国际轻纺物流交易中心建设项目可行性策划书Word文件下载.docx

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有限责任公司

经营范围：

市场开发建设、市场经营管理服务、房地产开发与交易、仓储（危险品除外）、物业管理、商务咨询。

1.2、可行性研究报告编制工作的组织

可行性研究报告编制单位:

达华工程管理（集团）有限公司

资格等级：

甲级

证书编号：

工咨甲10120070039

1.3、编制依据及原则

1.3.1、编制依据

（1）《投资项目可行性研究报告指南》（计办投资[2002]15号）；

（2）《产业结构调整指导目录》（2011年本）；

（3）《建设项目经济评价方法与参数》（第三版，中国计划出版社）；

（4）《国务院关于支持福建省加快建设海峡西岸经济区的若干意见》（国发[2009]24号）；

（5）《纺织工业调整和振兴规划》（国务院2009年4月24日）

（6）国家有关法律、法规、政策、标准；

（7）XX国际轻纺物流交易中心建筑设计方案（深圳市建筑设计研究总院有限公司）；

（8）XX国际轻纺城开发有限公司与达华工程管理（集团）有限公司签订的《XX国际轻纺物流交易中心建设项目可行性研究报告》技术咨询合同书。

1.3.2、编制原则

（1）严格执行国家和各部委颁发的现行标准和规范；

（2）项目建设符合国家和地方有关政策、法规和规划要求。

（3）遵照国家有关环境保护的政策和法规；

设计应符合国家有关节能、消防等法规、标准、规范的要求。

（4）达到研究内容和深度要求，为业主和决策部门提供可靠依据。

1.4、研究的范围

本工程可行性研究报告的编制范围为XX市国际轻纺物流交易中心建设项目。

以XX市总体规划的要求，就XX市国际轻纺物流交易中心建设项目方案所涉及的问题进行可行性分析论证，并编制本报告。

1.5、项目提出的背景与必要性

福建省XX市是中国著名的纺织服装生产基地和集散地，以纺织服装建市，以纺织服装立市，形成了一条以服装加工生产为核心，涵盖纺丝、纺织、纺机、漂染、成衣加工、辅料生产、设计研发、市场营销等各个领域的完整的纺织服装产业链，先后获得“中国休闲服装名城”、“中国纺织面料流行趋势发布基地”等称号，集群优势明显。

以XX为中心，连接晋江、XX等周边地区而形成的闽派服饰板块，共有纺织印染面料印染企业300多家，辅料企业500多家，纺织服装企业1万多家，纺织服装企业年产值达600亿元，其休闲男装、运动装、童装等休闲系列，在全国市场占有较大份额，休闲面料销量占全国市场份额近一半，成为我国乃至世界纺织服装重要生产基地和跨国采购基地。

如今XX的休闲面料已居全国领军地位，针织和梭织两大类面料产量和整理都处于全国领先水平，部分已超越国际水平，其中舒适性、功能性纺织品和休闲面料的开发绩效尤为突出。

在“十一五”初期，XX市面料市场与广州、绍兴、常熟轻纺市场并驾齐驱，同属全国四大纺织面料批发市场，经营业态和规模也相当。

但时过五年，据不完全统计，广州建设了500万平方米的轻纺专业市场，绍兴建设改造350万平方米轻纺市场，常熟也建设了150万平方米面料商铺和配套设施，专业市场不断发展繁荣。

XX布料市场成立十多年以来，在市委、市政府的不断扶持和培育下，得到迅速的发展，拥有了鸳鸯池布料市场、南洋路市场、元兴花园市场、金汇一、二期市场、莲花苑市场、富丰市场一、二期等九处中心交易区，有6000多间店面和1000多家经营户，上述最新建成的为富丰市场，于2004年建成投产，“十一五”期间，XX市面料专业市场规模几乎停滞不前，缺少规划，布局散乱，交易额也日渐萎缩。

在专业市场发展方面，已远远落后于上述市场，因此，要抢抓机遇加快专业市场建设，扩大专业市场规模，巩固XX作为纺织面料集散中心的地位，研发创新引领潮流的纺织产业集群。

此外，由于外地市场建设大规模、上档次的轻纺交易中心，吸引国内外包括XX在内的更多商户，导致经营户外移倾向加剧。

建设具有较大规模和特色的“XX国际轻纺物流交易中心”，可有效阻止目前正在逐步加剧的经营户外移倾向，促使这一在XX纺织服装产业链中具有举足轻重作用的“重要环节”得到巩固和发展。

现在专业市场的竞争，一是比规模，二是比配套设施齐全。

XX以市场而兴，20多年前XX服装批发市场和后来的布料市场已驰名海内外，但后来一度没有乘势转型提升。

目前XX服装城在市委、市政府的“有型之手”下，已经开始走向繁荣，但是不少国内外客商仍然希望“能在一个集聚区内，选好面辅料后直接下单给服装批发商”。

因而，在XX服装城周边建设XX国际轻纺物流交易中心，不仅能留住和吸引更多的布料经营户和客商，而且也能增强XX纺织服装专业市场的整体竞争力，对海内外形成一个更具优势和影响力的“现代国际大场”。

XX国际轻纺物流交易中心建成后，并以此带动一批标准写字楼的出现，把休闲装之外的女装面料、靓仔面料等各面料商都逐步引进来，并促使更多的设计师和机构积极涉入女装和靓仔装等服装的研发设计，促使XX服装改变目前产品较为单一的不利状况。

此外，还可吸引一些骨干裤布厂、童装厂等服装厂家在周边设立办事处，让他们在这里设计、在这里获取信息，在这里与国内外客商直接面对面，及时开发出适销对路的纺织服装产品。

