某建材市场建设项目投资建设可行性分析研究论证报告Word文档格式.docx

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（2）研究项目建设条件；

（3）根据用地及规划确定项目建设规模；

（4）初步确定工程建设方案，编排实施进度计划；

（5）分析项目对环境的影响；

（6）研究节能措施；

（7）确定工程管理及招标方案；

（8）估算投资规模

（9）估算投资效益

（10）提出研究结论

1．2项目概况

1．2．1可研报告编制依据

（1）国家计委、建设部《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）

（2）国家计委计办投资【2002】15号《投资项目可行性研究指南》

（3）《国务院《关于落实科学发展观加强环境保护的决定》国发【2005】39号

（4）国家发改委颁布的《可行性研究报告标准方法纲要》

（5）GB50180-93（2002）版《县城居住区规划设计规范》

（6）中华人民共和国环境保护法

（7）中华人民共和国水污染防治法

（8）中华人民共和国大气污染防治法

（9）中华人民共和国固体废弃物污染环境防治法

（10）《XX县城市总体规划》（2001—2010）

（11）《XX县国民经济和社会发展“第十二个五年”计划纲要》

（12）《XX县产业集聚区“十二五”发展规划纲要》

（13）GB50180一93（2002年版）《城市居住区规划设计规范》及其它现行规范、规定。

（14）《XX县近期建设规划》（2010---2015）

（15）（6）1998年《XX县城市建筑规划管理暂行技术规定》。

（16）XX县数字化l／lOOO地形图

（17）项目单位提供的有关资料及数据

1．2．2项目提出的理由

洛阳地处河南西部，横跨黄河中游两岸，辖一市八县六区，总面积15208平方公里，总人口670余万。

市区面积544平方公里，城区人口近200万。

洛阳以千年帝都的辉煌历史和灿烂深厚的文化底蕴著称于世，是华夏腹地一颗璀璨的明珠。

洛阳有着悠久的历史文化，有以龙门石窟为代表的众多文物古迹，还有多姿多彩的山水景观，国花牡丹名甲天下，是中国景观名胜精彩纷呈的优秀旅游城市，也是新兴的现代工业城市。

XX县位于洛阳市东南部，地处豫西伏牛山区,东接汝州,西临嵩县,南依鲁山,北靠伊川。

历史上，XX为中国“秫酒”的发祥地，“XX杜康”享誉海内外，XX素有“酒乡”的美誉。

全县东西宽30公里，南北长61公里，总面积1332.8平方公里，地形由南向北呈阶梯状逐次降低。

其中山地933平方公里，丘陵262平方公里，平原130平方公里，有“七山二岭一分川”之称，全县总人口42万人，其中农业人口37.3万人。

耕地面积39.5万亩，其中有效灌溉面积20.3万亩；

林地面积90万亩，XX县辖区有13个乡镇1个产业集聚区。

2009年全县生产总值完成70.5亿元，同比增长11.5%；

规模以上工业增加值22.7亿元，增长15.7%；

社会消费品零售总额26.5亿元，增长19%；

全社会固定资产投资完成55亿元；

实现地方财政一般预算收入29383万元。

农民人均纯收入、城镇居民人均可支配收入分别达到3895元、11728元，增长1.4%和12%；

城乡居民储蓄余额达到25.2亿元，较年初增加3.3亿元。

XX县产业集聚区位于我县北部，规划面积7.86平方公里，建成区面积4.8平方公里，涉及内埠镇和大安工业区，是2008年经省政府批准的洛阳市首批17家省级产业集聚区之一，主导产业为新型建材、特种金属材料和煤化工。

目前XX县产业集聚区入住企业25家，规模以上工业企业20家，通过两年的努力，产业集聚区已经初步奠定了基础，积蓄了能量，具备了实现跨越式发展的潜力和条件。

1.2.2.1项目建设选址XX县产业集聚区的理由

一、重要的战略地位。

产业集聚区作为全省首批，我市17家产业集聚区之一，同时也是我县拉动经济增长、承接产业转移、引领转型升级、增强竞争优势的重要载体，在全省中原经济区、郑洛一体化战略实施的大背景下，对促进东中西互动和区域经济协调发展将发挥重要的作用。

