中国房地产业的对外开放机遇挑战与对策Word下载.docx

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在现行的核算体系下，只有房地产开发企业的经营活动核算比较全面，其他二手房交易、房地产管理与租赁等房地产服务活动，都程度不同地存在遗漏和低估问题。

例如：

在房地产管理核算中，以实际营业收入作为产出的核算方法因国家补贴的低房租而导致了对房地产服务业增加值的低估；

对于增长迅速的企业、事业、行政单位和城乡居民以盈利为目的进行的房屋租赁活动，因资料的限制并未纳入统计范围；

对于企业、事业和行政单位的职工住房，也因资料的限制未纳入统计范围；

在城乡居民自有住房中，折旧额以历史成本而非重置成本计算并且仅以住房原值的2%～4%计算虚拟固定资产折旧额的核算方法低估了城乡居民自有住房服务的产出。

[1]在反映房地产发展的主要统计指标中，投资额、竣工与销售面积等重要指标主要还是属于建筑业（第二产业）的指标。

这使得房地产服务业在经济发展中的地位难以得到合理的评价，也难以据此做出对房地产服务业进行有效规范、调节其健康运行的研究和决策。

尽管如此，考虑到目前中国房地产业所处的发展阶段，即解决城镇居民的基本住房问题仍是最迫切的要求，考虑到中国房地产市场现阶段最主要的仍是增量房地产市场，转手交易的二级市场和租赁市场目前还处于初始的阶段，并且考虑到统计资料的可取得性，我们仍可不严格区分房地产建筑业与服务业，而按照本行业研究的通行方法探讨房地产业的对外开放问题。

一房地产业对外开放的政策环境

按照中国加入世贸组织的议定，中国承诺在房地产与建筑业逐步扩大对外开放，主要包括：

①在建筑业，将允许外国企业在中国成立合资、合作企业，并在三年内开始享受国民待遇；

三年内开始允许外商成立独资企业，除可承揽由外国投资、赠款的工程和我国利用国际金融组织贷款并采取国际招标的工程，以及外商投资占50%以上的中外合资、合作建设的工程外，还可承揽国内建筑业难以单独完成的国内投资建设的工程。

②在房地产业，《外商投资产业指导目录》中只对“高档宾馆、别墅、高档写字楼和国际会展中心的建设、经营”作出了不许外商独资的限制，其他房地产项目没有限制；

在房地产估价、物业管理、中介服务等房地产中介服务方面，允许外商成立合资、合作企业，并在五年内开始允许外资成立独资企业。

③在勘察设计咨询业、标准定额及其工程服务和城市规划方面，也将允许外商在中国成立合资、合作企业，并在五年内开始允许外商成立独资企业。

尽管从政策法规上看，我国的房地产业对外开放还没有达到开放经济的程度，但从外资对房地产行业的实际准入看，中国目前已是全球房地产业开放程度比较高的国家之一。

从外资流入国内房地产业的不同环节或形式看，可以分为外商直接投资（FDI）、非FDI投资、非居民机构及个人投资。

在外商直接投资的资金进入方面，国家外汇管理局2005年11号文规定“未经核准，境内居民不得以拥有的境内资产或股权为交易对价取得境外企业的股权或其他财产权利”，这虽然会对外资通过股权交易进入国内房地产业形成一定的限制，但该项规定的根本目的其实是限制境内企业通过股权交换等方式向境外非法转移资产，对于正当的股权交易，其实并不难核准。

就房地产开发所需的土地投入而言，《外商投资企业法》只是限制了对成片开发的土地、高档楼堂馆所的建设用地的供应，对于其他房地产开发项目不但没有限制，反而多采取鼓励的政策。

