酒店投资估算报告.docx

1、1. 项目投资评估1.1 项目投资评估说明n 项目投资评估，是站在投资者的角度，研究酒店的整个开发过程，对项目的总 投资成本、营业收益情况进行估算，并依此计算项目的投资利润，编制各期的 净现金流量，对酒店项目的财务盈利能力、资金平衡情况进行分析。n 对酒店开发过程的模拟为：第1 年前半年计划为止损、下半开始盈利，预计3 年时间回收投资成本，第3 年开始进入酒店利润增长期，待获得合法营业许可证以后，可考虑酒店的整体转让，回收资金。n 本报告仅从项目投资与经营的角度分析项目的可行性，由于目前没有营业执照 无法通过合法正规渠道进行大肆宣传，故经营业绩与有和合法执照的酒店有着 一定的差距。n 酒店的总

2、投资额，经营期间的营业收入和经营成本，均基于预测数据。n 本报告投资评估中，对项目进行3 年的财务模拟预测，期间所发生的项目的品牌及酒店市场增值部分，不在本次测算考虑之中。n 假设本项目在未来使用年限内，每年可获得稳定的年净收益，运用收益还原法 测算本项目的未来售价，估算价格可能相对比较保守。1.2 酒店基本主体构成郁金香酒店公寓项目主要主体构成如下：序号1指标面积数量单位平方米2层数3客房数380间1.3 投资成本估算1.3.1 测算依据序号1.1.11.21.32.2.12.22.32.42.52.62.72.82.92.102.113.3.1内容金额房租成本房间面积房间数量目前租金设施设

3、备门窗工程改造广告费用门锁系统酒店管理系统办公设备卫浴改造空调维护水电能耗费用布草洗涤物业管理电视电话内装修内装修工程（含家具、饰品）m2间总成本测算转让方提供的投资成本估算数据为基础根。据酒店目前资产提供的数据， 酒店成本资产构成：（预计200 万投资成本明细）汇总成本明细如下：序号项目总价（万元）1房屋租金2转让费3基础设施改造费4内部装修5管理费用（人力成本）1.4 经营测算1.4.1 测算依据酒店经营情况测算，是站在酒店经营者的角度，对酒店进入经营期后的营业收入、 成本费用支出及经营利润进行预测。经营测算以目前公司经营数据为基础。酒店拥有客房数约50 间，预测第一年出租率为 75%，每

4、年以5%幅度递增，平均房价以每年10-20 元的递增。酒店经营期前三年的各项经营状况预测如下：年限项目客房数预测数据50月营业额（万元）第一年出租率75%平均房价120月平均营业额（13.5）客房数60第二年出租率80%平均房价130月平均营业额（18.72）客房数75第三年出租率85%平均房价140月平均营业额（26.775）经营成本数据如下：年限项目人力成本预测数据2 万/月盈利能力第一年第二年第三年物业成本经营成本（含能耗、洗涤、佣金等） 人力成本物业成本经营成本（含能耗、洗涤、佣金等） 人力成本物业成本经营成本（含能耗、洗涤、佣金等）7 万/月1.5 万/月2.5 万/月8.4 万/月

5、1.8 万/月5 万/月10.5 万/月2.1 万/月利润（3 万/月）利润（6.02 万/月）利润（9.175 万/月）1.4.2 经营收入预测酒店经营期的第一年经营收入利润为36 万元占投资总额 200 万的 18%。其中， 第二年利润收入 72.24 万元，占回收投资总额 36%；第三年利润收入 110.1 万元，占55.05%。以后，预计 3 年回收所有酒店投资成本，属经济性酒店投资成本正常回收范围内！1.4.4 第三年转让价格预测利用收益法对本酒店3 年后的市值进行预估。根据酒店整个经营期间的净现金流量贴现，预计届时连同营业执照及80 间房间数量的市场价值为400 万左右。1.5 项

6、目财务评价1.5.1 静态盈利能力n 项目总投资额为200 万元。n 项目利润总额400 万元，税后利润380 万元。n 项目内部收益率为26.92%。n 项目投资利润率达到190%。n 全部投资回收期为：13 年（含建设期两年）。即单纯通过酒店经营的收益，经营13 年可回收总投资成本。各项静态财务指标计算结果如下表所示：序号指标名称单位数量1项目总投资万元390402营业收入万元1320073营业税金及附加万元35904利润总额万元893775所得税万元223446税后利润万元670337内部收益率%26.92%8投资利润率%172%1.5.2 动态盈利能力根据项目开发过程中各期现金流入、流

7、出情况，绘制成全部投资累计净现金流量表， 并依此计算本项目各项动态经济指标。n 全部投资财务净现值为119920 万元大于 0，项目可行。n 全部投资内部收益率为26.92%，大于内部收益率8%。全投资净现金流120000100000800006000040000200000-20000全投资净现金流全投资净现金流累计净现金流第 1、2 期-4066-4066第 3 期1708-2357第 4 期1957-400第 5 期718318第 6 期596913第 7 期9031817第 8 期7402556第 9 期10533609第 10 期5174125第 11 期9585083第 12 期9

8、276010第 13 期113910119920合计1199202. 项目价值预估2.1 项目价值预估酒店在假设第1、2 期建成第3 期即投入营业后，每年都能带来稳定的收益，且13 年后实现租转售，故分别把经营期间内各年所发生的收益金流量都折现到投资方案开始 实施时的现值之和，进行现值评估。Rate第 3 期第 4 期第 5 期第 6 期第 7 期第 8 期第 9 期8%第 10期Value6Value7Value8510854215749第 11期Value96092第 12 期Value1Value2Value3Value4Value537413990425045234809Value10

9、6451单位：万元注：第1、2 年为建设期，收益净现金=0，第 3 年开始进入经营期，每年收益净现金流详见“全部投资财务现金流量表”，第 13 年项目出售。公式：V 经过估算，本项目在目前时间点的市值V= 32，381.16 万元。3. 附件指标第 1、2年客房出租率建设期平均房价（元/天/间）餐饮上座率人均消费会议经营面积会议租金一、年经营收入（万元） 客房营业收入餐饮营业收入会议收入二、年经营成本（万元） 营业成本营业费用管理费用三、经营税费（万元） 四、经营利润（万元）3.1 酒店 13 年经营情况测算表第 3 年第 4 年第 5 年第 6 年第 7 年第 8 年第 9 年第10 年第

10、11 年第 12 年第13 年65%66%68%69%70%72%73%75%76%78%79%65066367669070471873274776277779265%66%68%69%70%72%73%75%76%78%79%100102104106108110113115117120122300030003000300030003000300030003000300030003031323334353637383940985310234106301104111469119131237512855133541387214410586060976343659968667143743277328

11、045837087082373246825682672278028923009313032573389352516201669171917701823187819341992205221142177556256735786590260206140626363896516664767809739921012103210531074109511171140116211862323236924172465251425652616266827212776283122662311235824052453250225522603265527082762239255270287304322341361382

12、40342640524306457348535145545157716106645668227205经营利润率41%42%43%44%45%46%47%47%48%49%50%3.2 项目总投资估算表占地面积：120000.00容积率：0.33项目总建面：内容39945.2标准1.土地费用合计（万元）6001计量（m2）120000.00单价（元/m2）2796土地及相关税费6001120000.005002.建筑安装费2436739945.26100土建主体工程399539945.21000土方回填及地基处理工程79939945.2200地下泳池及地基处理工程32039945.280门窗工程131839945.2330外墙饰面工程159839945.2400天然气工程16039945.240电缆工程39939945.2100智能化工程30039945.275水电消防工程89939945.2225中央空调159839945.2400热水工程