二、优越的交通区位优势。

地处三县交界，处于洛阳市半小时经济圈。

现有“两高”（宁洛高速、二广高速）、“两铁”（焦柳铁路、临登铁路），“两路”（省道洛界公路、临木公路）、“两站”（铁路货运站、铁路客运站），对外交通联系便捷，交通区位优势明显。

三、突出的产业发展优势。

通过近年来的发展，目前已形成以洛玻龙昊、金堆城低辐射镀膜玻璃为依托的新型建材产业，以天泽焦化为依托的煤化工产业，以博华铁合金、英德机械、润峰特钢为依托的特种金属材料产业，产业体系基本成型，集聚效应初步显现。

XX县产业集聚区已经成为XX县的经济第二中心，拉动了XX县北部区域经济的发展，带动了XX县整体经济模式的转变，提高了XX县的整体竞争力。

XX县产业集聚区“十二五”期间，将建设成为中西部地区最大的玻璃和陶瓷等新型建材基地。

玻璃产业，以洛玻集团和洛阳金堆城低辐射镀膜玻璃为依托，推动加工玻璃生产向配套化、系列化、基地化发展，大力发展中空玻璃、真空玻璃、热反射玻璃、低辐射玻璃、汽车玻璃、制镜玻璃、超薄和超厚玻璃及一些具有特殊性能的高质量、高技术、高附加值的玻璃深加工产品。

2012年洛玻集团完成整体搬迁，金堆城低辐射镀膜玻璃二期建成投产，至“十二五”末，玻璃深加工企业达30家以上，产值80亿以上，将XX产业集聚区打造成中部五省最大的玻璃生产加工基地。

陶瓷产业。

以中洲、名原、强盛、国邦4家陶瓷企业为依托，加快产业升级，淘汰落后产能，向节能、节水、抗菌、除臭及优质高档化、多功能化、艺术化、系列配套化方向发展，将建成陶瓷生产线30条以上，实现产值达到50亿以上，将XX产业集聚区打造成中原地区最大的陶瓷生产基地。

项目选址位于XX县产业集聚区规划范围内，项目规划区内交通发达、路网通畅，二广高速、宁洛高速在此交汇通行；

焦柳铁路由北向南而过，且火车站、铁路货场等配套设施完善；

省道郭木线穿越整个产业集聚区。

便利、快捷、有效的交通运输条件使得近25家大型企业在此“安家落户”。

项目的建成可以凭借四通八达的路网系统，将整个产业集聚区生产制造企业的产品进行整合销售，极大的提高商品销售状况，且提升XX县产业集聚区的在招商引资其它投资项目中的地区知名度。

1.2.2.2项目建设的区域经济带动理由

项目所在地至周边城市郑州市120公里、洛阳市40公里、许昌市125公里、三门峡市136公里、南阳市145公里、焦作市120公里、平顶山市93公里，以及山西省晋城市135公里、运城市164公里。

由于发达的路网交通和优越的地理位置与上述城市相通，行车时间均在2小时以内，项目建成后邻近省市的建材企业入住我县产业集聚区，随着入住企业的增多，必将带动整个产业集聚区社会、经济的全面发展，带动区域繁荣。

使之成为豫西以及整个中西部地区的建材集散中心，从而带动洛阳、三门峡、郑州、南阳等周边城市的建材制造业，以及推动陕西、湖北、山西等省的建材业、物流业的发展。

1.2.2.3项目的建设对XX县产业集聚区招商引资的促进理由

项目的建设使得XX县产业集聚区成为中西部地区功能齐全、配套设施完善的建材集散地。

便利的建材集散，通畅的路网运输会使更多企业到XX县产业集聚区投资兴业，对我县的招商引资工作起到巨大的拉动作用。

1.2.2.4项目的建设对物流业、服务业的拉动理由

项目的整体规划目标为建设成为中西部地区的建材集散地，由于大量建材物资的进入与流出，使得汽车物流业、铁路货运业都得到长足的发展，而且随着出入人员的增多，餐饮、娱乐等第三产业必将从中受益和发展。

