酬金制物业管理Word文件下载.docx

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二、“酬金制”加大了物业服务运作过程中的财务透明度，大力推动了物业行业的市场化进程

采用酬金制的物业管理企业在接管某小区时，要向业主委员会和业主大会提交详细的服务期间物业服务费用的财务预算。

在预算中明确服务区域内的组织架构，人员编制、服务等级标准、维护保养的等级标准等指标和所需的资金，进而预算出每平方米的物业服务费用，经过业主大会同意后，形成书面合同加以实施。

这样的财务预算即要求科学严谨，又要有一定的灵活性，特别是为后期的服务监督提供了依据。

三、酬金制是实现阳光财务的有效途径

物业服务收费采用酬金制，是物业服务收费实现阳光财务的有效途径。

“酬金制”下物业管理的财务从理财的角度看，分两个部分，一个是物业管理企业的公司财务理财。

一个是以物业管理服务费用为核心的物业管理处财务理财。

前者是一种企业自主经营活动，物业管理企业的公司财务是为物业管理企业自己的经营行为理财；

后者物业管理处财务理财则是在替业主理财。

在酬金制下，物业管理企业只能从中按照合同约定的比例提取物业管理费的酬金，剩下的钱全部是业主的，所有权也是业主的。

酬金制将物业公司的权益与业主的权益严格分离开，更具透明性。

物业管理酬金制的内容与特征酬金制方式下，物业管理企业以代理人的身份管理业主的物业和交来的资金。

同时，为充分利用社会资源，代业主选择最适合的专业服务提供商，并负责对其进行有效的监督，这些管理活动、监督活动和物业管理资金的使用情况是否合理，都需要得到业主的认可。

业主也有权参与物业管理活动中重大事项的决策。

但是多业主状态下的个体业主是实现不了这种认可和决策的，这就要求必须通过一些形式和合理的程序来体现全体业主的权利。

使以物业管理费的使用为主要内容的物业管理活动，实现业主的可监控性和共同参与管理的可能性。

要达到上述目的，酬金制方式下必须建立以下制度和机制：

一、建立管理预算制度

管理预算也称为物业管理费年度预算，是物业管理活动中酬金制方式下核心内容之一，是由物业管理区域负责人根据该区域全年可支配的全部物业服务收入和履行物业服务义务所需的全部支出而做出的收支平衡预算。

二、建立物业服务费收支情况报告制度

也称为接受监督，费用公开制度。

这是在管理预算制度的基础上，因业主平时需要了解物业管理和物业管理费的使用情况而采取的一个补充做法。

三、建立物业管理审计制度

酬金制方式下对物业服务费这样的代管资金的监督是业主的权利，正常情况下这种监督可以通过管理预算和收支报表的公布来实现，但在有些情况下这种正常的监督不能满足业主的需要，或者物业管理企业对业主所提管理方面的问题有不同意见时，就可聘请专业机构进行审计。

这种审计是业主和物业管理企业合同关系基础上双方的权利审计。

四、建立多退少补机制

本年度物业管理服务费可能出现节余或亏损，在“酬金制”下节余其权益归全体业主，具体可采取弥补上年度亏损、纳入专项维修基金或根据业主大会的决定进行处置，如果出现不足则应有全体业主进行分摊。

五、建立奖励机制

物业管理费的结余有一种情况，是由于管理服务工作者管理得当，精打细算和技术改造延长使用寿命等管理者主观努力的因素，在保证了管理服务标准的前提下，使管理费出现结余，其节余部分在上述多退少补原则基础上，应建立奖励机制，即在这部分节余中拿出一部分进行奖励性的二次分配，以鼓励管理服务者。

总之，实行酬金制就是为了更好、更科学、更合理地将业主交纳的物业管理服务费用使用在为业主服务的项目上，保障业主的合法权益，充分体现“取之于民，用之于民”的精神，同时也保障了物业管理企业能“君子取财，取之有道”明明白白地获得应有的利润，实现企业运作的良性循环。

酬金制包干制优劣比较

比较

包干制：

服务内容+服务标准=约定价格（服务成本+税金+利润）

物业公司依据收费价格标准确定服务内容及标准；

酬金制：

酬金=（服务内容+服务标准+服务成本+税金）*1-15%

物业公司根据服务要求测算收费标准；

业主购买物业公司服务=质价相符约定：

服务内容和服务标准

业委会

物业公司

包干

酬金

　理财方式

　省心

　审核合理性

　自负盈亏

　物业为主理财

　收费方式

　固定支付

　按实支付

　固定收取

　实报实销+管理费

　预算编制

　省时

　审核预算

　自我估价测算

　公开成本，详细编制

　帐目公布

　不必查帐

　公布决算细目

　包干制以外的维修费用

　公布全部决算执行情况

物业管理酬金制将有更大的市场空间

所谓物业管理酬金制。

是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业管理企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业管理费用的计费方式。

这种模式，在国外和港澳等一些物业管理比较发达的国家和地区，已经被普遍采用。

国家发改委、建设部《物业服务收费管理办法》指出，实行物业服务费用酬金制的物业管理企业应当向业主大会或者全体业主公布物业服务资金年度预决算并每年不少于一次公布物业服务资金的收支情况；

物业管理企业或业主大会可以按照物业合同约定聘请专业机构或价格成本监审部门对物业服务资金年度预决算和物业服务资金的收支情况进行审计和监审。

当业主或业主大会对公布物业服务资金年度预决算和物业服务资金的收支情况提出质询时，物业管理企业应当及时答复。

目前我国的物业管理市场尚处于发展初期，各种法律、法规、标准、规程尚待修订和逐步建立，业主对物业管理的认识也刚刚从懵懂中走出来，而对物业服务的有偿消费的观念和对物业管理服务内容和范围的界定也并未了然。

