西安市房地产市场分析报告Word文件下载.docx

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共50个镇，52个乡，75个街道办事处，3163个村民委员会，569个社区居委会。

3、西安都市规划及以后进展前景

3.1、西安都市性质

西安是陕西省省会，世界闻名的历史文化名城，是我国中西部地区重要的科研、高等教育、国防科技工业和高新技术产业基地。

区位优势明显，是西部地区重要的金融、商贸中心和交通、信息枢纽。

西安地处我国中西部两大经济区域的结合部，是西北通往西南、中原、华东和华北各地市的门户和交通枢纽。

历代以来，西安的金融、商贸业在区域经济中都具有重要地位。

西安已形成以国有商业银行为主体，多种金融机构并存和共同进展的多层次、多元化、多功能的金融机构体系，建立起了由资本市场、货币市场、外汇市场等构成的金融市场体系和由银行监管、证券监管、保险监管构成的金融监管体系。

西安市商品流通市场体系健全，功能完善、布局合理。

3.2、都市功能结构、布局

西安形成东接临潼、西连咸阳、南拓长安、北跨渭河的格局。

向东，开发临潼—新筑—未央湖—草滩—六村堡—咸阳为一线的渭河休闲旅行经济带，在陇海线北部进展临潼国际旅行区；

向西，在西安与咸阳之间沿沣河两岸的宽敞空间规划建设西咸共建区；

向南，爱护和合理开发利用秦岭北麓旅行资源；

向北，在渭河以北地区结合经济开发区扩展，形成装备制造业为主的产业区。

二、西安市房地产市场进展概述

1、西安市房地产市场进展历程

都市的进展必定与房地产的进展密不可分，在西安房地产的进展过程中，无疑也会经历一个漫长的规划、建设及不断改善的演变历程。

总体来讲，西安都市房地产进展大致能够分为三个时期：

粗放的投资返还模式时期、追求速度与占有资源时期、以价值为导向的理性开发时期。

①80年代中期－90年代初期

随着国家住房制度改革的推进，房地产市场从结合旧城改造进行综合开发，由企事业单位集资统建逐步进入到商品房开发建设时期，住房分配制度由实物形式的福利分配进入到商品形式的货币分配。

这一时期，社会人均收入水平较低，市场上的商品房大多是房改公房，由开发商销售的全产权房屋逐步开始被社会同意，但人们对住房的需求仅仅是满足居住空间本身的要求，房地产市场处于改革和探究的史前时代。

②90年代初期－90年代中期

当住房成为市场上自由买卖的商品之后，相伴着沿海地区房地产市场的大起大落，西安楼市躁动起来，专门是在产品上表达的专门强烈和明显，较有规模的楼盘相继产生，西安的房地产开发处于探究时期。

