项目管理制度策划书工程实施Word格式文档下载.docx
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建筑面积（M2）
1＃
11
1
剪力墙结构
10941
2＃
18
11958
3＃
5598
4＃、5＃
1/11
309/2600
6＃
2536
7＃
4970
8＃
5169
9＃
5512
10＃、11#
5282
12＃
5429
13＃、14＃、21＃、28＃
5
框架异型柱结构
3388
15＃、16＃、24＃
3238
17＃、18＃、22＃、23＃
2250
19＃、20＃、25＃、26＃
2161
27＃
3372
29＃、30＃
3
框架结构
343
31＃--45＃
682
地下车库
－1.500
5480
1.2工程总平面图
1.3工程工程管理的特点和难点
（1）政府部门的土地一级开发单位普陀旅游公司在土地移交时，基地尚不具备三通一平的条件，主要问题在于
（a）场地内部剩余2条电力电缆、1条电讯电缆和1条有线电缆未移位，涉及到由该单位落实资金及安排市政配套单位进场移位；
绅薮疮颧訝标販繯轅赛。
（b）场地内河道众多，由于岛上基础设施条件较差，众多居民户的下水均排入场地内的河道中，故在开挖新的河道前无法对原有河道铺填，增加了施工难度；
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（c）本工程场地位于鲁家峙岛腹地，远离鲁家峙岛大桥，原本并无一条车行道路可通至现场，为此，普陀旅游公司为我工程新建一条车行道路。
由于该道路途经居民区，涉及到部分的拆迁并对居民的生活造成影响，受到了极大的阻挠，严重影响到道路施工的工期，并对我工程施工带来了直接的极大的影响；
烴毙潜籬賢擔視蠶贲粵。
（d）公园会所处有一猪圈，涉及到拆迁及赔偿的问题，由于谈判不顺利，导致该猪圈至今还未拆除，我工程公司不断敦促旅游公司加快本项进程。
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（2）鲁家峙岛上居民组织了土方及运输队，对入岛物资进行垄断，并提出诸多非份要求，如不答应即阻碍上岛物资的运输线路；
加之地方政府为安抚失地居民，出台了保护政策，使其愈加嚣张跋扈，土方及各类材料等的运输存在较多的不可控因素；
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（3）建筑物业形态多样，联排别墅、花园洋房、小高层、高层、人防地下车库并存，外立面造型复杂、内部空间多变；
西班牙风格的构件市场采购周期长、难度较大；
以上因素导致施工管理难度的加大；
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（4）由于本工程需保证在开盘前完成会所及样板景观的施工，施工周期仅3个月（含建安、内外装饰、门窗、装修、软装及景观），施工周期短、分包及材料选购时间短、对售楼处的各类施工要求高，这些均带来了较大的施工管理难度，工程公司必须采用非常规的工程运作方法才能得以实现；
婭鑠机职銦夾簣軒蚀骞。
（5）本工程为现状交地，需旅游公司负责住宅工程二期地块及商业地块的动拆迁，当前舟山范围内拆迁难度极大，由于动拆迁的不确定性，导致对工程的后期开发造成很大的影响；
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（6）整岛开发的市政配套的进程对我工程的影响极大，整岛开发资金的原因及动拆迁的因素，将对本工程周边市政配套（道路及市政管网）的进展带来极大的影响，从而直接影响到本工程的配套进程；
俦聹执償閏号燴鈿膽賾。
（7）工程的住宅二期部分单体从办理四证到竣工验收，仅有整整一年的时间，这在施工管理上造成了很大的压力；
而部分可结转单体的提前施工需办理土地证分丘，这在操作上带来一定的难度而且还涉及到土地款的支付问题，解决有相当难度；
缜電怅淺靓蠐浅錒鵬凜。
（8）总包单位及各分包商按照舟山一贯操作方式垫资较少，势必对我工程公司日后的现金流带来较大的压力；
（9）岛上经常停电和台风季节较长，对工程进度也有一定影响；
（10）工程一期竣工验收条件与小区规划有较大差异，对竣工验收将有较大影响。
对上述困难采取的措施：
（1）加强与区政府和各有关部门的沟通，获取区局主要领导的支持；
（2）加强与旅游公司的沟通和合作，督促其按照时间节点完成相关工作；
（3）利用各类资源做好与岛上垄断单位的协调，力争将其对我工程的影响将至最低；
（4）与公司各职能部门做好有效沟通，加快设计、材料选样、集团采购的进程；
（5）加快工程公司负责的分包及材料采购的招标工作；
（6）采取各类赶工措施，加快施工进度；
（7）加强管理，保证施工质量；
第二章：
工程的组织架构与岗位职责
2.1整个工程开发过程中各单位的组织架构及职责
管理、配合
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2.2工程公司组织架构及岗位职责
