市房地产市场研究报告.docx

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市房地产市场研究报告

资阳市房地产市场研究报告

第一部分总论

目前资阳市城区楼盘目前20余个，其中统计样本15个，在售楼盘总占地500余亩，总建筑面积约600000㎡（只计沱江新城已推出的项目），主要分布在新城区，规模普遍不大，多层住宅是开发主流，无电梯公寓和别墅和商业用房较少。

面积集中在83-130㎡的套二和套三且销售情况较好，140㎡以上的中大户型销售缓慢，二层商业用房滞销。

房屋价格上涨较快，住宅总体均价1100元/㎡，商业用房总体均价在3400元/㎡左右。

位于车城大道与娇子大道项目总体销售在75%左右，沱江新城片区项目接受咨询中，未开盘。

第二部分资阳市场环境

一、资阳市简介

资阳市位于四川盆地中偏西部，成渝高速公路西段，紧邻成都，与内江、重庆、遂宁、眉山相邻。

全市幅员面积7962平方公里，辖雁江区、简阳市、安岳县、乐至县，总人口500万。

是2000年底才经国务院批准撤地建市的新兴城市，资阳市委、市政府驻雁江区。

资阳工业基础较好，拥有各类工业企业1.2万户，主要以内燃机车、电力机车、农用车、汽车轮胎、机械设备、食品、化工、医药、丝绸、纺织、建工建材等门类为主。

目前，全市正加快实施“中国西部车城”发展战略，构筑以造车为主的加工工业体系。

资阳市也是全国闻名的农林牧渔全面发展的优质高产农业区，是全国重要经济作物重点产区。

拥有国家粮食基地、生猪基地、棉花基地、花生基地和以山羊为代表的畜禽基地，占全国总产量70%的柠檬基地，以及特种水产基地，具有农副产品深度加工和农业产业化开发的巨大潜力。

资阳市交通优势十分突出，成渝高速公路、成渝铁路、321国道（广州—成都）、319国道（厦门至成都）、318国道（上海至拉萨）、省道106环绕及沱江纵贯全境。

资阳市旅游资源丰富，以其“古、多、精、美”而被文化部命名“中国民间（石刻）艺术之乡”；乐至是陈毅元帅故居。

资阳属浅丘地貌，气候温和，粮、棉、油、果、菜、中药材等生物资源较为丰富。

全市水资源丰富，有3平方公里以上的大小河流43条，大中小型水库377座，市内生态保护良好，森林覆盖率为47％，乐至是全国先进绿化县。

二、资阳市经济

1、国民生产总值、国民收入（本年度总量和增长率）

2005年，全市GDP将达256.9亿元，比建市时的2000年增加125.7亿元，超过“十五”目标37亿元，5年时间经济总量翻了一番。

（1）金融运行平稳

1-8月全市金融机构各项存款余额232.6亿元，比年初增加20.8亿元，增长9.8%，同比多增2.0亿元；各项贷款余额101.5亿元，比年初增加6.0亿元，增长6.3%，同比多增2.4亿元。

1-8月，金融机构现金收入390.6亿元，金融机构现金支出378.2亿元，现金净回笼12.4亿元。

（2）固定资产投资继续增长

1-8月，全市城镇固定资产投资完成28.6亿元，同比增长29.4%，

比1-7月提高7.7个百分点。

从投资管理渠道看，基本建设投资增长18.4％，更新改造投资增长58.7％，房地产开发投资增长60.5％；从投资产业看，第一产业投资增长130.5%，第二产业投资增长37.7％，第三产业投资增长18.2％。

