份市场调研情况汇总赵卫东Word格式.docx
《份市场调研情况汇总赵卫东Word格式.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《份市场调研情况汇总赵卫东Word格式.docx（20页珍藏版）》请在冰豆网上搜索。
和平路与中原路交叉口向东100米路北
新乡市富业房产开发有限公司
上海蔓延广告
二期2010.
7.30
2012.12
恒大雅苑
胜利路与文岩路交叉口
恒大地产集团新乡名都置业
易居
代理
2011年7月31号
2013.9
2011.8.3
2、项目基础数据
总占地面积
总建筑面积
容积率
开发
周期
绿化率
建筑密度
层数
总户数
60亩
12万平米
2.89
两期
30%
18
968户
（总）
2.7万平米
一期
24/18
224户
35亩
7万平米
3.00
三期
6/18
一期246，二期159
118.5亩
28万平米
3.5
47.1%
28/32
一期一批819户
项目分析：
■九鼎美庐项目位于解放大道与宏力大道交叉口，占地规模在新乡市处于中小型规模，建筑面积及绿化率容积率等经济技术指标均接近新乡市的一般水平，项目由清华建筑学院担当设计，5板4塔的兵营式布局，其主要特点是不着重追求建筑外立面的美观，更加强调内部空间功能的实用性。
项目整体品质感一般，符合该项目的中档定位，吸引刚性需求客户来此置业。
■鼎佳学城项目紧邻陵园小学，但项目所建两栋楼与另一开发公司的两栋楼合并为一个小区，其占地面积及建筑面积属小型，但其教育资源的优势成为其特有卖点，项目整体品质感不强，属中低档定位。
■景颐花园项目与我公司畅想项目距离较近，占地规模和建筑面积较小，但是其仅有的市中心多层房源成为项目的一大响亮卖点，在经济技术指标上，该项目位于新乡市整体平均水平，属中档水平。
■恒达雅苑项目在这个8月肯定是留给人印象最深的楼盘，新乡市无处不在的恒大广告宣传，以及恒大地产的品牌名气，7月31号的盛大开盘吸引了新乡市各界群体的眼球。
项目位于南内城区，占地规模较大，建筑面积在新乡市楼盘中也属于中大型，其高达47.1%的绿化率，仅次于上海公馆的52%，但是上海公馆占地较小，相比之下，恒大的园林绿化在新乡市远远把其他楼盘甩在了后面。
3、周边配套
生活配套
教育配套
医疗配套
金融配套
娱乐休闲
公交线路
舒乐商场、思达超市、宏运超市、三联超市
解放大道小学、北干道小学、十三中、八中、天鸿幼儿园、实验幼儿园、七五五厂幼儿园
第二人民医院、骨科医院、七五五厂医院、成兴口腔医院
工行、中行、建行、新乡银行、广发银行、农行
风云俱乐部、贵宾山庄
1，4，15，18，21，25，27，34，37，38，42，44，63
北新商场，万德隆卖场、乐家日日鲜超市
陵园小学，二中
市二院、荣康医院
农行、建行、工行、中行、邮政储蓄
天上人间酒吧、红焖饭店等
7、15、24、31
东海市场、苏果超市
二中、三中、新飞大道小学、陵园小学新飞幼儿园
市二院、荣康医院，职业病医院
新乡体育馆，新飞大酒店
2027101322323453
化工路幼儿园、新乡商业学院、新乡第一卫校、新乡市一中、新乡市平原中学、新乡市十六中
平原医院、新乡市第五人民医院、新乡市铁路处职工医院
30路，新乡长途汽车南站
■九鼎美庐项目位于北内城区的西侧，也为老城区，配套交通也较为成熟和方便，但也是小规模，但是距离新乡市的商业核心胖东来区域一带较近，也成为该项目的主体卖点之一，附近解放大道小学，八中九中等教育资源也较为丰富。
■生活配套方面，景颐花园和鼎佳学城两个项目距离较近，且都位于老城区部分，周边生活配套相对成熟，但多为老城商业，也太杂乱，规模也较小，附近的陵园小学，二中，三中，以及师大附中等教育资源优势明显。
■恒达雅苑项目位于南内城区，且紧邻南环路，位置相对较为偏远，公交车辆较少，生活配套等相对缺乏，幼儿园小学等教育资源配套较少，附近的长途汽车南站成为其一大交通优势。
4、景观规划
周边景观
小区景观整体规划
中心景观特色
内部景观设置
卫河公园
景观元素，建筑小品较多，但体量较小
中心水系贯穿南北的主景观轴
草地、花坛、庭院、广场、
喷泉、小桥流水、
亭阁、柱廊、银杏树
烈士陵园
东西向水系，项目占地小，绿化较少
中轴水系（小型）
草地、花坛、
小桥流水
无
项目楼间绿化，并无整体特色
中心景观广场（较小）
花坛草地庭院
孟营陵园
夏荷公园
3万㎡世界级皇家园林，5000㎡臻美大湖
中心湖景、四个沿湖广场
草地、花坛、庭院、广场、喷泉、雕塑、人工湖等
景观分析：
■九鼎美庐的项目距离卫河公园较近，单页上称只有500米，但实际距离没这么近。
小区附近也都为老城区域，并无可视自然景观。
小区内部规划以一条南北中心轴水系贯穿，楼宇之间也有绿化，其余并无特别的景观特色。
