建贸大厦Word下载.docx

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本公司在建工程除都匀市物资大厦外均主体工程完工并取得商品房预售许可证。

本公司已竣工或取得商品房预售许可证的商品房住宅部分销售（含预售）情况良好，销售（含预售）住宅占可销售住宅的比例为90%。

本公司为了取得更好的经营利润，将本公司开发的位于都匀市大十字附近的鹏达大厦和鹏达4号楼商品房底层门面等营业用房不对外出售，仅对外租赁，每年租金收入可达150万元。

由于本公司经营管理成绩突出，2000念10月被评为黔南州“三十佳非公有制企业”，2002年被评为“都匀市纳税大户”。

二、项目建设理由：

在建建贸大厦位于都匀市平桥地段，处于都匀市中心与都匀市经济开发区的结合部，东临云星大厦，北临都匀汽车运输公司，西临都匀汽车运输公司，南临都匀客车站（此外都匀汽车运输公司拟在建贸大厦西面及北面兴建都匀公路二级枢纽站。

拟建二级枢纽站将为黔南州公路客货运重要集散地），西南面为四一四医院及都匀市工商局平桥市场。

从建贸大厦所位的地理位置分析，在居家、办公、商务经营方面具有一定优势，是一项较好的房地产开发项目。

建贸大厦在设计上别具匠心，以人为本，追求新世纪高品质生活，是建贸大厦的设计理念。

大厦配备四台电梯，可保证进出便捷，大厦采用全现浇，全框架，薄壁梁柱的先进施工技术，地下室通风良好，一层、二层裙楼庄重气派，一层铺面买一送一，大空间结构典雅而宽敞，通道走廊布局合理，现代化配套设施完；

三楼专设商务人士写字楼，四至十五层为豪华住宅。

每套豪华住房均有2个阳台，均免费赠送花园。

三层楼面设有面积1500平方米的露天花园，为大厦业主共享的休闲、娱乐和体育健身的活动场所。

大厦的经营区、商务区均安装红外线防盗监控系统，闭路电视监控系统，大厦配套大型发电机组，24小时保证正常供电。

上述设计理念使大厦与邻近的商品房相比，具有更高的吸引力。

良好的地理区位与合理的设计理念使大厦具有较好的房地产开发价值。

三、项目建设条件：

建贸大厦于2000年11月开始筹建，于2000年11月3日与都匀市人民政府签订建设开发合同，都匀市政府同意开发建贸大厦。

2001年2月9日与都匀市国家土地管理局签订国有土地合作权出让合同，支付土地出让金1514017.28元。

2001年3月6日，黔南计委下达关于安排建宏房地产开发公司建贸大厦前期工作的通知（黔南计基（2001）69号），同时黔南计委下达关于建宏房地产开发建贸大厦2001年基建投资计划的通知（黔南计基（2001）70号），2001年3月7日，取得投资许可证，证号为0027315380009，2001年1月10日，都匀市人民政府规划办公室颁发建贸大厦建设用地规划许可证（编号（2000）17#），2001年10月26日工程开工。

2002年4月16日，都匀市规划局颁发建设工程规划许可证（编号（2002）022#），2001年10月29日，都匀市建设局颁发建设工程施工许可证（编号：

522701*********），2001年2月13日，取得国有土地合作证（证号：

匀国用制字（2001）字第07号），2002年4月19日，取得都匀市商品房预售许可证（证号（2002）第006号）。

设计单位:

地堪单位:

施工单位:

四、建设规模及周期：

建贸大厦总建筑面积18944.969平方米，共16层（地上十五层，地下一层），其中：

1、地下室建筑面积2253.78平方米；

2、一层商场（含夹层）建筑面积4412.18平方米，其中一层商场建筑面积2206.09平方米，夹层建筑面积2206.09平方米；

3、二层商场建筑面积2531.991平方米；

4、三层写字楼建筑面积963.385平方米；

5、四层至十五层住宅建筑面积8783.633平方米。

建设周期为3年，从2001年1月至2003年12月。

2001年1月至2001年10月为工程前期准备工作阶段。

2001年10月至2003年3月为工程施工阶段，2003年3月至2003年12月为现房销售阶段。

五、效益分析：

（一）直接成本：

分为土地取得费用、城市建设配套费、前期工程费用、建安工程费用及公用基本设施建设费等五部份。

共预计支出2243.17万元，其中：

1、土地取得费用；

（1）土地出让金，根据国有土地使用权出让合同（合同编号：

匀国土资（2003）02号），金额为50.40万元。

（2）土地补偿费，根据与都匀市物资局签订的拆迁补偿合同，拆迁补偿费用共计138.60万元。

综上所述，土地出让金与土地补偿费合计为189.00万元。

2、城市建设配套费，根据城市建设配套费的收费标准，按工程建安总造价的7%计算，建安总造价为869.96万（详见第4条），城市配套费=869.96×

7%=60.90万元。

3、前期工程费用：

由设计费、地勘费、质监费、监理费及三通一平费用等组成。

（1）地勘设计费，根据已签订的合同计算：

A、设计费18万元

B、地勘费6万元

C、图纸审核费,按地勘费和设计费的7.5%，为1.8万元。

A—C项合计为25.80万元

（2）三通一平费用，含平整场地及拆除旧建筑物等，根据实际支付情况，共支出5万元。

（3）质量监督费和工程监理费，根据已签订的合同计算。

A、质量监督费2万元

B、工程监理费4.5万元

A—B项合计为6.5万元

（4）零星办证费用，按1万元计算。

（1）—（4）项合计前期费用为38.30万元

4、建安工程费用：

分为工程建安费用（不含电梯）及电梯两部分。

（1）工程建安费用（不含电梯），根据已签订的施工承包合同，分为两部分计算。

（一）高层建筑部分（16层，带电梯），建筑面积m2，合同包干价为635元/平方米（不含基础超深及设计变更），基础超深及设计变更费用按合同包干价的5%估算。

（二）多层建筑部分（二层——八层，不带电梯）；

合同包干价为380元/平方米（不含基础超深及设计变更），基础超深及设计变更费用按合同包干价的5%估算。

建安工程费用=建筑面积×

合同包干价×

（1+基础超深及设计变更费用）=10610×

635×

（1+5%）+3600×

430×

（1+5%）=8699617.53元，取整为869万元。

（2）电梯费用，本综合楼拟装两台电梯，根据目前同类电梯的报价，按40万元/每台计算为80万元。

（1）—

（2）项合计为万元

5、公用基础设施建设费用，分为供配电系统，绿化费用，室外道路，供水系统，红外及闭路监控系统等5部分。

（1）供配电系统（含柴油发电机组），参照同类项目的支出情况，拟支出36万元。

（2）室外道路（含室外绿化），拟支出25万元。

（3）供水系统（指从公网接入费用），参照同类项目支出，预计支出3万元。

（1）—（3）项合计为64元

（二）期间费用：

分为管理费用、销售费用和财务费用三部分，近建设期2估算，共预计支出62.93万元。

1、管理费用：

分为人员工资、水电费、电话费、其它费用等。

（1）人员工资:

该荐因专职管理人员为4人，每月4000元,共24个月,共计96000元

（2）水电费:

每月250元，共24个月，共计6000元

（3）电话费:

每月200元，共24个月，共计4800元

（4）其它费用:

每月1000元，共24个月，共计24000元

（1）—（4）项合计：

130800元

在建设期内，管理费用预计支出25.74万元

2、财务费用：

拟从银行贷款500万元，贷款期限为一年，月利率5.7535‰。

财务费用=贷款额×

贷款利率×

贷款期限=500万元×

5.7535‰×

12=34.53万元

3、销售费用：

分为临时售房部支出，模型及沙盘支出，销售人员工资及印刷品等。

（1）售房部支出2万元

（2）模型及沙盘支出8万元

（3）销售人员工资拟聘2—3人作为专门销售人员，每月2400元,共预计18个月,共计4.32万元

（4）印刷品支出1万元

（1）—（4）项合计15.32万元

在建设期内，销售费用预计支出15.32万元。

（三）交易过程中税费：

交易过程中须交纳契税及交易税等，根据有关法规规定，按销售收入的1.8%估算，整幢大厦预计销售收入为万元（详见销售收入预测），交易过程中税费为万元。

（四）不可预见费用：

不可预见费用按20万元估算。

（五）项目总投资合计：

在整个建设期（2年内），项目总投资合计2417.05万元，其中：

直接成本为2243.17万元，

交易税费为68.66万元，期间费用85.22万元，不可预见费用为20万元。

（六）销售收入预测：

根据目前已签订的售房合同，都匀目前房地产售价情况及各层布局情况分析，预测销售收入如下：

（1）地下商场：

建筑面积2253.78平方米，目前未售，按1000元/平方米估算:

销售收入=建筑面积×

单价=2253.78×

1500=3380670元

（2）一层商场及夹层：

建筑面积为4412.18平方米，其中：

一层商场建筑面积为2206.09平方米，夹层建筑面积为2206.09平方米，截止2002年8月31日，已售一层商场面积640.84平方米（不含夹层面积），销售额为6487024.00元。

销售单价为10122.69元/平方米，因已售部分多为临街独立门面，销售价格高，未售部分多为未临街，销售价比已售部分低，综合考虑，一层商场综合单价按7000元/平方米，预计销售收入=2206.09×

7000=15442630元

（3）二层商场：

建筑2531.991平方米，目前未售，根据目前附近楼价，按2500元/平方米估算，预计销售收入=建筑面积×

单价=2531.991×

2500=6329977.50元。

（4）三层写字楼：

建筑面积为963.385平方米，因三楼修建1500平方米室外绿化及休闲场，截止2002年8月31日，已售写字楼面积417.45平方米，销售额为1504620元，销售单价为3600元/平方米。

综合销售单价按3000元/平方米计算，预计销售收入=建筑面积×

单价=963.385×

3000=2890155元

（5）四支至十五层住宅，建筑面积为8783.655平方米，住宅销售报价为1280元/平方米，顶层复式楼销售报价为1380元/平方米，截止2002年8月31日，已销售面积为2536.90平方米,销售额为2941826.88元，销售单价为1159.61元/平方米，按1150元/平方米估算，预计销售收入=8783.633×

1150=10101177.95元。

（1）—（5）项销售收入合计38