苏通轻纺城建设可行性研究报告Word格式文档下载.docx

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中国苏通轻纺城建设在海安县城东侧，总规划占地面积2000亩，总建筑面积为226万平方米，分四期开发：

第一期建设面积50万平方米；

第二期建设面积52万平方米；

第三期建设面积65万平方米；

第四期建设面积约59万平方米。

全期采取滚动性开发，筹划开发时间正常性为6—8年时间，因其它原因制约至迟不超过8-10年。

力争一年内走出江苏、走向全国，三年内走向国际，八年内自由成长。

三、主要经济技术指标

全期经济技术指标：

1．11座商铺区计860000平方米；

2．58幢经营业主区计215760万平方米、层高４层（在综合经营２层上建设的住宅区）；

3．58幢住宅楼下２层综合经营商业房计：

180960平方米;

4．市场管理综合配套房３－４层计：

25870平方米；

5．90000平方米仓储；

6．仓储运输物流园计：

53000平方米;

7、15层主辅助楼四星级宾馆及演示厅计：

18585平方米；

8、20层各级驻城机构办公大楼：

35800平方米；

9、28层轻纺产业大厦计：

38700平方米；

10、省二级汽车站用房计：

17500平方米及时21000平方米的停车泊位；

11、大型超市中心-4层计：

20000平方米；

12、双向四车道全期计：

330300平方米；

13、市场内全期停车场计：

135000平方米；

14、市场内全期人行道两侧绿化（香樟、桂花树）全长城51.86公里;

15、市场内全期人行道两侧绿化（香樟、桂花树）全长51.86公里;

16、市场内照明路灯全期全长51.86公里（中间道路绿化隔离带内安装）2074个燕鸟式路灯;

17、市场内区域电缆各线路走向计：

465300平方米；

18、市场内各区域上下水管网；

19、市场内区域消防设施配套；

20、市场内区域污水设施配套。

总规划用地1333332平方米

　　总建筑面积2260000平方米

　　总营业用房8448套

一期经济技术指标：

1、A、B区商铺营业大厦233447平方米（包括营业通道在内）。

2、住宅楼上四层幢12幢×

每幢32套＝384套×

116.25㎡/套＝44640平方米。

3、住宅楼下二层综合性商业房12幢×

3120㎡/幢＝37440㎡。

4、15层主辅楼四星宾馆及演示厅局级18585平方米。

5、大型超市20000平方米。

6、市场管理综合性配套房25870平方米。

7、仓储12幢35027平方米。

8、仓储运输物流园首期配套房25000平方米。

出证土地指标429亩（分两次落实），280749.76平方米

总建筑面积500000平方米

　总营业用房1536套

第三部分：

项目优势分析

一、区位优势：

中国苏通轻纺城位于中国最具发展潜力的城市——南通海安。

目前，整个长江以北地区一级纺织类专业市场几乎呈空白状态，以致在南通周边地区以及鲁南、安徽等地许多纺织服装企业和经销代理商只得长途跋涉到苏南、上海、浙江、广东等专业市场购买原料和销售产品，消耗了大量的人力、物力和财力，使该地区纺织企业的物流成本居高不下。

中国苏通轻纺城建成后将依托市场所在地发达的高速公路网、密集的铁路干线和近在咫尺的火车站、机场、港口等交通物流优势，大大降低周边地区和鲁南、华北地区纺织企业的物流成本，并成为该地区纺织产业走向全国和国际市场的平台。

实质上也即对现有的长江以南纺织专业市场形成有效的“截流”，这一“截流”效应，就足以满足本案两期的需求。

一、交通优势：

海安县地处于长江三角洲，东临黄海、南望长江、西通扬泰、北接盐阜，通扬、通榆运河畅通其间，204、328国道贯穿全境，新长、宁启铁路在此交汇，沿海、扬启高速公路在此链接，南通机场、洋口港与此毗邻。

正在建设中的苏通大桥将于2007年通车，使得本项目完全融入上海1.5小时经济圈。

国家级深水港——洋口港，距离本市场仅38公里，将成为本市场与国际市场连接的最佳通道。

二、产业优势：

一百多年来，南通地区的纺织工业闻名全国，蓝印花布、家纺、茧丝绸早已列入我国轻纺基地的行列。

南通地区有着近2万家的纺织企业。

纺织业同样是海安的支柱产业，全县共有纺织企业近3000家，2005年全县工农业生产销售总额450亿元，其中纺织业独占350亿元，占全县总值的75﹪左右。

强大而密集的支柱型产业的支撑，为苏通轻纺城的发展奠定了雄厚的产业基础。

三、规模优势：

苏通轻纺城总规模达到226万平方米，是目前现有和在建专业纺织市场中最大的项目。

大体量设计产生规模效应，无论是行业影响力还是市场覆盖面都将是行业内首屈一指的；

并由此促进交易成本的降低，这些都是现有周边纺织品市场和国内现有的纺织专业市场所难以比拟的。

四、产品优势：

本项目每套商铺建筑面积约在101.39（一楼约43.45平方米，二、三楼约28.97平方米）至130.31平方米（一楼43.45平方米，二、三楼43、43平方米）之间，面积相对比其它竞争项目商铺面积更为经济合理。

