投资经济型酒店的可行性研究文档格式.docx

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10，是一般低星级酒店的1/5～1/7。

1.2.4市场定位明确。

任何企业、任何产品，市场定位是最先需要研究的，也最关键。

世界上任何经济型酒店从来不是为旅游团队服务的。

大致有两个层次：

低层次主要接待国内旅游或商务等散客；

高层次主要接待白领、海外中档消费的商务客人。

这也是为什么经济型酒店的客房设计装潢完全跳出星级酒店模式的原因之一。

低星级酒店大量接待国内旅游团队，而经济型酒店则成了海内外白领的“宠儿”。

1.3经济型酒店与星级酒店的区别

经济型酒店、星级酒店，这是由不同的分类依据造成的是两类不同的概念。

它们有交集的时候，但大多数是无法统一的。

虽然，我们可以将一、二星级酒店，甚至三星级酒店划入经济型酒店的范畴，但两者的差异并不简单地是全部与部分（低端）的关系，它们最大的不同在：

1.3.1两者的目标取向不同

星评标准作为一个酒店的等级评定制度，面向所有的酒店类型，目标是划定统一的最低标准，以便让公众很容易地识别各类酒店的综合档次。

而经济型酒店是以顾客的基本需求为导向，为市场提供“价廉、方便、卫生、安全”的酒店产品，在满足顾客住宿过夜这一基本需求的前提下，着眼于从投资上降低造价、运营上降低成本，最终以较低的价格推出产品、赢得市场。

1.3.2服务范围的定位不同

国内的星级酒店大多是全服务酒店，“吃住娱购行”都提供；

而经济型酒店一般地理解为有限服务酒店，大多只提供“住宿+早餐”式的服务。

经济型酒店也并不是所有的设施都是低于相应的星评标准，有些地方甚至较大地超过标准规定的要求，关键是：

该设施的采用，在投资和运营成本最低。

如在公共区域安装相对较贵的感应式水嘴，目的是减少运营时的维修和水的浪费，降低使用的总成本。

1.4主要经济指标分析

我们以2002年数据进行分析，从中可见目前酒店经营状况。

1.4.12002年全国不同星级酒店相关经济指标分析

星级

每间客房收入

全员劳动生产率/每人

出租率

人均实现利润

五星级

13.44万元

16.63万元

66.33％

1万元

四星级

7.27万元

10万元

64.95％

－0.31万元

三星级

4.15万元

6.49万元

60.84％

－0.49万元

二星级

2.43万元

4.72万元

56.47％

－0.26万元

一星级

1.6万元

3.80万元

49.68％

－0.27万元

通过上表我们可以得知，无论是在客房收入，还是人均实现利润方面，五星级酒店均具有非常强的优势。

特别在利润方面，仅有五星级酒店实现人均利润增长。

而处于中间状态的三星级酒店，因其客源被四星、五星及一二星级分流，所以其利润最低，人均为－0.49万元，投入产出比低，客房空置率高。

在1－4星级中，二星、一星级与三星、四星相比，人员实现利润要明显高。

可见在星级酒店中，五星级酒店的盈利能力最强，其次为一二星级，最差的为三星级。

高档的五星级酒店最具有投资价值。

在酒店业，一家酒店的客房出租率达到50%能保本，而客房入住率越高，利润就越高。

而锦江之星在2003年SARS期间的入住率仍达到了60%左右，2003年的利润率为17%，2004年利润达到24%左右。

业内人士估计，如果开店200家，仅按照2003年的盈利率计算，就能够获利1.8亿元。

1.4.22002年上海星级酒店收益状况

平均入住率

比去年增长率

平均房价

73.93％

12.3％

1108元/间

69.92％

5.12％

557元/间

61.57％

－1.02％

330元/间

65.93％

2.25％

220元/间

61.24％

3.48％

169元/间

通过上表我们可以得知，在上海星级酒店中，三星级酒店的入住率较去年下降了1.02％个百分点，可见三星级酒店的竞争力在逐步下降。

高档酒店四五星级的入住率逐年增高，生命力逐渐增强。

而相比较而言，经济型酒店著名品牌“锦江之星”，2004年平均入住率达到95％以上，远远高于星级酒店，盈利能力非常强。

在国外管理公司与本土公司管理上，其效益有明显的差别，03年上海26个国际品牌，外方管理的每间客房平均价格为615元/天，而国内品牌锦江之星管理的酒店客房品牌价格为430元/天。

