酒店投资估算报告.docx

酒店投资估算报告.docx

《酒店投资估算报告.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《酒店投资估算报告.docx（17页珍藏版）》请在冰豆网上搜索。

1.项目投资评估

1.1项目投资评估说明

n项目投资评估，是站在投资者的角度，研究酒店的整个开发过程，对项目的总投资成本、营业收益情况进行估算，并依此计算项目的投资利润，编制各期的净现金流量，对酒店项目的财务盈利能力、资金平衡情况进行分析。

n对酒店开发过程的模拟为：

第1年前半年计划为止损、下半开始盈利，预计3年时间回收投资成本，第3年开始进入酒店利润增长期，待获得合法营业许可证以后，可考虑酒店的整体转让，回收资金。

n本报告仅从项目投资与经营的角度分析项目的可行性，由于目前没有营业执照无法通过合法正规渠道进行大肆宣传，故经营业绩与有和合法执照的酒店有着一定的差距。

n酒店的总投资额，经营期间的营业收入和经营成本，均基于预测数据。

n本报告投资评估中，对项目进行3年的财务模拟预测，期间所发生的项目的品牌及酒店市场增值部分，不在本次测算考虑之中。

n假设本项目在未来使用年限内，每年可获得稳定的年净收益，运用收益还原法测算本项目的未来售价，估算价格可能相对比较保守。

1.2酒店基本主体构成

郁金香酒店公寓项目主要主体构成如下：

序号

1

指标

面积

数量

单位

平方米

2

层数

3

客房数

380

间

1.3投资成本估算

1.3.1测算依据

序号

1.

1.1

1.2

1.3

2.

2.1

2.2

2.3

2.4

2.5

2.6

2.7

2.8

2.9

2.10

2.11

3.