（3）外贸出口回落

1-8月，由于受中国南车集资阳机车厂、四川省资阳市四海发展

实业有限公司出口回落等影响，全市自营出口创汇2794万美元、外贸调供总值3.5亿元，同比分别下降38.6%、32.6%。

（4）资阳消费品零售市场稳中趋旺

1-8月，全市社会消费品零售总额52.1亿元，同比增长15.5%。

其中，批发零售贸易业增长14.2%，餐饮业零售增长24.4%；私营个体经济实现零售额37.9亿元，增长20.4%，占社会消费品零售总额的72.7%。

（5）财政收入增势良好

1-8月，全市地方财政一般预算收入3.8亿元，同口径增长35.8%。

其中，增值税、营业税、企业所得税、个人所得税分别增长5.0%、32.5%、37.7%、14.3%。

地方财政一般预算支出11.9亿元，同比增长22.0%。

2、产业结构

全市国内生产总值133.4亿元。

其中，第一产业约占44.08％，第二产业约占28.19％，第三产业约占27.73％。

工业产品主要有内燃机、卷烟、动力机械、机械加工制品、石油化工产品、光学元件、农药、水泥、五金制品、磷肥、食品等。

其中，铁道部资阳内燃机车厂号称“十里车城”，所产东风、东方红系列机车全国闻名。

农副产品主要为水稻、小麦、玉米、甘蔗、油菜籽、花生、辣椒等，粮食总产量246.8万吨，棉花2.8万吨、油料12.4万吨，生猪出栏385.9万头。

名优特产有“临江寺豆瓣”、天府花生、宝莲大曲、甘蔗、瘦肉型猪等。

3、支柱产业

“工业强市”战略使以资阳机车厂、南骏公司、五粮液川橡集团等为骨干的车产业开始显现集群效应，以“千万工程”为代表的食品工业实现了规模扩张和质的提升。

板块集聚效应日趋明显。

园区经济总量已占全市规模以上工业的70%，形成了具有一定规模特色的产业链群。

工业重点镇发展也具一定规模，潜力显现，10个工业重点镇中规模工业产值超亿元的已有5个，预计全年将达到6个。

预计1-10月，重点镇71户规模企业完成工业产值30.1亿元，比重占全市规模工业的20.6％。

同时，以生猪、山羊、柠檬、粮油等资源为基础，以四海、澳士达、华通等企业为依托，以全市460余个农村专合组织为桥梁的农业产业化“十龙起舞”格局初步形成。

三、资阳市基础设施

1、交通

资阳交通优势十分突出，天府第一高速公路—成渝高速公路从我市北郊穿过；成渝铁路、321国道（广州至成都）、319国道（厦门至成都）、318国道（上海至拉萨）亦穿境而过，全市公路通车里程达到了3394公里。

2、通讯

资阳市通讯设施先进，光纤传输快捷，实现了全球通讯无障碍。

3、供水

　资阳市建有自来水厂4座，全市综合日供水能力18万吨，满足了市区生活、生产用水。

4、供电

资阳市现有220千伏变电所3座，110千伏变电所5座，并有54座水电站与大电网并网运行，供电能力为现需求量的2倍以上。

5、供气

市区年供应液化石油气15600吨，供应管道天然气1836万立方米，在供各种燃气用户达8.6万户。

6、医疗

全市有各类医疗机构100多个，卫生技术人员2500多人，每万人拥有病床21张；医疗设备日益先进，技术水平大大提高，市人民医院达到国家“二级乙等”医院标准。

四、资阳市规划

资阳城市现有常住人口约18万人，城市建设用地14.24平方千米，人均79.12平方米/人，其中工业用地占30.08%。

城市建设分为旧城、431厂和宝台、侯家坪四个片区。

（一）总体规划

1、规划构思依据资阳城市处于成渝经济走廊与成都平原经济圈东环线交汇处的区位关系和沱江、九曲河在此相汇环绕，两岸丘陵、平坝纷陈相间的自然地理环境，以及作为“资阳人”发掘地和“石刻之乡”的历史文化特点，提出把资阳建成成渝经济走廊上新兴的现代化中心城市和川中丘陵地区富有历史文化和地方特色的生态型山水园林城市。

2、城市性质成都经济圈东部以机电、食品、轻化为主导的中心城市。

3、空间布局根据资阳城市用地发展历史演变特点、影响因素和各片区城市用地综合评价，以及城市空间生长机理和经济发展规律，确立“生态优先”的发展策略。

构建城市与生态环境的协调与融合，体现城市结构的整体性与合理性，塑造丘陵地区“山水城市”特色风貌与品位形象的思想取向。

城市用地发展采取调整、疏散旧城，整合、完善431片区，重点南移发展南市、侯家坪，东拓发展宝台、汪家坪，从而形成以旧城为中心，呈分别向西北、西南、东南辐射的沿江组团式扇状结构形态。