1.4.3经济型酒店投资情况

客房建筑面积

每平方米投资额

每间客房投资成本

平均回收期

100平方米

10000元

大于100万元

8-10年

90平方米

9000元

大于81万元

8年

80平方米

8000元

64万

经济型酒店

50平方米

4000元

20万

3-5年

注：

客房建筑面积＝总建筑面积/客房数，以上费用不含土地转让费用，均为概数，具体投资额还需具体酒店具体分析。

从上表我们可以得知，经济型酒店由于其投资成本低，因此其回收期较短，不超过5年，而如家快捷酒店的投资回收期为2-2.5年。

经济型酒店投资之所以低的原因为没有装修豪华的大堂，其他辅助设施较少，基本功能为住宿＋餐饮，其内部设施也较为简单，如墙壁没有壁纸，仅此一项就节约了很大一部分投资。

上海市经济型酒店每间客房收入预算表

1

房价

双人房

200元

单人房

160元

2

按80％计算（最高可达到98％）

3

房间年收入

5.84万

平均年收入

按5万计算

4.67万

4

费用总计

2.55万元

4.1

租金

1万

租金不能超过收入的20％计算，临界点

4.2

工资性支出

0.75万元

不能高于收入的15％，临界点

4.3

能源

0.25万元

收入的5％，家庭式空调

4.4

税收

0.3万元

收入的6％

4.5

其他

收入的5％客房设施等

5

经营利润

2.45万元

经营利润率

49％

该酒店以租用其他单位酒店为例，不含土地、土建费用，只包括装修、设备用品等费用。

通过上表我们可以看出，经济型酒店的经营利润率在50％左右，如果有大型的餐厅，其经营利润率肯定低于50％，而上海五星级酒店的经营利润率为3－30％。

1.5发展规模

经济型酒店的规模统计，由于没有直接的数字，只能结合国家旅游局和商业部的统计来估计。

2003年底，全国有涉外酒店15000家，比2000年的10400家增加了接近5000家。

2002年，全国星级酒店8880家，其中，五星级175家，四星级635家，三星级2846家，二星级4414家，一星级810家。

估计，经济型酒店座数占涉外酒店的80%左右，经济型酒店房间数占涉外酒店的50%左右。

按商业部的统计，2003年底，非涉外酒店的数量26万多家，其中，社会旅馆8万多家，个体旅馆18万多家。

由于商业部没有作过全面的非涉外酒店的等级划分，估计在26万家中，达到经济型酒店的在6万家左右，300万房间左右。

2004年，该行业的增长速度高达200－300％。

总之，经济型酒店在7万家左右，350万房间左右，但分别分属于涉外酒店和非涉外酒店，在两个酒店行业管理体制下。

按发展规范程度，涉外酒店制度下的经济型酒店明显规范，按发展机会，非涉外酒店制度的经济型酒店机会较多。

如果发展策略合适，经济型酒店的数量会更大。

1.6存在的问题

如此巨大规模的中国经济型酒店，真正具有一定规模，算得上品牌的寥寥无几，绝大多数都是以单体形式存在，抗击外来风险的能力很弱，也达不到消费者心中“价廉、清洁、舒适、安全”的要求。

到底是什么原因制约着经济型酒店品牌的产生呢？

1.6.1制度体制方面的障碍。

目前绝大多数经济型酒店都属国家或集体所有，80%以上这种酒店都面临着体制改革，资产重组的任务，产权和管理体制方面的缺陷仍然是制约经济型酒店品牌产生和扩展的主要原因，具体表现为：

（1）产权的不可流转性制约了对现有酒店存量资产的优化配置。

现行所有制下，经济型酒店的产权都以某一 

种方式固化在某一政府部门，导致管理者对资源低效率运行的漠然，不可能真正按效率原则来配置资源，使资源从低效率的产权主体流向高效率的产权主体。

（2）国有酒店经营者的选拔机制不完善使经济型酒店职业经理人缺乏产生的土壤。

国外知名酒店的管理经验表明，有能力的酒店职业经理人是酒店的财富，他们对酒店企业的成败以及酒店品牌的建设都具有举足轻重的作用。

国有经济型酒店的经营者基本上都是由上级主管部门决定并任命的，外面的优秀人才很难进入酒店高层管理层，且选拔上来的很多是原行政机关干部，缺乏酒店管理的专业知识和经验。

这样一种选拔用人机制使得国有经济型酒店经营者很难发展成为有作为的酒店职业经理人。

（3）对非商业性目标的追逐和地方保护主义降低了经济型酒店向品牌发展的动力。

各部委和政府职能部门建造酒店的原始意愿并非只是利润，很多酒店的建设初衷仅是官员的一种偏好或者是一种炫耀性投资。

很多国有经济型酒店是作为某地区或某部门的招待所或培训中心而建成营业的。

这样建成的国有酒店属于无偿投资，基本上没有还贷压力，当经营陷入困境时也无破产之忧。

（4）非公平的竞争环境抑制了我国私营经济型酒店品牌的发展。

在我国，不同所有制的酒店不是在公平的环境下竞争。

客观地说，跨国经营的酒店享受的政策优惠多于国内经营的酒店，而在国内酒店中，国有或集体酒店又比私营酒店享受的优惠政策多。

这样一种非公平的竞争环境抑制了我国私营经济型酒店品牌的发展。

1.6.2企业自身的障碍。

经济型酒店在品牌建设过程中除了上述国有或集体酒店存在的制度和体制方面的障碍以外，酒店企业自身存在的一些问题也表现得很明显。

（1）品牌意识不强、缺乏创新。

目前，中国经济型酒店的绝大多数都是单打独门，没有品牌意识。

目前除上海的锦江之星、新亚之星，如家、中江之旅等具有一定规模的经济型酒店外，很少有立志把自己的酒店企业打造成品牌的。

（2）市场定位不准，盲目模仿、缺乏个性。

一个品牌的核心应是它的文化和个性。

目前，我国经济型酒店为数不多的几个品牌中，普遍缺乏文化和个性内涵，泛化现象严重。

中国大多数经济型酒店往往不是根