房 地 产 估 价 报 告案例Word文件下载.docx

房 地 产 估 价 报 告案例Word文件下载.docx

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（二）估价方

（三）估价对象

（四）估价目的

（五）估价时点

（六）价值定义

（七）估价依据

（八）估价原则

（九）估价方法

（十）估价结果

（十一）估价人员

（十二）估价作业日期

（十三）估价报告应用的有效期

五、估价技术报告--------------------------10-15

（一）个别因素分析

（二）区域因素分析

（三）市场背景因素分析

（四）最高最佳使用分析

（五）估价方法选用

（六）估价测算过程

（七）估价结果确定

六、附件-------------------------------------16

致委托方函

北京锦绣大地农业股份有限公司：

受贵公司委托，我公司对贵公司所有的《国有土地使用证》【京海国用（2005出）第3298号】与《房屋所有权证》【京房权证海其字第0082458号】以及《房屋测绘报告》中所列房地产，在估价时点2008年3月20日的市场价值进行了评估。

估价对象情况：

位置：

北京市海淀区四季青乡龚村（海淀区阜石路69号）

用途：

商业

结构：

钢架

项目总土地面积：

60463.80平方米

项目总建筑面积：

132517.59平方米

本次评估的建筑面积：

3322.60平方米（5D001-5D148）

本次评估的土地面积：

1517.17平方米（分摊）

容积率：

2.19

经过客观，公正的评估，确定该房地产在估价时点2008年3月20日

的市场价值为：

总价：

6981.11万元

大写金额：

陆仟玖佰捌拾壹万壹仟壹佰元人民币

其中：

土地价值：

5894.29万元

房屋价值：

1086.82万元

评估的详细结果，过程及有关说明，请见附后的《房地产估价结果报

告》及《房地产估价技术报告》。

顺致

商安

2008年3月24日

估价师声明

我们郑重声明：

1.我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。

2.本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意

见和结论，但受本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。

3.我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没

有个人利害关系或偏见。

4.我们依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》

（GB/T50291-1999）进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。

5.我们已对本估价报告中的估价对象进行了实地勘查。

6.没有人对本估价报告提供重要专业帮助。

7.本报告估价时点为2008年3月20日的房地产市场价值，报告有效期为

壹年，随着时间的推移，该评估需作相应的调整甚至重估。

8.本评估报告仅供委托方用于将该估价对象投资入股。

9.本报告建筑面积是依据委估方提供的《房屋测绘报告》确定的。

估价师签字:

估价的假设和限制条件

1.本次估价是严格按照房地产估价的原则和程序进行的，所评出的

2008年3月20日的房地产现值，随着时间推移和房地产市场情况的变

化，该价格需作相应调整。

2.本报告所称评估价格，系指我们对所评估房地产在现有用途不变并

持续经营，以及现状和外部经济环境保持一致前提下，为本报告书

所列明的目的而提出的公允价格意见。

3.本次评估的结果用于确定房地产现值。

4.本报告是在委托方提供基础文件、有关数据资料的基础上做出的。

委托方对所提供的文件以及相关数据的真实性和可靠性负责。

5.本报告未考虑国家宏观经济政策发生变化以及遇有自然力和其他不

可抗拒力对房地产价格的影响。

6.本报告含有若干附件，它构成本报告之重要组成部分，与本报告正

文具有同等法律效力。

7.本评估报告仅供委托方用于将该估价对象投资入股。

8.本报告建筑面积是依据委估方提供的《房屋测绘报告》确定的。

房地产估价结果报告

一、委托方：

委托单位：

北京锦绣大地农业股份有限公司

单位地址：

北京市海淀区海淀大街35号

法定代表人：

于洋

二、估价方：

单位名称：

北京市东城区和平里北街5号综合楼

资质证书号：

京建房估资准字[2001]第0065号

法人代表：

田春圃

三、估价对象

委估对象为位于海淀区四季青乡龚村（阜石路69号）北京锦绣大地

农业股份有限公司所有的北京锦绣大地绿色安全食品物流港一期工程

5D商铺房地产。

土地权属状况：

根据委估方提供的《国有土地使用证》【京海国用（2005出）第3298

号】，委估对象用地面积为60463.80平方米，土地性质为国有土地，取得

方式为出让，土地用途为商业。

宗地四至：

东至：

道路南至：

阜石路

西至：

小府路北至：

田村路

建筑物状况：

根据委估方提供的《房屋所有权证》【京房权证海其字第0082458

号】，总建筑面积为132517.59平方米，本次评估的建筑面积为3322.60

平方米，容积率为2.19。

序号部位及房号位置建筑面积（M2）建筑结构用途成新率

15D商铺地上三层3322.60钢架商业九点五

总计---------3322.60------------

基础设施及配套状况：

宗地开发程度达到七通。

临街，交通状况良

好，出行方便。

他项权利状况：

至估价时点委估对象未设定抵押、租赁等他项权利。

四、估价目的

为委托方投资入股而确定该房地产的市场价值提供参考依据。

五、估价时点

2008年3月20日

六、价值定义

本次评估的结果指上述房地产在估价时点2008年3月20日现状条件

下的市场价值。

即包括土地开发费、建筑费用、客观合理的利润、利息、

税费等。

七、估价依据

1、有关政策法规和文件：

（1）《中华人民共和国土地管理法》；

（2）《中华人民共和国城市房地产管理法》；

（3）《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》；

（4）《城镇房地产估价规范》。

2、委估方提供的资料

（1）《国有土地使用证》

【京海国用（2005出）第3298号】

（2）《房屋所有权证》

【京房权证海其字第0082458号】

（3）《房屋测绘报告》局部

（4）委托方营业执照

3、估价方掌握的有关资料及估价人员实地勘察所获取的资料。

八、估价原则：

从实际出发，认真进行调查研究和实地勘察，按照有关法规和技术

规程，实事求是，在客观、公正、独立的原则基础上，对委估对象进行

估价的同时，我们还遵循了以下原则：

1、替代原则

房地产价格遵循替代规律，其价格受具有相同使用功能的物业，即

同类型具有替代可能的房地产价格所牵制。

有替代可能的房地产之间会

相互影响和竞争，使其价格相互牵制而趋于一致。

2、供需原则

在完全的市场竞争中，一般商品的价格取决于供求的均衡点，需大

于求，价格就会提高，否则价格就会降低。

由于房地产与一船商品相比，具有独特的人文和自然条件，因此形成了自己的供求规律，主要表现在其价格容易形成垄断，所以房地产价格形成于不完全竞争的市场。

3、高最佳使用原则

由于房地产具有用途的多样性和适应性，这就使土地的使用产生了

竞争、优选的问题。

所谓最高最佳使用，是估价对象的一种最可能的使用，且是法律上允许，技术上可能，财务上可行，经过充分合理的论证，并能给估价对象带来最高价格的使用。

房地产估价要以房地产的最高最佳使用为前提。

4、综合分析原则

房地产价格受自然、社会、经济、政治、政策等诸多因素的影响，

因此，评估时要充分考虑影响其价格的多种因素，抓住主导因素，进行综合比较分析，这样才能评估出比较合理并切合实际的房地产价格。

九、估价方法

随着房地产估价业的发展，国际上创立了几种通用的估价方法，如

市场比较法、成本法和收益还原法等方法，这些方法都有自己的特点和适用范围。

由于不适宜的估价方法可能使估价结果产生较大误差，因此在进行房地产评估时，要根据房地产的实际情况，确定适合的估价方法，再进行综合评定和分析，力求得到科学、合理、公正、公平的房地产价格。

估价人员在认真分析所掌握的资料并进行了实地勘察之后，根据估价对象的特点，决定选用基准地价法、成本法和市场比较法作为本次评估的方法，这是因为：

1、近几年北京的房地产开竣工面积均已超过数千万平方米，且房地

产开发、建筑市场管理规范，可以找到开发成本的相关资料，故可以采

用成本法对建筑物进行评估。

委估对象可按旧有房地产进行评估，其评

估公式为：

旧有房地产价值=土地重新取得价格+建筑物重新建造成本

+正常税费-折旧

2、近几年北京该地区开发建设了一批商业项目，可以找到相关案例，

故可采取市场比较法进行商铺价值的评估。

3、对以上两种估价方法进行技术处理，从而求得估价对象的评估价

值。

十、估价结果

评估人员根据估价目的，遵循估价原则，按照评估工作程序，利用

科学的估价方法，在认真分析现有资料的基础上，经过周密准确的测算，并结合估价经验，详细考虑了影响房地产价值的各项因素，确定该房地产在估价时点2008年3月20日的市场价值为：

十一、评估及估价人员

房地产估价师资格证书号签名

田春圃1119970071

何杰1120030030

房地产估价员：

詹学斌

十二、估价作业日期

2008年3月20日——2008年3月24日

十三、估价报告应用有效期

2008年3月24日——2009年3月23日

房地产估价技术报告

一、个别因素分析:

农业股份有限公司所有的北京锦绣大地绿色安全食品物流港一期工程5D商铺房地产。

号】，委估对象用地面积为60463.80平方米，土地性质为国有土地，取得方式为出让，土地用途为商业。

阜石路西至：