南昌市房地产市场研究报告Word文档格式.docx

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一、社会发展状况

二、房地产体制管理

第二节房地产投资开发软件环境

一、政治稳定性

二、法制健全性

三、土地出让可调空性

第三章南昌市房地产发展趋势深度分析

一、房地产总需求量呈现乐观态势

二、对"

供大于求"

的市场现状应保持清醒的头脑

三、房地产开发项目剧增，竞争日趋激烈

四、南昌商业地产崛起，开发商初尝甜头

五、南昌房地产不断成熟，消费者对产品需求也渐趋理性、渐趋多元化六、价格仍有上涨，但未来走向势必向中档收入者的购买力靠近

七、红谷滩片区当前已成为南昌最具潜力区域

第四章把脉南昌市各大板块楼市竞争现状

第五章南昌市商业房地产最新研究报告

第一节：

南昌市商业房地产概况

一、南昌市商业房地产各项经济指标

二、南昌市商业业态构成

三、南昌市商业地产物业类型

四、商业房地产开发经营方式

第二节：

南昌市商业房地产现状深度分析

结论

第一章南昌房地产市场运行态势

一、2003年上半年房地产市场盘点：

在南昌市政府“垄断房地产一级市场，调控二级市场，放活三级市场，全面繁荣房地产市场”的方针指导下，以及在新出台的搞活房地产政策推动下，南昌的房地产市场进入了新一轮的快速增长期。

具体情形如下分析：

（一）南昌商品房均价2436元／平方米

上半年南昌市房地产开发投资完成20．82亿元，同比增长178．7％，房地产投资占南昌市固定资产投资总额的40％，较2002年全年高出15个百分点。

上半年南昌市市区商品房预售登记面积113．27万平方米，是上年同期的1．2倍，其中商品住宅的预售登记6849套，面积86．78万平方米，存量房交易面积59．71万平方米，存量房与商品房交易之比已上升到0．82∶1，二、三级市场保持了联动的态势。

在房价方面，上半年的商品住宅均价达2436元／平方米，较2002年第四季度上涨5％。

（二）商品房个人购买6681套

房地产投资仍以住宅为主，南昌市商品住宅投资额14．76亿元，占房地产开发投资总额的71％，是上年同期的三倍。

上半年新开工面积达184万平方米，同比增幅达305．7％。

消费对象相对稳定，上半年个人购买商品住宅6681套，占总数的97．5％，同时，在预售的86．78万平方米商品住宅中，南昌市居民购买比重为76％。

（三）72％南昌人按揭买房

上半年南昌市空置一年以上的商品房面积为4．41万平方米，与去年同期相比减少37．3％，空置房的下降，表明了南昌市的房地产市场转旺。

在上半年商品房预售登记面积中，通过按揭购房的有81万平方米，按揭比例达到了71％，其中商品住宅的按揭比例达72％。

（三）红谷滩新区越来越热

上半年红谷滩商品房销售走旺，特别是二季度红谷滩新区商品住宅预销量达999套，面积11．3万平方米，分别占南昌市同期商品住宅销售总量的22％和20％。

（四）非住宅交易成倍增长

上半年南昌市非住宅销售面积为26．49万平方米，占商品房销售总量的23％，较上年同期增长6．77倍；

在存量房交易中，非住宅交易14．88万平方米，占总量的25％，较上年同期增长3．68倍。

二、2003年下半年房地产市场展望

今年上半年南昌楼市上了一个台阶，其成绩的取得是政府的支持与重视的结果，也同样是房地产市场的供需双方平衡所致，下半年房地产的走势会如何？

我们做了以下几种预测：

（一）商品房的出售将会缩量

上半年南昌的房地产市场虽受“非典”因素的影响，但总体影响不是很大，4、5月的销售在6月份得到了完全的释放。

下半年的7、8月，属于南昌的最热季节，“火炉”之称的南昌街头，很少有人愿意出来，看房、选房者相对会比较少，开发商一般也不会推盘，要推盘往后一般也会等到10月左右推盘，因而，从以上分析来看，下半年的商品房成交量不可能超过上半年。