城市功能分区组织为旧城、431、南市、宝台4个片区和老城、兰家坡、431厂、松涛、南市、侯家坪、宝台、汪家坪8个功能组团，以及马鞍山1个旅游度假区。

4、创新与特色规划树立城市经营理念；把规模规划与时限规划相结合；体现“生态优先”的思想；重视区域和土地经济分析；城市景观风貌设计着重整体形象；突出项目规划制，以项目带动地区发展；按用地空间类别、用地相容性和土分等定级等进行土地使用控制。

5、主要技术经济指标

规划人口：

近期25万人以内，远期40万人以内。

规划区范围：

266平方千米。

规划用地：

远期35.86平方千米，人均89.67平方米/人。

其中居住用地占27.52%，人均24.67平方米/人；工业用地占20.05%，人均17.98平方米/人；道路广场用地占14.80%，人均13.27平方米/人；绿地占14.77%，人均13.25平方米/人；公共设施用地占12.19%，人均10.93平方米/人。

道路红线宽度：

主干道40-50米，次干道24-30米，支路18-20米。

供水、供电、燃气标准：

人均生活用水量250升/人•日，人均年用电量4200千瓦时，人均生活用气量0.35立方米/人•日。

环保指标：

废水处理率达80%，废气治理率达70%，固体废物处置率达90%，气化率达95%，环境噪声达标率达90%，绿化覆盖率达50%以上。

防灾标准：

防洪按50年一遇洪水，人防按四类重点人防城市，抗震一般建构筑物按6度、重要建构筑物按7度。

6、实施效果规划编制完成两年多来，实施效果显著，起到了宏观调控指导的作用。

按近期建设规划，市政基础设施得到较大发展，松涛新区建设初具规模，旧城整治焕然一新，改善了投资环境，吸引了一批省内外投资商，促进了资阳经济社会的快速发展，初步获得较好的经济效益、环境效益和社会效益。

（二）重点区域规划

1、“723”工程

从2004年9月起,资阳实施旨在改变城市面貌的“723工程。

“723”工程是指资阳大道、孙家坝、老城区、沱一桥至海峡大厦、刘家湾、开发区、行政商务等7个片区，沱江一、二两桥，以及国道106线雁江段、宾铁路、二环路三线。

计划总投资49.9亿元,2005年底完成10个亿。

2005年底,实现建成区面积20平方公里,市区人口超过20万。

“723”有机地连接了资阳新城区及旧城区，并成为以项目为抓手建设中等城市的有效载体。

2、沱江新城

“沱江新城”由香港桑联公司全额投资约18亿元人民币进行开发，项目位于资阳市城区东侧，总占地约1900亩，开发规模要求总建筑面积150万平方米，绿化占地不低于35%，容积率1.22，总规划人口6934户。

该项目计划的开发建设总工期为8年，分两期进行，一期工程投资约8亿元，开发建设面积约1000亩，开发建设工期为3年；二期工程投资约10亿元，开发建设面积约900亩，开发建设工期为5年。

目前

“沱江新城”由多个项目组成，包括阳光水岸、锦绣江山、怡景花园•观景阁等。

第三部分资阳市房地产市场

一、资阳市房地产市场概况

（一）、资阳市房地产市场运行特点

1、房地产开发投资增长势头强劲。

2005年1-9月，全市完成房地产开发投资5.74亿元，比上年同期增长59.39%，1-9月商品房施工面积182.6万平方米，同比增长72.35%，新开工面积99.46万平方米，同比去年增加93.01%。

1-9月商品房竣工面积15.2万平方米，同比去年11.18万平方米增加4.02万平方米，增幅35.96%。

房地产开发投资同比增减环比增减房地产新开工面积同比增减环比增减

1-2月578117.65

3月7867128%38.34205.7%

4月567385.6%-27.9%2.23-46.7%-94.2%

5月432926.0%-23.7%4.9335.1%121%

6月11546105%166.7%14.5170.3%194%

7月811647.5%-29.8%11.5199.5%-20.7%

8月6315184.7%-22.2%6.3910.4%-44.5%

9月775452.6%22.