事实上，即使是大片的土地开发（例如开发区建设），许多地方政府也采取积极的鼓励政策。

但由于地方政府的这种越权行为有一定的风险，因而外商对此比较谨慎。

总体而言，为数极少的法规限制目前已不能对外商通过直接投资方式进入中国房地产业形成实质性的障碍。

就非FDI投资而言，出于吸引外资的需要，有关政策在管理外商投资企业方面所给予的条件甚至比本土企业还优越。

例如，在融资监管方面，与中资企业相比，现行政策对外资企业举借外债的管理更为宽松：

外资企业可以在获批的投资额与注册额之间的差额之内自由举借外债，而且只需要备案就可以以境内资产对外担保，用以筹借境外资金。

这不仅对外商投资企业形成了有利的融资条件，而且还对国内企业形成了强大的吸引力，以至于许多国内企业设法收购境外的壳公司并回身投资境内房地产项目，以此获得境外融资的有利条件。

而国内法律法规对这种运作方式并没有实质性的限制。

这种安排事实上会诱导中资企业的自我收购，以此增强其通过举借外债而从海外融资的能力。

对于非居民机构和个人投资房产而言，中国已于2002年取消了内外销房的差别化政策。

在汇兑管理上，对于境外机构和个人购买境内房产已无限制，非居民机构和个人出售其房产后，所得人民币可通过购汇的方式将所得自由汇出，其税收待遇也等同于境内投资者。

到目前为止，外资通过这种方式投资于中国房地产行业已无任何障碍。

在这方面，我国的有关政策比国际上多数国家都更为宽松。

按照国际货币基金组织所披露的资料，在其2003年所研究的187个国家当中，137个国家对非居民投资房地产都有所限制，所采取的形式主要是报批制和报备制。

在经济开放程度较低的国家，较多地采取报批制的方式，例如在俄罗斯，跨境不动产交易均需经中央银行批准，只有一些特别的情况例外。

而在经济开放程度较高的国家，则多采取报备方式，例如，在韩国和泰国，非居民投资房地产需向中央银行报备。

即使在开放的市场经济国家，也有可能实行较为严格的管理制度。

例如，在澳大利亚，非居民投资或开发5000万澳元以上的非自用房地产需报批，非居民购买房产和宅地需要报批，另外，非居民出境还要求在离开后12个月内出售原自用房地产。

[2]

据此可以得出的基本判断是：

中国房地产业的对外开放在政策层面上对于外资限制已非常有限，外资进入与退出的约束已很宽松。

在这种环境下，外资实际进入中国房地产业的数量和相对规模主要已不取决于政策约束，而是取决于国内房地产业本身的发展现状和发展前景。

一方面取决于外商对于中国经济发展趋势和中国房地产业发展趋势的整体判断，另一方面取决于外商对于中国房地产业短期是否存在套利机会的判断。

从理论上说，这两种情况的区别是明显的，由前者所导致的外商投资是健康的投资，是中国政府鼓励发展的，而与后者相关的投资是投机性的，是政府欲通过恰当的约束而避免和制约的。

