。

F.每月第二、四周下午3点，为公司培训日，时长为1--1.5小时，主讲人由人力部门负责安排，以每部门主管级以上人员进行轮值主讲（对个人能力会有所提高），培训课件自行拟定，由人力部门审定，报副总拟定。

G.公司每月17日作为“公司坦言日”，员工可以直接与副总提出针对工作建设性意见，并作为“先进员工评比”根据之一。

H.每年一度先进部门，先进个人评比活动。

I.人力部门继续加强公司文化培训，增长人性化管理，多举办有益于团队性文体活动，为员工过生日等活动，提高员工凝聚力，向心力，活力。

J.物业管理

1.物业管理部门完善大楼各项管理公约，建立工作部门对接流程。

2.物管人员建立公示栏，联系卡，明示值班服务电话等，把贴心服务真正贯彻到位。

3.每周集体巡防商户一次，（特殊状况可电话回访）并作寻访记录，由商户签字，每月对物管人员服务水平进行星级评比。

4.物管部门每月定期对大楼各项设施进行查验，并做记录，定期报告分管领导，将故障发生率降为最低。

5.加强消防安全培训，提高消防意识，物管人员一律佩戴工牌。

6.制定1-5F开业方案，进入倒计时，跟进装修审批，做好有关协助、监督工作。

结束语

对公司理解鉴于时间短，也许不是很全面，只是自己某些看法，但我想以上这些想法会给您提供某些新思路，衷心祝愿吉祥集团生意兴隆。

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6月