目前处于一个不完全市场化机制的商业化运行状态。

在此时推出物业管理的酬金制并非最佳时机。

然而，物业管理的酬金制是未来在商业化相对发达阶段的一个代表。

此时采取物业管理酬金制运营，不仅需要物业管理企业自身具有极高的入门条件外，而且还要取决于广大业主的素质和业主管理委员会的作用。

辽宁大阳物业管理有限公司与沈阳的移动馨苑业主管理委员会签订了物业管理协议，采取的物业服务收费酬金制。

从运营的时间来看，效果显著，矛盾弱化，业主和物业管理企业实现了双赢。

总结成功受益之处，前提条件是组建业主管理委员会，而非业主委员会。

它明显的区分在“管理”二字。

作为民间的群团组织，要想发挥管理的作用，要在双方的物业管理委托合同中约束各自的责、权、利，同时明确业委会的法律地位。

通过“共管”制来实现物业管理的和谐化，从而保障物业管理有序、可持续的发展。

那么，酬金制相对包干制，具备那些优势呢？

“更透明”是指物业管理企业拥有一个健康的心态和良好的诚信度，在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取属于自己的那部分酬金，而其余全部用于物业服务合同约定的支出，不虚假报账，曲意提高管理成本。

沈阳的移动馨苑的物业管理处财务部由双方组成，会计由移动馨苑业主管理委员会聘请一名，出纳由物业公司委派，二人均隶属物业公司。

移动馨苑业主管理委员会在业主会所设立固定的办公场所，负责履行合同的职责，业主管理委员会工作人员不计任何报酬。

双方在合作当中及时调整工作思路和管理办法，对个别业主违背《物业管理契约》、《业主公约》的，共同出面协调。

这样既提高了物业管理企业和业主管理委员会的地位，又建立起广大业主从内心去依赖业主管理委员会的认同感。

沈阳移动馨苑八万多平方米的高级住宅小区物业管理费用的收缴率达到99%以上。

（物业费用还包括：

中央空调费用和24小时热水费用、纯净水费用）

“更规范”是根据物业管理费的组成和使用而言，物业管理企业管理的是所有业主的公共财产，哪些该修、哪些该换、用多少成本来维护等等问题，都由业主自己决定。

物业公司作为一个代管和代办机构，明确物业共用部位、共用设施的大修、中修和更新、改造评定标准，区分小修的范围，从而保障业主的权益不收侵害。

同时，对正常支出的费用列出预算，对超支部分做特殊说明，并经业主管理委员会确认。

每季度由业主管理委员会通过问卷方式向业主作意见征询调查，通过满意率来提高物业管理企业的服务品质。

“更有市场空间”。

酬金制与包干制的一个重大区别，就是其按照既定标准收取的管理费抵减各项合理支出后，结余全部归业主，出现亏空也完全由业主弥补。

这样，物业管理企业自己获得回报名正言顺，旱涝保收，不必再担心赔本赚吆喝了；

业主也觉得自己可以当家作主人，师出有名，理直气壮，不必再担心花冤枉钱了。

不仅有利于保障物业管理费用能全部用于物业管理支出，而且业主能明明白白地消费，双方互惠互利，从而实现双赢。

但是，要保证物业管理酬金制的良性运行，还需要解决其他一些层面的问题。

例如：

物业管理企业的商业信用问题；

业主和业主委员会的管理能力问题；

物业管理直接成本的确认问题；

管理成本扩张冲动的抑制问题；

弥补管理运行亏空的分摊问题；

物业管理纳税基数的核定问题；

业主欠费产生债权的归属问题；

明确业主管理委员会的法律地位问题；

其他行业的协调配合问题；

政府主管部门的指导监控问题……尽管这些问题的解决都不是轻而易举的，但只要整个社会各个方面都能够站在全局的角度去努力，我们还是可以相信，物业管理酬金制会逐步得到完善，并成为物业管理经济运行的主流模式。

物业管理的好坏不在于采取哪种管理模式，而在于市场化程度的高低和企业的自律。

随着法制的不断健全和国人素质的逐步提高，包干制将退出历史舞台，清清楚楚的酬金制会得到更多业主的认可，并且极具前瞻性和市场发展潜力，可操作空间巨大。

物业服务费用酬金制，指的是在预收的物业服务资金中，按约定比例或者约定数额，提取酬金支付给物业管理企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担。

实行酬金制的，预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业管理企业的酬金。

酬金制的好处在于便于业主对物业公司的服务进行监督、财务透明、运作规范，从一定意义上讲，可以缓解业主与物业管理公司的矛盾。

2003年11月，国家发改委和建设部联合下发了《物业服务收费管理办法》（以下简称《办法》）。

《办法》第九条提到：

“业主与物业管理企业可以采取包干制或者酬金制等形式约定物业服务费用。

”目前，全国市场上主流的物业收费方式为包干制。

伴随着物业管理服务市场的日趋完善，北京、上海、广州、深圳等城市的物业管理企业在住宅、非住宅物业管理项目上，逐渐由采用包干制转变为采用酬金制，赢得了业主的认可，也积累了一些成熟的经验，但由于“酬金制”收费受制于制度层面的缺失和认识层面的不足，在实际操作中遇到一些问题，本律师在此通过四则案例对酬金制实际操作遇到的一些问题提出自己的浅见，与各位读者交流。

案例一：

车辆丢失，物业有责应否用“酬金”埋单

本律师曾代理一案件：

某小区车辆被盗，业主诉至法院，后法院认定物业公司在安保管理方面存在一定瑕疵，物业公司被判决承