（二）二手房的成交量将会趋缓

今年上半年南昌市政府出台了《关于进一步搞活房地产市场的通知》，一系列的优惠政策，诸如调低契税、减免房改房的土地出让金、缩短二手房过户时间等等，使二手房的成交跃上了一个新的台阶。

下半年的二手房成交量可能面临调整，一是南昌市的旧城区改造步伐加快，不少的二手房面临着拆迁，购房者会考虑其风险；

二是契税又于近段时间进行了调整，取消了财政贴补，购房者所交的契税有所上涨，这多少会影响一些购房者的购房愿望，而会有所徘徊。

（三）房贷新政策对市场会有影响

对于南昌楼市来说，绝大多数楼盘都是采取期房的销售，新的房贷政策，加剧了楼盘的开发成本，延长了楼盘的销售期，同样也增加了销售成本，这样就必定会造成房价的微涨，房价的上涨，带来的可能是新盘较难销售，目前在售封顶楼盘可能热销。

（四）置业热点区域会有所转移

上半年红谷滩新区的楼盘全面启动，纷纷推盘预售，成为购房者的热点区域在所难免。

下半年，楼市的购房置业区域可能面临分化，高档购房人群会趋向于青山湖的楼盘，此区域的楼盘在下半年会有较多楼盘推出；

工薪阶层家庭会选择去城南购房，203路无人售票车的开通、墨山立交桥的开通及迎宾大道的改造，此区域楼盘会以低价位的优势成为新宠。

（五）城区多层住宅稀缺，高层住宅会成主流

如果购房者还想要在城区购买一套多层住宅，现在已是较难了，随着城区地块的越来越稀缺，土地的价格非常高，开发企业基于利润的考虑，只有选择建设高层住宅，特别是朝阳洲板块上，高层住宅群将会形成，对此，购房者是否还会有“恐高症”，有待时间来检验。

（六）别墅异军突起

南昌的别墅市场同样是两极分化，城区青山湖的别墅将会创造楼市中房价的新高，金字塔尖的消费者究竟有多少，相信不久之后可见；

而郊外的别墅，房价并不会太高，购买者并一定是“金领一族”，中等收入人士同样可以享受。

下半年南昌的别墅市场会集中在青山湖、湾里与城南。

第二章房地产市场投资开发环境

第一节房地产投资开发硬环境

一、社会经济发展状况

南昌市立足国家扩大内需和实施稳健宏观经济政策的背景，继续围绕加快发展、富民强市的主题，采取积极措施，着力整治和改善经济发展环境，大力培育新的经济增长点，保持了“十五”开局以来的良好发展势头，实现了经济的明显回升。

1、经济已处于新一轮增长周期的上升期

江西经济总量在去年快速增长的基础之上继续保持迅猛的扩张势头。

一季度全省国内生产总值554亿元，同比增长12.1%，比上年同期加快3.9个百分点。

其中，一产增长8.2%，二产增长22.1%，三产增长8%。

这是10年来国内生产总值一季度经济增长的最高纪录。

2、南昌市招商力度加大，效果显著

2002年南昌市政府进行大力招商，引进外资达3.4亿美元，比2001年增长1.7倍；

实际引进内资达65亿元，增长71％。

格林柯尔工业园、中国普天、杭州娃哈哈饮料、日本前泽给装、银志纺织服装城、奔驰中客、深圳方大等一批投资规模大、产业链式化、集聚效应强的有根产业项目纷纷落户南昌，2001-2002年，万科，上海绿地，大连万达、浙江义乌商城集团等全国房地产公司大举进入南昌，为本地经济注入了强劲活力，这些大型项目以其产业链式结构、集聚效应强的特点，为南昌打造了更坚实的可持续发展基础。

3、预计2003年南昌经济将保持13%的增长速度

目前我市经济增长轨迹已从2000年探底、2001年反弹，进入新一轮回升期，这种向上的走势短期内不会逆转。

另外，鉴于目前我市就业尚不充分，物价水平也较低，经济资源还没有得到充分利用，GDP的潜在增长还存在一定的回升空间，在整个“十五”时期保持年均12％以上的增长水平是完全有可能的。