1．2．3拟建地点

XX县产业集聚区XX建材城项目建设地点位于XX县产业聚集区，经七路东，汝安路以北，紧邻焦柳铁路。

建设用地为通过购买获得开发权。

1．2．4主要建设内容和规模

XX县产业集聚区XX建材城规划总用地面积144900平方米。

其中：

建设用地75000平方米。

规划总建筑面积7.8万平方米，其中建成商铺1550间5.89平方米，仓库1.91万平方米。

1．2．5建设方案

1．2．5．1规划指导思想

本项目定位应区别于普通的商住楼项目，产品定位不但要能符合目前主题商业销售及招商、经营的需求，而且还需根据项目地块未来发展前景可观的特殊情况综合考虑产品未来用途。

因此，产品定位应符合以下原则：

1、符合项目经济效益目标的需求。

2、充分利用项目地处汝安路与经七路交汇处，双面临路的特点，发挥项目临街面较长，交通优势明显的优势。

3、在符合项目整体规划构思的前提下，将临街商铺的建筑面积控制在合理范围内，努力提高临街商铺价值。

4、项目产品定位应充分考虑家居建材建材城的行业特殊性，对相关物流、交通、层高等要求进行有效把握。

5、项目应有清晰的交通组织系统，实现商业人流与货物进出的分离。

本可研报告对项目的建筑总体布局进行了综合分析、比较、优化，实现功能分区更加明确。

1．2．5．2项目总体规划方案

（1）总体布局

该项目规划性质为“一站式”综合建材建材城，建材城西临经七路，北临汝安路，毗邻焦柳铁路。

场址呈规则的四边形，场地平面由南至北布置多排商用楼，形成路网清晰，楼体布局错落有致，商场、仓库齐全的的商业环境。

项目西侧及南侧沿建材城入口临规划道路布置裙楼设置生活配套设施。

排与排之间的空地布置绿地小品及地上停车位，并设置客户休闲场所，使项目布局合理、方便居民购物和大宗货物配送。

（2）建材城主要出入口和道路交通

根据人流、车流方向，建材城块地分别在西、南两侧设置出入口，项目区内道路网络清晰，机动车道与非机动车道设置分明，有效地解决了人流与车流的混乱拥挤；

部分机动车沿楼间路边停车位停放,道路两侧具有良好的绿化环境。

（3）公建配套设施

项目区充分依托已有的公用设施，附近服务半径内娱乐中心、医疗中心、物业中心齐全和功能合理，项目区内设置箱式变电站、煤调站、热力站、垃圾收集点、停车位等小型公用设施。

公共配套设施齐全，满足客户要求，方便客户使用。

工程管线全部地下埋设，进行综合规划设计,合理安排，相对集中，一次建成，并便于管理和维修。

（5）绿地系统规划

项目区内在楼前后布置绿化，使客户感觉置身于绿化景观之中，更加提升了项目的环境档次和品位。

道路绿化是道路的隔离绿带及利用建筑退让线距离的绿化，由于道路是人使用最频繁的空间，利用组团道路空间进行绿化，通过花卉、草、植物栽植等，使绿色与人的活动结合起来，获取较高的环境效益。

（6）抗震、人防规划

依据国家国防委（2003）18号文件规定，本工程按人防设施要求建设地下室。

工程抗震等级依据建设部有关工程的规定，建筑物按七级抗震设防。

（7）综合管线布置

本工程的供水、排水、供电等管线干管走向和建筑物轴线平行，管线和建筑物及管线之间的间距均按设计规范的有关规定布置。

（8）总平面主要设计指标

XX县产业集聚区XX建材城工程平面布置经济技术指标

序号

技术指标

单位

数量

备注

1

规划总用地面积

hm2

14.49

约217.35亩

其中

建设用地

7.5

广场、道路及绿化用地

4.32

2

总建筑面积

万m2

7.8

商铺面积

m2

58900

仓库

19100

3