世联写字楼物业白皮书整合版Word下载.docx
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凯德来福士
2012.12
6844
100%
36000
12个月
振业国际商务中心
2010.12
800
90%
——
36个月
田厦国际中心
2012.3
3315.62
39485
21个月
龙岗区
正中时代广场B座
2010.11
12466
70%
7850
27000
35个月
天安数码城3期
2012.7
3000
16000
25个月
盐田区
壹海中心
2012.11
29600
66%
14561
30000
13个月
2013年深圳写字楼市场在售写字楼(存量)销售面积合计
35570.62㎡
2013年深圳写字楼市场在售写字楼(存量)销售面积吸纳率
6%
数据来源:
世联工商监控平台
表2-17:
2013年深圳写字楼市场在售办公物业(新推量)销售数据
办公面积(㎡)
销售率
13年销售均价(元/㎡)
累计销售周期(截止2013.12.31)
罗湖区
富基PRAK
2013.5
14907.64
11%
1711.82
37000
7个月
福田区
卓越城
2013.1
100000
69%
68556
42000
11个月
君子广场
18490.46
16945.78
39000
新天CBC
2013.10
77000
7%
5135
40000
2个月
世纪汇
2013.2
77219.52
84%
65137.42
45000
10个月
南山主角
8900
37%
3300
38000
枫叶大厦
2013.3
37163.41
93%
34693
35000
9个月
深圳软件产业园
109621.51
61%
66635.8
33000
万科广场
2013.11
36901.05
54%
19800
22000
1个月
万汇大厦
28592
20000
19000
和成世纪
17262.73
33%
5712.05
31000
2013年深圳写字楼市场在售写字楼(新推量)销售面积合计
307626.87㎡
2013年深圳写字楼市场在售写字楼(新推量)销售面积吸纳率
53%
图2-18:
深圳历年写字楼销售量与价格走势(单位:
万㎡/元)
2013年新增入市项目较往年有所增加,且产品品质呈多样化,随着“国五条”的出台,持续调控房地产市场,以及下半年新一届政府的上台,在一定程度上影响销售市场。
售价方面,2013年甲级写字楼售价达39186元/㎡,环比2012年下降4.5%,而整体写字楼均价为35972元/㎡,环比下降1.92%。
另外,由于关外商务市场逐渐扩大,在增加供应量的同时以较低的价格拉低了整体销售市场均价。
2013年深圳写字楼销售面积34.3万㎡,同比2012年上涨30.4%,甲级写字楼销售量为20.5万㎡,同比2012年甲级写字楼可售供应总量14.4万㎡有所上涨,而产业园项目2013年总体销售量为6.96万㎡,环比2012年销售10万㎡下降30.4%。
在整体成交数据中产业园销量以及龙岗项目占比较高,致使全市整体写字楼成交均价有所拉低。
表2-19:
2007—2013年深圳市写字楼市场销售吸纳率比较
年度
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
销售吸纳率
60.7%
41.3%
52.9%
76.9%
64%
59%
世联工商监控平
2013年深圳写字楼市场吸纳率为59%,总体写字楼市场销售情况良好,办公物业市场呈平稳趋势。
2.2.2各片区市场销售分析
图2-20:
2013年各区写字楼供销关系与成交均价情况
数据来源:
图2-21:
各片区历年吸纳率分析
福田区:
2013年福田区在售写字楼面积共计27.2万㎡,全年实现销售面积15.6万㎡,片区吸纳率为57%;
南山区:
2013年南山区在售写字楼面积共计16.7万㎡,全年实现销售面积约11.5万㎡,片区吸纳率为69%;
龙岗区:
2013年龙岗区在售写字楼面积共计9.8万㎡,全年实现销售面积约5.6万㎡,片区吸纳率为57%;
盐田区:
2013年盐田区在售写字楼面积共计2.96万㎡,全年实现销售面积约1.5万㎡,片区吸纳率为49%。
2.3深圳写字楼二级市场综述
2.3.1福田区写字楼二级市场综述
2013年起,福田中心区已无可售型办公物业供应,福田区可售型物业主要集中在中心辐射片区,共有三个项目前后入市,二级市场均价为44333元/㎡。
根据政府对中心区“南拓北进”的规划及梅林拟打造华南最大的电商基地,梅林已吸引了众多电商产业巨头及知名企业入驻,未来的梅林将成为最炙手可热的新兴商务区。
市场:
2013年福田区写字楼市场主要呈3大特征:
第一:
随着政府对中心区“南拓北进”的规划进程的加速,梅林片区有多个写字楼即将入市销售,将成为最炙手可热的新兴商务区,且区域未来的规划和升值潜力逐渐得到客户的认可。