③90年代中期－90年代后期

时代特点：

随着西安高新开发区改善园区投资环境、推动产业结构调整的配套建设，推动西安市场一大批房地产企业开始市场化运作。

广州、深圳等外地地开发模式和先进理念被逐步引入，西安房地产走上了品牌化道路。

市场快速成熟，房地产开发竞争加剧，开始注重市场定位、规划设计，注重功能与环境质量，探究创新，忆经迅速从单纯建筑房屋进展到对建筑、对环境的开发利用；

而市场中的客户对房屋的要求也越来越多样化，要求工程、功能、环境、治理等质量全面提高。

这期间，紫薇地产在成功开发紫薇花园之后，紫薇都市花园被建设部评为西北首家“国家康居示范工程”，标志着西北最高科技含量小区的建成。

④2000年－2004年

时代描述：

房地产开发差不多深入到对生活方式、居住理念的研究和探讨，以及对新的地产文化、质量标准、居住方式的解读和营造。

投资市场活跃和，市民购房多目标选择，对细节要求越来越高。

期间，宏观政策调控使市场得以规范化进展，2003年以来，随着珠江投资、绿地、中海、和记黄埔等众多外地房地产商的进入，市场更加活跃与理性。

这期间的产品注重提高科技含量，住宅部品成套，物业治理文明，充分反映了超前性、导向性、舒服性、经济性和耐久性等综合特点。

⑤2006年起到以后3－5年时刻

进入2005年，西安市场风云变幻，通过房地产新政洗礼后，市场得以振荡和调整，留下的企业会有更好的机会，市场也将更加规范化、合理化、品牌化；

作为需求方的消费者将更加理智，对产品的要求会更高，要求房地产商更加重视产品质量和产品个性的研发，增加产品附加值，制造多元化的经营模式。

临近年底，大量外部资本进入市场，更多的国内强势房地产企业开始抢占市场，以后房地产市场的猛烈厮杀差不多初见端倪。

通过房地产新政洗礼后，市场得以振荡和调整，竞争加剧，市场的成熟和行业的成熟，让房地产利润空间越来越小而趋于合理。

专业化公司将依据自身实力降低开发成本，猎取利润。

2、西安房地产市场整体进展情形

2.1、2002-2006年西安市商品房开发情形

分析：

总体来看，近年来西安市固定资产的投资走势呈块快速上长的趋势，在此过程中占有主导地位的房地产开发投资额的投资增速也出现连续的大幅增长，由2001年的67.42亿元增加到了2006年的285.76亿元，6年间翻了4.2倍。

①在西安高速增长的房地产投资过程中，住宅的投资额占据了绝对的主导地位，也是西安房地产投资高速增长的最要紧的推动力。

②商业地产的进展要紧是相伴住宅市场的进展而进展，近年来西安商业地产的投资随着住宅市场的进展也出现出连续繁荣的景像。

③相比住宅和商业地产的连续增长不同，近年来西安办公地产的投资在出现出“∧”字型结构，在通过了2003至2004年的高速增长后，投资走势表现为连续下降的局面。

从上图能够看到，从2001年到2004年西安市的商品房的新开工面积、施工面积、竣工面积和销售面积都处于连续的高速增长状态，直到2005年随着国家抑制房地产过热的宏观调控措施的出台，西安市的商品房的新开工面积、施工面积、竣工面积和销售面积全线下降。

2006年，西安市的商品房除竣工面积外，新开工面积、施工面积和销售面积重新出现出全线大幅上升的态势，三项数据分别比2005年增长了18.7%、8.0%和34.9%。

这说明，西安市的房地产市场需求较为强烈，在通过了2005年的短暂调整之后，2006年商品房的开发和销售重新回暖，专门是销售面积的大幅增加说明了西安房地产市场的刚性需求较强，即便是在2006年作为宏观调控的落实年，也没能阻止这种刚性需求的开释。

2.2、商品房销售市场分析

从上图能够看到，除2005年受宏观调控因素阻碍，商品房销售面积出现一定的下降外，其它各年商品房的销售面积都出现出较高幅度的增长，专门是2006年，商品房销售面积在通过了2005年短暂调整之后，2006年的市场需求表现为强烈的回升，这显示西安房地产的需求市场以刚性需求主。

2.3、商品房销售均价分析

从上图能够看到，近年来西安市商品住宅的销售均价逐年上升，增长速度也在逐步加快，但其增长幅度与全国多数震都市相比都较为有限，从2001年到2006年，年均增长幅度为3.67%，历年房价的总体走势表现为“稳中有升”。