2.2.1工程公司组织架构
预决算工程师
（2人）
2.2.2工程公司工作职责及岗位职责癱噴导閽骋艳捣靨骢鍵。
岗位名称
工程公司总经理
岗位编号
XMGS--01
所在部门
工程公司
直接上级
集团公司副总裁
直接下级
工程公司各部门经理
本职：
负责整个工程由获取土地后至竣工交付过程中的工程运作、公司管理及各类内外部的组织协调工作，把控工程的品质、产品质量、工程开发进程和工程的成本控制，组织工程除总包及集团采购外的各类招投标工作。
负责领导好整个工程公司团队实现集团公司制定的各类目标。
职责与工作任务：
职
责
一
职责表述：
负责组织工程开发总体工作计划的制定和落实
工作
任务
组织参与市场部完成工程的前期策划及工程定位工作
组织参与成本管理部完成工程成本控制目标和成本指标的制定
负责组织编制工程开发总体工作计划
负责将工程开发总体工作计划按部门进行分解，组织编制各分项工作计划
负责组织编制工程的成本台帐、工程月报、资金预算计划等工作
二
组织各类规划、设计（内外部）评审会
组织参与各类设计（内部）评审会，满足工程定位和成本控制目标的要求及产品性价比最优化
落实扩初、施工图设计任务，负责组织扩初、施工图设计评审会
三
负责工程公司各项管理制度和流程的运行，提高工程管理能力
负责工程公司各类流程和制度的落实并监督执行
负责工程管理工作的规范性、高效性，不断提升工程运作和管理能力
四
负责工程公司的团队建设，提高员工凝聚力，在工程公司中做好景瑞企业文化的建设
负责组建高素质、高效率、符合景瑞企业文化的团队，使工程得以高效运行
负责通过人力资源体系的有效运行，激励和激发员工的主观能动性，提高员工凝聚力
五
负责协调好工程公司内外关系，确保工程开工、预售、融资、交房等主要节点按期实现
负责支持、配合和协调与公司相关职能部门的工作
确保工程在各政府部门和单位的支持下正常开展
负责工程主要节点按工程开发总体工作计划的要求完成
根据工程公司资金收支计划，负责组织工程公司内部营运资金余缺调配和营运资金缺口的筹融资工作
六
按照制度和流程参与各类招投标工作，审核各类合同，负责各项资金支付的审核
按照公司制度和流程，作为工程公司负责招标的各项招投标小组组长，组织参与工程各项招投标工作
按照公司合同管理制度和授权制度，审核各类合同
负责审核各项资金支付
七
负责对工程实施全程成本管理，负责落实工程成本指标的执行，保证工程总体盈利目标的实现
组织参与成本控制目标的编制以及成本计划的编制和分解工作
负责对工程全程成本管理工作，负责落实工程各项成本指标的执行
负责各项管理费用的支出和控制，保证工程总体盈利目标的实现
八
负责工程经营收入按预算予以实现
负责对营销公司的销售目标、销售价格及进度的审核
负责督促营销公司按照销售目标、销售价格及进度实现预期经营收入目标
组织配合好商业运营部的工程商业定位及招商工作
工程公司副总经理
XMGS--02
工程总经理
工程管理部经理
负责整个工程由获取土地后至竣工交付过程中的设计管理及工程管理及各类相关的内外部组织协调工作，把控工程的品质、产品质量、工程开发进程和设计优化，保证工程公司完成工程定位要求、设计要求、工程进度要求、工程质量要求及工程成本目标要求。
负责组织工程开发总体工作计划中的设计计划及工程计划的制定和落实
负责组织工程开发总体工作计划中的设计计划及工程计划的编制
负责将上述工作计划按部门进行分解，并落实实施
负责与集团相关部门及设计单位的协调，并确保相关工作的保质如期完成
组织各类规划、设计（内外部）评审会，组织对设计图纸的优化工作
负责对设计图纸进行优化，保证工程成本指标的实现
负责协调好工程公司与设计管理及工程管理相关的内外部组织协调工作内外关系，确保工程设计、开工、预售、交房等主要节点按期实现
负责与设计单位的沟通与协调，保证设计进度按期完成
负责工程工程主要节点按工程开发总体工作计划的要求完成
按照制度和流程参与各类设计及工程类招投标工作，审核相关合同
按照公司制度和流程，参与工程各项各类设计及工程类招投标工作
审核各类设计及工程类合同
负责对工程现场实施全程管理，负责落实工程工程进度及质量目标，保证工程在满足工程定位和品质要求的前提下，按期完成工程进度目标
负责对现场实施全程管理，负责落实工程工程进度及质量目标，组织工程管理部做好“三管一控”工作
负责根据工程定位及设计要求，满足工程产品品质要求
行政人事经理
XR-01
行政人事部
人事专员、行政专员、前台接待、司机
负责工程公司人力资源规划和人力资源各项政策、流程的执行，全面负责公司员工关系、人员招聘、人员选拔、薪酬福利、员工培训及职业发展等人力资源事务的管理；
保证公司行政后勤工作的正常运转。
负责按照总公司制定的人力资源管理体系在工程公司中予以执行
根据工程公司发展计划进行目标市场、目标业务领域人力资源状况及法律法规的研究
根据总公司制定的组织架构、薪资管理体系、绩效考核管理体系、员工职业发展及培训体系，
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