第二:
成交火爆,1月份入市的卓越城北区去化面积达8万平,去化率达80%,而下半入市的新天CBC仅二个月时间去化面积7000平。
第三:
成交客户多由于居住地点、工作地点、上下游产业链等因素的影响集中于福田中心区,其次依次为福田非核心商务区、南山、罗湖等片区。
价格:
由于福田中心区无销售型写字楼供应,大量中心区客户外溢,需求旺盛,所以两个项目从开盘以来均价一路拔高,卓越城12月均价比开盘均价涨了10%,达4.4万每平,而新天CBC目前均价也已到3.9万每平。
客户:
福田区写字楼客户中,传统的电子、金融、实业等行业占比一半以上,达52%,其次为咨询、贸易等行业,客户群体主要以私企业主为主,占83%,随着政府对中心区“南拓北进”的落实,梅林吸引了众多名企入驻,其中多数为电子科技类总部大厦。
2.3.2南山区写字楼二级市场综述
2.3.2南山区写字楼二级市场综述
伴随着前后海、深圳湾超级总部基地规划利好,南山区发展迅速写字楼高投资价值凸显,回顾2013年,南山区写字楼二级市场市场成交活跃,片区吸纳率居各区之首,新增办公物业产品类型丰富,高端企业看好南山发展。
市场:
新增办公物业类型丰富,区域发展迅速高投资价值凸显
2013年南山区新增商办物业供应量环比增加29%,新增供应量达11.5万㎡,分别有甲级写字楼田厦国际中心A座,深圳软件产业园,创意办公楼来福士公园道,平层、复式楼层结构南园枫叶大厦,高拓展赠送项目南山主角,新增办公物业类型丰富,随着前海、后海总部进驻企业大厦逐步建设完成、深圳湾超级总部基地规划落实,以及东滨路多个城市更新项目开工建设,南山区域整体快速发展价值凸显,市场客户关注度增高,同时2013年南山区写字楼销售吸纳率高达69%,位居各区之首。
甲级写字楼供应量锐减、整体写字楼均价稳重有升
监测数据显示,南山区2013年甲级写字楼供应量锐减,仅有田厦国际商务中心1个在售项目且已处于尾盘期,从市场整体成交中,产业园与普通写字楼成交量占比最大,成交均价在35000-43000元/㎡之间;
其中南园枫叶大厦推出的复式办公楼层,部分成交均价达45000元/㎡,高拓展大赠送面积项目在一定程度上拉升了整体区域销售均价,产业园销售均价为33000-35000元/㎡之间,主要在售项目为深圳市软件产业基地。
区域发展利好落地持续发力,高端企业看好南山发展
客户分析表明,近年来写字楼购买客户仍以南山本土高端企业为主,受后海总部基地/深圳湾超级总部基地建设规划等多项项利好落地,,南山商办物业目前已成为全市高端客户重点关注,其中,2013年区域内购买客户仍以投资客户为主,企业类型以大型民营企业为主.主要从事行业为贸易、投资、电子通讯、服装行业,其中服装行业客户购买面积逐渐增加。
2.3.3宝安区写字楼二级市场综述
2013年宝安区无新增商务项目入市,由于前海版块利好不断,市场未来前景较为高涨,写字楼物业以租赁方向为主,可售型写字楼物业非常稀缺。
2012年区域内无销售项目供应。
以租赁项目为主,如财富港国际中心,华丰国际商务中心。
2014年初将有智荟中心、中熙ECO国际等写字楼供应,未来将有大量的商务产品及综合体产品入市,如壹方中心等,目前租售未定。
宝安区域内写字楼市场由于租多售少,导致可售产品非常稀缺,外加政策及利好驱动,投资型客户占据主导地位,租赁客户方面则以本地客户为主。
前海区域很多企业公司都是以产业的形式引进的,新型行业的加入,致使总部型企业客户是前海未来的主力客群支撑。
2.3.4龙岗区写字楼二级市场综述
2012年,龙岗商务市场初具雏形,租赁型物业消化速度持续升温,但销售型物业去化量较低,受全球经济形势影响,市场回归理性发展轨道。
而随着纯租赁项目的不断入市,拉开了租赁市场白热化竞争的序幕,同时也使龙岗商务氛围日益浓厚。
2012年龙岗写字楼市场主要有3大特征:
销售型市场回归理性:
珑瑜、珠江广场公寓和天安数码城二期销售告罄,下半年天安数码城三期入市,全年销售率近50%,荣超英隆大厦正式封顶,预计2013年上半年销售,中心商务缔造者的到来,势必影响龙岗的销售市场格局。
纯租赁物业竞争激烈:
正中时代广场的火爆租赁,引领了龙岗的甲级商务市场,租赁消化率占据龙岗商务市场的半壁江山。
同时伴随着维百盛大厦、摩尔城、珠江国际中心、硅谷动力、龙岗天安三期等项目租赁成交,整个龙岗租赁市场一年去化5.6万平米,竞争火爆,商务氛围日益浓厚。
第三、新CBD即将腾飞:
以区政府为中心,龙岗多个甲级写字楼已拔地而起,龙岗大道沿线更有多个规划在建的甲级写字楼,新CBD腾飞之势不言而喻。
售价方面,天安数码城产业园由其独特成熟的开发经验,以政府扶持之势,低价入市,均价与龙岗中高档住宅相当,而甲级写字楼则高于高档住宅近40%,正中时代广场售价为25000元/㎡;
租金方面,以精装出租的策