3.1

内容

金额

房租成本

房间面积房间数量目前租金设施设备

门窗工程改造广告费用

门锁系统

酒店管理系统办公设备

卫浴改造空调维护

水电能耗费用布草洗涤

物业管理电视电话内装修

内装修工程（含家具、饰品）

m2

间

总成本测算转让方提供的投资成本估算数据为基础根。

据酒店目前资产提供的数据，酒店成本资产构成：

（预计200万投资成本明细）

汇总成本明细如下：

序号

项目

总价（万元）

1

房屋租金

2

转让费

3

基础设施改造费

4

内部装修

5

管理费用（人力成本）

1.4经营测算

1.4.1测算依据

酒店经营情况测算，是站在酒店经营者的角度，对酒店进入经营期后的营业收入、成本费用支出及经营利润进行预测。

经营测算以目前公司经营数据为基础。

酒店拥有客房数约50间，预测第一年出租率为75%，每年以5%幅度递增，平均房价以每年10--20元的递增。

酒店经营期前三年的各项经营状况预测如下：

年限

项目

客房数

预测数据

50

月营业额（万元）

第一年

出租率

75%

平均房价

120

月平均营业额（13.5）

客房数

60

第二年

出租率

80%

平均房价

130

月平均营业额（18.72）

客房数

75

第三年

出租率

85%

平均房价

140

月平均营业额（26.775）

经营成本数据如下：

年限

项目

人力成本

预测数据

2万/月

盈利能力

第一年

第二年

第三年

物业成本

经营成本（含能耗、洗涤、佣金等）人力成本

物业成本

经营成本（含能耗、洗涤、佣金等）人力成本

物业成本

经营成本（含能耗、洗涤、佣金等）

7万/月

1.5万/月

2.5万/月

8.4万/月

1.8万/月

5万/月

10.5万/月

2.1万/月

利润（3万/月）

利润（6.02万/月）

利润（9.175万/月）

1.4.2经营收入

预测酒店经营期的第一年经营收入利润为36万元占投资总额200万的18%。

其中，第二年利润收入72.24万元，占回收投资总额36%；第三年利润收入110.1万元，占

55.05%。

以后，预计3年回收所有酒店投资成本，属经济性酒店投资成本正常回收范围内！

1.4.4第三年转让价格预测

利用收益法对本酒店3年后的市值进行预估。

根据酒店整个经营期间的净现金流量贴现，预计届时连同营业执照及80间房间数量的市场价值为400万左右。

1.5项目财务评价

1.5.1静态盈利能力

n项目总投资额为200万元。

n项目利润总额400万元，税后利润380万元。

n项目内部收益率为26.92%。

n项目投资利润率达到190%。

n全部投资回收期为：

13年（含建设期两年）。

即单纯通过酒店经营的收益，经营13年可回收总投资成本。

各项静态财务指标计算结果如下表所示：

序号

指标名称

单位

数量

1

项目总投资

万元

39040

2

营业收入

万元

132007

3

营业税金及附加

万元

3590

4

利润总额

万元

89377

5

所得税

万元

22344

6

税后利润

万元

67033

7

内部收益率

%

26.92%

8

投资利润率

%

172%

1.5.2动态盈利能力

根据项目开发过程中各期现金流入、流出情况，绘制成全部投资累计净现金流量表，并依此计算本项目各项动态经济指标。

n全部投资财务净现值为119920万元大于0，项目可行。

n全部投资内部收益率为26.92%，大于内部收益率8%。

全投资净现金流

120000

100000

80000

60000

40000

20000

0

-20000

全投资净现金流

全投资净现金流

累计净现金流

第1、2期

-4066

-4066

第3期

1708

-2357

第4期

1957

-400

第5期

718

318

第6期

596

913

第7期

903

1817

第8期

740

2556

第9期

1053

3609

第10期

517

4125

第11期

958

5083

第12期

927

6010

第13期

113910

119920

合计

119920

2.项目价值预估

2.1项目价值预估

酒店在假设第1、2期建成第3期即投入营业后，每年都能带来稳定的收益，且13年后实现租转售，故分别把经营期间内各年所发生的收益金流量都折现到投资方案开始实施时的现值之和，进行现值评估。

Rate

第3期 第4期 第5期 第6期 第7期 第8期 第9期

8%

第10

期

Value6 Value7 Value8

5108 5421 5749

第11

期

Value9

6092

第12期

Value1 Value2 Value3 Value4 Value5

3741 3990 4250 4523 4809

Value10

6451

单位：

万元

注：

第1、2年为建设期，收益净现金=0，第3年开始进入经营期，每年收益净现金流详见“全部投资财务现金流量表”，第13年项目出售。

公式：

V

经过估算，本项目在目前时间点的市值V=32，381.16万元。

3.附件

指标 第1、2

年

客房出租率 建设期平均房价（元/天/间）

餐饮上座率人均消费

会议经营面积会议租金

一、年经营收入（万元）客房营业收入

餐饮营业收入会议收入

二、年经营成本（万元）营业成本

营业费用管理费用

三、经营税费（万元）四、经营利润（万元）

3.1酒店13年经营情况测算表

第3年

第4年

第5年

第6年

第7年

第8年

第9年

第10年

第11年

第12年

第13年

65%

66%

68%

69%

70%

72%

73%

75%

76%

78%

79%

650

663

676

690

704

718

732

747

762

777

792

65%

66%

68%

69%

70%

72%

73%

75%

76%

78%

79%

100

102

104

106

108

110

113

115

117

120

122

3000

3000

3000

3000

3000

3000

3000

3000

3000

3000

3000

30

31

32

33

34

35

36

37

38

39

40

9853

10234

10630

11041

11469

11913

12375

12855

13354

13872

14410

5860

6097

6343

6599

6866

7143

7432

7732

8045

8370

8708

2373

2468

2568

2672

2780

2892

3009

3130

3257

3389

3525

1620

1669

1719

1770

1823

1878

1934

1992

2052

2114

2177

5562

5673

5786

5902

6020

6140

6263

6389

6516

6647

6780

973

992

1012

1032

1053

1074

1095

1117

1140

1162

1186

2323

2369

2417

2465

2514

2565

2616

2668

2721

2776

2831

2266

2311

2358

2405

2453

2502

2552

2603

2655

2708

2762

239

255

270

287

304

322

341

361

382

403

426

4052

4306

4573

4853

5145

5451

5771

6106

6456

6822

7205

经营利润率

41%

42%

43%

44%

45%

46%

47%

47%

48%

49%

50%

3.2项目总投资估算表

占地面积：

120000.00

容积率：

0.33

项目总建面：

内容

39945.2

标准

1.土地费用

合计（万元）

6001

计量（m2）

120000.00

单价（元/m2）

2796

土地及相关税费

6001

120000.00

500

2.建筑安装费

24367

39945.2

6100

土建主体工程

3995

39945.2

1000

土方回填及地基处理工程

799

39945.2

200

地下泳池及地基处理工程

320

39945.2

80

门窗工程

1318

39945.2

330

外墙饰面工程

1598

39945.2

400

天然气工程

160

39945.2

40

电缆工程

399

39945.2

100

智能化工程

300

39945.2

75

水电消防工程

899

39945.2

225

中央空调

1598

39945.2

400

热水工程