让布料商、服装企业把“根”留在XX，将会更加有效促进XX纺织服装业的进一步发展。

打造城市名片，建立区域公共品牌亦成为XX政府产业外交的重要手段。

连续多年组团参展，组织企业联合参与时尚发布等举措，极大地提升了XX市在业界的影响力。

为了更好的实现XX纺织名城做大做强，实现集合产业动力，为国内外的高科技面料市场服务，XX市委、市政府经多方考察论证后于2011年初作出了建设“XX国际轻纺物流交易中心”的决定，在黄金地块建设本项目，力推XX布料市场综合竞争力和市场辐射力大提升。

XX国际轻纺物流交易中心将建成具有纺织品批发、展览展示与流行发布、研发设计、电子商务、信息资讯、检验检测、金融保险、国际结算及商业配套服务等功能的现代化、超前性和国际化专业市场平台。

2009年4月24日，国务院发布《纺织工业调整和振兴规划》，“规划”提出纺织工业是我国国民经济的传统支柱产业和重要的民生产业，也是国际竞争优势明显的产业，在繁荣市场、扩大出口、吸纳就业、增加农民收入、促进城镇化发展等方面发挥着重要作用。

2009年5月6日《国务院关于支持福建省加快建设海峡两岸经济区的若干意见》颁布。

“意见”明确了“福建省在海峡两岸经济区中居主体地位”，并指出“支持福建省加快海峡两岸经济区建设是完善沿海地区经济布局，推动海峡两岸经济交流和台商投资，相对集中力量，促进区域发展的重大举措，具有重大的经济意义和政治意义。

”同时，鼓励推进形成科学合理的主体功能区，发挥发展基础较好，环境资源承载能力较强等有利条件，把海峡两岸沿海具备条件的地区作为全国主体功能区的重点开发区域，发展区域经济，推进新型工业化和城市化，进一步提高人口与经济聚集程度。

福建省委、省政府根据国务院“关于融合两岸经贸金融，发展海峡两岸经济区，在两岸交流合作中发挥“先行先试”精神，指出“要紧紧抓住历史重大机遇，紧紧抓住发展第一要务，扩大需求推动持续增长，转变方式，提升发展水平，先行先试深化改革开放，打造更具特色的对台合作格局，建设两岸经贸合作紧密区域”。

国务院《纺织工业调整和振兴规划》和支持福建加快海西经济区建设的意见，给包括XX在内的纺织业各环节带来了新的发展机遇，XX布料市场将面临新的发展机遇。

未来十年,XX布料市场将按照规模化、品牌化、国际化、现代化的要求来开发产品、发展市场，不断完善九大中心区配套设施，形成辐射力更强的规模化市场，以吸引更多的外地经营户和国内外客商；

积极发展总部经济，努力扩大本地市场销售量，以更强的区域综合带动力，拉动XX及周边纺织服装以及第三产业的发展。

因此，本项目的建设是必要的。

1.6、可行性研究概论

1.6.1、建设规模及内容

项目总用地面积171653平方米，总建筑面积816016.71平方米，，其中，计入容积率面积为669143.01平方米，不计入容积率面积为146873.7平方米。

整个项目可分为两大功能区：

物流贸易中心及商业办公区。

物流贸易中心又分为：

布料市场区（A、B、C区）、综合商业区（D区）、物流区三部分。

1.6.2、项目投资与资金筹措

本项目总投资为435265.7万元（第一阶段总投资347012.4万元、第二阶段总投资88253.4万元），其中：

建安费用243452.66万元，其他费用129236.85万元，基本预备费12841.18万元，贷款利息45735.05万元，铺底流动资金4000万元。

项目资金来源为：

本项目资金165265.7万元由企业自筹，270000万元由企业向银行贷款筹得。

其中，209910.3万元用于第一阶段工程建设，60089.7万元用于第二阶段工程建设。

1.6.3、项目建设期

项目建设期约4年整，从2012年1月开始进入前期准备工作到2015年12月底完成土建施工、验收等工作，并交付使用。

1.6.4、主要技术经济指标

项目主要经济技术指标见表1-1。

表1-1主要经济技术指标（表中面积单位：

平方米）

开发时间

建筑名称

计容积率建筑面积

不计容积率建筑面积

总建筑面积

±

0.00层建筑面积

一阶段

A区

124124.51

61426.02

272333.97

28769.09

B区

86783.44

20489.94

C区

118104.63

29103.39

147208.02

26304.08

办公1

商业

34383.44

20722.27

123588.02

7232.66

办公

68482.31

办公2

7477.19

2656.00

38703.77

1664.81

28570.58

办公3

5776.50

2318.77

35493.47

2173.80

27398.20

卸货平台

11008.16

3468.51

连廊

2967.90

合计

515076.86

116226.45

631303.31

90102.89

二阶段

办公4

7821.00

3265.00

43047.40

2126.30

31961.40

办公5

72550.93

18402.15

90953.08

3133.25

D区

41732.82

8980.1

50712.92

8980.10

154066.15

30647.25

184713.40

14239.65

总用地面积：

171653.00，其中一阶段：

141942.00，二阶段：

29711.00

总建筑面积：

816016.71，其中一阶段：

631303.31（计容积率面积：

515076.86，

不计容积率面积：

116226.45）

二阶段：

184713.40（计容积率面积：

154066.15，

30647.25）

总容积率：

3.90，其中一阶段容积率：

3.63，二阶段容积率：

5.19

覆盖率：

60.79%，绿化率：

31.8%

停车位：

4224辆其中：

地上220辆

地下4004辆（其中：

一阶段2556辆，二阶段1448辆）

总投资估算

435265.7万元

年均营业收入

149846.1万