■鼎佳学城距离烈士陵园较近，成为其一大景观资源优势，小区内部东西以水系贯通，但规模相当小，整体绿化也不多，更无景观特色。
■景颐花园周围无自然景观资源，小区内部的景观设置也少，其中心设有景观广场但规模较小。
■恒达雅苑的实体园林是其一大特色，3万㎡皇家园林，5000平米大湖，以中心湖景带动沿湖的四个广场，整体景观设置规模宏大，为新乡市仅有。
5、客户特征
客户年龄
职业特征
区域特征
购买用途
23-60
白领，个体，上班族
该区域附近居民，及附近公司上班族等
多为自住
教师，个体，
陵园小学教师，小学三口之家等
为方便孩子上陵园小学自住
教师，个体，上班族
附近居民，二中，三中教师，中学三口之家等
自住居多，投资较少
35-60
白领，成功人士，外地富商等
自住或投资
客户分析：
■九鼎美庐和景颐花园两项目的定位均为中档，项目的客户主要以自住为主，客户讲求房屋的功能和实用，附近的老城居民或是因其周围的教育资源购房的客户居多。
■鼎佳学城项目紧邻陵园小学，项目品质档次较低，目标客户讲求供能实用，多为附近教师或老城居民。
■恒大雅苑所处位置较为偏远，但是以恒大的品牌和高端品质，优美的小区环境以及精装的奢华仍然吸引不少客户来此置业，包过项目附近的居民，城区的白领及成功人士等，或者外地富商
6、企划调研
主题广告语
核心卖点
推广渠道
销售方式
本月营销活动
“飞扬生活的梦想”
单价低，户型设计讲求功能，实用
楼体，DM单张，公交，户外
坐销
“创意生活，鼎佳领跑”
紧邻陵园小学
DM单张
好房子要住70年（老街印象）
好地段、好配套、好文脉、好产品、好景观、好品质
道旗，楼体，DM单张，公交
7月30号二期开盘，五重优惠大礼
“大湖之上豪宅之巅”“世界级皇家园林、国际级航母配套、满屋名牌9A精装”
品牌，精装修，开盘价格低
DM单张、户外公交站牌广告，电子媒体广告
坐销，但是有市区和项目两处售楼中心
7月31号开盘，开盘必优惠，优惠必超值。
按揭98折，一次性95折。
促销优惠85折
企划分析：
■九鼎美庐项目从其目标客户群出发，注重客户内心的追求，以房屋的功能性为第一位，“飞扬生活的梦想”以情感诉求为主题语，煽动客户。
其企划推广主要位于其项目附近的区域。
符合该项目本身特质。
■鼎佳学城的推广很少，网上很少，其单张内容空洞，质量很低。
但由于其紧邻陵园小学，所以项目也被人所认知。
■景颐花园以“六好”为主题卖点，突出强调其配套及地段优势。
项目在中原路全线设置道旗，重点在区域附近加大宣传力度。
■整个七月的下半月，恒大雅苑的宣传推广铺满了全城，各种各样的广告渠道都有恒大的身影，其设立的市区销售中心更加体现恒大对宣传推广的重视。
7、建筑外观
建筑风格
外立面色彩
外立面用材
建筑物摆放
建筑物形态
现代简约（功能主义特色）
1-3层深褐色面砖，主体为浅褐色，局部灰色面砖
面砖
兵营式
高层板楼（5）+塔楼（4）
现代简约
1-2层黑色干挂大理石，主体灰色仿面砖
大理石+面砖
点阵式
高层板楼
（1）+塔楼
（1）
多层面砖深灰色、高层面砖红色
面砖+涂料
多层板楼+高层板楼
新古典主义
主体为淡黄色，配以土黄色与深褐色勾勒出外立面的基本形态
围合式
高层塔楼
建筑分析：
■九鼎美庐目前在建，以浅褐色为其主色，给人以沉稳感和历史感，内部以两梯两户的板楼居多，户型南北通透，注重健康生活。
■鼎佳学城外立面为现代简约风格，以黑灰色为主色调，个人认为效果较差。
■景颐花园高层大胆采用新乡市不多见的红色为主体颜色，多层为深灰色，虽然颜色搭配不协调，效果也颇受争议，但在项目附近可谓是“万花丛中的一点红”十分醒目。
其户型设计均为两梯两户板楼。
■恒大雅苑的主题色为淡黄色，整体效果个人认为一般。
与其高档定位有一定差距，并不像金宸国际从外立面上就能展示其高档的标准。
建筑摆布以湖为中心呈围合式，充分利用其景观资源的优势。
8、户型配比
户型配比
1+1+1（套）
面积（㎡）
比例
（%）
2/2/1（套）
比例（%）
3/2/1（套）
3/2/2（套）
4/2/2（套）
九鼎美庐
44
62/66/76
4%
36
87
528
98/107/120/127
55%
324
138
33%
161
3
60/68
1%
48
87/89/94/101
21%
85
109/113
38%
86
129/141/149
2
175
100
82/87/97
25%
205
97/110/117/120
50%
130/138/143/155
270
96-99
32%
170
96.5/106/110
20%
317
128-151
37%
93
167-177
11%
户型分析：
■九鼎美庐的主打户型为三房两厅一卫户型，占比高达55%，而三房两厅两卫占比33%符合项目本身的档次和客户定位。
■鼎佳学城的主打户型同样为三房两厅一卫和三房两厅两卫，均占比38%。
但以其客户群的定位，个人认为其三房
升级会员 