特别是目前苏南和浙江的老市场，虽然目前比较兴旺，但实际上许多配套功能已远远不能适应市场的需要，而且房租昂贵，每平方米年租金达万元之多。

而苏通轻纺城将按未来十年不落后的配置标准进行规划建筑，并以较低的投资缔造一个带有垄断性质的超级平台。

五、价格优势：

中国苏通轻纺城采取较低的价格销售政策，目前2400元/平方米的均价利润微薄。

市场把赢利重点放在后期市场管理费用的长期收益上。

与许多同类市场相比，商铺价格只有其他市场的1/3，这大大降低了投资者和经营户的入驻门坎。

加上其它配套优惠政策，将经营户和投资者风险降到几乎为零，使他们无任何后顾之忧。

六、政策优势：

中国苏通轻纺城得到了各级政府的全力支持。

江苏省正在实行“沿江开发和沿海发展战略”，如此大规模高起点的苏通轻纺城无疑成南通市政府和海安县政府呼应和实施该战略的重点项目。

根据江苏省2006年政府扶持项目海政办发（2008）第8号，地方政府将给予中国苏通轻纺城最大的政策扶持，按经营者缴纳税费留成部分的一定比例给予奖励。

奖励比例是：

第一年100%，第二年100%，第三年100%，第四年50%、第五年50%。

国家法定税收以外的其它费用实行费用包干扎口征收。

这些实惠的扶持政策，可以确认本市场在未来的十年内有足够的发展崛起能力。

第四部分：

项目运作方案及运作策略

一、项目的资金安排和利润目标

近年之内将注入资金人民币3亿元，中途不抽资。

目前已经注入2亿元。

另外已实现销售收入12000万元。

计划10年收回成本。

二、一年走出江苏，三年走向国际，八年快速发展计划

为了确保这四期项目运作成功，采取以下的总体操作计划：

1、第一期建设规模50万㎡，此阶段注意控制房地产开发利润放在较低水平，做到求功积德不图利，立足于市场兴旺后的长期回报和巨额利润。

2、第二期建设规模52万㎡。

要求规模上档次、提高成功率。

在进一步发展华东地区客户群的同时，走向华北、东北地区并逐步走向国际平台，让国际相同和相关产业认知并进而认同苏通轻纺城在国际上作为一个行业原料产区领头羊的地位。

3、第三期建设规模65万㎡。

以最优惠的政策、最完善配

套服务，以高科技的纺织产业带和权威的信息发布中心，以行业中举足轻重的位置引进周边、国内和国际的名牌企业。

同时进行包装，力争公司股票在海外上市。

4、第四期建设规模59万㎡。

进一步完善升级市场配套十

大服务中心，强化功能，提升地位，带动巩固和升级周边地区的产业发展，作为处于沿海地区南北枢纽位置的专业市场，促进和带动全国纺织产业的发展，进一步提升中国纺织产业在全球经济中的地位。

三、项目定位和客源定位：

1、市场定位：

中国苏通轻纺城项目定位是“全球最大的纺织品原料交易专业批发市场”。

其市场主要份额为长江以北地区纺织产业带和长江两岸以海安为中心的纺织产业带，本市场的形成和发展必将促进本区域乃至全国相关产业的全面升级换代，进而在中国纺织业与国际采购商之间搭建一座全新的商贸平台。

2、客源定位：

（1）海内外主要纺织粗加工原料及坯布、服装生产基地相关企业和代理经销商；

（2）已经成型的轻纺市场经营户及生产企业；

（3）本地经营户、有实力纺织生产企业、经销商；

四、市场的功能配置：

1、产品交易中心：

营业房打破传统的“掼地摊、鸽子笼、马蜂窝”的格局，整个市场布局采用大、小天井贯穿交易区的开放式设计，底层次（三层）设计，可做产品交易亦可做商务办公，在同类市场中遥遥领先。

2、物流配送中心：

建立以泛长三角地区为主，覆盖全国及全球的物流服务网络。

可以为广大客户提供报关、商检、国际货运/海运、国际货物代理等一系列相关业务服务.

3、仓储服务中心：

24小时的全天候专业服务，大面积的仓储，优质的加工、包装及人工服务，全力做好广大客户坚实的“后方根据地”。

4、博览展示中心：

轻纺城内设有三座大型展览馆，用以帮助广大客户交流行业信息，推广品牌，拓展销售管道等，同时也为本市场与国际采购商之间搭建交流平台。

5、电子商务中心：

海关、税务、电信、银行等单位进驻，提供一条龙流水线式电子商务配套服务。

6、科技研发中心：

15层的大型产品研发中心，将汇聚国内外最新科研成果，汇集众多行业顶尖人才，为国内外纺织企业提供最新的信息交流平台。

7、车站客运中心：

设有国家二级车站，与全国公路交通系统联网。

并有通往全国各地的班车。

8、休闲购物中心：

四星级酒店二座，五星级酒店一座，集商务、办公、旅游观光等多功能于一体，可为国内外客户提供进行商务洽谈和信息发布、举办纺织产业论坛、举行各类大型会议、讲座和时装影视表演等各种商务活动的服务。

9、生活配套中心：

项目建设配套商住楼，构建花园式住宅小区；

同时配套建设2万平米的四层大型超市一座，完全解决市场业主餐饮、娱乐等一系列生活需要。

10、纺织产业中心：

苏通轻纺城紧邻政府规划的纺织工业园，规模效应加协同效应，汇聚大江南北五洲四海商旅财富。

与此同时，市场内设立公安、工商、税务、金融、海关、检测、通讯、传媒等一应俱全的办事机构以