4、经济增长基础将更稳固

我市“四大基地”、“八大工程”等战略性举措全面实施，全市开发区及工业园区工作会议精神将进一步得到落实，新的工业园区建设将步伐，原工业园区和经济开发区将继续保持强劲发展势头，园区经济对全市经济增长的贡献会明显增强。

三是城区行政区划调整和城市发展规划的重新制订，我市城市空间布局将进一步优化，功能定位更加明确，将给全市经济社会发展带来许多新机遇。

二、房地产体制管理

改革开放以来，南昌市市紧紧围绕发展房地产业形成新的经济增长点为中心任务，深化住房制度改革，以出售公有住房为突破口，推进和完善住房公税金制度，稳步提高公有住房租金，促进住房供应体制的改革。

同时以搞活住宅业为重点，发展经济适用住房建设，加强房地产开发、房屋拆迁管理，发展和培育房地产二、三级市场，推行物业管理的社会化、专业化，强化房屋产权产籍管理，健全法制，依法行政，有力地推动南昌市房地产业健康持续发展。

第二节房地产投资开发软环境

在房地产投资开发软环境的各项影响因素中，相对而言，政治稳定性法制的健全性，政策的优惠性更加重要，可谓“软中有硬”

改革开放以来，在党和政府的正确领导下，我国政权保持了政治上的高度稳定性和主权的独立性、完整性，这为包括房地产业在内的整个社会经济发展创造了优越的前提条件。

二、法制的健全性：

除国家固有的房地产法制的建设外，南昌市在不断加强法制建设、提高法制的健全性方面做出了显著的成绩：

◆八大突破

1、房改房上市，暂免收土地收益金。

凡按房改政策购买的公有住房，2005年底前出售的，视同商品房上市交易，暂免收土地出让金。

2、不成套住房可以按1996年房改政策向职工出售。

3、公房承租允许有偿转让。

以房屋出租人同意，依法合理取得且不属于清房范围的公有住房的承租权可以有偿转让，受让人可按房改政策购买所受让承租权的公有住房。

4、1999年底以前的历史遗留发证问题终告解决。

5、个人购房契税减半征收。

6、住房公积金缴存比例和贷款额度均有所提高。

7、住房补贴即将发放。

加快实施住房分配货币化进程，从2003年上半年开始对市直机关、事业单位的无房和住房未达标的职工发放住房补贴。

8、物管企业负担减轻。

对住宅的物业管理企业实行营业税先征再由财政部门等额贴补，即由财政部门将从上一年所征企业营业税等额的款项核退给各物业管理企业。

◆六项创新

1、房产交易税费“一单清”；

2、购房落户范围扩大。

非本市个人购买存量成套住房，可参照购买商品房入户规定办理本市城镇常住户口；

3、房屋置换简便易行；

4、房屋拆迁货币安置；

5、完善住房供应体系；

6、建立预警机制和价格指导体系。

同去年相比，南昌市土地市场有了大变化。

首先，国有土地出让“招标拍卖”方式已被“挂牌出让”所取代。

这种出让方式的转变，能够给予开发商足够的思考空间，理性地进行决策，真正从源头上避免了楼市泡沫的产生。

另外，上半年土地供应明显放缓。

1－6月份共出让土地14宗，供应总量为1137亩，只占到全年计划供应总量的1／3。

业内人士指出，政府土地市场的宏观调控，已取得初步成效。

第三章南昌市房地产发展趋势深度分析

1.根据南昌市2001年提出的至2010年的战略目标，市区人口由170万增加至280万，人均住宅面积20平方米，则未来10年内南昌新增人口所需住宅总面积为2200万M2。

2.与之相关的配套设施如商店、商场、文教、医疗、卫生等，则房产需求总量应在200万M2以上。

3．南昌市二手房交易量快速增长，今年可达60万㎡，本城区市民住房的更新换代，“以旧换新”、“以大换小”，在未来10年产生需求量可达500万㎡。

4．南昌市未来10年，每年都有1万～1.2万对年青人结婚新成立家庭也存在不小的住房需求。

综合上述四个主要方面，则未来10年南昌市的房产需求量在2000～2300万M2，以房价1800-3000元/M2计算，则房产需求总额约