但从实践上说，要准确区分这两者并做出相应的对策其实非常困难，这对于政府的有效调控形成了极大的挑战。

二房地产业对外开放的实际进展

由于统计口径、统计制度与数据来源方面的缺陷，国内研究者对于房地产业的开放度（外资在房地产市场中的比重）一直没有取得共识。

在这个问题上，主要有三种典型的判断。

①外资在中国房地产中的比重目前仍非常低，甚至可以忽略不计。

这种判断虽然有常见的官方统计数据为依据，但统计数据本身的全面性和适用性存在疑问，与人们的直观感觉判断差别也太大。

②外资介入中国房地产中的程度已很深，其规模已经非常大。

一批学者坚持认为，在东南沿海的一些大城市，外资（特别是热钱）已成为推动房价虚高、制造房地产泡沫的元凶。

这种判断提供了对部分地区房价上涨过快的一种解释，公众的认同程度较高，但缺陷是缺少权威可信的数据支持，因而在一定的程度上仍是猜测，需要进一步的证据予以支持。

③在这两种直接对立的观点之间，比较中庸的看法是：

中国房地产行业的运行目前仍然以内资驱动为主，外资在中国房地产市场仍处于可行性研究阶段或试探性的初期进入阶段，下一步的发展快慢将取决于这种试探性进入的成效。

我们认为，判断房地产业的外资进入状况是为促进和规范房地产业的健康发展服务的，是为提高调控房地产业发展的科学性和有效性服务的，因此应区分不同统计数据的适用性。

中国现阶段的房地产业，既包括市场化提供的商品房部分，也包括集资合作建房等非市场化提供的部分，还包括由各级政府主导的基建工程等准市场部分；

从房地产业所包含的价值链或交易链看，它既包括增量房地产的开发，也包括存量房地产市场的租赁和转手交易，但当房地产被作为最终产品而被消费者使用时，它将不再属于“产业”范畴。

在运用不同来源的统计数据进行分析研究时，应结合房地产业的这些特点考虑数据的适用范围和适用性问题。

图1房地产（企业）开发利用外资比重

图1是中国房地产开发企业1997年以来利用外资的变化情况，图2则是相应年份房地产开发企业利用外资的绝对额以及其中的外商直接投资部分。

1997年以来，尽管中国房地产逐步成为经济的支柱产业并在扩大内需政策的推动下开始了新一轮的上升期，但开发企业利用外资的比重却一直下降，由1997年的12.07%下降到2001年的2%以下，在这一段时间里，房地产开发企业利用外资额不但相对比重下降，其绝对数额也下降。

2001年之后，房地产开发企业利用外资额开始回升，但相对比重的下降势头仍在继续，直到2003～2004年才在1.3%上下的水平上企稳并开始回升。

图2房地产（企业）利用外资的构成

据此可以判断，1997年前，国内房地产业尚欠发达，内资开发企业数量不够充分，行为也欠规范，并且在1993～1997年的宏观调控形势下其业务处于萎缩状态，而外资开发企业虽然数量上并不占优势，但受到各级政府的扶持，因而在房地产投资中占有较大的比重。

1997年以来，随着国内房地产企业的迅速发展和市场规模的扩大，外资企业在房地产市场中所占的份额迅速下降，投资规模也随着原有项目的陆续竣工而有所下降。

这种状况直到2001年之后才有所改观。

这表明，1997年以来房地产市场的扩大，内资房地产企业是最大的赢家，而外资企业的份额不但没有上升反而有所下降，这一方面是因为房地产市场本身具有地区性的市场性质，另一方面则可能是因为中国在入世过渡期内作为东道国在房地产业政策法规上仍具有不确定性，并且这种不确定性制约了决策机制较为规范和慎重的外资房地产企业的进入冲动，在相当程度上抵消了存在潜规则的较高的现实开放程度。

必须注意的是，建设部和国家统计局这些数据所覆盖的对象仅仅是房地产的开发投资情况。

这些数据在用于判断市场化运作的房地产开发企业的资金来源和构成时是较为恰当的，但用于判断整个房地产市场的运行状况却不充分，用于判断整个房地产行业的开放程度适用性较差。

即使仅以经验和直感判断，1.3%左右的外商投资份额也显得过低。

表1是国家统计局与商务部两种口径的外商投资比较，从中可以看出，两种口径之间差别非常大。

商务部口径的FDI与国家统计局口径的外商投资相比，既大于后者口径的FDI，也大于后者口径的利用外资总额。

2003年商务部口径的实际FDI约为429.32亿元，约为同期国家统计局口径116.27亿元的3.69倍，2004年情况相似，前者约为后者的3.42倍。

表1不同数据来源的房地产业利用外资规模

对这种状况的合理解释是，统计局的数据覆盖的只是房地产开发企业新开发土地和建设商品房的情况，不包括非房地产企业利用外资开发房地产的情况，也不包括房地产经营（买卖、租赁）的情况，而商务部的数据则包括后两种情况，因而在分析判断整个房地产业对外开放程度时较为全