3、西安都市各区域住宅市场特色及市场表现

3.1、西安各区域住宅市场分析

①北区住宅板块

a、市场供应

自2003年以来，每年以20%以上的速度递增，占据西安市房地产开发市场的领导地位。

07年开年以来，城北板块地产市场连续保持着往年旺盛的活力，开发建设量连续全市各城区之首。

b、市场销售

城北作为西安一个增长较快的一个区域，这种高速增长使得它进展的均衡性不如进展成熟的城南和高新区，销售过程中的波动较为合理；

c、价格行情

城北区域住宅市场占到区域商品房市场的绝对比重，从市场售价情形来看，区域环境及配套的完善及以后前景的向好，一改往日城北区域商品房项目集于中低档次项目开发的格局，在西安市政府确定迁至本区域后，区域内楼盘已由最初均价3400元增至3800元，部分楼盘售价已超4000元。

d、区域进展特点

城北区域因起步较迟，整体市场正处于快速成长时期，差不多形成的居住圈也较少且分散。

然而近年来随着城北板块逐步升温，政府规划建设等积极因素的促进推动下，城北经开区以及张家堡居住圈差不多成为地产项目密集开发的集中区域，一片繁荣景象。

2007年绿地集团、华荣集团等开发企业纷纷入驻城北，城北地块价格也迅速攀高，市政府北迁和地铁施工两大都市规划建设的焦点工程的全面开工为城北地产连续而强势的进展再添潜力，一个全新的大城北地产格局正在快速形成。

②城南区住宅板块

a、市场供应：

城南区的房地产开发量位居西安市的第三，近年受用地限制等因素的阻碍，市场开发速度放缓。

城南区域地产市场开发较早，成长周期较长，目前已形成多个进展成熟的居住圈，且居住圈内大多差不多形成较为完善的配套设施，生活气息浓厚。

同时受到城南板块土地开发资源日渐紧缺的阻碍，大多新开楼盘项目集中向区域边缘地区进展。

07上半年，销售量全市排行第一。

尽管区域市场供应放缓，但城南区仍旧是市场购房者心目中的理想居住之地。

由于城南进展相对成熟，因此自西安商品房市场启动以来，城南的商品房开发量就处于绝对地位，几乎占据西安商品房市场半壁江山。

市场后续进展仍将受到来自土地供应的极大制约。

城南区域房地产进展成熟，市场价格也处于全市高位，07上半年区域住宅均价3529元/平方米，较上年增长近5个百分点。

城南曲江区域作为全市热点区域，区域房价处于全市首位，同时区域开发规模的不断加大，对城南区总体住宅价格的拉动作用也极为明显。

城南板块历经多年进展，由于区域面积有限，土地存量逐年递减。

在已开发的项目当中，以一般住宅项目为主，但要紧由中小规模项目居多。

商业方面，区域内分布着全市第二大商业核心区域——小寨商圈，集合着城南最为密集的人流；

写字楼方面，则因城南交通便利，商务配套齐全，办公环境良好，因此许多写字楼项目选择在城南开发，目前差不多差不多形成了以长安路和南二环为主干的“十字架”形的商务区。

③高新区住宅板块

西安高新区的历史尽管短短只有15年，然而现在已是西安市经济进展最强劲的地区，居于西安经济进展过程中的龙头地位，而经济的进展也带动了都市建设及房地产业的进展。

2007上半年高新区商品房施工面积较上年同比增幅放大，超过60%，占西安商品房总施工面积的25.5%，竣工面积同比增长34.22%。

07上半年高新区商品房销售量面积全市总体交易量的22.4%，较上年同比增长20.5%。

07上半年高新区住宅均价3625元/平方米，较上年同比增长5.07%。

经济进展与房地产业的相辅相成，促进了西高新的经济腾飞。

专门是近几年，在高新区新的进展战略指引下，西安高新区愈来愈成为西安房地产的开发热点区域，在住宅或其它诸类物业的开发方面，西高新都代表了西安的前沿水平，形成各物业多元共荣进展的格局，其区域辐射力不断提升。

④城东区住宅板块

07上半年城东区商品房开发量较上年同比稳步增长，施工面积较上年上升30.12%，占商品房总开发面积的12.1%，竣工面积较上年增长36.7%，占全市商品房总竣工面积的13.3%。

市场开发量处于全市第四位。

城东区域作为传统的居住集中地目前差不多形成多个较为成熟的居住圈。

近年来随着区域内浐灞板块兴起，在政府政策扶持等积极因素的推动下，城